パークタワー東雲ってどうですか？　（その４）

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業者任せのＤＷ、以外の窓は自分で掃除をやるのが普通じゃない？
ガラスフェンス外側も業者だけど。

のらえもんさんとこのブログに詳細レポートきたね。
おおむね評価高いみたい。

>50さん
「利用者相互に気持ちよく利用できるコミュニティになることを望んでおります。」

の部分をカットしないで下さい。

＞1さんのお気持ちもよくわかりますが、不安を抱えている方もいらっしゃいます。
震災対策等は重要な事だと思いますので、しっかりと話し合った方がよいと思います。
ただし、＞53さん記載の通りで、荒らし、煽り投稿はなさらない事。そういうレスがあれば削除願いしましょうね。

価格表きたね。
西が思ったより高くて南とあまり差がない。

ここの西は最高だろうね、東京湾を一望できる湾岸ビュー・・・

それを言っちゃうと、お隣りの西側さんがちょっとかわいそうだね。

ここの西側の眺望は将来危なそうだね。晴海通り向かいの運送会社の土地は角地で広いから、おもいっきりマンション建ちそう。距離も近いからレックスみたいな板状タワマン建ったら、湾岸ビューがマンションビューだよ。

検討者ですが、価格表はどこで見れますか？
南と西はどちらが高いですか？

ここの南側は眺望もたいした事ないし、いかんせん湾岸道路と高速道路の「ゴー」という音がうるさいと思うよ。高層になればなる程響くから。窓開けたらテレビの音、３つは上げなくちゃ聞こえない位。

60の言ってることは正しいよ。
ウチも近所の高層階だからよくわかる。
南側眺望のランドマークはゲートブリッジだけだから、来客の受けはあまり良くない。かなり「眺望」に対する造詣が深くないとすぐ飽きちゃうね。
高速もうるさいよ。ただ騒音増幅装置である辰巳PA（空気砲の囲いみたいなもん）向きでなければ、確かにTVのボリューム調整は3段階ぐらいで済む。

>62
ネガさんですね。にっ こり

週末の暴走族は特にうるさいよ。

61,63は都内で高層階に住んだことない人だな。

タワマン住むのが初めての人には参考になる意見だと思うけどね。

このタワーに過剰な期待を抱きがちな検討者へのささやかな忠告だよ。
暴走族も、2012年のこの世の中でまだ存在してるのか、っていうぐらい首都高を爆走するんだよ。
もちろん、1週間のうち合計で15分あるかないかの騒音だけど、都会的なイメージを損なうには十分過ぎる。

頭の片隅においといてくれれば、あとで「言うほどでもないじゃん」と言えるかも知れない。感受性というか寛容さの問題だからね。

何年か近所に住んで、無視は出来ないけど、もう騒音をとやかく言うのは諦めた。ま、受忍限度を超えるレベルじゃないから安心していいよ。

音を遮断する建物が周囲に少なくなる高層階の方が、音を広範囲に拾い易い。
ここはプラウドと同様に一次取得者層が多そうだ。

毛虫っぽく見える、って人いない？

ちなみに南側の方が、もっとださかった・・・
なんでこのダミーベランダのある北側の写真ばかりを紹介してた理由がわかった気がした。

そうだね、夏はどうしても涼しい風が入るから窓あける。
週末のバイクの爆音はテレビを見てると腹立たしいが、まあ、しゃあないね。
南側はゲートﾌﾞﾘｯｼﾞのライトアップや遠くランドマークタワーや、羽田の飛行機の
離発着も見れて結構気に入ってる。
そうそう、海ほたるも見える。

プラウドは公式ＨＰに｢521戸　連続即日完売！」って書いてある。

68
こっちは真実言ってるんだがなあ。
何十台規模じゃなくて数台なんだけど、とにかく消音機なしだからヘリよりうるさい。お得意の空吹かしバリバリだし。
騒音以外は、さして迷惑走行してないから取締りもされないみたいだ。
それから辰巳PAに週末集まるルーレット族も、発進時はそれなりにうるさいのよ。

