今秋モデルルームオープン
11月より第一期 販売開始ですね
興味のある方、情報交換しましよう。
[スレ作成日時]2006-09-11 09:58:00
今秋モデルルームオープン
11月より第一期 販売開始ですね
興味のある方、情報交換しましよう。
[スレ作成日時]2006-09-11 09:58:00
23日からオープンみたいですね。ららぽーとがマンションになるとは・・って驚きでした。
価格はきっと高めなんでしょうね
事前案内会が開催されていますね。
MRの完成はまだのようです。
やはり抽選なのでしょうかね?
住所は全て志木市のようです。(事前説明会で聞きました)
ちなみに価格は東向きが4000万〜
西は未発売(2期以降みたいです)
南は思ったよりは安かった印象です。
事前説明会の会場周辺で別の3つのマンションがチラシを配ってるのにびっくりしました。
ここは別格ってことでしょうかね。
ららぽーとの解体費用が価格に含まれたりはしないのでしょうか?
予定価格を聞いて、とても高いと感じました。
入居希望者が重なり次第、抽選とのことでした。
昨日モデルルーム行ってきましたが、価格が高いと思いました。
また説明の中で、24時間ゴミ捨てができるという話だったけど
ディスポーザー付いてないのに生ゴミとか大丈夫かな〜?
ゴミ捨てる時とか、ゴミ捨て場近くの部屋には悪臭が漂ってそう・・・
購入を検討していますが、中々、日程が合わず、
まだ説明を聞きに行っていません。
結構なお値段しそうなのに、
ディスポーザーが付いていないのですか?
やっぱり、ららぽ解体費用とかも加味されてそうですよね
ディスポーザー付いていませんでした・・。
とても残念ですよね。
MRのリビング、オプションの造り棚のせいかあまり広いと感じませんでした。
クロゼットの扉が、引き戸で素敵でした。
パソコンで見せて頂いた南向きの眺望は、期待外れでした。
MRが一般公開されましたね。
評判はどうなのでしょうか?
昨日、MR見に行きました。いまどきエアコンもウオシュレットもオプションか…。
一番良い南東角部屋最上階(80㎡)が「5700」という予定価格をみてびっくり。
坪単価235!…。いい部屋は300ぐらい乗せてる感じがしました。
安いところでも坪210前後かな。新築だから、こんなもの(+10)でしょう。
管理費修繕費(計2.3〜)、一時金(45前後)は195戸という規模からすると、高いと感じる。
予定固定資産税額は15〜16万だそうな。商業地だからかな。
駅から2分の好立地をやたら強調していたが、
どーですかね。
マンション前にできるビルはパチンコ屋という話を聞きましたが・・・
真偽のほどはどうなんでしょうか・・・
パチンコ店で間違いありません。
ガイアもありますし、囲まれてしまいますね。
ららぽーとの駐車場の建物を壊し始めましたね。
あそこにも何か出来るのかな?
志木の物件価格からみても、いくら駅近とはいえども高いですね。
それにオプションをいろいろ付けると益々UP。
それだけの資産価値があるのだろうか?と買うつもりでいましたが、
今期は見送ろうかと。
営業の人いわく、市内戸建に住んでいる人が家を処分して引っ越してくることまで考えた価格設定だそーな。なるほどー。そういう営業トークもあるのか…
ほんとにダイエーに医療モールできるのかな。
高いですね。資産価値はありそうな気はするのですが。
予想を遥かに超えて高かったので、我が家も見送ります。
コの字マンションだし、おそらく下層階を中心に売れ残りが出るのでは。
この辺はダイエーやベルジェ、ビッグA、パワーズ、丸井等買い物には便利な街だけど、
小中学校がやや遠いかな。
あと志木市の財政状況がかなり悪いんだよね。今年から水道料金750円くらい上がったし、
固定資産税率もたぶん上がるんじゃないかな。
好きな街なんですが…私も見送ります…
初めまして。
私は隣の朝霞台に住んでいて、購入検討のマンション1つにいれていますが、
水道料金が750円もUPしたと聞いて、これからの志木市が心配に。。。
それにしても、ディスポーザーは欲しかったですね。
私もMRで、市内戸建て処分で引っ越しの話を聞きましたが、うまいトークだなと思いましたよ。
あと300万くらい値段を下げてもいいんじゃないかと。
間取りもオーソドックスですし。
はじめまして。私も朝霞台に住んでいて、東上線沿線で物件を探しています。
この間モデルルームに行って価格表もらってきました。私も志木の物件価格としては高いと思いました。
営業さんが言うにはこれから出る新築マンションは価格は上がるから購入計画は早いほうが良いとのことでした。
実際分譲単価はどのくらい上昇しているのでしょうか?
