ライオンズ浦和セントマークス

>40さん

色々物件みられているようですが、この物件価格はどう思われますか？
８０平米５０００万円台を狙っているのですが、浦和という地区と
マンションのグレードから高いけど、買いかとも思うのですが、どんなもんでしょうか。個人的な意見で結構なんで教えてください

>>41さん
あくまで個人的な見解ですが…
浦和駅10分の80平米で5000万円台は高くはないと思います。
おっしゃるようにマンションそのもののグレードも悪くはありません。（特別すばらしいというほどでもありませんが）
ちょうど南浦和との中間で、東口の再開発から外れた場所のわりにごちゃごちゃした印象もなく住環境としても悪くありません。
ただ、駅までの距離を考えると10分以上ということでちょっと考えさせられるところはありますね。
（買い替え等を検討される際に、中古物件だとだいたい駅10分で検索をかけますので、ひっかかりにくくなってしまうのです。必然的に購入希望者が減り、価格が落ちてしまうという難点があります。浦和駅10分「以内」で検索をかけてくれればぎりぎり引っかかるので大丈夫かと思いますが。）

総合的に見て個人的には買ってもいい物件だと思いますよ。

東岸町は住宅地として良好な環境とは思いますが、同じ浦和区でも常盤エリアや岸町エリアに比べると知名度が格段に落ちます。
その上駅徒歩１０分など利便性も劣後感があることから、「付加価値が低い割には価格が高い」という評価になってしまいます（浦和駅１１分でも常盤、岸町、本太の方がいいです）。

結論としては地元の方が好んで住まわれるにはいいと思いますが、他地域居住者が優先して検討する気になれる物件ではないでしょう。
この価格なら、人気のある新都心や常盤の物件に目が向くと思います。
大京のマーケティングは明らかに市場ニーズとミスマッチしています。

新都心や常盤はもっと割高だと思います。
たとえば某住友物件、80平米以上の部屋は2階でも6000万超えです。
常盤はそもそも物件数が足りません。
今販売中の新築物件では…常盤とは名ばかりで駅徒歩12分とかしかないですよね。
今後浦和の東口にツインタワーのマンションが建つとのことなので、そっちを待ったほうがいいのかもしれませんね。
価格が高すぎて手が届かなければ、コスタの中古かプラウドの中古でも狙ったほうが結果的に安上がりです。

↑
すみません、
某住友物件とはいわずと知れた新都心駅前の有名物件です。

南浦和からは１０分なんですね。

>44さん

京浜東北線人気エリアの浦和界隈およびさいたま新都心の徒歩圏内でいろいろ検討した結果、ライオンズが最有力候補になっています。検討経緯を書きますので、ご意見いただけますか？

>たとえば某住友物件、80平米以上の部屋は2階でも６０００万超えです。
やっぱりシティは高いですよね。７０㎡台中心だから、４人家族では居住空間にゆとりが少ないのがネック。周辺のパークスクエア、イトーピアでも検討しましたが、埼京線中心になるので京浜東北線利用の私としては断念の方向になりつつあります・・・。

>常盤はそもそも物件数が足りません。
確かに現状では供給がやや少ないですね。常盤エリアも広いけど、通勤・買物利便性優先なら浦和駅、就学環境等を優先するなら北浦和駅って考え方ですね。
８０㎡超は浦和駅だとミオカス、レリアだけど、鉄道騒音がうるさいから即敬遠。サイズダウンしてセコム。意表をついて北浦和駅のパンテオン、クレアシティがなかなかいい。

余談ですが、ライオンズを検討する中で南浦和徒歩圏のイニシアが視野に入ってきました。川口アドレスですが、実利を考えたらハイパフォーマンスでなかなか面白い物件だと感じました。でも周囲に活気がないし、子供のことを考えると躊躇してしまいました。

結局のところ、現状では京浜東北線利用と子息の就学環境を考慮して、浦和＝ライオンズ、セコム、北浦和＝パンテオン、クレアに絞ってＭＲに通っています。
この中でもライオンズの閑静な住環境とファシリティの良さそれにパルコ徒歩圏のメリットはダントツで光ります。一方で利便性と就学環境を考えると常盤所在の３物件もなかなかの魅力ですが、駅３分で大型公園隣接のパンテオンが非常に魅力的です。

