ライオンズ浦和セントマークス

どなたか事前案内会に参加された方いらっしゃいませんか？
遠方のためなかなか足を運ぶことができません。

第一印象や価格帯など、なんでもいいので情報をいただけると助かります。

いきましたよ〜
場所（学区）がいいことを、強調してましたね。
間取りも、いい感じです。
　　１階７０平米　約5000万、
　　最上階　100平米　1億
と、いったところですね。

情報ありがとうございます。
もう少し手頃な価格かと想像してました・・・
設備も良さそうですね。

浦和の物件としては、「７０平米　約5000万」は、
相場的に妥当な額なのでしょうか。

概ね妥当な価格だと思います。
「概ね」というのは駅からの距離や番地によってかなり異なるからです。
最近の浦和はマンションが乱立されているので現地を見ないことには…
ご自分の足で納得いくまで確かめてみることをお勧めします。

新都心や浦和近辺でタワーマンションや、中規模のマンションを検討しておりますが、
日経トレンディの　07年6月に39ページに、
総戸数は、
　　「最低でも50戸あったごうがよい」
と書かれてました。
この物件は45戸ですが、管理人さんの人件費負担他のことを
考えると、管理人さん不在になる可能性があるかと心配してます。
（四捨五入すれば５０戸ですが、、、）

また、36ページには、タワーマンショは、
　　「仮説足場で対応できる低層マンションより、今度らを使うタワーは、、、」
繕費など高くつくとかかれてます。買ったあとに想定以上の経費がかかりそうです。

ここの４５戸という規模は、ちょうどいいくらいの規模なのでしょうか？

誤・・「仮説足場で対応できる低層マンションより、今度らを使うタワーは、、、」
正・・「仮説足場で対応できる低層マンションより、ゴンドラを使うタワーは、、、」

すみません、No.07の書き込み上記のように訂正します。

平日の朝・夕方は小松原の生徒でうるさうですよ。

いい場所だと思うのですが・・・いかんせん価格設定が高すぎますねぇ！！
小松原高は女子高なので休み時間と放課後の騒ぐ声には覚悟がいるかも。
でも駐車場を挟んでの立地なのでそれほどでもないのか・・・それよりも
電車の通過音のほうが気になるかもしれませんね。短い鉄橋なので音は
響くし朝夕は本数も多いですしね。しかも１・２Ｆは前の４Ｆマンション
と戸建ての日陰は覚悟が必要ですね。
高い買い物だけに悩みます。

かなり微妙な物件です。最近の浦和のマンションは、東京都心部のバブルに便乗しすぎではないかと思います。その証拠に、新築物件の価格上昇は都心部に近いのに、中古物件の相場は断然安いです。中古で高いのは、浦和駅西口駅前の二つのタワーのみです。
結局のところは、購入する方の目的や考えに大きく左右されると思います。
その中でこのマンションの立地は大好きです。浦和・南浦和の両駅に徒歩１０分圏内というのは非常に貴重です。No.3さんが書いているように教育環境もかなりGoodです。教育熱の高い旧浦和市内において、小学校は普通ですが、岸中学校はおそらく埼玉県内一ではないでしょうか。但し、本当に出来るお子さんは皆さん私立に行かれます。このマンションを購入できる方々ですとなお一層私立指向でしょう。その場合には、日本一の中学受験塾集積度と言われる南浦和が近いのは本当に利点です。中堅以上の塾は全てあります。

浦和・南浦和両駅に徒歩圏内というのは魅力ですね。
また、近くに競馬場（開催日以外公園として開放）もあって、立地条件は良いですね。
ただ、すぐ近くのプラウドに比べて数百万円割高になっていることを考えると便乗値上げですかね〜。

>>１１>>１２
投稿を見ているだけで高そうですね。確かにいろいろ便利な場所です。でも「東」岸町なんですよね
岸町から土地が勾配で下がって来ている所ですがそれでも今や高値で売買されているんですね。
びっくりです。最近マンション住み替えも考えていたので気にはなっていましたが８００−１０００安ければ決めちゃうかもしれません。便乗値上げで高嶺の花です！！便乗値上げはその上澄み分ユーザーが負担するので賃貸にした時や売却時はもろに▲になりそうですな。高い分固定資産税も・・・・・そういえば1期申し込みが終わったみたいですけど、何戸売れたんですかね〜？もはや高みの見物でちょいと気になります。

浦和周辺も数年前に比べたら高くなってきてますが、他地域よりは、適正ではないでしょうか。
元々、教育環境などの良さは以前から言われていました。
これに東口再開発・高崎線東京駅乗り入れを考えると地価の上昇は必然です。
ただ、武蔵野線・埼玉高速線周辺は確かに便乗値上げだと思います。

