イトーピアエフィールさいたま新都心

南側空き地（モデルルームの場所）は、10ｍ以上の高さの建物は立たない、という説明をしていました。なんでもこの空き地も伊藤忠の土地で、売却する際には10ｍ以上の建物は建てられない制限をつけるそうです。詳しいことは忘れましたが、数十年有効な制限と言っていました。
ところで、営業の方は市街化調整区域だから税金が安いとおっしゃっていましたが、ずっとそのままだったら、将来立て替えが出来ないんじゃないでしょうか？？。

え! 市街化調整区域???　将来市街化区域に編入されるんでしょうね。
そのままでも将来同一程度の建物の建て替えは許容されるでしょうけど資産価値が・・・。
編入予定はデベによく確認したほうがいいと思います。

市街化調整区域での大規模開発の際の特別処理だと思います。問題
ないと思いますよ

ちなみに７９さんの、軽い空洞の壁はＡＬＣといって、建物を軽くして構造費用を下げる目に見えないコストダウンとして知られています。実際、構造的には問題はないのですが、住んでから廊下側に寝ていると、ヒールで歩いてる人の足音などが反響して、大手のデベでは禁止にしているようです。

>>84
そうなんですか？そういったことは営業の方は仰ってなかったですし、パンフレットにも書いていませんでしたよね？
そんな基本性能の部分をコストダウンされても、、、しかも素人には実際に住んでからでないと分からないような箇所ですよね？
やはり、大手でない会社のマンションとはそういうものなのでしょうか？

＞８５さん
わたしも、営業に聞いてみたんですが、どうやら中が空洞の軽い壁をつかっているのは事実らしいですよ。
遮音性については、昔よりだいぶマシにはなったとのことでしたが、やはり普通のコンクリートの壁とくらべると、足音が聞こえたりし易いようですよ。
ちょっと、素人にわからないと思って、そんなコストダウンは恐いですね
というかそんな考え方のもと他にも住んでみないとわからない、手抜きがあるのではと思ってしまいます。

購入検討していますがこのあたりはマンション供給が過剰で、学校の受け入れ態勢や将来を考えると不安を持ちます。
目の前のスーパーや駅へのアクセスは魅力ですが町が急成長しすぎて．．．

そうですね、この辺は急に変わりましたね。便利な分新都心駅に行くのに朝かなり渋滞しますね。
バスも遅れ気味です。雨の日は最悪に混雑しますね。それと２４時間営業のスーパーの前のベンチには酔っ払いや不良の溜り場になっていますよね。その目の前を通りたくなくてわざわざ反対の車線に渡ったことも度々あります。

あまりこのマンション、話題になりませんね。マスコミにいろいろ取り上げられてはいるようですが、実際はどうなんでしょうかね？

ほんと、この板もマンションの掲示板も動きがありませんね。いまだにモデルルーム・仕様設計・外部/教養部のタブが出来ていないようですね。

販売はもう始まっているにもかかわらず。変な内容でも書かなければいけなくて時間稼ぎをしているんしょうか？それにしてもおかしいですね。

マンション供給過剰、朝、それも雨の朝は大渋滞で、
バスも遅れ気味で、２４時間スーパーのベンチに、
酔っ払い・不良がいるのに、即日完売とは物件の魅力が高いのでしょうか？

湾岸中心に見ているので、さいたままでは見にいけないので、
ココのいいトコを教えてくださると幸いです。

なんか掲示板にはいいコト書いてないですもんね・・

スーパーや駅の好アクセスが魅力？

酔っ払い・不良なんて、新宿や六本木でもゴロゴロ居ますよ。
六本木の場合、チョイ不良（ワル）オヤジが多いですけど。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/33758309.html
即日完売物件リスト　第四位。

イトーピアの隅田川沿いの門前仲町近くの物件は見に行ったけど、
ベランダ、間取り、眺望、良かった。
最上階は特に良かった。
あそこは買っといたら、値上がり確実って気がしたな・・・

