ソルクレスト川口　ザ・タワー

ＮＯ799さんへ
もうそのお話はみなさん知っております。今更ながらの投稿はつまんないです。結局売れ残っているのでこの物件の在庫調整時期はいつになるかという事です。

799さんも普通にご自分なりの分析をされているだけですから、経緯をご存知の方からすれば既出かもしれませんが、掲示板の趣旨からすれば十分許容される発言だと思います。

あのチープ仕様(5年くらい前のファミリーＭ廉価版)に200万/坪オーバーの根付け(値引き一切しないらしい)？
現状評価は立地のみ、おまけに新築ではなく築浅未入居(年末には中古！)+ケチ二つも付いた物よくこれだけ強気で行けるよな？
売主素人って怖いね．．．まあせいぜい母体の外資に愛想尽かされないように頑張ってくれ(爆

１９５万/坪？　部屋内含め実物見たことありますか？？
また、見るとこの仕様をその値段で？？　正気ですか．．．冗談でしょ．．．
と普通に目が肥えてる方は思うでしょうね。

↑これは以前ＭＲ見た時、私なりに冷静に物を見て判断した結果です。　
少なくとも現状で私はあそこ割り切って出せたとしても１６８万/坪が
限度ですね。
それ以上は＊＊らしくて払う気になりません。
ただこれは、あくまでも私見なので、申し訳ありませんが購入検討中の方は
スルーしてください。

168とは刻んできましたね・・

まあ実質もう中古ですからね。

一括引き受けで売主変更した時に期待しましょう。

ていうか投資家をしょってる売主は損きりできないのかな？

たぶん出来ないでしょう．．．ね
でも損切りできないと賃貸では廻らないでしょうし、立派な不良債権化は必死かと。
おぉ・・・怖いすねぇ〜

マンションのバルコニーに張り出した売り出しの横断幕二枚に増えましたね。似合わない気が…。

損切りはプロのファンドマネジャーなら当然やる。
保有し続けている間の金利だけでもスゴイ金額になるし、今の流れは間違いなくマンション価格下落一直線！早期処分は業界の常識。
バブルは終わったんだよ、バブルは。

>>810
仰るとおりですね．．．今の価格は事業主側の一方的な都合によるものですから。
全く買い手のニーズを理解出来ていないし、きっとまだコレで行けると夢見でもてるん
でしょうね。
ただ、本当に購入を考えている今のエンドユーザーは欲しい地域の分譲マンションの相
場、また色んなデベさんの商品の作りこみ等を見て相当学習されていると思うので、か
なりの厳しい評価をされるのはやむをえないでしょうね。
事業主が損切りに踏み切れるか、事業的に火達磨になってもこのまま現状を通してどこ
まで意地を張り通せるのか、かなり不謹慎な発言ですがある意味楽しみですけどね。
そういえばＨＰで見たんですが、六月から東口のイーストゲートタワー販売開始みたい
ですね、早く全体像含め概要が知りたいし楽しみです。
三井Ｒ+東急ＪＶのタワーマンション、当然それなりの設備・仕様・外観の作り込みの
物を価格も含め磐石の体勢で出だしてくるはずです。
こちらの方もそれに便乗して、ファンドらしく戦略立てて上手くいくと良いですね。

今売れてるとされてる住戸の1/3近くは賃貸にでも廻すのだろうか？
近く通るけど、それにしても屋外の機械式駐車場に車止まってないよね
マンション販売代理お得意の「売れてますがナニか？(実はそうでもないｗ)」の騙し戦略かね。
でももうコノ時期そんなのに誰も引っかからんちゅーのｗ　
高い買い物だし、客もそこまでおバカはおらん

購入者には空き家を賃貸にする可能性を説明しているみたい。　見学に行ったときの営業マンの話です。　それにしても売れ残りが多すぎで多少値引きしてもらったとしても、なんか欠陥がありそうで怖い物件です。　個人的には駅近&タワーというステータスが気に入ってはいますが・・・・

