プラウド東岸町★購入者向け

45さん
ローンのことについてあなたの考え方を教えてください。
「私の場合、２０年借入にしましたが、繰上げ返済を含めた１０年後の計画残債額とそのときの金利リスクを考え、あえて１０年固定にしました。」
とありますが、
①あえて10年固定にした理由はなぜ？もう少し詳しく教えてください
②繰上げ返済を含めた10年後の計画残債額とそのときの金利リスクってどういうこと？
是非ともご意見参考にさせてください。

４５さんではありませんが・・・

私は１５年借入を１０年固定で行く予定です。（チキンだ・・・）
繰上返済も含め、予定どおりであれば１０年後の残債は数百（２００〜３００）万円程度。うまく行けばもっと減っているかも知れません。

ここまで残債が減っていれば、あとは金利が５％になろうが６％になろうが、毎月の返済額（及び総返済額）に与える影響はたかが知れています。元金が非常に小さくなっているので、固定期間終了時に金利が急上昇していても利息はたいして増えないんです。
これが１０年後の時点で残債２０００万円残り１５年とかだと、返済額の変動が非常に大きくなり、ローン破綻の可能性が・・・。

要するに残り４〜５年、残債数百万円になるまで低利の固定金利を確保できれば今後の金利上昇リスクに耐えられる、と。

ただ、どの程度ならリスクに耐えられる（許容できる）のかは人それぞれだと思います。
「残債１０００万でもＯＫ！」な方もいれば、「絶対にリスクは取らない」という方もいる。
なので、絶対的な「正解」はなくて、その人ごとに違うということです。

４５さんがおっしゃりたいことはそういうことだと思われます。

埼玉りそな銀行の住宅ローン試算ページなどでは一定期間経過後の金利を変更した場合の試算ができます。
こういったところで何パターンか試算してみてはいかがですか？

51さん45です。

わたしの考えも52さんと全く同じです。

要するに、順調にいった場合の繰上げ返済加味の10年後残高と、その逆の場合の10年後残高とを加味し、中庸の場合の残高での金利耐性がどうかということでしょう。

ただ、ここで注意していただきたいのは、（当たり前ですが念のため）元利均等返済の場合では20年返済で10年後の残高は半分にならないということです。
51さんが仮に元利均等返済を組まれる場合は、それぞれのケースでの10年後の予想残と、これに対する５〜６％での返済額がどうなるのかをきちんと把握されておくことをお勧めします。
（私の場合、将来の減収を見込んで元金均等返済としています）

なお、私の場合、最も順調に繰り上げ返済が進んだ場合は９年で完済できる計画ですので、スーパーチキンであるともいえます。（^^）
金利の低いうちに沢山返済すればそれだけリスクは減ります。


１０年後の金利の予測は難しいですよ。正直プロでもまず無理でしょう。あらかじめ分かっていれば債券市場は成り立ちませんから…。

５２さん、５３さん、５１です。
お二人ともありがとうございます。
具体例でないとイメージがわかないので、もう少しつっこんだ質問してよいですか？
例えば、５２さん、・・・１５年借入れで１０年返済って、もともとの元金いくらに対して年間どのくらい返済するプランなのでしょうか。
例えば、ろうきんのＨＰのシュミレーションで試算すると、
2000万円を10年固定の金利2.25％で毎月15万円返済する場合、10年後に残債は487万円なので、この間に繰上げ返済すれば、５２さんのいう残債が数百万程度になる、ということでよろしいのでしょうか。

５４さん、５２です。

ここは３１戸のマンションで、具体的な内容を記述すると特定されてしまいそうなので、具体例はご勘弁ください。m(_ _)m

ただ、私が言いたかったことは５４さんが試算された労金の内容とほぼ同様だと言って良いと思います。

３年に１回１００万円ずつ繰上返済したとすれば、１０年後の時点での残債は少なくとも１８７万円にまで減っているはずです。
実際には繰上返済により（元金が減ったことで）毎月の返済に占める元金の比率が上がるため、残債はもっと少なくなるはずです。

たとえば１８７万円を５年間、金利３％で借り入れるのと６％で借り入れるのを試算してみてください。大した差ではないと思います。
同様の試算を４８７万円の借入で試算してみると、影響がもう少し大きくなるのが分かると思います。

あとは「どれくらいまでならば返済額増加を許容できるか、そこは各個人によって分かれる」ということですね。
許容できる方は少しでも金利の低い１０年固定にするでしょうし、許容できない方は多少金利が高くても１５年固定にする、ということです。

５２さん、５４です、
ありがとうございます。
頭金をだいぶ入れられたんですね。うらやましい。。。

今日、マンション周辺を通りがかりました。
一部の足場と養生シートが外れ、外装が少しではありますが見え始めました。
１階の角部屋は、ちょうど内装工事中で窓が開いており
中の様子を道路からチラッと覗くことができました。
見えた範囲では建具やフローリング張が出来上がっていました。
今まではまったく様子が見えなかっただけに、
ちょっとだけですがマンションの雰囲気が感じられ、楽しみになってきました。

とうとう全体を覆っていた囲いが解かれて、全貌が見られるように
なりましたね！
先日通りかかったら、業者の方が忙しそうに作業進めてました。
今までは想像だけでしたが、やっと現実として感じ始めることが
出来ました。新しい生活、待ち遠しいですね〜！

いよいよ全貌が見えましたねえ。。。
ちょっと気になったのが、正面玄関が高さがないためか、少々狭く感じました。
みなさんはどういう印象ですか。

内覧会終了しましたね。
暑さで大変でしたが、初めて足を踏み入れる我が家・・・ちょっと感動です。

玄関とか、確かに思ったほどの広さではなく、つくりとしては全体的に
こじんまりした感じですね。設備もシンプルでしたし、特に駐車場の設備は、
ホント最低限って感じで、すこしビックリでした。まぁウチはそんなに
車のらないから良いですが、毎日乗る方には手間のかかる入出庫ですね。

とりあえず部屋内の採寸もしたし、これから入居まで必要なものを揃えて
要らないものを捨てる毎日です。忙しくなるなぁ〜！（嬉）

みなさんの感想はどんなでしたか？

暑い中の内覧会でしたが、無事終ってよかったです。
って言っても、我が家は指摘箇所が多く再内覧会になりました。
私達素人が見ても気付かない箇所を同行してもらった一級建築士がズバッと指摘してくれて、もし自分達だけでチェックしてたら…と思うとゾ〜ッとします。
個人的には、植栽が、パンフレットの完成図とかなり違うのに驚きました。1階なんて、道路から丸見えですよね。
「これから育つので大丈夫です。」って売主側は言ってましたが…。
それと、共用部分（階段とか廊下）の壁ですが、傷ついるところがたくさんあり、指摘したら「共有部分については、ちゃんと私どもで修復しておきます」って同行した売主側の女性が言ってましたが、どうなることやら…！?
収納が少ないので、我が家も「荷造り」より「不用品処分」をがんばらなくては!!
入居まであと少し♪楽しみですね。