イニシア南浦和

うーん　検討中です。　南側大通りの交通量が気になります
騒音とかどうなんでしょう？
それから区画整理で西側（建物のすぐ西側）が道路になって
しまうのも気になります。信号とかないし・・・
大通り挟んだ南側にもビルとかできそうな気もするしー　うーん。

私も購入検討中です。
南側の道路は線路を越えて東西を往来する道路なので、そこそこの交通量がありそうですね。
南側には公園との間に戸建などが点在していますが、公園は潰されないでしょうから（希望）
そこまで高さのある建物は建たないのでは、、、と見込んでいるのですがどうでしょうか。
先日、モデルルームを見学してきましたが、いくつかの部屋は既に要望が入っていたようです。
比較的、下の階から埋まっているように見えました。

駅前は栄えているし雰囲気も良さそうですよね。

駅からの道程は商店街を抜け、整備された団地前の道を抜けてすぐなので女性も安心ですね。
帰り道にスーパーやコンビニがあるのはポイントが高いです。
また始発駅というのはかなり魅力です。
販売開始はいつなのでしょうか？

まだMRは見学していないのですが金額的にはどの程度なのでしょう？
既にMRへ行かれた方がいらっしゃいましたら情報をお願い致します。

75㎡の3LDKで3000万円半ば〜後半程度だったと記憶しています。
80㎡を超えると4000万円台でした。

すでにＭＲ行って来ました。
オープンの３日に行ってきましたが、早くも決定濃厚な物件が数件、その時点でありました。
びっくり！聞くとインターネットで資料請求した人には、先行してＭＲを見せて決定者や登録者が出たようです。
正式契約は６月上から下旬、８月には引渡しをするらしいです。
金額的には２ＬＤＫが２８５０−３４００万円（南向き）
３ＬＤＫは南向きは３４００−４０００万ぐらい？
西手なら３０００万台でありました。
デベによると全体的に２、３階から埋まっているとのこと。

私は地元住民ですが、おそらく周りに高層の建物は立たないと思います。
騒音は若干仕方ないかな。
区画整理ははっきり行って小谷場は進みやしません。もう話が持ち上がって２０年ぐらいになるようです。

MR見学しました。
全体的な設備は十分だと感じました。値段の割には充実していると思います。
ただ、やはりクオリティといった観点から見ると若干低めかな、と。
贅沢を言わなければ十分納得できますし、妥当な価格設定ではないでしょうか。

ＭＲ行きました。クローゼットに高さが無いのが残念でしたが、あえて低くしたとの解答でした。
駅からの徒歩時間からして、欲をいえば金額面でもうひとこえ！っという感じはしますが、南浦和という場所柄妥当なのかもしれません。う〜ん、悩みます・・・。これっ！っという決め手が欲しい！

そうなんですよね。
すべてが無難すぎてこれっ！っていう決め手がないような気がしています。

確かにここがピカ一！！って感じはなさそうですね。
でもウン千万の買い物をしようとしていて、『無難』なものを選ぶのは失敗にはならない気もします。
だって『難』が『無い』んですから。
確かにお金に余裕があれば何か光るモノを持つ物件も選べるのですが。

先日2度目のＭＲ訪問してきました。
抽選を回避し、仮押さえという格好でやっているようですね。
２，３階は結構埋まってきており、１、４階で検討している方がふえているようです。
ただ価格帯は少し高め？とも思います。かつて周辺で出ていた物件と比較しても…
でもシンプルゆえにここに決めちゃおうかな、と思っています。川口市サイドで南浦和駅からの距離でここより近いところは出そうにないので。

参考までに周辺の状況ですが、
南側の道路ですが、朝７−８時と夕方５−７時は結構交通量は増えます。
でもそれ以外はそんなに交通量は多くないです。夜は静かですね。
また公園は確か市の土地ですので、売却されない限り公園のままかと思います。
ここは昔、小谷場中のグラウンドでしたので…
またその隣の空き地は道路になるということで、南側に現時点で大きな建物は建たないかと思います。

私もだいぶ購入する方向で検討しています。
私は現在は仮押さえをしてもらっている状況です。
新価格から考えれば以前に比べれば高めかもしれませんが、この先２〜３年を見据えるとまだまだ抑え目なのかな？とも思っています。
南浦和という街の利便性、周辺環境、価格等を鑑みると今の自分の条件は全て満たしているのでこのまま行けば契約すると思います。
先日、目の前の公園に足を伸ばしてみましたが、子供ができたらとても有効利用できそうな広々とした公園でした。

マンション名にも南浦和が入っているし、実際の最寄り駅も南浦和駅ですが、
この物件って川口市になりますよね。
行政サービスとかどうなんでしょ？

＞１５さん
私は川口市以外の他の市町村で暮らしたことがないので比較ができないのですが…
不便はないと思います。
市役所は遠いです（川口駅が最寄なので。あと川口市民はパスポートの交付も川口駅前？のパスポートセンターで行われることになりました）が、代わりに芝支所が自転車で１０分ほどのところにありますので、ほとんどのことはそこで足ります。
ゴミの収集に関しては、すごく分別が進んでいます。一般ゴミのほか、資源ごみなど、かなり細かいです。
また図書館はやはり遠いですが、代わりに南浦和図書館があり、こちらも近隣ということで利用が可能です。
１５さん、もし具体的にこんなことが知りたいというのがあれば、わかる範囲でお答えできればと思います。