72は同感。
新滑走路が出来てからは羽田への南風時進入コースが変わったので、前より見応えがあるかな。
天気が良ければ、観音崎灯台の明かりも見えるよ。

＞52
液状化した島に価値は無し、だって。

プラウドもパークなんじゃらも
・・・
販売しているガキどもは同じか・・・

北だけですね。

ここ値段を抑え目にして買いやすくしてるのか小さい部屋ばっかりだけど、既に子供２人いる人や今はまだ１人だけど近い将来に２人目考えてる人は７０平米じゃ厳しくないのかな？
共有施設や雰囲気みてもファミリー向けタワマンなのに、これじゃあすぐ手狭になっちゃうと思うんだけどな。
毎月の管理費や修繕積立金や駐車場料金も高いし、どういう人をメインターゲットとしてデベは考えているんだろう？

私も部屋が狭すぎる点に同感。想像以上に共用施設がいい感じだったのに、コンセプトが不思議でした。
二世帯住宅‥とか‥？

逆に部屋が広めのプラウドは共用施設が貧弱だし‥
なかなかいいとこどり出来ないものですね。

共用施設が良い悪いって皆さんどの施設で判断されてますか？
ゲストルームもライブラリーもどこにでもあるものなのであまり変わらないような気がしているのですが。

ここは１番利用する人が多いフィットネスジムはないのに、ドッグランや茶室などなくてもいいような施設が多いね。ソラプラザとかいうただの吹き抜けの部屋も６箇所もいらないと思った。

茶室はたしかに不要。

畑の方こそ確かに不要。

シガーバーも部屋で吸うからいらないよね。

部屋がヤニ臭くなるよ

畑とかＢＢＱ場所があると、鳩とかカラスが集まりそうで心配だよね。
そんなのないほうがいいと自分は思うんだけど…。
ベランダに飛んで来たら嫌だな…。

89さん
北側のダミーバルコニーに鳩が巣を作る危険性があります。

タバコ吸いにわざわざラウンジには行かないと思う。
タバコ部屋の清掃費用も管理費から出されるよね。

新築につばめの巣ならば縁起が良いとは聞きますね。つばめは安全なところにしか巣を作らない事から、長期優良住宅の証になるかもね。

ハトに好かれる条件

・人気がなく、また犬や猫など敵が来ない。
・既に仲間のフンが付いていて居心地がいい。
・エサ（ゴミ）場の近く。
・雨風、直射日光が入らない。

充実した共有施設が用意されているが維持費のかかるような設備は極端に少ない。
普通は木を植えてベンチを置くようなスペースにも、バーベキューたらファーム
やらの共有施設をアピール。

これは何を意味しているのでしょうか。ここからは個人の感想。

充実した共有施設だから管理費は多少高くても納得してもらえるのではないか
という三井の算段が見える。
駐車場維持費による修繕積立金の将来の大幅アップの幅を少しでも小さくして
三井への反感を抑えようとしているかのようにも見える。

共用設備が多い割にこれといったものが少ないですよね。
雨風の入る部屋も多く、汚れが心配です。

街に魅力がない分、強要施設を増やしたのでしょう。販売の時は売り文句になるからね。

ここは、飯田橋や西麻布とは違いますから、強要施設はあったほうがいいかもね。すぐ飽きると思うけど。

維持費のかかるプールやバーもないのに、この共有施設でこんなに管理費高いってただ単に３５０台近くあるタワーパーキングにかかる管理が大変って事なんじゃないのかね？

よけいなお世話なんだけど、ここのマンションの理事は大変だね。
キャナルコートの住民として、平置き駐車場の野村プラウドとの
10年後、15年後の両者の修繕積立金を含む管理状況の比較は
大変興味ある題材。
ウオッチさせてもらおうと思う。

敷地に目一杯建物を造るデベのエゴの犠牲になるんだよ、購入者がね。

とはいえ、納得づくで買う人ばかりになるんだから、他人が文句を言う筋合いではないかな。

30年後、立駐はガランガランになるでしょうけど。

BBQは意外と使う人多いと思う。最近豊洲のカフェ混みすぎだし。前はゆったりBBQできたのに。
のらえもんさんがこの物件への住み替えを視野に入れた的コメントされてますね。