え”．．．本当ですか　でも賃料高めで設定するでしょうし賃貸で廻りますかね？
もうコレでコノ物件購入検討から外します。　
安けりゃ欲しい物件たんだけどなあ．．．とほほ(_ _)

値段次第では検討したいと思ってますが、とても不安なことがあります。
去年は植樹がけっこう枯れてしまい植え替えたみたいですが、今見ると
ツツジのしおれ方ってひどくないですか？
以前何かの工場だったとのことですが土壌汚染とか問題ないのでしょうか？

川口だったら鋳物工場→マンションってケースが多い。鋳物工場と土壌汚染の因果関係は知らんが。

川口だったら鋳物工場→マンションってケースが多い。
上記の通り、鋳物工場跡地です
ドリームタワーもOKストアーも同じです。
また　土壌改良工事も地下５〜６メートルほど掘り下げて行っています。

鋳物工場跡地ということで土壌汚染が問題でマンションに影響が出るのであれば川口の大半の大規模マンションは存在していません。
一応木々も生き物ですから単純に植樹後の1年間は管理人が注意して毎日水やりをして根がつくまで
見守っているのですが同時期竣工し使用開始した隣のマンションに比べ販売に必死でそこまで目が行き届かなかったのですかね。1年間熟成させるつもりが腐ってしまったということでしょか・・・

ちなみに川口の昔のこの画像↓ほぼ鋳物工場だらけです。
http://map.goo.ne.jp/map.php?ics=on&MAP=E139.43.14.720N35.47.55.20...

売主不動産屋じゃないからね、ドウせ売り払うものだし余計な金はかけたくないんでしょうね
この辺一つとっても物件に対する売主のスタンス分かりますね

ツツジに関しては単純に見頃を終えただけではないでしょうか。
連休前半までは結構きれいに咲いていたような気がしますが。

第5期と価格変わるのかしら？？？　未定となっていますね。＜第6期＞
予告広告
5月上旬販売開始予定

※価格は未定です。
※販売開始まで契約または予約の申し込みはできません。＜先着順申込受付住戸＞
先着順申込受付中

※申し込みの際は申込金10万円と印鑑、平成18・19年分の収入証明書、身分証明書が必要です。
※時間は10:00AM〜6:00PM、場所はマンションギャラリーです。

念のため。
このマンションのツツジはまったく枯れていません。花が終わって散っただけ。そんなのもわからないのかな。管理人さんがこまめに水をやっています。
私は川口にかなり長いこと住んでいるけど、このあたりの土壌汚染を心配してたら、元郷あたりにはとうてい住めませんよ。エルザタワーができる前の地図とか航空写真を見るとよくわかります。

>>821
それ普通。

高層階の部屋で185万/坪なら買いかな・・・・公表価格は208万/坪だけど。
みなさんは、どう思われますか？

>824さん
いい線だと思いますね。
それでやっと隣のドリームと同じくらいか、まだちょっと高いくらいかな。
なにしろドリームは半年ほどで完売したくらいで、割安感があったから。
仕様の面ではドリームよりやや落ちるし、なにかといわくもついたから、今後、実質価格をそのあたりまで落とせるかどうかでしょう。
ただ、すでに入居している人たちとのかねないもありますからね。
つくづく、バブルに目がくらんだ、よけいなファンドが介在していなかったらなあ、と残念に思いますよ。