私は1割位上昇しているならこのマンションの価格は妥当かなとも思います。
又、志木小学校は教育モデル校でここに子供を入学させたくて引越しされてくる父兄もいるとか。
そんなにセールストークにする小学校なのでしょうか?
御存知の方いたら教えてください。
駅近の04年築マンションに賃貸で住んでる者ですが、この分譲当時の販売価格と現在賃料から計算すると、坪単価200になります。そこから駅近ファミリー向け新築Mだと、04年相場から5%上昇として、現在は平均210ぐらいになるかな。そうだとすると角住戸以外の低中層のタイプは相場の範囲内だと思います。でも戸数の多さや、志木全体のマンション需給(供給>需要)とこの物件の付加価値、最近のM売り手市場の過熱状態から考えると、少しデベが強気に出ている気がします。ガーデンヒルズに続く2匹目のドジョウを狙っているような…
志木小学校は確かに公立の中では良い方で人気があるようです。
ただ、少し小学校までの距離があるから、このご時世心配もあります。
子供の足では、かなり時間が掛かるのではないでしょうかね。
実際に子供と歩く、外灯など通学路をチェックしてみないとと思います。
小学校もですが、志木市全体の財政状態は本当に大丈夫なんでしょうかね?
市民に大きな負担を強いられる水道料金を値上げしたということは、
先行き心配になります。
夕張市の様に行政も危ない時代ですからね。
地番がまたがっている新座市の方がいいのではと思ってしまいます。
小学校のために新座市を選択した兆しも見えますし。
個人的には、ものすごく価格が上昇することはないのではないかと思います。
いくら景気回復と言ってもサラリーマンの給与にはあまり還元されていないのに、
住宅ばかり上昇では売れなくなり、不動産会社も厳しくなるのではと予測。
人口減少というのに、ここ最近の過剰供給のマンション状況だと数年後には
部屋があまるのではないかと予測します。
価格上昇は、不動産屋の営業トークの一つと私は考えています。
ところで、皆さんは
第1期は完売、部屋希望が重なり抽選が多くなると思いますか?
かなり私見が入りますが、第一期一次88戸は、ほとんどが倍率1〜2倍で、4LDKと角住戸で希望が重なると思いますが、それでも2〜5倍程度かなと思います。
理由は第一次募集数が少ないと思ったからです。
西側は当初から2期にすると言っていました。第一期は南と東側を売り出すとのこと。
ところが第一次募集数は南、東側計143戸に対し88戸で募集率にすると62%。この数字は低いと思います。
又完売するかと言ううことですが、恐らく第一次は完売すると思います。正確には完売させると思います。
理由は募集住戸がかなり不規則に出ています。確実に買ってくれる客がついた物件だけ出している感じです。
又、今期見送りそうな、二の足踏んでいる客の射幸心あおるには『第一次完売!!』の文句が一番のカンフル剤になります。今見ていたワールドビジネスサテライトでも『マンション価格↑』なんて特集していましたし。
Mさんならなんとしても完売にさせると思います。またそれができてしまう売主なんですよね。
我が家は、引っ掛かる点もあるので、
第1次の様子を見てから申し込む事にしています。
確かに駅近は魅力ですが。
引っ掛かっている点は上の方も書かれているように
・ディスポーザーの設備ナシ
・駐車場は機械式の上、世帯数分ナシ
・駐輪場が各世帯2台置けない
・パチンコ店が近隣に出来る
小学校の学区を営業の方が一生懸命PRしていました。
そんなに学校環境をPRするならそういう世帯は、自転車が各世帯2台は最低必要なのではないか?
