パークタワー東雲ってどうですか？　（その４）

ロケーション的にもいまいちだし、駐車場次第
では資金面で維持的に大変な事になる可能性もある。
でも設備はいいから3年、長くても5年くらいで
住み替えるならいい物件じゃないかな。
パンダ部屋ならなお良し。

パンダ部屋で目を白黒させないでね。

今日、東雲1丁目交差点で自転車とバイクの事故があったようですね。
救急車と警察が来ていました。
あの交差点はもともと事故が多いから、交差点至近に2箇所の車の
出入り口が出来ると、さらに危険度が増すと心配しています。

間隔の調整は渋滞は減らす効果の期待はできるかもしれないが、
危険性の軽減にはならんだろ。
その分、利用者にはストレスが増加するし。
マンション前の晴海通りは坂道という事も重要な視点。
まあ地域住民全体で注意意識を増して対応するしか無い。
この投稿もそれが目的な訳だ。
特に子様には注意する事が親御さんに求められる環境だと
いう事は認識して欲しい。

マンションコスト＜人命

車の出入り口問題を言ってるのは
例のサイト系の方でしょう。

ムダかも知れないが、ここに入居する子育て世代
を少しでも少なくしたいというのが正直な気持ちかな。
上から何か落ちてくるかわからん歩道環境の上、
子供が危険な交差点に隣接したマンションに住む
なんて、個人的には有り得ない訳です。

買う気はない、って正直な気持ちと
他人にも買わせたくない、って正直な気持ちがよく分かる文章です。　

むしろ子供だらけのファミリーマンションになるんじゃないの。
庭にもすべり台とか砂場が作られているタワマンだから。
犬が苦手で、たばこ吸わなくて車を持つ気はないDINKSは選んじゃいけないね。

そう、
子供だらけのファミリーマンションになりそう。
三井はその層にターゲットを絞ってるみたいだし、

でも、いくらマンション内でその快適性を追求したところで
このロケーションで、交差点隣接立体駐車場で、

それは無いだろ。と言いたい。

お客さんきてますか？？もうすこし混んでるかと思ってた

今日はじめてモデルルームの前を通ったけど
主要道路の交差点に隣接したマンションなのに
チャイルドルームが全面にあって何を考えてるんだろうと正直思った。
パークシティ豊洲は素晴らしかっただけに、その後の三井の
豊洲と東雲の物件はがっっかりマックス。
ベースの総合企画がみらい建設工業株式会社だからでしょうか。

深く考えない５００世帯を集めれば三井としては成功ですね。

平置き駐車場を持ち高い入居率を誇ったWコンですら
5年後に修繕積立金を見直し値上げした。

5年後に見直さなきゃいけないようでは
最初から計算が甘かったってことだな。

>318

事情知らないけど震災の影響じゃないの？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>322
日本国債くらいならまだしもリスクとって積立金を減らすとかあり得ない話と思うが、そういうこともあるんだと知った。
Wコンも減らしたのかな？
投資、制振装置の消耗、飛び降りなどの噂は怖いね。

ネットの情報をソースとするなら是非リンクを貼って頂けると助かる。疑うわけではないのですが、ソースの信憑性を知りたいので。

ソースは
Wコン　修繕積立金　運用
でググるとありますよ。

隣りは敷地が2万㎡あるから、普通の形状の建物2棟なら集積した広い空地がとれる。
絶対的な敷地が狭くて建物が目一杯なこちらは、そういう空間のゆとりはとれない。

現地は既に2階の柱が建ち始めたけど、キャナルコート側から見る見かけの巨大さは異様（偉容じゃなくて）だよ。

都心部だったらこういう使い方にも納得感あるんだけどさ、こんな田舎で何考えてんのって感じ。
居住者にとっても目一杯感満載だと思うね。

キャナルコート内から巨大なこの建物を毎日眺めて
納得せずに暮らしてください。

国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というのを
出している。それを見ると、20階以上の高層マンションでは、
170円～245円／㎡・月と試算している。
これは本体だけで、さらに機械式駐車場分を加算しなさいと指導している。

実際は管理費の余剰分や駐車場収入の利益分も考えながら管理組合が試算する訳だけど、
パークタワー東雲にその余剰分があるとは思えないし、エレベーター方式高層駐車場
の修繕積立金が普通の機械式と比べて安いとは思えない。

Wコンの試算がいいかげんだったなんて言えるのかな？ここの修繕積立金は、

たったの125円／㎡・月。

管理組合は早急な対応をいやおう無く求められるのは明白じゃないかな。

ああ、ちなみにWコンは日本国債と定期だけで運用してる。あと、150円／㎡・月への値上げを
総会で決議したのは震災前です。

>329
5年後のここはWコンと同程度の修繕積立金を取ると思うよ。
それでWコンが震災前に計画より値上げしたということは、長期修繕計画が甘かったということなんだろうね。