確かにいい物件ですね。でも値段が。。。

この物件から100m位南に住んでいました。
いい話は営業マンからたくさん出ると思うので、
マイナス点もお伝えできればと思います。

岸中は当時から今思えばよかったんだなと思います。不良もゼロでしたし、
同じ浦和地区の他校からの転任の先生があまりの違いに驚いていたそうです。

が、朝、夕方は小松原女子の通学路ですので、うるさいです。
女子高なのでヤンキーみたいなのはあまりいませんが、
道幅いっぱいに歩いたり、マンションの陰などで、
スカートを折ったり着替えたりと、結構迷惑でした。

競馬場が近いことは開催時以外は公園としてよいですが、
開催日の夕方の終了時間帯は、治安は決して良くないと思います。
ガラの悪い客もたくさん歩いて帰りますし、特に負けてると刺々しくなりますしね。
2重ロックしておいたのにもかかわらず、競馬開催日に自転車を2回盗まれました。
競馬場の客だとは断定できませんが・・。

マンションの場所は、立つ前は何かの施設で、その前はレストランでした。
前のローソンは、建つ前はカラオケ屋、その前はスーパーでした。
よく店舗が変わるというイメージがありますが、ローソンならしばらく大丈夫でしょう。

東岸町全体はいい場所だと思います。マンションの場所も角地ですが
交通量も際立って多いわけではないですし。

ただ、いくら東岸町といえどもちょっと高いですね・・。

今日ＭＲに行ったら混んでいました。
申込みはかなり入っているとのことです。

1期販売が終わったようですが、何戸売れたんでしょう？？？どなたか最近ＭＲ行った人情報ありませんか？

情報があったら教えてください。

ＨＰには７０㎡タイプの部屋が乗っていませんね・・・売れたんですかね？

早く完成し入居が待ち遠しいです。貰った図面やパンフレットを見ながら入居後の生活を思い描いています。
　立地については、浦和駅にも南浦和駅にも10分程度ということで気に入っています。もっと近い方が便利という人もいるけれど、元々２駅の距離がそんなに離れてはいないのでどちらの駅にも歩いて行けるのは嬉しいし、程よい距離ではないかと思っています。
　何と言っても建物の価値は、構造と設計だと思います。その点、設計・施工については埼玉県内の大京マンションで沢山の実績を上げているIAO竹田設計、施工についてはかのエルザタワーを手掛けた埼玉建興ということで、まずは信頼しています。敷地の形が良いので各部屋の配置もきれいに整っていると思います。そして、地盤強度がＮ値５０となるよう多数の杭打ちを施工したり、コンクリート柱の帯筋を完全に溶接して横揺れ対策を行うなど、地震への対策も良く行われていると思います。
　各部屋の設備は床暖房や食洗器がついているのは今では当たり前かもしれませんが、開口部は厚さ５mm＋中空層６mm＋５mmでしかも遮熱のための特殊金属膜を施したペアガラスが施工されていたり、玄関照明に人感センサーが設置されていたりと細かなところも住む人の身になって考えられていると思います。

最初にここのMR行ったときは、「値段は高いけどそれなりのものを作ったつもり、価格分の価値を理解してくれ」みたいなことを言われて、なるほどと感心したものですが、それから１週間もしない間に「300万前後安くしました」だって。信頼おけない営業ですよね。やはり大京だと思いました。

浦和近辺でこれから比較スタートしようと思っていますが、この物件のお値段はどのぐらいですか？皆さん高いっていうけど２３０万円／坪ぐらいのイメージでしょうか？

この業界は売れ残った場合に1000万円くらいの値引きや有料オプションを無料にするということも通常に行われていると聞いていたので今回の値引きにはそれほど驚いていませんが、やはり気分の良いものではありませんよね。売れなければ値下げをするというのは、善意の購入者を裏切る行為だと思います。販売戦略もあって最初は価格を高めに設定するということがあるのかも知れませんが、当初からしっかりした販売計画を作成して途中で価格を変更するということがないよう望みます。
　また付け加えると、この業界では特定の顧客を対象とした割引が行われていますが、そうしたこともやめて欲しいと願っています。私の職場にも大手不動産会社を始めとする多数の新築物件の紹介と割引価格で購入できる旨の広告が定期的に入ってきますが、そういう特典は仮に対象者になることができたとしても何かすっきりしないものが残ります。マンションの購入価格は庶民からすれば非常に高く、購入を決めるに当たっては清水の舞台から飛び降りるような決断をしているのですから、販売する側も透明で誠実な対応をして欲しいと望みます。
　当該物件の坪単価については、角部屋等の特殊な物を除けば２２０万円〜２６０万円程度ではないでしょうか。販売の原価構成は土地代が４０％、建物建設費が４５％、販売費等が１５％程度とのことですが、この物件は高層でないため単価がどうしても高くなってしまうということがあるのかも知れません。