と考え、自転車がベランダや廊下にあふれないかと気になっています。
志木駅周辺は、路上駐輪に対して非常に厳しいですから、なおのこと必要ではないかと。
第1次は完売すると思います。
上手く配分して、さほど凄い抽選倍率になるような感じはしませんでしたが。
駅前商業地ですから、この価格で平置、各4台の駐輪場を希望するのは無理ではないですか?
それにあれもこれも標準装備したら希望者が殺到しますよ。
希望者が殺到なんかしなくていいんです。一戸に確実に買ってくれる人がひとりつけば・・・
確かに他と比べて高く、迷いますよね。ようはそれでもこのMより考えられないのか、安い武蔵野線へ行くのか?
こんな高い買い物をするんですからよーく考えて決断するしかないんですよ。
子供が欲しがった場合、親と子供、又は子供2人分とか考えると、
2台以上は欲しいと思います。
しかしながら、北の志木市役所方面、西の柳瀬川方面、南の線路をくぐって新座方面、
どこに行くにも平坦ではなく、それほど需要ないかも。
それにしても夕張市の財政破綻の記事を見ていると志木市の財政気になります。
財政危機になると志木小学校の少人数制なんてすぐ廃止しそう。
背に腹は代えられない。
カタログ見ていたらいつの間にか、地下鉄13号線開通がH20年6月になっていました。
以前はH19年春開通、その次はH19年内開通と言っていましたが、
逃げ水のように延期されています。
あまり13号線開通は期待しない方が良いのでしょうか。
やはり子供は、自転車を欲しがるんじゃないでしょうか?
やはりどんなに駅地下でも各世帯2台分は、確保する必要があるんじゃないかと。
Mさんは、美観とか考えないのでしょうかね。少し疑問です。
ある程度人気のある物件や設備を整えていないと、いくら駅地下でも
万一、手放す事になった時に駅近だけしかメリットないですね。
13号線の開業は、ここの物件とは関係ないでしょ。
明治通りの工事が予想より時間がかかっているだけで、
工事は今もやってるんだから、完成します、確実に。
そもそもこの物件の竣工だってH20でしょ。入居してすぐ開通ですよ。
ちょっと調べればわかるんだから、労を惜しんではいけません。
将来は東横線と相互乗り入れするので期待して構わないと思いますよ。
http://www.tokyometro.jp/sinsenkensetsu/13/index.html
MRセンスないなぁと感じました。
鏡を張って無理矢理広く見せてるあたり・・・
物件HPが更新されています。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A6008001/images/index_pic03.jpg
今から募集して完成がH20年3月って少し遅い気がする。1年半後なら金利も上昇するだろうし、年度末ってのも、会社的に何か考えている気がします…。旧ららぽーとの解体(アスベスト除去含む)工事をしてた錢高組がマンション施工も担当してるから、解体費用も販売価格に当然含まれているだろうし…。
確かに今はマンションブームだけど、来年は全体の供給戸数も減るみたいで、志木駅近の物件はしばらく出ないと思うけど、この価格設定で購入すると、上手く乗せられた気がしそう。
志木で駅近は魅力だけど、値段がちょっと強気すぎですね。
解体費用や来年末ぐらいまでの価格上昇を見込んでの設定でしょうか?
駐輪場、駐車場、設備も微妙ですし、、、
志木の駅周辺を歩いてみればわかるけど、まだまだ広い土地ありますよね。
そういえば、ららぽーとの旧駐車場ビルも解体してるっぽいですね。
あそこもマンション建てるのかな?
ららぽーとの駐車場は解体はしてないよ。近くで見たけど塗料をきれいにぬっていたけど・・・
それより、その後ろのTimesの24H駐車場にビルが建ったりしないのかな?
丸井のロータリー前にリゾンが工事しているけどあれはマンション?
駅近なんだから機械式駐車場を減らして駐輪場にしたほうがいいと思いませんか?
やたら管理費とか一括修繕費が高いもの・・・自転車があれば図書館に行ったり、新河岸川まで桜が見に行けるのにねー
機械式に空きが目立ったら不経済じゃないかな? メンテナンスいるし。それとも、今時みんな車持ってる?
平置以外は興味ないな、だって車出すのに即っていうわけにいかないよ。
ロータリー前のリゾン建築中マンションは、賃貸専用みたいです(看板が出てた)
しかし、このマンションはみなさん印象よくないようですねー
私も期待してたけど。。。という感じです。
一番驚いたのは事前説明会に行った時の販売員の数。人が多すぎて無駄すぎる。
広告費も人件費も凄そうで、価格が高いはず!