パンダ部屋は物件費は割安だけれど、高層階と同じ修繕積立金を払うことになるから、低層マンションより大幅に維持費がかかる可能性があることに注意が必要だね。

タワーマンションの修繕費は計画より安くなると営業は言うが、実際そうなのか知りたい。

管理費は、管理会社に委託する費用で年15,000万円くらいは掛かりそうだね。
共用部分の電気水道代は年5,000万円程度かな…
あとは…

どんなものでしょう？

この程度の価格で買えるタワマンで、これだけの巨大なタワーパーキングの維持は厳しいと思うよ。
タワマンってのは本来、中層以上の高額な物件に住んでる人向けに豪華な共有施設があったり、将来の高い修繕費も問題なかったりしたのに、ここは１番高い部屋でも７５００万、ほとんどが小さい部屋で５０００万程度の部屋ばかり。
この程度の購入者層でタワマンの維持は１０年もしたら、アップアップの人が続出しそう。

ここで予想なんてしてないで、管理計画確認すれば済むことだよ。委託契約の案も確認しておいたほうがいいかもね。多分、契約する直前頃に要求しないと、提示されないだろうけど。

のらえもんさんのコメントは公平で評価していいと思うけど、
やはり免震信者の立場だね。
私は免震の考え方は評価しているが、現在の高層マンションの
免震装置は今後も進化すると思うので現時点の物件において
確固たる優位点は無いと思う。

>102

三井が販売した過去の物件での実例を示してくださいって言って見れば分かるよ。とたんに営業のトーンが下がるから。

のらえもんはいきなりＢＡＳのはしごを外した。
彼は信用できない。
彼は埋立人の皮をかぶった内地人ではないか？

デベの計画なんて、管理組合が数年後に試算すると全然足りないというのが普通だよ。
良し悪しは別としてそれが暗黙の了解といってもいい。
初めてマンションを検討する人にとってはデベの試算を信じるのかもしれないけど、
２回目、３回目の人はまずデベの試算は信用しないと思う。
だから「予想なんてしないでデベに確認すればいい」という意見は受け入れることは難しい。

ふざけるなよ、のらえもん
さんざんBASをコケにして自分はどこに住まっているのだろうか

のらえもんがＢＡＳのメリットだけを書くなら誰も文句は言わないんだよ

>109

管理会社ってデベの系列でしょ。計画通りではできないから値上げなんていってきたら、自分達で立てた計画だから、そのとおりやれ、できないのなら管理会社変えるぞくらいの交渉はしないとね。言われるがままに、値上げなんてお人よしなことしてるの？

のらえもんが思いやりの心を持てば全てがうまくいく
特定物件のデメリットは一切禁止。
ポジティブな部分のみを書くべき。それがのらえもんの使命。

住民板見てると管理会社にいいように食い物にされてる管理組合もあるみたいだよね。三井の管理会社は、委託費に見合った仕事はしないみたいだし。

113

日々の管理費は大丈夫ですよ。問題は長期修繕積立金の積みたて状況。
何も努力しなければ管理会社は見た目は潤沢な管理費をむさぼる。
ただ、管理会社とシビアな交渉して節約して管理費の余剰分を積み立て
に回したとしても全然足りないでしょうね。
特にこのマンションは駐車場の収益が期待できないのでその傾向は強い。

駐車場利用者が想定以下だとすれば、管理費を値上げせざるをえないでしょう。その可能性が十分あるって事なのかな？

>117
ないよ。むしろ充分過ぎる

そうなの？
そう言える何かがあるのかな？

修繕積立金が不足する一つの要因は２５年計画であること。３０年目以降にエレベータや機械式駐車場といった大物の更新が控えているのに考慮されていない。

あと、入居時点で価格を低く見せかけるために、積立金の段階的値上げや一時金徴収を長期修繕計画で設定してるケースが多いんだけど、負担しきれなくなって未収問題を引き起こす要因になる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

そもそもエレベータ方式の機械式駐車場が30年ももたないと思う。
もし、それをもつかのごとく計画していたとしたら
相手にするのが危険レベル。

長期修繕計画がもうすぐ出ると思いますが、チェックのポイントはなんでしょう？

・30年目にエレベーター交換が予定されているか？
・見積りの前提消費税率

は要チェックですかね。

修繕積立金の途中一時金有無も要チェックですね

ここでのらえもん立論して楽しいの？

住居購入にあたって、間取りや積立金額も大切だけど、地盤のほうが大事な気がする。

http://www.kobori-takken.co.jp/randd/eqresp05.html
軟弱地盤と長い杭

阪神淡路
「埋立地や沿岸部を中心に液状化による大きな被害がありました。
　建物支えている杭が地中で折れてしまい多くの建物が傾きました。」戸田建設
　http://taishin.toda.co.jp/about/iquefaction.html

