パークタワー東雲ってどうですか？　（その４）

ロケーション的にもいまいちだし、駐車場次第
では資金面で維持的に大変な事になる可能性もある。
でも設備はいいから3年、長くても5年くらいで
住み替えるならいい物件じゃないかな。
パンダ部屋ならなお良し。

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パンダ部屋で目を白黒させないでね。

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今日、東雲1丁目交差点で自転車とバイクの事故があったようですね。
救急車と警察が来ていました。
あの交差点はもともと事故が多いから、交差点至近に2箇所の車の
出入り口が出来ると、さらに危険度が増すと心配しています。

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間隔の調整は渋滞は減らす効果の期待はできるかもしれないが、
危険性の軽減にはならんだろ。
その分、利用者にはストレスが増加するし。
マンション前の晴海通りは坂道という事も重要な視点。
まあ地域住民全体で注意意識を増して対応するしか無い。
この投稿もそれが目的な訳だ。
特に子様には注意する事が親御さんに求められる環境だと
いう事は認識して欲しい。

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マンションコスト＜人命

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車の出入り口問題を言ってるのは
例のサイト系の方でしょう。

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ムダかも知れないが、ここに入居する子育て世代
を少しでも少なくしたいというのが正直な気持ちかな。
上から何か落ちてくるかわからん歩道環境の上、
子供が危険な交差点に隣接したマンションに住む
なんて、個人的には有り得ない訳です。

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買う気はない、って正直な気持ちと
他人にも買わせたくない、って正直な気持ちがよく分かる文章です。　

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むしろ子供だらけのファミリーマンションになるんじゃないの。
庭にもすべり台とか砂場が作られているタワマンだから。
犬が苦手で、たばこ吸わなくて車を持つ気はないDINKSは選んじゃいけないね。

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そう、
子供だらけのファミリーマンションになりそう。
三井はその層にターゲットを絞ってるみたいだし、

でも、いくらマンション内でその快適性を追求したところで
このロケーションで、交差点隣接立体駐車場で、

それは無いだろ。と言いたい。

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お客さんきてますか？？もうすこし混んでるかと思ってた

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今日はじめてモデルルームの前を通ったけど
主要道路の交差点に隣接したマンションなのに
チャイルドルームが全面にあって何を考えてるんだろうと正直思った。
パークシティ豊洲は素晴らしかっただけに、その後の三井の
豊洲と東雲の物件はがっっかりマックス。
ベースの総合企画がみらい建設工業株式会社だからでしょうか。

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深く考えない５００世帯を集めれば三井としては成功ですね。

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平置き駐車場を持ち高い入居率を誇ったWコンですら
5年後に修繕積立金を見直し値上げした。

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5年後に見直さなきゃいけないようでは
最初から計算が甘かったってことだな。

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>318

事情知らないけど震災の影響じゃないの？

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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>322
日本国債くらいならまだしもリスクとって積立金を減らすとかあり得ない話と思うが、そういうこともあるんだと知った。
Wコンも減らしたのかな？
投資、制振装置の消耗、飛び降りなどの噂は怖いね。

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ネットの情報をソースとするなら是非リンクを貼って頂けると助かる。疑うわけではないのですが、ソースの信憑性を知りたいので。

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ソースは
Wコン　修繕積立金　運用
でググるとありますよ。

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隣りは敷地が2万㎡あるから、普通の形状の建物2棟なら集積した広い空地がとれる。
絶対的な敷地が狭くて建物が目一杯なこちらは、そういう空間のゆとりはとれない。

現地は既に2階の柱が建ち始めたけど、キャナルコート側から見る見かけの巨大さは異様（偉容じゃなくて）だよ。

都心部だったらこういう使い方にも納得感あるんだけどさ、こんな田舎で何考えてんのって感じ。
居住者にとっても目一杯感満載だと思うね。

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キャナルコート内から巨大なこの建物を毎日眺めて
納得せずに暮らしてください。

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国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というのを
出している。それを見ると、20階以上の高層マンションでは、
170円～245円／㎡・月と試算している。
これは本体だけで、さらに機械式駐車場分を加算しなさいと指導している。

実際は管理費の余剰分や駐車場収入の利益分も考えながら管理組合が試算する訳だけど、
パークタワー東雲にその余剰分があるとは思えないし、エレベーター方式高層駐車場
の修繕積立金が普通の機械式と比べて安いとは思えない。