＞８さん
レスありがとうございます。
数年後、小学生になる子供が控えている家庭なもので、
当初、この物件を見て「さいたま市民」になると勘違いをしていたため（苦笑）、
学区等の面でも、いろいろと不都合はないか確認している状況なんです。
川口に限らず、政令指定都市（さいたま市）とは、やはり差が出てしまうものなのかな、と。
特に旧浦和は文教都市として有名ですし、目の前にその学区がありながら、通うのは反対方向…みたいな。
物件はかなり気に入っているので、非常に悩んでいるというのが本音です。
ただ、この物件がもし、あと数100ｍずれて「さいたま市内」にあったら、やはり価格も変わっていたのかなと思ってはいますが。

１５さん＞
地元民とはいえ、子供がいるわけでもないので、学校に関してはあまり詳しくありません。
ただ基本的な情報として川口市は小学校は？？ですが、中学校は学区撤廃（基本的に学区内の生徒を優先させるが、枠があれば学区外の生徒も受け入れる）。
さいたま市は小中学校とも学区指定制度を採用しています。ただガチガチじゃなくて、一部に調整地域を設け、その住所の生徒はどちらの学校でも選択できるような感じです。
住所から見る各学区の割り振りは以下のサイトをご覧ください。
http://www.city.saitama.jp/contentsdownload/7d430c0d24230f8/tyoumei.pd...
もし仮にさいたま市内の小中学校に通えたとしても、物件からは大谷場小or大谷場東小、大谷場中となります。

それと文面を見て気になったのですが、政令指定都市とそれ以外の市町村の教育の内容や質に差ってあるんですか？
あときゅ文教都市といっても

ごめんなさい。途中で切れました。
あと旧浦和市が文教都市といっても、浦和駅−北浦和駅周辺という印象です。

クローゼットの高さについては質問しました。
あの物件だけ、高さがないとのことです。
あと、川口市のメリットは税金が安いことだと思います。
イニシア南浦和のデメリットは「さいたま市ではないこと」ですかね・・・。
都市の名前にこだわる方も多いかと思いますので。
「なんだよお前川口かよ〜」みたいなことになるのが心配です。
政令指定都市とそれ以外の市町村で教育の内容に差はありません。
質は学校によってさまざまです。(先進的なことをやっている公立学校も多いはず)
教育が心配であれば埼玉大学附属小学校、中学校に行くのをおすすめします。
(教師の質も高く、子供たちのやる気もはんぱありません)

今日、たまたま現地前を通り掛かりました。
もうカバーもすっかり取れて、全貌がはっきりと確認できました。
マンション前でMR案内役のお兄さんが、携帯片手に高らかに笑い声をあげていました。
一応仕事中だろ！？って思いましたが、あーいうのを見るとちょっと購入意欲を削がれます。

結構希望が多く入っているようです。抽選は避けたいみたいですね。私は悩んでいますが、いつまでも悩んでいられないのはわかっているんですが・・・。優柔不断なのかそれとも慎重派なか・・・。他県からも多く購入者が来ているようですよ。さすが南浦和の人気は高い。

そろそろ販売開始でしょうか？
スケジュールをご存知の方はいらっしゃいますか？？

ＧＷは連日、新聞の折り込みチラシが入っていましたが、翌週はなし。
先週末に入っていたのを見たら、上層階の物件が出ていました。
私も借り押さえしてもらっていますが、低層階はほぼ埋まったと聞いてます。
抽選をできるだけ回避して販売したい意向でした。
最初に聞いたのは５月末から販売開始を始めるとのことです。

南側はだいぶ開けていて開放感もあるので、低階層も人気なんですね。
価格的な理由もあるんでしょうけど。

南浦和に10年、川口に10年間住んだ感想です。
中学校は岸中を出ました。当時は他校の状態はわかりませんでしたが、
今聞くと、岸中、常盤中は際立って良かったようで、同じ浦和地区で、
他校から岸中へ転任された先生がまるっきり違うと驚くほど差があったようです。
在校時、ヤンキーはおろか、ボンタン履いてる人すらいませんでした。