ここは、元々賃貸仕様の安普請で建てたとも聞きます。賃貸仕様なのか、分譲仕様なのかがはっきりしません。どなたか明確にお分かりの方いらっしゃいますか。

もともとの設計段階ではドリームとのツインタワー計画ですから、ここも分譲仕様だったと思いますよ。
そして、ドリームと同時期に売り出すことになっていたところ、直前になって、こちらだけ賃貸にするつもりでファンドが全棟を買い取ってしまった。
まだ建設途中でしたから、オール電化ではないとか、設備や装備の面での仕様をやや落としたことは事実でしょうね。
しかし、先に分譲を開始したドリームのあまりの売れゆきのよさを見て、ファンドも分譲することにし、建物完成後になって価格を公表した。でも、ドリームよりかなり高めに価格設定したことで、逆に割高感が増幅され、物件そのものの評判を悪くしてしまった。
賃貸にするつもりではっきり手を抜いたといえるのは、外の避難階段に防護柵をつけなかったことでしょう。それが災いし、夜中に外部から浸入した人間が転落事故をする事件が2度まで起こってしまった。
そのため、設備面での欠陥のうえに、警備体制のずさんさにも非難が高まって、ますます売り主に対する信頼感を喪失してしまった。
その後、外階段に防護柵を取り付け、警備も厳重にしたけれど、一度失った不信感を払拭できないまま今日にいたっている、といったところでしょうか。改定された価格も、指摘されているように、まだまだ割高な印象ですね。

なお、当初に契約した人に対する事件後の手当てについては、いろいろ言われていますが、いずれも噂程度で(中には悪意あるエセ情報も含まれているようです)、はっきりしたことは当事者にしかわからないし、よけいな詮索は控えるべきでしょう。
また、なにかといきさつがありますから、この掲示板で入居者、契約者からの生の声を聞くことは、まず無理ではないかとも思います。
ですから、仕様面のついては、比較検討者がご自分の目で確認するのが一番でしょう。

そもそも分譲仕様と賃貸仕様の境目なんてあるのか？

827の文中の「転落事故」は、不適切な用語だったらしく書き換えられたため、おかしな文章になっています。想像してください。

見た目でわかるもっとも大きな違いは、賃貸仕様には、あとから設置工事が必要になる必需品、たとえばエアコンなどが最初から装備されているとか、各部屋のメインの照明もついているとか。

でも、いわれてみれば、明確な境目なんてないですから、自分の目で、立地、環境、仕様などを総合的に勘案し、それが自分の希望や価格と見合うかどうかを判断して決めるしかないでしょうね。
いずれにせよ、だれかが勝手に言った「安普請」だとか「坪168万」だなんていいかげんな情報を鵜呑みにしないほうがいいと思います。
実物を見て、自分で交渉して……そんなの当たり前ですよね。

元々賃貸仕様の安普請で建てたとも聞きます。賃貸仕様なのか、分譲仕様なのかがはっきりしません
→ドリームと同様最初は、分譲⇒賃貸⇒分譲と変遷しましたが、
建物の躯体などはドリームと同様です
ただ、最初からこちらはガス仕様、ドリームはオール電化仕様でした。

>>最初からこちらはガス仕様
そうでしたか。内部を見たことはありませんが、エコキュートなどを置く場所はないわけですね。間取り図ではMBがかなり広めにとってあるので、その名残りかと思ったのですが。
いずれにせよ、耐震強度や躯体部分などはけっして安普請なんかではないですね。
問題は売り方で、価格と釣り合わなくなってしまっているために不評ということでしょう。
やはり、売り主さんは現段階での適正価格をみきわめる必要がありそうですね。
こんなにいい場所に建っているせいでしょうが、一部の人の金儲けのために翻弄されているようで、マンションそのものがとてもかわいそうな気がします。

私も豊洲、葛飾、足立、千葉などいろいろタワマン（低層も）見てきました。比べて劣るような所はないと思います。クロスや扉も普通（よいものとは感じないけど）天井高いし、オール電化じゃなくてもガスパッチョで安くなるみたいだし、しいて言えばトイレの手洗いが以前のスタイルかな。駅近、環境を考えれば悪くないような・・・。やはり割高だよね。でも交渉する価値はあると思いますよ。自分なりの相場価格になるかもしれないし、前回は、それなりの交渉、サグリをいれてきました。次週再度交渉してみますよ。