ここの修繕積立金よりも、
同じく高層駐車場を持つレックスガーデンの方が平米あたりの金額は低いよ。
で、プラウドタワーの平米あたり修繕積立金は更に低い。

他の新築も一応書いとかなきゃね。

プラウドの長期修繕計画を確認したけど、きちんと３０～３５年まで計画されていて修繕積立金の上昇もかなり緩やかで高くなかったよ。さすが自走式駐車場と水を使ってないお金のかからない共有施設。

332さんは
値上げしたWコンの長期修繕計画はきちんとしていなかった、と言いたいのかな？

甘かったのか、計画通りいかなかったのかは住民じゃないしわからないなぁ。

まあ、三井も含め修繕積立金は全てのマンションにおいて甘いという事です。
ただ、4基のエレベーター方式だけのタワーマンションなので
他よりも金額算定が甘すぎるように思う。
入居率や駐車場利用率によっては危ないラインになる可能性もあり。

どっちにしろここは３０～３５年の大規模修繕時の巨大なタワーパーキングの交換やエレベーターの交換などが計画に含まれているか確認したほうがいいね。
高い金額を隠したがる物件は２５年とかで計画して金額が安くなってるからね。

あの額で手厚い修繕ができると考えるほうがどうかしてる。
いいか悪いかは別として、これは売り手側の常識。
もし、営業が値上がりは無いと思いますと言ったら、すかさず文書にして欲しいとお願いしてみてください。

>他よりも金額算定が
は間違い。
ここより修繕積立金の安いレックスは
同じくタワーパーキングで駐車場設置率がここより高く、駐車場代はここより安い。
入居率や駐車場利用率がヒビくのはレックスの方が大きい。

>337

三井の物件で修繕積立金の値上げがない計画が出る可能性を考えている貴方のほうがどうかしている。

多分、２５～３０年後には７０平米で毎月３～４万円台になる。

２５～３０年後には７０平米で管理費・修繕積立金で６万超え・・・
そして変動金利でローン組んだ人は、その頃には金利も上がって当初の毎月支払い額の１．５倍位に増えてるかもね・・・

>340

そこまで住まない？
意味わからん。

ちなみに、パークシティ豊洲は２５年目から７０平米で月３万５千円。
他のタワマンでも同様の計画を見ている。

４万円はいかないかもしれない。

えっ、意味わからんって
１つのマンションに永住を考えてるの？

3万5千円なら、妥当じゃないかなあ。うちのタワマンもそんな感じです。修繕計画を今年精査したら、かなり余剰があるみたいでした。管理費も余剰が出ているので、余剰金で株を運用するなんておそろしい提案も出てたみたい。当然、否決されましたが。タワマンの管理費、修繕金は、結構、じゃぶじゃぶですよ。

>343

失礼。
長期修繕計画の話をしている時に個人的な居住期間のことを言うなんて思わなくて、打ち間違いしたのかと思ったよ。

ここは長期優良住宅なんだから、30年どころじゃなく、もっと先まで見越して維持できる計画があって然るべきと思う。

>344

エレベーターや機械式駐車場などの高額設備の交換を含む長期修繕計画の場合、実際には交換せずに使えて修繕積立金が計画ほど要らないこともあるようですね。

耐用年数を超えても、交換せずにまだ使えるからという事で、積立金節約を優先するのかな？
賞味期限を超えても、まだしばらくは大丈夫だという事で、食費を節約するみたいな事ですね。
お腹こわしても知らないぞ。

35000円も修繕積立金とられる
マンションの資産価値あるのかな？

大規模な修繕を一回も
実施してないのに余剰がある
なんて考え方がおかしい。

>349

確かにそうだ。
いくらかかるかわからない将来の大規模修繕に向けて貯積み立てるのにじゃぶじゃぶと思ってるなんて危ない気がする。

正直修繕積立金４万円になってもなんとも思わないなぁ。別に高くないでしょ。２・３０年後に大規模修繕費掛かっても世帯数多いから２００万くらいじゃないかな。ちゃんと稼いでいれば問題ない金額だと思うし、それを問題に思う方はタワマンが購入出来ない所得ってことだけだと思う。タワーパーキングも駐車場だけの無駄な敷地を減らせて効率的だと思うな。

４万と予定されてるマンションなら実際は８万ぐらいになるのでは。

そんな遠くまで行かなくても
周辺で一番高いんだから、
至近の物件に行けばいい。

８万なる根拠は？具体的に説明して下さい！私は５万くらいならセキュリティばっちりのマンションに住み続けたいです。一度しかない人生ですからね。

3.11でKODANの各テナント入口と辰巳橋に段差ができるような地盤沈下する埋立地ですが、
もっと大きな揺れで被災したら、修繕というか復旧は住民が負担するんですよね？８万で済むか。