学区にこだわるの出れば、西口で売出中の、岸中学区ローレルコート南浦和も良いと思います。
イニシア南浦和は川口市ですが、実質南浦和ですし場所は良い場所だと思います。
が、私は川口市で最も治安の悪い地域周辺に住んでいますが、
治安は蕨、西川口に向かうに連れて明らかに悪くなります。
小中時代は、芝の辺りは自転車で怖くて通れなかった記憶があります。
特にお子様の活動範囲は、マンション以北にした方が良いと思います。
前の道路は交通量はありますが、マンションの前が渋滞することは極めてまれで、
常時40km位で普通に流れる場所です。
また、南浦和には同じ東口のミオカステーロ南浦和もありますね。
ファミリーには少し狭いし、中学校までは遠く大谷場中は特に良いとは聞きませんが、
周りの環境は静かで舗装された道路もあって住む環境は良いと思います。
ミオカステーロもローレルコートもあと少しで完売のようですので、
値上がる前の価格設定のようですが、値引きなどの話も出てくるかもしれませんね。
行政サービスはさいたま市より川口市の方が良いと思います。

皆様、この物件の資産価値についてはどのようにお考えでしょうか？

マンションの裏手にある大林組独身寮が商業施設になるという噂があります。

マンション徒歩１０分の所にあるエッサン（ホームセンター）が大型商業施設になるそうです。

浦和駅周辺の物件と比べるとかなり値ごろ感があります。
駅からの距離はちょっとありますが、環境面ではかなりいいと思います。
それに、外環道にも近く道路面ではかなりグッドです。

先日モデルルームを見学してきました。
ここの掲示板でも報告されている通り、いくつかの部屋は既に価格が伏せられ案内できない様な対処がされていました。
事前審査を申し込めば部屋を押さえることができる様です。
販売開始は6月中旬とのことです。

エッサンは以前から噂はありましたね。

本日の管理説明会に参加された方はいらっしゃいませんか？
どういった内容だったのでしょうか？？

徒歩圏内に大型商業施設ができるのは初耳です。
これはかなりポイントが高いですね。
ダイヤモンドシティやアリオ並の規模を期待したいところです。

エッサンが大型商業施設になるのは初耳です。
本当なのでしょうか？　実際に地元に住んでいてそんな話題は余り出ません。
また本当にそうなっても、ダイヤモンドシティやアリオ並とはいかないのではないかと思います。
敷地面積がそんなに広くないですし、道路などの問題もありますからね。

ところでそろそろローン契約会などの日程が発表されそうです。
説明会などが出張などとダブりそうで、今、日程の確認をお願いしています。
来週ぐらいには出そうですね。

現状では西向きの部屋は埋まりが早いみたいですね。
駐車所の金額も出てる見たいですし、引渡し時にどの程度の入居率か気になる所です。

意外と書き込みが少ないように思いますが、色々な情報をシェア出来ればと思います。

ＭＲ見学してきました。結構売れ行き好調のようでしたよ。
ついでに現地も見学してきたのですが、１階下の地面がむき出しの
ところがあって、そこに瓦礫やらホースやら産廃（？）のような
ものを発見しました。あれはそのまま埋めちゃうんですかね…
ちょっと気になりました。

販売開始までにどれだけ押さえられているのか気になります。
最上階なんかは売れているんでしょうか？
ちょっと割高感もあったし。

この間ＭＲで契約に向けた最終調整を行ってきました。
東手の４ＬＤＫの動きが鈍いようです。
反対に西側と南側２−４階はほとんど埋まっているようです。
上のほうは確かに割高感ありますよね。
販売金額は現在、本社で最終確認中のようです。
提示金額から上がることはないけど、下がる可能性はあるとのこと。
購入希望者がいない部屋はもしかしたら価格を下げることもあるかもしれませんね。

正式価格が決定したそうです。
当初価格より若干の値下げがありそうです。

何で修繕積立金がこんなに高いんでしょう？

ほんと、修繕積み立て高いです！ウチにとっては...。
南浦和駅徒歩物件だし、妥当といえばそうなのかもしれませんが、修繕＋管理費＋駐車場で、月々の返済に3万プラスされるのは正直キツイです（泣）

うちもつらいかも…
ここが気に入っているので仕方ないのですが、よそのレンジで見てもすごい差があることを最近、きづきました。
デベの担当者の話だと、基本は大幅に修繕積立金をあげないようしたとのことですが…。
フラット３５Sもだめといわれ、ちょっとショックです。

モデルルーム目の前のツッチーニですが、評判通りとても美味しかったです。
先日、モデルルームに寄った帰りに食事をしたのですが、雰囲気も良く料理もかなり美味しいです。
ちょっと値が張りますが。
ここに契約することになったら、通いたくなる一店です。

管理費＋修繕積み立て＋駐車場で3万オーバー。。。
南浦和ってこんなもんなんでしょうか？？

南浦和って言うよりも、コスモスイニシアの方針なんでしょう。
隣駅にあるフォルム武蔵浦和レジデンススイートも、管理費+修繕積立+駐車場で3万円程度ですし。
修繕積立金は、他の物件の2倍近くなのは、コスモスイニシアの他物件でも同様な気がします。

No.49さん、くだらないですね。
修繕積立金ですが、確かに周辺よりも高いですけど、管理費は
比較的安い方ではないでしょうか？特にこの規模にしては。
修繕積立金は必ず不足してくるものですし、将来の値上げが
抑えられ一時金の出費も抑えられるのでしたら、今多少高くても
構わないと思います。