角住戸希望でもう少し安ければ文句無くライオンズに決定なんですけど、中住戸に妥協するかどうかで今非常に悩んでおり、日々夫婦で議論を戦わせる日々を送っています・・・。

個人的な意見を申しますと、イニシア南浦和はやはり川口市なのがネックです。
それとイニシアは以前のリクコスなので、イメージアップしたとはいえチープ感が否めません。（すみません、あくまで主観です）
北浦和ではクレアよりは間取りに工夫のあるパンテオンですね。（コレも主観ですが）パンテオンは売主に若干の不安が…
セコムの物件は悪くないのですが４人家族にはそれこそコンパクトすぎませんか？
以上のことから考えると総合的にはこちらかなと。。。

すごいですね。＞４７さん。

私はそこまで詳しくないけど、色々中長期的に考えて、セントマークスに決めそうです（多分）。子供の教育環境は大きいですあちからね。立地と
教育環境はなにものにも変えがたいと思います。住居を決めるポイントは
人によって違うとおもいます。私も夫婦二人なら迷わず都心へ行きますが、子供のことを考えると、教育環境は大きいです。たとえ私立へ行くにしても。私立へ行くお金を公立にすることで子供３人だから、全然変わり
ますから。色々な基準がありますから、なんともいえないけど、私たち
家族にとっては、ここがいいのかなーって状態です。もし、買ったら
宜しくお願いします（笑）

>立地と教育環境はなにものにも変えがたいと思います。住居を決めるポイントは人によって違うとおもいます。私も夫婦二人なら迷わず都心へ行きますが、子供のことを考えると、教育環境は大きいです。
同感です。
武蔵浦和にもプラウドタワーをはじめいろいろな物件ができていますし、今後の発展が期待できる街ではありますが、残念ながら文教地区という意味合いでは浦和・北浦和・南浦和からはがっくりと劣ります。
浦和・北浦和・南浦和で現在販売中の新築物件の中では、デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます。
かくいう自分はすでに別物件を購入済みなので、あまり無責任なことはいえないのですが。

>デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます

おいおい、住環境、建物のクオリティは知らないが、デベの信用度を評価してるってどうかしてないか？
大京が産業再生機構に支援申し入れをしたのが２００４年９月２８日だから、たかだか３年前。銀行に債権放棄させて何とか凌いだだけで、大量供給リスクが高いことは周知の事実。
財閥系のブランドデベなら分かるが、供給量が多い＝信用度か高いという短絡的思考をしているアホが未だに存在するんだね。
ご自身認識のごとく全く無責任な発言ですね。

>51
その通りだと思います。
不動産デベロッパー事業は資金回転がストップすると債務が膨らむ事業構造です。２００４年の大京の経営破綻は大量仕入れ、大量供給のモデルが高リスクであることを世に認識させた。
即ち、地価上昇に伴う物件価格の上昇、金利上昇⇒消費者の買い控え⇒大量在庫の発生⇒有利子負債の拡大という負のスパイラルが待っています。
高値で売り出したものの思うに任せず、結局はリスク回避のために売れ残り物件を賃貸用に一括売却したりするデベもありますが、これではブランド力の低下に繋がる。

売れないことが資金回転を滞らせる根源なんで、「大量に供給」することよりも「早期に完売」するモデルを作ることが大切。したがって、規模の大小よりも消費者ニーズに適合した物件をリーズナブルな価格で提供し、早期完売型モデルを確立しているデベが私の考える「優秀な会社」です。
いざというときに信用補完してもらえるのが財閥系の強みですが、まあ、大雑把に言うと財閥系以外のデベはどこも似たり寄ったりってことになるんじゃないでしょうか？大京が決して「群を抜いて良い」とはいえないと思います。

あとデベロッパー事業だけに特化している会社もどうかなと思う。リスク分散を考えた事業ポートフォリオを構築することも経営安定化を図るひとつの目安です。
マジに信頼性を確認しようと思えば財務諸表分析をされることをオススメします。

>武蔵浦和にもプラウドタワーをはじめいろいろな物件ができていますし、今後の発展が期待できる街ではありますが、残念ながら文教地区という意味合いでは浦和・北浦和・南浦和からはがっくりと劣ります。