エアコンもウオシュレットもオプションとは…。
モデルルームと落差ありすぎ。まさにウリは「立地」のみですね。
ららぽーと跡地という「自社物件」だから原価は普通より安いはず。コの字型でオプションだらけの内装でこの価格設定はちょっとね。
隣のダイエーは夜10時までやってて、窓を開けると屋上のボイラーの音が結構うるさいです。
また志木市の財政ですが、平成17年度末で借入金が110億円超あり、予算の規模が170億。税収が90億で、交付金や補助金を入れても毎年8〜10億の赤字です。穂坂市長はやり手の市長で、250人体制の市民委員会を立ち上げて予算の見直しをしていますが、それでも水道料金や市民税の値上げは避けられないみたいですね。地方自治体の中では、市民参加のかなり進んだ改革を推進している市です。
MRに行きました。
確かにオプションだらけの物件ですよね。
「オプションを紹介しているので、そちらで対応してもらえば問題ないですよ。」と言われましたが、
こちらにしてみれば「問題ありなんですよね。」費用がさらに上乗せされますから。。。
少し高めの価格設定+オプションでデベにもマージン入るから、
ウハウワってことでしょうね。
志木市の財政は、非常に厳しい感じですね。
小学校が志木小だからという点で、志木市を選択したとしか思えません。
ここは地番がまたがっているし、敷地の面積からして
新座市が占めている面積の方が多いからを選択しても良さそうなモノを。
実は、志木駅のホーム位置も新座市なんですよね。
志木市面積より新座市面積の方が多いのに、志木市で問題が生じることは今後ないのでしょうか?
私は第2期を考えていますが、新座市役所に確認してみようかと思います。
デベの営業は、その点は問題ないと詳しい説明はしてくれないので、
逃げている気がします。
マンションの目の前(りそな銀行前)に、パチンコが入るビルが建設中です。
少なくとも1〜3階はパチンコみたいで、その上は不明 飲み屋かな?
2方向をパチンコに囲まれたマンションはさすがに厳しいかと。。
マンション周辺違法駐輪等増えるのも予想できますし、環境の条件は厳しいですね。
いろいろあっても、第1期はほとんど完売のようです。これで、2期以降も強気の販売価格のままなんでしょうね。あと、5-600万安ければ、すぐに申し込んでもいいのですが。
志木駅は北口も東口もパチンコ屋が混在しておりますが、やはり市税収が思わしくないので貴重な財源として致し方ないのかなと思いますが。特に陸橋下の自転車置場辺りは痴漢やひったくりの多発地帯なので夜は気をつけてください。
志木駅の住所は新座です 周辺の住所も駅のすぐ近くは新座(パチンコのビルも新座!)
パチンコ屋が近いとやはり音がうるさいんですかね・・・?
最近のパチンコ屋は自動ドアですからね。閉まっていれば問題ないですよ。
それよりも、入居して窓開けたらダイエー屋上のボイラーの音(ゴオーって音)に驚きますよ。
隣の賃貸マンションも築30年を超えてるし、あと数年で建て替えかな。
でも賃料10万円(約65平米)なんだよね。あそこ。
パチンコ屋が近隣にあると手放す時にマイナス点になると不動産屋に聞いたことがあります。
やっぱり駅近でもパチンコ屋があると評価の面では難しいのですかね??
同じような価格なら、志木ガーデンヒルズの方がレベルが上のような気がしますね。
駅は、近いですが。
2日に入った、1期2次販売の広告が小竹向原の地域に配布されたそうです。
知り合いが良さそうな物件だと連絡をくれました。そう思うけど、高すぎる!
もう少し、想像力を働かして企画して欲しかったと思います。
ガーデンヒルズは良い雰囲気ですね。
>知り合いが良さそうな物件だと連絡をくれました。そう思うけど、高すぎる!
あとどれくらい安ければ、食指が動きます???
