パークタワー東雲ってどうですか？　（その４）

湾岸マンションの災害一般論はこちらでお願いします。
パークタワー東雲固有の話題は本スレでお願いします。


豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう67
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≪無料≫住宅地盤診断サイト
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≪豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の今後の資産価値≫その4
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【23区】古地図を見てもオススメ・非オススメの地域・マンション
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タワーマンションの弱点
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液状化現象について情報共有するスレ
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消費税率が上がったら貴方はどうしますか？
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住宅ローン減税の拡充
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3.11で起きた事例を基に東京23区（都下は除く）のマンションを考える
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ローンにプラス6万円(管理費・修繕積立・駐車場代)はさすがに高いかもしれません。

車が無くてもさほど不便な場所じゃないし、
東雲でこの値段の駐車代は損なので
車は処分するのも一考。

駐車場設置率５０％台って少ないよね。建設費をコストダウンしておいて、駐車場利用料の設定を高くして利用希望を押さえ込むってのが作戦みたいだけど、功を奏するか。駐車場設置率が低いと中古になったときに敬遠されるし。

イオンの駐車場では２台だけだけどタイムがカーシェアリングもしてるよ。
レンタカーは東雲駅にある。

この駐車料金だと不便なタワーパーキングだし、借りる人も少ないだろうね。
駐車料金が予定より集まらず、修繕積立金不足や管理費アップに繋がりかねないかもね。

>4さんの懸念はないとしても、>6さんの心配のほうが高いですね。

もともと半数も車所有はない状況なので、無理して多くの駐車場を設置する必要はないとは思いますが、逆に駐車場利用者が少ないと管理運営上、将来的に困った事態に発展する可能性はありますね。どのくらいの利用者を想定して駐車場利用料を設定してあるのかがポイントですね。

費用の産出するときに駐車場の稼働率を想定してるはずだから、管理計画を確認するのがいいかもね。それと、駐車場利用希望もアンケートとってるからその結果も。想定稼働率と利用希望が乖離してたら、危ないかも。

想定稼働率６８％とのこと。

68%の稼働率ではメンテナンス費用の負担がやっとじゃないでしょうか。
エレベーター更新の費用はどこからでてくる計画なのかな。

エレベータや機械式駐車場の更新費用は修繕積立から。ただ、長期修繕計画って２５年ってのが多くて、２５年より先に発生するエレベータや機械式駐車場とか諸々の更新は計画に含まれていない。ってことで、計画以上の値上げor一時金徴収があるって考えておいたほうがいいよ。

当たり前かもしれませんが、車利用しなくても修繕負担はあるんですね。
車所有しない方は自走式の方が余計なコスト掛からなくてよいかもね。

管理組合による修繕積立金の見直しは常識だけど
値上げがどのレベルで必要なのか事前に知りたいですね。

1「湾岸マンションの災害一般論」のうちパークタワー東雲を具体的に想定したものはこちらでよいですね？

これから車持つ人はドンドン減ってくだろうにマンション固有の駐車場は見直されるべきだ。付置義務も見直されるべき。
仮に周辺マンションが全部外部貸ししはじめたら結局マーケット価格に収斂。

>>12
12さん、逆です。
駐車場収入で、立体駐車場のメンテナンス料、更新費用がすべて賄われて
管理委託費の一部も賄われています。
車を持たない人の方が負担は少ないのですよ。

真剣検討まじめくんが来た！

勘違いしてるみたいだが、車持ってなくて１回だってタワーパーキングを借りた事ない人だって一生メンテナンスや交換などの費用をはらわなければならないんだよ。駐車料金ですべてが賄われきれるはずがないから。マンション住民全員で巨大なお荷物タワーパーキングを一生背負っていくんだよ。

駐車場収入で、立体駐車場のメンテナンス料、更新費用が
すべて賄われて 管理委託費の一部も賄われているという
収支計画書を
三井の営業さんからＧＥＴしよう。

賄いきれないなら駐車場料金は値上げだな。
料金は組合総会で安くも高くもできる。別なマンションで実際変更した。
で、借り手が減るかどうかは知らないが。

駐車場だけじゃなくてドッグランとかシガールームとかもそうですね。
使わない人一生使わないし、でもその管理に一生お金払う。いらないですね。

>17
こちらは避けた方がよろしいでしょうか。

駐車場を借りる人だけで賄う部分が大きければ大きいほど逆にあぶない、という見方も。
借りる人減→一人あたり料金アップ→さらに減る→一人あたり料金さらにアップ→運営アップアップ（笑