それは、辰巳橋の直ぐ近くに建つプラウドの契約者に言ってあげれば？
>332 でわかるように、このスレにも来ているから。

どっちにしろ橋を直すのは住民じゃないな。財政豊かな江東区だから心配ないだろう。
ここは上に住居まであるタワーパーキングの維持管理が心配だが。

あちこちに段差ができた島なら、地下杭の上に乗ってる建物は、浮くね。

その段差ができにくいように液状化対策をしてるよね

ほんのちょっとだけ

3.11で段差ができた辰巳橋やキャナルコート内テナント
の近くのマンションは選ばない方がいいな。

液状化の地盤は、固い地盤より震災による事故が少ないと専門家は評価している。液状化バンザイ

内陸でも液状化が多い。液状化、ハザードマップを確認してみよう。

他は知らんが、この島は液状化した。

１部だけでしょ。そっこう国家予算で復旧してるし。ちなみに日本も島だよ。

要らないといいつつ、どうしても気になって書き込みしてしまう輩がまだいますね。
買えないのか、倍率下げ工作がはじまっているのでしょうか？

液体になる土地と判明したのに、これからローンを組んで住もうとする人がいるんですね。
震度５強よりも、２段階強い「震度６強」が想定されているのに。

>370

なんだ、たったの2段階か
おどかすなよ

wコンの修繕費値上げは、将来の負担平準化のために余栄より早く引き上げしたものでしょ。
住人理解が得られればそういう上げ方もある。あっちは不況真っ最中で安かったから、景気持ち直し後は住人に資金的余裕が出来た。
さてこっちはどうか？
パンダ部屋に釣られて挙句は高めの部屋に誘導され、カツカツでローン組んだは良いが、結局給料は上がらず終いで管理費滞納続出、修繕費値上げもままならずってことにならないよう祈るよ。

確かにパンダの倍率がどんなに上がっても当たりは１つだから、大量のパンダ外れ組を作って、もっといい部屋にしませんか、特別に無抽選にしますよ。とか誘導する作戦かな。
夫がパンダに釣られて申し込み、妻は無抽選に釣られて高い部屋を欲しくなると。

>373
Wコンのショボイ修繕費見直しのことなんか興味ないんだよ！
近くに大きなマンション作られて腹がたってるんだな
かわいそうに

住戸内の仕様はいい。
パンダ部屋だろうと他所のプレミアム住戸並だったりするからな。

販売時期が１０月下旬→１１月上旬→１１月中旬にずるずる延期になってる
思ったほど集客できてないんだろうね　それなりの価格だってわかっちゃったからね
共有施設が魅力的な物がなさすぎる　　
　

というより、いらない共有施設が多すぎるだな

マンションの販売時期を後にずらす事などよくあること。

販売時期を後ろに伸ばすのは集客できてないときです。今週末あたり大きなチラシが入るかな？

パンダ部屋目当ての客ばかり集まってしまったから、金額見直しを考えているかな

プチバブル時代にも後ろに伸ばす物件が多かったのを知らない人？

悪い。さをじゃなくてさん。

知らんがな

バーベキューパークの香りは何階くらいまで上がってくるかな？

このスレと前後してプラウドタワー白金台スレが上がってるけど
あそこなんかも販売時期が後ろに伸ばした物件だな。

次々に近隣で大規模タワマン建つのに、どこのデベがちんたらゆっくり売りたいんだよ。
販売時期が延期なんかなるのは見込み客の集客が予定より集まらないからだろうね。

ここの南側は開けているから、南風で
バーベキューパークの香りがキャナルコート内に流れ込むんだろうなあ。　

パークタワー東雲の販売価格、管理費高いかな。設備、セキュリティからすると妥当だと思う。この物件の購入者は少なくても世帯年収１０００万クラスでしょ。世帯年収６００万クラスの所得層には厳しいかもね。この管理費でも高い高いって発言・感覚になってしまう。寂しいね。。。

年収1000万では高いと思います、、、

年収1000〜1500万クラスは野村に吸収されたんじゃない？

野村じゃなくて、都心の晴海三菱でしょ。そのクラスは。

年収１０００万クラスの所得層は耐震の野村は買わないと思う。大震災の後ですよ。免震か制震でしょ。

年収からみるマンション購入者層。
購入価格→年収の６割が主流。年収８００万なら ４８００万クラスってこと。

野村は広いから意外に高いよ。８０平米以上ばっかりだから。
晴海は逆に坪単価は２７０位だけど４０平米や６０平米位が多いからたいして変わらないと思う。
どっちにしろ６０００万以上の物件が買える層は野村東雲と三菱晴海でかなり食ったのは間違いない。

大震災の後というなら富裕層は湾岸エリアなんてそもそも買わないよ。

>394
年収の６割じゃなくて６倍だろ

年収１０００万程度なら東京にはたくさんいるし、野村の高層８０平米以上はその所得じゃギリギリだろう。
広い部屋希望＝もう子供がいる人多くて冒険しないから

396さんはどこにお住まいですか？湾岸の凄さを分かってないんですね。ちゃんと調べたほうがいいよ。

年収の何倍なんて意味ないよ
２０代の年収８００万円と４０代の年収８００万円が同じはずがない