ここ最高に気に入ったんですよねーーー。学区、環境、資産価値、駅。
でも高い！真剣に迷っています。申し込み状況どんな感じでしょうか？
もう少しまったら下がるかな？

30ですが、レスなしですね。
人気ないのですか？真剣に考えてるんですけどね。
もうすぐ下がりそうですか？情報求む！！

やっぱ下がりませんか？いまどれくらい決まってるんだろう？
高いけど、欲しいんだよなー

徐々に、決まってきているみたいです。
価格値下げは築後１年半以上あとでしょう。
金利動向、税優遇政策、浦和地価上昇、建築資材コストアップ諸々を考えると浦和近辺に新築マンションをお探しの方は、少々高いけど買い物件だと思います。この後、浦和徒歩圏内の新築はすべて、このライオンズ以上の価格になると、野村不動産の方からも聞きましたよ。

え、少なくとも竣工したら値引きされるんじゃないですか？いろいろ見て回っていた時は、そういうお誘いがありました。ライオンズのも他社の物件も。この物件は高級なので特別、というのなら別ですが。1年以上たつと、中古になってしまうと聞きますし。もちろん、希望の部屋が残るかわかりませんので、値引きまで待つのがよいかどうかはわかりませんが。

ちらし見ましたが、100㎡で1億円って、ビックリしました。このあたりでも戸建が買えそうな値段ですよね。

一億の部屋はちょっと、高いですね（笑）
でも４，０００万円台、５，０００万円台が中心だから資産価値考えても
買いだと思うのですが・・・。この値引きの時期を想定し、駆け引きするのは難しいですね。欲しい部屋と値引きの時期が上手く合えばいいんですけど、０８年中でないと優遇税制もなくなります。これから浦和近辺ででるマンション相場が上昇傾向にしかないので、この価格のままで来年には割安感がでるかもしれない。このあたりは予測不可能なんで、なんとも言えないけど、ここ以上に高くなると、他社の営業マンも言うくらいだから、買える人は買っといた方がいいように思います。私？今買い換え検討中で、候補にいれてます。１１月までには決めたいです。

値引きは無いと思います。
でも、一億は高いですよね（笑）

いやいや、普通に値引き交渉してますよ。まだ建設中なのに余裕がないんでしょうか？野村もそうだったな〜　三菱は全くなかったけど、そのへんがトップブランドと２流ブランドの差なんですかね。

４０００万〜５０００万円台が中心とのことで、この立地なら興味あり。ＭＲ行ってみます。浦和駅東口の再開発が始まったばかりなので
地価、利便性考えても魅力はあると思うます

>思うます
なんかちょっとかわいい。

三菱の値引きはありましたよ。
うちが都内〜さいたまで見た物件の中で値引き（値下げ含む）が一切なかったのは三井と住友だけでした。
（野村は値引きこそなかったけど、最初の予定価格より実際の販売価格を下げてきていた物件がありましたので）

>40さん

色々物件みられているようですが、この物件価格はどう思われますか？
８０平米５０００万円台を狙っているのですが、浦和という地区と
マンションのグレードから高いけど、買いかとも思うのですが、どんなもんでしょうか。個人的な意見で結構なんで教えてください

>>41さん
あくまで個人的な見解ですが…
浦和駅10分の80平米で5000万円台は高くはないと思います。
おっしゃるようにマンションそのもののグレードも悪くはありません。（特別すばらしいというほどでもありませんが）
ちょうど南浦和との中間で、東口の再開発から外れた場所のわりにごちゃごちゃした印象もなく住環境としても悪くありません。
ただ、駅までの距離を考えると10分以上ということでちょっと考えさせられるところはありますね。
（買い替え等を検討される際に、中古物件だとだいたい駅10分で検索をかけますので、ひっかかりにくくなってしまうのです。必然的に購入希望者が減り、価格が落ちてしまうという難点があります。浦和駅10分「以内」で検索をかけてくれればぎりぎり引っかかるので大丈夫かと思いますが。）

総合的に見て個人的には買ってもいい物件だと思いますよ。

東岸町は住宅地として良好な環境とは思いますが、同じ浦和区でも常盤エリアや岸町エリアに比べると知名度が格段に落ちます。
その上駅徒歩１０分など利便性も劣後感があることから、「付加価値が低い割には価格が高い」という評価になってしまいます（浦和駅１１分でも常盤、岸町、本太の方がいいです）。

結論としては地元の方が好んで住まわれるにはいいと思いますが、他地域居住者が優先して検討する気になれる物件ではないでしょう。
この価格なら、人気のある新都心や常盤の物件に目が向くと思います。
大京のマーケティングは明らかに市場ニーズとミスマッチしています。