>15
平置き駐車場の外部貸しネタをヤフー知恵袋で見たら、　
税金を払うのと申告のコストとでメリットは殆ど無いと書かれていたよ。

＞24さん

それは貸し手のメリット？借り手のメリット？

マンションの管理組合、つまり貸し手のメリットですね。

全部パーク24に任せましょう。それが一番。稼動リスクを住民がとるのはやめましょう。だって駐車場ビジネスの素人ですもん。

管理費・長期修繕積立に関しては、長期修繕計画（案）と第１期の管理費等収支予算（案）の資料を貰って検証すればよいですね。私は貰っていないですが、ちょっと試算してみます。
320台×68％×30,000円＝約653万円が管理費の収入の部に入ると計算。年額約7,830万は管理費収入全体の1/3程度になるのかな？そうすれば全体の管理費収入は26,000万程度…。差し引きした額、約18,200万を585戸で割って１戸あたり31,000円程度が管理費となりますね。
こんな計算かな？

勘違いしてる人がいるみたいだけど、駐車場独立会計にしてるケースって非常に稀で、三井でもそういったことをしてる物件ってのを聞いたことは無い。

駐車場使用料は、管理費の会計に組み入れられて他のメンテナンス費用の出費と一緒の扱い。駐車場のメインテナンスだけ特別ってわけじゃない。駐車場使用量は共用部分を独占的に使用してることに対して支払う対価で、たとえばゲストルームを借りたときに使用料を払うのと一緒。駐車場、ゲストルームといった具合にそれぞれ独立会計にしたらそれぞれに担当者立て手会計管理しなきゃならなくて大変なことになる。機械式駐車場の更新については他の共用設備の更新と同じく修繕積立から充当される。

ちなみに駐車場の外部貸しは、セキュリティの問題が発生するからできないと考えたほうがいい。

ここでいいよ！真剣検討まじめくん！新たな情報待ってるよ！

結局使わない一生使わないひとが一生支え続けてくれるわけね。
ありがたいね！

駐車場利用者が予定より少なくなると管理費アップの要因になりますね。

税金や年金みたいなものと考えた方が良さそうですね。自分のためになってるのかなってないのか分からないけど強制的に取られますよ、と。

駐車場は50年間売主デベが固定賃料でマスターリースすべきだ。

例えば１階の住民がエレベーターを使わないからといって、その分の管理費を支払わなくていいってことにはならない。区分所有のマンションで公平って何って突き詰めて考えると結構難しい問題になる。そういった共有設備があるから資産価値が維持されるって考えるしかないのかな。

ちなみにタワマンだから１階の住民はいないって突っ込みはしないでね。

＞28は計算間違えしてました。１戸あたり26,000円の管理費という試算でした…
全体が26,000万の収入として、150台の利用者だと１戸あたり30,000円弱の負担となりますね。

いずれにせよ駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が大きいから、稼働率が想定を下回ると赤字に直結する。

例えば同じタワーマンションで、3000万のパンダ部屋70㎡と6000万の最上階70㎡
があったとする。
管理費用は面積で計算されるので、両者は同じ管理費用を負担する。これも不平等と
言えば不平等かな。

エレベータのたとえは納得できるけど、シガールームやドッグランは何か納得感が無いんだよな～
シガールームにいたっては世の中から消え去りつつあるのに、喫煙の増進装置でしょ、ありえん
ドッグランも普通に外散歩してくれればいいじゃん
いずれも臭いにつながるものだけに物件劣化に貢献してるとしか言いようが無い

デベの言う稼働率も、どこまで想定した収支バランスなのかだね。

タバコすって匂い撒き散らして、犬連れて匂い撒き散らして、そんな人達が集まることを望んだマンション。

39、だったら検討から外してね。

41
で、匂いや鳴き声はキャナルコート内へも。　
お互い様。

ペット好きの喫煙者にはこの上ないマンション！
買いだっ！

課税評価も専有面積で決まるから、同じ面積で販売価格が３０００万円の低層階と６０００万円の高層階の固定資産税・都市計画税も一緒。これが公平かといえばちょっと微妙だよね。

