パークタワー東雲ってどうですか？　（その４）

そもそもエレベータ方式の機械式駐車場が30年ももたないと思う。
もし、それをもつかのごとく計画していたとしたら
相手にするのが危険レベル。

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長期修繕計画がもうすぐ出ると思いますが、チェックのポイントはなんでしょう？

・30年目にエレベーター交換が予定されているか？
・見積りの前提消費税率

は要チェックですかね。

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修繕積立金の途中一時金有無も要チェックですね

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ここでのらえもん立論して楽しいの？

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住居購入にあたって、間取りや積立金額も大切だけど、地盤のほうが大事な気がする。

http://www.kobori-takken.co.jp/randd/eqresp05.html
軟弱地盤と長い杭

阪神淡路
「埋立地や沿岸部を中心に液状化による大きな被害がありました。
　建物支えている杭が地中で折れてしまい多くの建物が傾きました。」戸田建設
　http://taishin.toda.co.jp/about/iquefaction.html

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芝工大豊洲キャンパスとかキャナルワーフタワーズとか、
戸田建設は豊洲でも施工をやってるんだが。

それと、お隣りのＷコンも戸田建設が施工したんだが。

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東雲の建物は日本最高レベルの長い杭だから、もっと被害が出るかもね。

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Ｗコンの住民は分譲で買った時に
戸田建設から何て説明を受けたのだろう？

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(検討資料)基礎に使える固い地盤までの深さ

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>132
レックスのHPには、支持層まで地中55.5mと書いてあり、
その資料図の数字と異なりますけど？

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東雲は被害なかったよ

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＞133
概略図だから。しかし55ｍってのも十分長いよね。しかもそれが固い層に55ｍ突っ込んでるんじゃなく、
まあまあ固い東京層までやっと届いた55ｍというのが、この埋立地の特徴。
内陸で30とか40ｍの杭は、東京層を貫き、さらに下の関東の基盤と成している舎人層・江戸川層・
上総層群にまで到達してるんだけどね。

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支持層の定義は？

湾岸の支持層は他と違うんじゃない？

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杭が折れないようにWコンはボックス状の
側壁を作って杭を護る構造にしました。
と戸田は説明してくれたよ。

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タワー　東京礫層　で検索すると内陸、湾岸物件問わずヒットするのだが…

「グローヴタワー」の支持地盤は、東京礫層と呼ばれる、1万年以上前に堆積した強固な地層。密度の高い砂礫で構成され、地盤強度を示すN値は最高レベルの50 ～ 60に達します。

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
緻密な強度計算に基づき、地下30mの強固な東京礫層まで、厚さ約1.5mの箱形の連続地中壁杭を打設。さらに直径約2.3mの杭36本を内側に打ち込み、それらに支持された厚さ約3.5mの基礎を敷設。

「シティタワー九段下」では、地下約14m以深、N値50以上の東京礫層を 建物を支える支持地盤としています。

非常に安定した強固な地盤（東京礫層：平均N値70以上※）を支持層としています。この東京礫層は、西新宿超高層ビル群をはじめ、霞ヶ関ビル、サンシャイン60等の支持層となっている地盤です。

堅固な地盤に立地 「白金タワー」は建物の底部 (設計地盤面より地下約16m)が、東京礫層という密実な砂礫で構成される堅固な支持地盤に直接建築されるため、

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東京は内陸も断層見つかったし、断層あると支持層まであってもどうなんだろうね。火災もあるしなー

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137
Ｗコンが新築だった数年前でさえもう
杭が折れない対策はやってたって事だね。

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断層が動くという事は、支持層が動くという事ですね。
べた基礎、杭基礎関係なく極めて危険な状況になる可能性は否定できませんね。

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プラウドと比べると一千万は各間取りの価格差がでるはな
不思議と場所は一緒なんだけど寧ろ場所的には南マンションのここかな。

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wコンは耐震だから震災後はマンションが南に曲がって直らない

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ここら辺じゃ、舎人層・江戸川層・ 上総層群にまで杭はとてもじゃないが届かないんだよ。
墨田区、葛飾区あたりで、やっと50ｍ掘って届く。
埋立地じゃ、その上層の東京層で精一杯。

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Wコンは側壁を地下に構築したけど
その後のタワーには無い。
はじめての湾岸のタワーは
それぐらいしないと
売れないと考えたんだろうね。
でもWコンの超人気を見て、デベは
そこまでコストをかける必要は無いと
判断したんだろうね。
その後の物件では側壁の構築はなくなりました。

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ちなみに東京礫層は、東京層のひとつ下の層。更にその下に強固な舎人層・江戸川層・上総層群。

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>145
どこかで読んだと思ったら、4月のプラウドスレに書いてあるね。側壁の話。
他人からはスルーされたけど。