まあ、人によりけりだと思いますが。
街の不動産業者の人の中には、やっぱり駅近でも設備面を考えると300万くらい
高いのでは?というアドバイスをもらい、私は見送りました。
ガーデンヒルズのような設備があれば、同額もしくはもう少しUPするそうですよ。
第一期二次では22戸販売になるんですね。
どうしようかな〜
どなたか志木小学校まで、実際に歩かれた方いらっしゃいますか?
少し遠いような気がして。
結構遠いですよ。子供だと20分くらいかかるのでは?
道も非常に良いとはとても言えません。
(営業の人は道が非常にきれいでそんなに遠くない と言いますが。。)
高学年であればなんとかなるかもしれませんが、低学年だとかわいそう!
62です。
63さん、レスありがとうございます。
我が家の子供は、まだ幼稚園前ですが、将来の事を考えると非常に気になっていました。
幼稚園前なので振ってみましたが、営業は大丈夫ですよ、皆さん歩かれてますからと
濁すような感じで詳しくは小学校の話はしてくれないんですよ。。
でっ、本日、姪っ子の小学2年を誘って、MR前から志木小まで歩いてみました。
雨も降っていたので、25分掛かりました。
子供の足って、ゆっくりだから、それくらい掛かっても不思議じゃないのかなと思いました。
25分の実験で、どうしようか考えているところです。
健康を考えると、往復50分のウォーキングはメリット。
安全を考えると、往復50分のウォーキングは交通量、街灯・歩道の有無にもよるがデメリット。
50分×約200日/年=10000分/年≒166時間/年
通学は毎日のことだけど、一方で小学校は6年間。
駅近大型物件という将来性と秤にかけて考えるのがいいと思います。
ちなみに我が家は小・中10分以内の場所を選びました。
63です。
現在はモデルルームと志木小学校のほぼ中間くらいに住んでいます。
私もまだ小さい子(保育園に入る前)がいるのですが、小学校までの距離は心配ですね。
目の前のパチンコ2つも非常に不安なので、この物件は見送ると思います。(期待はしていたんですが)
志木はファミリーが多くていい街なのですが、市の財政等もあるのでいずれは脱出すると思います。。
我が家も検討しましたが、辞めました。
・小学校への徒歩通学時間
・志木市財政→かなりヤバイのでは?
・パチンコ屋→手放す際のフリ
・駐車場・駐輪場の不足→MR見学の際に希望者が多かったので、溢れる可能性アリ
・基本設備不足→他マンションに比べ、オプションで補う部分が多い
見送った方も多いようですが、
購入された方の決め手は、どんなところでしょうか?
夫婦で、購入に向けてメリット・デメリットを整理しているところです。
ここのマンションってフラット35を使わせてくれるのでしょうか?購入者の方で使う予定の方がいらっしゃたら教えてください。
契約者の皆さん、駐車場は希望されますか?
我が家は、希望者です。
ちなみに、全世帯分の駐車場がないから駅前でも資産価値は下がるようですね。
先日、同じ駅近2分(新座駅)で、同じく200戸くらいのMRを見てきました。残りは、5,6戸程度で価格はここより1000万近く安い感じでした。土地を安く仕入れたので、そうした価格が出せるとのことで、このあと出てくる近隣マンションは、数100万以上は高いだろうとのことでした。新座駅と志木駅の差で500万は、皆さんどう思われます?
そっちのマンションは、目の前が254ですが。
駐車場が少ないのを気にされている方が多いようですが、こんなに駅に近くて、ダイエーもサティーもすぐ近くなのに、車って必要なんでしょうか。都心に出るのは電車が便利ですし。
強烈ではないみたいですが、建設に反対もあったようですね。
学校の目の前にマンション。景観が悪くなるとか。
いくら駅前だからといっても、やはりこの辺りは100%が当たり前じゃないかな?