武蔵浦和の中ではプラウドは別格でしょう。通学校もプラウドは沼影小ではなく別所小です。
プラウド買う人の教育レベルも高そうだし、がっくりと劣るというほど差があるとは思えませんが。

いやいや周辺環境が悪すぎます。
武蔵浦和駅界隈におけるタワマンの乱立ぶりは目を覆うばかり。隣接予定の６１階建イニシアタワーの圧迫感はかなりのものでしょう。
こんなに工場ばかりの利用価値の無い土地だから、無秩序に高層住宅化して採算を取ろうというデベが無茶苦茶している結果ですよ。
行政の無責任スタンスは大いに疑問だが、それだけ武蔵浦和が軽視されている証左でしょう。
タワーなら浦和のコスタタワーぐらいのゆとりある眺望がほしい。

また、タワー特有の問題点も多々あります。
内廊下の問題点＝風通しが悪くなる（タワーは特に窓が一方向になり勝ち）。廊下に、湿度、においがこもる（タワーの内廊下に窓なんかない）。
エレベーターの設置台数が少なく、待ち時間が長い。値段の幅が多く、金銭感覚、生活環境の違いがあり、管理組合がまとまらない（勝手な事をする人が出てくる）。戸数が多い為賃貸に出たり出入りが多くなる。
高層階にいると建物から出るのが面倒になり、引きこもりになる。等々・・

プラウドタワーはプラウド教＊＊が都内通勤の利便性だけで買う物件でしょう。
沼影小？別所小？そんな学校あったんですね。どっちもどっちじゃないの？

こんな環境は勘弁して欲しいものです。

>沼影小？別所小？そんな学校あったんですね。どっちもどっちじゃないの？

ずいぶんひどい言い方ですね。
そういう言い方をすれば、都心在住の人からみれば、浦和も武蔵浦和もどっちもどっちです。

この物件を検討している人は、新都心のシティテラス、武蔵浦和のプラウドタワー、大宮のファーストプレイスタワーなどと比較しているのではないかと思います（価格帯が同じようなので）。
これらのなかで利便性や周辺環境、立地といった観点から決定されるものと思われます。
教育の問題ですが、これらの物件を購入しようという親はだいたい、子供に私立に行かせることを希望すると思います。塾通いが毎日になってくると、公立の学校なんてどうでもいいんじゃないでしょうかね。要は常磐小とか別に関係ないってことです。

さいたま市には進学実績の優れた有名私立はほとんどありません（栄東ぐらいか？）。私立行かせるなら都内まで通学定期買ってせっせと通うんですよね。
ぜひともお子様の安全には十分注意してあげて下さい。
せっかく有名公立校があるのにもったいないですね。まあ開成ぐらいにいってくれれば万万歳ですけどね〜。

いやいや、武蔵浦和とは雲泥の差ですよ。
（ましてや川口なんて比べることすらできません。）
武蔵浦和ってそもそも住宅地というよりメインは工業地じゃないですか。
それを由緒ある浦和と比べるなんて…
周辺住民としてはありえないと思いますね。
有名私立？
それはあるに越したことはないでしょうが、公立でいいところがあるならそっちの方が素直にうれしいと思いますけどね。
あと開成とはいわないまでも、浦高か一女のどちらかに入学できれば、その先もまぁそこそこはいけるでしょう。（東大一直線とはいいませんが）

>>54
プラウド武蔵浦和は高級仕様の内廊下ではない。
ドーナツ型だが、一応外廊下の部類に入る。（野村はなんでケチったんだろう？？やはり武蔵浦和だからだろうか）
したがって内廊下の欠点は当てはまらない。
（欠点があっても自分は内廊下がうらやましいが。）
大宮ファーストプレイスは間違いなく高級仕様の内廊下。

まあ武蔵浦和の話はいいでしょう。浦和の物件を検討している人は、武蔵浦和は眼中に無いはずですから。
でもライオンズも経営破綻イメージが未だに残っているので、マンションブランドとしては二流に成り下がっていることも事実。
もうすこし謙虚な姿勢で価格設定すべきでしょう。

そういうことでやっぱ高いのでしょうか。
でも教育環境、２駅利用可、浦和東口の再開発等々考えると
いい物件なんですよね。これからの浦和物件が更に高いとなると
もう他にないかもしれないし、考えところです。