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ここはWコンの側壁に面しているから大丈夫だよ

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wコンは制震だよ。
ただ地中連続壁も杭も地下50mまでしか入ってない。

この近辺は-50mでいったんN値が50を超えるんだけど、そのあと直ぐ下回り、安定的に超えるのは60mを過ぎた辺りから。
その点では、若干ケチったのか、調査不足なのか、それとも十分なのかはよう分からんね。

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Wコンは地下2階の下に杭、ここは地下階無いので1階の下に杭。
10mの違いはそれかもね。

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湾岸スレあちこちでネガスレ忙しそうですね。

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価格はかなり魅力的だが管理費の高さで躊躇してる
もう少し安くしてくれー

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価格は安いって言っても、それは狭い部屋が多いからでしょ
坪単価は２３０万位するんだし、今の湾岸相場通りだと思うよ
キャナルコートではなく、晴海通り沿いで湾岸道路にもかなり近いからもう少し安いと思ったけど

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ここを湾岸道路に近いと言ったらレックスはどうなる。

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レックスは駅近３分なので資産価値は絶対だよ。

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レックスの購入者さんのご来場で～す

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中心坪単価２３０なんだよね。
プラウドとあまり変わらんなら無難にプラウドかな。

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レックスは金がかかりそうな共用施設もなくて管理費も安くいい感じにまとまってる。
友達とか呼んだ時に見栄を張るなた三井東雲、安全にいくならレックスとまさしく今、悩み中。

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駐車場収益のあるプラウド
駐車場負担のあるパーク
同じ地区にある対照的な２つのマンション。
10年後、その優劣は明確になると思う。

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ここの小さいお部屋じゃ、あまり見栄をはれないんじゃないかと思うよ。
正直６０平米台の部屋とか凄く狭く感じるし。
建物自体も高級感もあまりなさそうだしファミリー色が強いからね。

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部屋、以前に東雲のマンションで見栄をはろうなんて無理。

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埋立地のマンションで自慢なんかしたらバカにされるだけ。

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自宅を自慢なんてしないでしょ。
住む場所は通勤混まなくて便利ならそれでよし。
このあたりは、都内にも関わらず、東京西部、埼玉、千葉、神奈川から都心部への通勤経路上になくて混まない。
大抵は30分以内というのが大きなポイントかな

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せっかく安いんだから室内豪華にして自慢すればいいじゃない。高級路線のマンションより1000万程度安いからその分内装に回せば相当自慢できるものができるんじゃない？

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港南以外の港区なら納得。
どこの世界にも例外はある。

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港区なら芝浦も例外にしなくちゃね。

それはそうと、予定価格7480万の部屋ってどこだったの？
のらえもんさんのブログの価格表には無いけど。

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この種のタワーマンションではこのくらいの管理費、修繕積立金は普通じゃないの？
高いっていう人は低層マンションと比べてるんじゃまいか？

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物件費で評価するんじゃなくて、TCOで評価したほうがいいよ

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TPOだろ。

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数年後TCOの大幅なアップも想定される設備内容と思う。

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TCO=Total Cost of Ownership. タワマンは維持費がかさむからね。地震来たら乾式壁壊れちゃうし。修繕積立金は自然災害を考慮して無いから、計画外の出費も。

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>>170
のらえもんさんとこの価格表に7480万円がない理由は、モデルルームに行けばわかるよ。
この物件の実質最高額は6980万円だよ

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上層階への価格傾斜をもう少しつけないと、大々的に宣伝したお手頃価格の部屋が少なすぎて、そこに人気が集中してしまうと思います。

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パンダ部屋は、それだけ悪条件ってことでは？
誰かも書いてたけど、客寄せが目的だから
デベは集中しても関係ないんだと思うよ。
漏れた人や抽選漏れを嫌う人には、まともな部屋に案内するだけだろうから。

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>>175
私が2週間前にMRで価格表を見たときは
実質6800万円台までだったんだけどなあ。
数日間で値上げしたのかなあ？私の書き写し間違えかなあ？

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客層に影響するので、同じ住戸を希望する人ばかり来たらデベにも影響するでしょ。
営業が暇なら別ですが。

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高層は割安、中低層は割高。パンダは条件最悪。まあ予想されてはいたけどどうなることか。。

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>175
モデルルーム仕様に改造したら７４００万円台と価格表に書いてあったよ

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それだと、窓サッシの形まで変えるんだそうですね。
腰高を掃き出しにだったかな。
窓の形まで変えるＭＲは初めて見ました。

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コーポラなんかより普通に一戸建ての方がいいよ

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コーポラティブは見ず知らずの人が集まるわけだから、コーディネーター次第だけどまとまらないってリスクもあるよ。ところで、マンションでも自由設計ができるケースがあるけど、窓の形や大きさって変えられるのかな。