あと、公平なのかよく分からないのは、管理組合総会の議決権。１戸１票で広さは関係ない。

でも管理費だって床面積で管理費が決まるが、
広い部屋と狭い部屋でキッチンバスなど仕様がもし同じ場合、床が広いと何の管理が違うんだ？

区分所有法で原則持分に応じて負担って決まってる。権利を多く持ってる人が、多く負担するって考えみたい。

>46

ちょっと勘違いしてるみたいだけど、管理費は共用部分に対してだから専有部分の仕様は関係ないよ。まあ、タワマンって窓の掃除があるから、広い部屋のほうが窓も広いよね。

区分所有の専有部分の広さで決まるのは当然でしょう。

「当掲示板は、マンションおよび戸建て住宅の購入応援サイトです。利用者同士が掲示板上で有用な情報交換を行い、よりよい住環境の発展に寄与することを目的とします。」

・・・とあるので、否定的なことでも書いてよいことになっているかと存じます。「否定的な情報も肯定的な情報と同じように、まだ経験されていない皆さんにとって大変、貴重な情報」と言っています。
不動産業者がそれを排除したいなら名を明かした上で掲示板上で依頼するというのがルールかと思います。

従いまして、否定的情報提供者はすぐに他に行けとか検討から外せなどというのはこの掲示板のルールでは無いかと存じます。

48
業者任せのＤＷ、以外の窓は自分で掃除をやるのが普通じゃない？
ガラスフェンス外側も業者だけど。

のらえもんさんとこのブログに詳細レポートきたね。
おおむね評価高いみたい。

>50さん
「利用者相互に気持ちよく利用できるコミュニティになることを望んでおります。」

の部分をカットしないで下さい。

＞1さんのお気持ちもよくわかりますが、不安を抱えている方もいらっしゃいます。
震災対策等は重要な事だと思いますので、しっかりと話し合った方がよいと思います。
ただし、＞53さん記載の通りで、荒らし、煽り投稿はなさらない事。そういうレスがあれば削除願いしましょうね。

価格表きたね。
西が思ったより高くて南とあまり差がない。

ここの西は最高だろうね、東京湾を一望できる湾岸ビュー・・・

それを言っちゃうと、お隣りの西側さんがちょっとかわいそうだね。

ここの西側の眺望は将来危なそうだね。晴海通り向かいの運送会社の土地は角地で広いから、おもいっきりマンション建ちそう。距離も近いからレックスみたいな板状タワマン建ったら、湾岸ビューがマンションビューだよ。

検討者ですが、価格表はどこで見れますか？
南と西はどちらが高いですか？

ここの南側は眺望もたいした事ないし、いかんせん湾岸道路と高速道路の「ゴー」という音がうるさいと思うよ。高層になればなる程響くから。窓開けたらテレビの音、３つは上げなくちゃ聞こえない位。

60の言ってることは正しいよ。
ウチも近所の高層階だからよくわかる。
南側眺望のランドマークはゲートブリッジだけだから、来客の受けはあまり良くない。かなり「眺望」に対する造詣が深くないとすぐ飽きちゃうね。
高速もうるさいよ。ただ騒音増幅装置である辰巳PA（空気砲の囲いみたいなもん）向きでなければ、確かにTVのボリューム調整は3段階ぐらいで済む。

>62
ネガさんですね。にっ こり

週末の暴走族は特にうるさいよ。

61,63は都内で高層階に住んだことない人だな。

タワマン住むのが初めての人には参考になる意見だと思うけどね。

このタワーに過剰な期待を抱きがちな検討者へのささやかな忠告だよ。
暴走族も、2012年のこの世の中でまだ存在してるのか、っていうぐらい首都高を爆走するんだよ。
もちろん、1週間のうち合計で15分あるかないかの騒音だけど、都会的なイメージを損なうには十分過ぎる。

頭の片隅においといてくれれば、あとで「言うほどでもないじゃん」と言えるかも知れない。感受性というか寛容さの問題だからね。

何年か近所に住んで、無視は出来ないけど、もう騒音をとやかく言うのは諦めた。ま、受忍限度を超えるレベルじゃないから安心していいよ。

音を遮断する建物が周囲に少なくなる高層階の方が、音を広範囲に拾い易い。
ここはプラウドと同様に一次取得者層が多そうだ。

毛虫っぽく見える、って人いない？

ちなみに南側の方が、もっとださかった・・・
なんでこのダミーベランダのある北側の写真ばかりを紹介してた理由がわかった気がした。

そうだね、夏はどうしても涼しい風が入るから窓あける。
週末のバイクの爆音はテレビを見てると腹立たしいが、まあ、しゃあないね。
南側はゲートﾌﾞﾘｯｼﾞのライトアップや遠くランドマークタワーや、羽田の飛行機の
離発着も見れて結構気に入ってる。
そうそう、海ほたるも見える。