購入検討中のものです。
みなさんのご意見を知りたいと思い掲示板を見たのですが、確かにあまり良いことが書いてありませんよね。どうしてなのかな。。。
駅からのアクセスもそこそこ（バスに乗るほどの距離でもないですよ）、周辺は電柱も無くすっきりと整備されていて、出来上がったら街並みにも映えるとても素敵なマンションになると思うんですけど。内部の仕様も悪くないですよ。間取りも画一的ではなく工夫が凝らされています。
モデルルームで初回の売り出し状況も見せてもらったのですが、高額の部屋ほど売れているんです。これにはちょっとビックリ、お金持ちの方に受けが良い物件なのかな（確かに来場者は裕福そうな感じの方が多かったような気がします）。

確かにいい場所と思います。ただ高いので手が出ないです。。２，３００万安ければ。。。って思います。

購入迷ってます。
駅近なところも、間取りも、パラディもいいけど川だけが心配。
一昨年、中野と杉並に１時間に１００mmを超える雨が降って、あの氾濫しそうもない神田川が氾濫してしまったから、大雨が降ってしまったら鴻沼川も不安です。
でも、駅近でこんな工夫された良い間取りのあるマンション他に無いんだよなぁ。

そうですよね。川って、やっぱり心配ですよね。
営業の方は、「前回の氾濫（１０年ほど前）以降対策が施されているので、まず大丈夫です」とおっしゃっていましたが、昨今の異常気象、こればっかりはなんともわかりません。
「ご心配なら上層階を・・・」と勧められましたが、そういう問題でもないと思います。
確かに周辺を車で走っていると、あのあたりが一番低くなってるように感じるのも事実です。
などと、普通ならそこで却下になりそうなのですが、それでも気になってしまうのがこの物件。
駅から程よい距離で、大型スーパー・イーオンも近く買い物も便利、街も新しくスッキリしている、間取りにも工夫があり、パラディの開放感も魅力的・・・
「気に入った！」という直感でいくか、マイナス点を冷静に考えるか。。。ホント、迷ってしまいます。

いいことの書き込みが無いのは、営業マンが書き込んでいないからでは？住友さんの板なんて、うんざりするほどパークスクエアのことを褒めちぎっている。なんじゃ？そりゃ？と思いますよ。イトーピアは、それなりに高額なので、検討中の人も「やいのやいの」言わないのでしょう。ちょっと高くて、手がでなさそうですけど・・・。いいマンションであることは間違いないでしょう。

あの立地っていうだけであそこまで高いのが理解できないです。高すぎじゃないですか？
間取りや収納や仕様も別に普通かなって感じだし。子供の頭の良くなるなんとかのタイプも押し付けな間取りな気がしました。ほんと他と比べると特に別にって感じなのに。まあバルコニーは奥行きはありますね。でも駅前ってわけでもないし・・・。ジャスコとマルエツは近いですね。新都心そんなに便利な場所かな・・・？
あのマンションであれ位出すなら一軒家買うかもっと違う場所に買う。

営業の人感じ良くなかった。
説明が早口で、こちらが質問するスキがない。質問してもピシャリと言われ終わらせられてしまう。
ゆっくり見せてもらえなかった。こんな営業初めてだった。

　モデルルームいきました。住友との比較でしたが、あの立地であの値段はありえない。それにあの川は何年か前、氾濫してニュースになったトコですよね。てっきり、パークより安いと思っていたので（立地が悪いから）、シティテラスと値段同じだったら、答えは明確だな、と。

ここは売れているんですかね？

ん〜、値段を高く設定しすぎかも。
値下げは充分あるね。

ここを買うんだったら住友のほうが安くて出来てるから、実際の部屋が見れて安心だと思うけど
ただ、もうあんまり残ってないから条件に合う部屋があればこっちよりはかなりお買い得だとおもうけど・・

雑誌等では、たまに話題になっているマンションのようですが、スレが少なすぎますね〜。新聞折り込み等をしていない住友のシティテラスの方はかなり多いですが…。この差は何でしょうね。

雑誌は売主が広告料払えばどこでも取り上げてくれますよ。所詮金の世界。
シティテラスとは立地で比較にならないと思います。
住友のパークでも残っているのに、その後でこの立地と価格では厳しいと思いますよ。