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サッシは共用部分だから自由にはできないでしょ。

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その論理だと、モデルルーム仕様もNGでしょ。時々、管理規約に違反するものもデベのオプションならOKって不思議なパターンがあるけど。

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ここはグロス価格を抑えるために小さい部屋を多くして買いやすくしたんだと思うけど、これだと住んでからの住民層が少し心配だね。管理と維持に金かかる大規模タワマンだと結構重要な要素だよ。

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デベは売った後のことは知ったこっちゃないからね。大量に売れ残った某タワー物件で、完成在庫を賃貸に出して、賃貸住民が風俗営業なんてお粗末な事例が三井にはある。

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小さな部屋が多いのは最近の流行。
ここに限らず。

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ここと同じような大型タワーパーキングがある横浜のタワーだね。

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小さな部屋は投資対象にされるリスクがある。賃貸住民はオーナ住民と比較してモラルが低い傾向にある、ご用心を

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こんな５０００万程度で買える部屋ばっかりで高額な住戸が少ない大規模タワマンは初めてじゃないかな・・・

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2004年頃分譲のタワマンがいかに安かったのか知らないの？
ＰＣＴやＴＴＴなら、５０００万も出したら良い部屋が買えた。

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１億する部屋いっぱいあったからね。高層階は広くて高い部屋ばっかりだよ。

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お隣りＷコンは安かったな・・・

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やっぱりキャナル仕様でないのが、イタイですね。詰め込み過ぎです。

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キャナル仕様じゃないから規制に縛られず、便利。　

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晴海通り沿いで湾岸道路にも近くて、爆弾の巨大なタワーパーキングがあるんだからもっと安いかと思ったんだけどな。震災後タワマンはどこも災害対策を強化してるから別に普通の事だし。仕様・設備なんかもオプションで５０万もかければいくらでも上げられるからね。

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湾岸道路に近いのはＷコンも同じだよ。レックスはもっと近いけどね。
キャナル仕様の、貯湯タンク室内置きは
金を掛けても室外には出来ないよ。
10年程度のタンク交換の度に作業員が室内に入って交換作業。

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このマンション大丈夫か。。

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>188
は？
モデルルーム仕様は選択できるというだけで、自由にはできないでしょ？

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>201
10年に一度のタンク交換がそんなに嫌か(笑)

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ここは室外なので立ち会い不要。
嫌かどうかさえ考える必要もなし。

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どうせ火災報知器の点検等で毎年作業員が室内に入ってくるから、そんな事気にする必要ないんじゃない？

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貯湯タンクの大きさを見たことがありますか？
古いのを外して新しいのを繋ぐ作業は
火災報知器点検や下水掃除作業などとは作業の規模が違いますよ。

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室内立ち入りといえば、分譲マンションって立会いが必須な点検が結構あるんだけど、指定日のみってケースと、都合が悪い場合は一定の範囲の中だけどずらすのも可能なケースがある。管理会社次第だから、要確認。今の職場に、マンションの点検といってしょっちゅう会社休む人がいる。

ちなみに内覧会と定期点検も日程も同じくデベの対応次第。ひどいところは平日のみってところもあるから要確認。

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賃貸にいた時、貯湯タンク交換してもらったけど、ものの10分程度で交換作業完了でしたよ。

冷蔵庫を買い替える時と作業はそんなに変わりはなかったよ。

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火災報知器の点検の方はスッポカス住民も多いみたい。
だけど、テレビ番組で点検料は年に２回で5000円だと紹介していた。１戸あたり。

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指定日だと都合がつかなくてすっぽかす住民も出てくるだろうね。それで実際に火災起きて、火災警報が機能しなかったら大問題。そういうやり方する管理会社も問題だな。

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管理会社はすっぽかされても、点検費用はいただく。ちゃんと点検を受けるようにしないのは怠慢というか、悪徳だよね。

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ここの話？

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昨日の台風では、風速が山の手の２倍でしたね。
さすが埋立地。平らな海上に吹く暴風を受け止める場所。免震は風にも有効？

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埋立地に限らず、大きな川沿いなんかも遮蔽物がないから風は強い。
それから、超高層はどのみち背が高いから、よほどの都心部でない限り風はまともに当たる。
地上の1.5倍と思っとけば大丈夫。昨日だと、瞬間50m近いんじゃないかな。

あー、窓とガラス手摺が塩でベタベタだよん。

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価格が手頃で悩みますが
管理費とかが異常に高い

犬飼ってないし使いそうな共用部無いので
見送りです

これって売主の自己満足 ですね
3000万台の部屋にランニングコスト3万って
あり得ない

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駐車場代もこの地域で3万は異常に高すぎだと思いますね。

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プラウドの売れ行きがここへきて好調のようです。

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