プラウドは公式ＨＰに｢521戸　連続即日完売！」って書いてある。

68
こっちは真実言ってるんだがなあ。
何十台規模じゃなくて数台なんだけど、とにかく消音機なしだからヘリよりうるさい。お得意の空吹かしバリバリだし。
騒音以外は、さして迷惑走行してないから取締りもされないみたいだ。
それから辰巳PAに週末集まるルーレット族も、発進時はそれなりにうるさいのよ。

72は同感。
新滑走路が出来てからは羽田への南風時進入コースが変わったので、前より見応えがあるかな。
天気が良ければ、観音崎灯台の明かりも見えるよ。

＞52
液状化した島に価値は無し、だって。

プラウドもパークなんじゃらも
・・・
販売しているガキどもは同じか・・・

北だけですね。

ここ値段を抑え目にして買いやすくしてるのか小さい部屋ばっかりだけど、既に子供２人いる人や今はまだ１人だけど近い将来に２人目考えてる人は７０平米じゃ厳しくないのかな？
共有施設や雰囲気みてもファミリー向けタワマンなのに、これじゃあすぐ手狭になっちゃうと思うんだけどな。
毎月の管理費や修繕積立金や駐車場料金も高いし、どういう人をメインターゲットとしてデベは考えているんだろう？

私も部屋が狭すぎる点に同感。想像以上に共用施設がいい感じだったのに、コンセプトが不思議でした。
二世帯住宅‥とか‥？

逆に部屋が広めのプラウドは共用施設が貧弱だし‥
なかなかいいとこどり出来ないものですね。

共用施設が良い悪いって皆さんどの施設で判断されてますか？
ゲストルームもライブラリーもどこにでもあるものなのであまり変わらないような気がしているのですが。

ここは１番利用する人が多いフィットネスジムはないのに、ドッグランや茶室などなくてもいいような施設が多いね。ソラプラザとかいうただの吹き抜けの部屋も６箇所もいらないと思った。

茶室はたしかに不要。

畑の方こそ確かに不要。

シガーバーも部屋で吸うからいらないよね。

部屋がヤニ臭くなるよ

畑とかＢＢＱ場所があると、鳩とかカラスが集まりそうで心配だよね。
そんなのないほうがいいと自分は思うんだけど…。
ベランダに飛んで来たら嫌だな…。

89さん
北側のダミーバルコニーに鳩が巣を作る危険性があります。

タバコ吸いにわざわざラウンジには行かないと思う。
タバコ部屋の清掃費用も管理費から出されるよね。

新築につばめの巣ならば縁起が良いとは聞きますね。つばめは安全なところにしか巣を作らない事から、長期優良住宅の証になるかもね。

ハトに好かれる条件

・人気がなく、また犬や猫など敵が来ない。
・既に仲間のフンが付いていて居心地がいい。
・エサ（ゴミ）場の近く。
・雨風、直射日光が入らない。

充実した共有施設が用意されているが維持費のかかるような設備は極端に少ない。
普通は木を植えてベンチを置くようなスペースにも、バーベキューたらファーム
やらの共有施設をアピール。

これは何を意味しているのでしょうか。ここからは個人の感想。

充実した共有施設だから管理費は多少高くても納得してもらえるのではないか
という三井の算段が見える。
駐車場維持費による修繕積立金の将来の大幅アップの幅を少しでも小さくして
三井への反感を抑えようとしているかのようにも見える。

共用設備が多い割にこれといったものが少ないですよね。
雨風の入る部屋も多く、汚れが心配です。

街に魅力がない分、強要施設を増やしたのでしょう。販売の時は売り文句になるからね。

ここは、飯田橋や西麻布とは違いますから、強要施設はあったほうがいいかもね。すぐ飽きると思うけど。

維持費のかかるプールやバーもないのに、この共有施設でこんなに管理費高いってただ単に３５０台近くあるタワーパーキングにかかる管理が大変って事なんじゃないのかね？

よけいなお世話なんだけど、ここのマンションの理事は大変だね。
キャナルコートの住民として、平置き駐車場の野村プラウドとの
10年後、15年後の両者の修繕積立金を含む管理状況の比較は
大変興味ある題材。
ウオッチさせてもらおうと思う。

敷地に目一杯建物を造るデベのエゴの犠牲になるんだよ、購入者がね。

とはいえ、納得づくで買う人ばかりになるんだから、他人が文句を言う筋合いではないかな。

30年後、立駐はガランガランになるでしょうけど。