景観が悪くなるといえば、学校そばの2軒のパチンコ屋の方ですよね。
あっちには、建設反対はなかったんでしょうかね。通学路?にパチンコ屋ですから。
まあ、制服姿では中には入れないでしょうが。
パチンコ屋含めてあったそうです。
反対運動があった物件に住んでいると厳しい私立なんかは入学難しらしく、
少し気になるところ。
こちらのマンションと比較のため、先日、立教のそばのセコムを見に行きました。駅から9分とそこそこありますが、価格は4-500万安いだけでした。設備的には、厳重なセコムの警備は入っていますが、他は似たようなものでした。オール電化でもなく、ディスポーザーもなしです。
No.60さんの書き込みでは、こちらのマンションは300万くらい割高なのでは?とのことでしたので、このセコムはずいぶんと高い感じがします。それとも、志木の相場自体が急騰しているのでしょうか。ちなみに、モデルルームは閑散としていました。
鶴瀬にららぽーとですか。駅前のららぽーとをマンションに立て替えて、車じゃないと行けないところに、新しくららぽーとなんですね。投資の利回りを考えるとそうした結論になるんでしょうかねえ。でも、マンションの販売とそのあとのメンテナンスを合わせれば結構儲かるんでしょうか。まあ、そんなに大きなららぼーとであれば、REITに売られちゃうんでしょうから、高値で買ってもらえるのかもしれません。
都営じゃなくって、メトロ13号線でしたね。
区間の話は、
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad/5200/tm/question.html
に解説がありますが、わけわかんないですね。
いずれにしろ、相互乗り入れってのがありますから、利用者からすると
路線がどこから始まってるかより、始発として座れる電車が何本あるかではないでしょうか?
実際シルバーの有楽町線は、今は通勤時間帯に和光市から多くの始発が出てますが、
川越や森林公園発というのもありますので、全てが志木発ではなく
思ったより少くなるのではと想像しています。
なんでディスポーザー付けてないんですかね?
これがあると便利だと思うのですが。
DINKS世帯の方も多そうなので、
子供がいる世帯は、下の階への騒音対策も考えた方が良さそうですね。
>No.91さん
販売の方の説明によれば、音がうるさかったり、振動があったりするので、敢えて入れなかったとのことです。アメリカにいた時にディスポーザーを使ってましたが、ミキサーを回しているようなすごい音がしてました。日本のものはそんなに音はしないと思いますが、どうなんでしょうか。
DINKS世帯の方々が、騒音に敏感かは知りませんが、共働きなので、夜も遅いのでは?
最近のディスポーザーは、かなり性能がいいです。
ルールを守れば壊れることは、ほとんどないとの事。
知人の家のディスポーザーをやらせてもらったことがありますが、
音も全然、許容範囲ですね。
さほど、気になりません。
だから、このマンションに付けなかったことが不思議です。
返って、振動がというと施工大丈夫なの?って思う程の感じでしたよ。
ディスポーザーがないのは、これからの時代デメリットですねぇ。。。
もう買ってしまったから遅いのですが。
残念ながら購入を見送りました。
うちの場合、設備とか環境ではなく、
会社がライバル??関係にある「三つのひし形」グループなので、
三井さんが入っている物件は、どうも会社受けが悪くて・・・。
ステーションレジデンスの方が1月末から販売になるようです。2LDKで60m2前後の物件だけなので、販売価格は安めになるでしょうね。こちらと坪単価を比較すれば、駅4分と、駅2分の差が分かりそうな気がします。
今のディスポーザーの性能は素晴らしいですよ。うちのカミさんも毎日重宝しているみたいです。特に夏場の生ごみは家事をやっている女性には盲点なんですよ。三角コーナーに溜めてたら悪臭バリバリ部屋中漂いますからね。三井さんの埼玉物件にしては珍しく強気にでましたね。
最近の生ごみ処理機の性能ってどうなんでしょうか。ディスポーザーがないので、代わりに処理機の購入を考えています。カタログ的にはほとんど臭いはしないとのことですが。
>99さん
メーカー・機種にもよるけど、ディスポーザーより騒音があるらしい。
どちらかというと戸建て向き。
戸建ての勝手口外に置くのがベストとか。
上下左右部屋への機械音を考えると。。。
だから、私としてはディスポーザーを付けてなかったことに大変不満。
今からでも設置して欲しい!!
これからは、ディスポーザー付いてない物件は資産的に不利という
話を購入後に入手。
↑後付が出来ない設備なため。
>100さん
生ごみ処理機の件、お教え頂きありがとうございます。
>これからは、ディスポーザー付いてない物件は資産的に不利という話を購入後に入手。
恐らく、共有の処理槽のメンテナンスなどで、管理費などが割高になると思うのですが、
そのコストアップを考慮しても資産的に不利という話なんでしょうか。