新都心や常盤はもっと割高だと思います。
たとえば某住友物件、80平米以上の部屋は2階でも6000万超えです。
常盤はそもそも物件数が足りません。
今販売中の新築物件では…常盤とは名ばかりで駅徒歩12分とかしかないですよね。
今後浦和の東口にツインタワーのマンションが建つとのことなので、そっちを待ったほうがいいのかもしれませんね。
価格が高すぎて手が届かなければ、コスタの中古かプラウドの中古でも狙ったほうが結果的に安上がりです。

↑
すみません、
某住友物件とはいわずと知れた新都心駅前の有名物件です。

南浦和からは１０分なんですね。

>44さん

京浜東北線人気エリアの浦和界隈およびさいたま新都心の徒歩圏内でいろいろ検討した結果、ライオンズが最有力候補になっています。検討経緯を書きますので、ご意見いただけますか？

>たとえば某住友物件、80平米以上の部屋は2階でも６０００万超えです。
やっぱりシティは高いですよね。７０㎡台中心だから、４人家族では居住空間にゆとりが少ないのがネック。周辺のパークスクエア、イトーピアでも検討しましたが、埼京線中心になるので京浜東北線利用の私としては断念の方向になりつつあります・・・。

>常盤はそもそも物件数が足りません。
確かに現状では供給がやや少ないですね。常盤エリアも広いけど、通勤・買物利便性優先なら浦和駅、就学環境等を優先するなら北浦和駅って考え方ですね。
８０㎡超は浦和駅だとミオカス、レリアだけど、鉄道騒音がうるさいから即敬遠。サイズダウンしてセコム。意表をついて北浦和駅のパンテオン、クレアシティがなかなかいい。

余談ですが、ライオンズを検討する中で南浦和徒歩圏のイニシアが視野に入ってきました。川口アドレスですが、実利を考えたらハイパフォーマンスでなかなか面白い物件だと感じました。でも周囲に活気がないし、子供のことを考えると躊躇してしまいました。

結局のところ、現状では京浜東北線利用と子息の就学環境を考慮して、浦和＝ライオンズ、セコム、北浦和＝パンテオン、クレアに絞ってＭＲに通っています。
この中でもライオンズの閑静な住環境とファシリティの良さそれにパルコ徒歩圏のメリットはダントツで光ります。一方で利便性と就学環境を考えると常盤所在の３物件もなかなかの魅力ですが、駅３分で大型公園隣接のパンテオンが非常に魅力的です。

角住戸希望でもう少し安ければ文句無くライオンズに決定なんですけど、中住戸に妥協するかどうかで今非常に悩んでおり、日々夫婦で議論を戦わせる日々を送っています・・・。

個人的な意見を申しますと、イニシア南浦和はやはり川口市なのがネックです。
それとイニシアは以前のリクコスなので、イメージアップしたとはいえチープ感が否めません。（すみません、あくまで主観です）
北浦和ではクレアよりは間取りに工夫のあるパンテオンですね。（コレも主観ですが）パンテオンは売主に若干の不安が…
セコムの物件は悪くないのですが４人家族にはそれこそコンパクトすぎませんか？
以上のことから考えると総合的にはこちらかなと。。。

すごいですね。＞４７さん。

私はそこまで詳しくないけど、色々中長期的に考えて、セントマークスに決めそうです（多分）。子供の教育環境は大きいですあちからね。立地と
教育環境はなにものにも変えがたいと思います。住居を決めるポイントは
人によって違うとおもいます。私も夫婦二人なら迷わず都心へ行きますが、子供のことを考えると、教育環境は大きいです。たとえ私立へ行くにしても。私立へ行くお金を公立にすることで子供３人だから、全然変わり
ますから。色々な基準がありますから、なんともいえないけど、私たち
家族にとっては、ここがいいのかなーって状態です。もし、買ったら
宜しくお願いします（笑）

>立地と教育環境はなにものにも変えがたいと思います。住居を決めるポイントは人によって違うとおもいます。私も夫婦二人なら迷わず都心へ行きますが、子供のことを考えると、教育環境は大きいです。
同感です。
武蔵浦和にもプラウドタワーをはじめいろいろな物件ができていますし、今後の発展が期待できる街ではありますが、残念ながら文教地区という意味合いでは浦和・北浦和・南浦和からはがっくりと劣ります。
浦和・北浦和・南浦和で現在販売中の新築物件の中では、デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます。
かくいう自分はすでに別物件を購入済みなので、あまり無責任なことはいえないのですが。

>デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます

おいおい、住環境、建物のクオリティは知らないが、デベの信用度を評価してるってどうかしてないか？
大京が産業再生機構に支援申し入れをしたのが２００４年９月２８日だから、たかだか３年前。銀行に債権放棄させて何とか凌いだだけで、大量供給リスクが高いことは周知の事実。
財閥系のブランドデベなら分かるが、供給量が多い＝信用度か高いという短絡的思考をしているアホが未だに存在するんだね。
ご自身認識のごとく全く無責任な発言ですね。