芝工大豊洲キャンパスとかキャナルワーフタワーズとか、
戸田建設は豊洲でも施工をやってるんだが。

それと、お隣りのＷコンも戸田建設が施工したんだが。

東雲の建物は日本最高レベルの長い杭だから、もっと被害が出るかもね。

Ｗコンの住民は分譲で買った時に
戸田建設から何て説明を受けたのだろう？

(検討資料)基礎に使える固い地盤までの深さ

>132
レックスのHPには、支持層まで地中55.5mと書いてあり、
その資料図の数字と異なりますけど？

東雲は被害なかったよ

＞133
概略図だから。しかし55ｍってのも十分長いよね。しかもそれが固い層に55ｍ突っ込んでるんじゃなく、
まあまあ固い東京層までやっと届いた55ｍというのが、この埋立地の特徴。
内陸で30とか40ｍの杭は、東京層を貫き、さらに下の関東の基盤と成している舎人層・江戸川層・
上総層群にまで到達してるんだけどね。

支持層の定義は？

湾岸の支持層は他と違うんじゃない？

杭が折れないようにWコンはボックス状の
側壁を作って杭を護る構造にしました。
と戸田は説明してくれたよ。

タワー　東京礫層　で検索すると内陸、湾岸物件問わずヒットするのだが…

「グローヴタワー」の支持地盤は、東京礫層と呼ばれる、1万年以上前に堆積した強固な地層。密度の高い砂礫で構成され、地盤強度を示すN値は最高レベルの50 ～ 60に達します。

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
緻密な強度計算に基づき、地下30mの強固な東京礫層まで、厚さ約1.5mの箱形の連続地中壁杭を打設。さらに直径約2.3mの杭36本を内側に打ち込み、それらに支持された厚さ約3.5mの基礎を敷設。

「シティタワー九段下」では、地下約14m以深、N値50以上の東京礫層を 建物を支える支持地盤としています。

非常に安定した強固な地盤（東京礫層：平均N値70以上※）を支持層としています。この東京礫層は、西新宿超高層ビル群をはじめ、霞ヶ関ビル、サンシャイン60等の支持層となっている地盤です。

堅固な地盤に立地 「白金タワー」は建物の底部 (設計地盤面より地下約16m)が、東京礫層という密実な砂礫で構成される堅固な支持地盤に直接建築されるため、

東京は内陸も断層見つかったし、断層あると支持層まであってもどうなんだろうね。火災もあるしなー

137
Ｗコンが新築だった数年前でさえもう
杭が折れない対策はやってたって事だね。

断層が動くという事は、支持層が動くという事ですね。
べた基礎、杭基礎関係なく極めて危険な状況になる可能性は否定できませんね。

プラウドと比べると一千万は各間取りの価格差がでるはな
不思議と場所は一緒なんだけど寧ろ場所的には南マンションのここかな。

wコンは耐震だから震災後はマンションが南に曲がって直らない

ここら辺じゃ、舎人層・江戸川層・ 上総層群にまで杭はとてもじゃないが届かないんだよ。
墨田区、葛飾区あたりで、やっと50ｍ掘って届く。
埋立地じゃ、その上層の東京層で精一杯。

Wコンは側壁を地下に構築したけど
その後のタワーには無い。
はじめての湾岸のタワーは
それぐらいしないと
売れないと考えたんだろうね。
でもWコンの超人気を見て、デベは
そこまでコストをかける必要は無いと
判断したんだろうね。
その後の物件では側壁の構築はなくなりました。

ちなみに東京礫層は、東京層のひとつ下の層。更にその下に強固な舎人層・江戸川層・上総層群。

>145
どこかで読んだと思ったら、4月のプラウドスレに書いてあるね。側壁の話。
他人からはスルーされたけど。

ここはWコンの側壁に面しているから大丈夫だよ

wコンは制震だよ。
ただ地中連続壁も杭も地下50mまでしか入ってない。

この近辺は-50mでいったんN値が50を超えるんだけど、そのあと直ぐ下回り、安定的に超えるのは60mを過ぎた辺りから。
その点では、若干ケチったのか、調査不足なのか、それとも十分なのかはよう分からんね。

Wコンは地下2階の下に杭、ここは地下階無いので1階の下に杭。
10mの違いはそれかもね。