いくらなんでも高すぎでしょ。
ぼったくりもいいところ。

購入検討者です。今日、住友のパークを見てしまったので（予定してなかった）
第２期で登録しようか本当に迷っています(/-＼*)
間取りが工夫されていて「ココ！」と決めていたのですが、やはり値段が高いかも・・と
思ったりしてきました・・。Fタイプ、Hタイプ4800万円代とは高すぎかもと。。
パラディも良いのですが、確かにプライバシーのことも考え出すと（覗く人もいないと思いますが）
あと南側の将来性も気になります。
あと一押しがあれば、即決したいのですが　必死に探しても出てこないので、もうこれまでかなと
弱気になっています。西向きの部屋とか眺望は問題ないと思うのですが、あのパラディで西向きだと、日当たりのイメージがまったくできないので（かなり暗め？）　うーん悩むなー。

購入検討者です。価格とかを考えていくと、二の足を踏めずにいます。
立地とかを考えると最高なんですが・・・・。

通りすがりです。１０９さん、７０年間南側に高い建物建たない
根拠は何ですか。そんな条例あるのでしょうか。

学校のそばだからうるさそうだし、砂ほこりすごそう。

駅までのアクセスいいかな・・・・；

直感って大事だと思います。うちは収入が追い付かないから買えない。。。
買える人が羨ましいなあ。隣が小学校なのも気に入ってるんですが。。

１１０さん
土地は市街化調整区域ですので、
そういうお話は担当者の方からお聞きしていますか？
資産性は低いということです。
ただ、そんなこと気にならないのでしたら
メリットを考慮すると良い物件だと思います。

１１１さん
営業担当の方に聞いてみましたが、
地主さん（マンションの地主と同一）と
そういう契約にしてあるとのことでしたよ。
南側の土地の真ん中のほんの一区画を
条件付（期間限定）で伊藤忠さんが借り上げを
行ってそこには70年だったかは忘れましたが
しばらく建物は建てないという取り決めを
かわしているとのことです。

１１７さん
１１５です。
あなたの聞かれたことと違う＝私がいい加減というご判断は
いささか軽率ではないでしょうか？
私の発言によって当該物件にマイナスイメージが付くのでしょうか？
私は書き込みをした通りに聞きました。
内容に語弊があるのでしたら謝罪します。
あなたが聞かれた内容は教えて頂けますか？

１１９さん、
今モデルルームが建っている土地という認識は一緒ですね。
１１９さんの内容ですと、
「伊藤忠さんが持っている＝70年10メートル以上の建物が建たない」
の根拠が理解できないです。
伊藤忠さんが持っている土地であれば、70年という制約は何の為に付けたのでしょうか？
私がMRで話を聞いた際は、MRとマンションの敷地の地主さんは同一で、
MRの敷地部分の一区画を条件付（70年）で借りてると聞きました。
従って70年間建たないということでしたが違うのでしょうか。

横から失礼します。
南側の土地について私が以前営業の方から聞いた話では…
・現在の所有権は伊藤忠
・今後は条件付で売却する
・ここでいう条件とはいわゆる「地役権」ということ。
　10ｍ以下の建物で且つ公共性の高い店や施設（例えばスーパーや幼稚園・学校、病院など）であり、その権利は今後70年間有効
…という内容でした。
これを聞きとりあえずは安心しましたが…
でもみなさんが営業の方から聞く話がいろいろであるので、一体どれが本当の話なの？と疑問に思ってしまいました。

しかし、何も無理して（価格的に）まで、不安のあるマンションを買うことはないのでしょうか？
ビューバルのがどんなにのぞかれるかも不安があるのでわたしは、出来上がりをまってからにしようと思います。
すぐ南の土地のさらに南も空き地が広がっているので、仮に直ぐ隣に立たなくてもいずれはなんらかの建物が前面をふさぐ可能性は残ると思いますよ
間取りの工夫といっても、私にはそんなには響きませんでした、
というより間取りは後から変えられますが
周りの土地に建ったらどうしようもないですからね。

120さん
121さん
119です。そう、それです121さんのレスで思い出しました。
「地役権」そう言っていました。なんたらって権利が思い出せなくて。
70年の根拠って言うのが、何やらそういう権利をかぶせたとか
何とか…だから120さんのおっしゃるように「地主から借りてる」
のではないんですよ。それと、マンションの敷地の一部、でも
ないとの事です。あくまでマンションの敷地の外側の土地です。
ただ、今の時点で同じ伊藤忠さんが持っているって言うだけで。
モデルルームが建っている土地がそもそも伊藤忠さんのものなら
モデルルームを建てるのに誰からも「借りる」必要ない訳ですよね。
あとは、直接担当者に確認した方が早いと思いますよ。