Wコンの試算がいいかげんだったなんて言えるのかな？ここの修繕積立金は、

たったの125円／㎡・月。

管理組合は早急な対応をいやおう無く求められるのは明白じゃないかな。

ああ、ちなみにWコンは日本国債と定期だけで運用してる。あと、150円／㎡・月への値上げを
総会で決議したのは震災前です。

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>329
5年後のここはWコンと同程度の修繕積立金を取ると思うよ。
それでWコンが震災前に計画より値上げしたということは、長期修繕計画が甘かったということなんだろうね。

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ここの修繕積立金よりも、
同じく高層駐車場を持つレックスガーデンの方が平米あたりの金額は低いよ。
で、プラウドタワーの平米あたり修繕積立金は更に低い。

他の新築も一応書いとかなきゃね。

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プラウドの長期修繕計画を確認したけど、きちんと３０～３５年まで計画されていて修繕積立金の上昇もかなり緩やかで高くなかったよ。さすが自走式駐車場と水を使ってないお金のかからない共有施設。

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332さんは
値上げしたWコンの長期修繕計画はきちんとしていなかった、と言いたいのかな？

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甘かったのか、計画通りいかなかったのかは住民じゃないしわからないなぁ。

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まあ、三井も含め修繕積立金は全てのマンションにおいて甘いという事です。
ただ、4基のエレベーター方式だけのタワーマンションなので
他よりも金額算定が甘すぎるように思う。
入居率や駐車場利用率によっては危ないラインになる可能性もあり。

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どっちにしろここは３０～３５年の大規模修繕時の巨大なタワーパーキングの交換やエレベーターの交換などが計画に含まれているか確認したほうがいいね。
高い金額を隠したがる物件は２５年とかで計画して金額が安くなってるからね。

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あの額で手厚い修繕ができると考えるほうがどうかしてる。
いいか悪いかは別として、これは売り手側の常識。
もし、営業が値上がりは無いと思いますと言ったら、すかさず文書にして欲しいとお願いしてみてください。

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>他よりも金額算定が
は間違い。
ここより修繕積立金の安いレックスは
同じくタワーパーキングで駐車場設置率がここより高く、駐車場代はここより安い。
入居率や駐車場利用率がヒビくのはレックスの方が大きい。

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>337

三井の物件で修繕積立金の値上げがない計画が出る可能性を考えている貴方のほうがどうかしている。

多分、２５～３０年後には７０平米で毎月３～４万円台になる。

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２５～３０年後には７０平米で管理費・修繕積立金で６万超え・・・
そして変動金利でローン組んだ人は、その頃には金利も上がって当初の毎月支払い額の１．５倍位に増えてるかもね・・・

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>340

そこまで住まない？
意味わからん。

ちなみに、パークシティ豊洲は２５年目から７０平米で月３万５千円。
他のタワマンでも同様の計画を見ている。

４万円はいかないかもしれない。

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えっ、意味わからんって
１つのマンションに永住を考えてるの？

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3万5千円なら、妥当じゃないかなあ。うちのタワマンもそんな感じです。修繕計画を今年精査したら、かなり余剰があるみたいでした。管理費も余剰が出ているので、余剰金で株を運用するなんておそろしい提案も出てたみたい。当然、否決されましたが。タワマンの管理費、修繕金は、結構、じゃぶじゃぶですよ。

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>343

失礼。
長期修繕計画の話をしている時に個人的な居住期間のことを言うなんて思わなくて、打ち間違いしたのかと思ったよ。

ここは長期優良住宅なんだから、30年どころじゃなく、もっと先まで見越して維持できる計画があって然るべきと思う。

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>344

エレベーターや機械式駐車場などの高額設備の交換を含む長期修繕計画の場合、実際には交換せずに使えて修繕積立金が計画ほど要らないこともあるようですね。

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耐用年数を超えても、交換せずにまだ使えるからという事で、積立金節約を優先するのかな？
賞味期限を超えても、まだしばらくは大丈夫だという事で、食費を節約するみたいな事ですね。
お腹こわしても知らないぞ。

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35000円も修繕積立金とられる
マンションの資産価値あるのかな？

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大規模な修繕を一回も
実施してないのに余剰がある
なんて考え方がおかしい。

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>349

確かにそうだ。
いくらかかるかわからない将来の大規模修繕に向けて貯積み立てるのにじゃぶじゃぶと思ってるなんて危ない気がする。

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