122さん
そんなに人んちのバルコニーから中を覗きたい人がいますかね？

122さんへ

私も検討者です。真剣に考えております。
私が聞いた話では現在伊藤忠が持っているマンション前方の土地ですが、いずれどこかに売ることは売るようです。ただ、地役権を設定しており、其の地役権はイトーピアの住民に無償で譲渡するとのことです。つまり、地役権の設定をはずには、イトーピアの住民全ての同意が必要らしいです。
当然、全会一致でイトーピアの住民がこの地役権をはずすことに同意するというのはあり得ないし、その意味で70年間は10m以上の建物がたたないことを担保しているようです。
また、このほか、前方に日照に関係するような新たなマンションがたつことは考えずらいのはイトーピアの前の土地（イトーピアも含めて）市街化調整区域となっており、新たに戸建住宅を含むマンションなどは建設できない土地とのことです。イトーピアはなんかの特例でぎりぎり建設できたようですがその特例自体も廃止されているようです。さいたま市の市役所に行けば教えてくれるとのことです。
あと、前の土地自体がいわゆる「旗竿形状地」となっており、大きな建物自体が立てづらいことろもイトーピアにとっては有利かなあと思っております。
どの道、何かが立つのは変わらない思いますし、この先市街化調整区域が外されることはあるかもしれませんが建ったとしても10m以上の建物が70年以上先のことになるので多分ここで議論している人が私も含めて生きている間は問題ないと思いますよ（笑い。
ここにちょっとした複合診療所かフィットネスでも入ってくれればいいんですがねえ。

まあ、ここでとやかく無意味な詮索をするよりも直接、販売員に聞くのがいいんじゃないんですか？遠方の方なら電話でも教えてくれると思いますよ。

イトーピアの持っている土地は旗竿形状地ですが、八百屋さんとかを買収すれば結構ちゃんとした
土地になりますよね。
それから市街化調整区域には住居はたたない、というのも気になります。
１０ｍの住居ならいいかな、と思っていたのですが、それ以外なんですよね。
保育園とか、病院とかならまだいいけど、建って嫌なものでいえばカラオケとかガソリンスタンド
とかはどうなんでしょ。市街化調整区域ってなにが建てられて何がたてられないですかね。

横からすみません

【市街化調整区域】
市街化調整区域とは、都市計画区域の中で、市街化を抑制する意味を持った区域。山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による無秩序、無計画な発展を防止しようとする役割を持つ。

市街化調整区域には、基本的に、住居も含め建物は許可なく建てられない。ただ、次のような場合は例外。農林漁業用のある一定の建築物。国、都道府県、指定都市が建てる建造物。都市計画事業の施工として行う建造物。都市区画整理の一環として行う場合。非常災害の応急措置として行う建築物。仮設建築物など。いずれにしてもかなり特殊な場合に限られる
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002013.htm

だそうです。


ガソリンスタンドやコンビニも立てられるようですが元々あったのならともかく、あまり変なものは建たなそうです。

さすがにガソリンスタンドはないと思うけど、コンビニか保育園とかが建てば価値が上がるでしょうね。
レンタルビデオ屋とかでもいいですね。新都心にはTUTAYAがあるらしいから無理ですかね？

ただ、その先も、空き地が続いていますよね。
明らかに高層マンションがたちそうな・・・
そのあたりはどうなんでしょうか？

空き地に高層マンションがたってもいい、くらい思ってないと、本当に高層マンションできたとき、へこみますよね。
逆に、高層マンションが建たなかったら、ラッキーって思えるし、物件自体も安くていいかいものできた、と思えると思います。

空き地には何ができるかわからないから、今の値段なんだ、と思わないと。
目の前が低層で確定してたら、3割くらい値段あがると思います。

127さんへ
その空き地もたぶん市街化調整区域内ですよ。

その市街化調整区域内の理由が鴻沼川の氾濫が懸念されるからですよね。
ただ、氾濫対策が終わると逆に南側の空き地に高層マンションを建て易くなるから
痛し痒しですね、