知り合いの建築士から、「賃貸と分譲では防音などの仕様が違う。だから、最近はやりの廃止社宅などはいくら内装を新しくても分譲としては出せない」と聞きました。本物件は、皆様のお話だと躯体は分譲仕様のようですね。いろいろご教示いただきありがとうございました。

デベさんの販売姿勢が急変のようです。交渉の価値は十分あります。3回目ですがかなり希望の線に近づくことが出来ました。ご希望の方頑張ってみてください。週末の返事で契約する予定です。

希望の線ということは、１割ぐらいは　いけそうだということかしら。それとも５パーセントくらい？？

3〜5%でしょどうせ

相手によって変わるんじゃない？
こういうとこで具体的な金額やパーセンテージを言いふらしちゃいそうな人には・・・ね。

間取りによって値引き率は違うのでは？　私も交渉中ですが、それより長期金利が上昇傾向なので総支払額を考えるとタイミングも重要ですね。

そうですね、いまの長期金利の上昇をどのように見るかが最終判断のポイントと私も考えています。6月以降もしばらくの間は上昇するでしょうが企業収益の減速も鮮明になってきており、オリンピック終了後には金利が下降に向かうのではないかと考えています。但し、原材料の高騰に伴う物価上昇などインフレ懸念は今後も続くでしょうから果たして長期金利の下降がいま考えているように夏以降見られるか疑問な点もあります。このような事を考えておりますが、不確かな事を半年（希望する部屋が残っているかもわかりませんし）考えて過ごすのであれば、今月契約して金利確定するべきだと考えており（頭金やキャッシュ購入出来るだけの資金があれば別ですがね）週末の回答結果（現状維持かもしれませんが、宝くじの抽選結果を楽しみに待つような気持です。良い結果になれば良いのですが。）で捺印しようと判断しました。

売主である株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズって？？？
皆さん知ってますか？
HPを調べたらこんな文章が・・・。

「当社株式は、2008年3月9日をもちまして上場廃止となりました」

よくよく見てみると、
ゴールドマン・サックス・グループの一員であるゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャ
パン有限会社及びエートス・グループの一員であるエートス・ジャパン・アクイジッションズ・
エルエルシーが共同で50%ずつ出資する合同会社にTOBされていました。

で、結局大丈夫なのか？
営業から知らされていないのですが・・・。
TOBってよく知らないのですが、気にすることではないのですか？

川口エリアは新築も中古も相変わらず値付け狂ってるし、しかもこの物件なんて今でも十分中古なのにさ(爆　　まあどうせ値引きもいいとこmaxで15%〜20%程度でしょ(ｗ
別に他人の勝手だけど、このご時勢に莫大なリスク背負ってまで金利に焦って買う程でもないでし
ょうよ．．まあそれも大きなお世話か　はは
でもどうしても、今持ち家(マンション)欲しくて長期ローン組んでもなんとかという方はどうぞ(ｗ
こればっかりは人夫々事情がありますしね
でも私は今後中古相場は必ず値崩れ起こすと思ってますし、買うのはゆっくり金貯まるの待ってから中古でも十分だと(※ここんトコ世界中で大きな天災・震災関係多いし、またタワー建築は構造特性上長周期振動は(アスペクト比にもよりますが！)カナリ苦手ですからね　ですから暫くは高見の見物決め込みます。)思ってますしね。
また現在は住居に駅遠以外は特に不自由もしてませんから

>>842
なにか辛いことでもあったのか、とんだ八つ当たりだな。
「いくら値引きしてもらっても買えないものは買えない懐事情」だからといって、なにもそんなにヤケになることはないと思うけど。あなたの個人的な意見も聞いてねえし。

842さん

なにかこの物件絡みで嫌なことでもございましたか？　営業マンの対応とかで嫌な思いをされたのなら、そういった情報を是非書き込んでください。

今、どのくらい残っているかしら。。。

なんだ、まだ残ってんのかこの物件。
たしかに車の出入りも隣のDTに比べて少ないなとは思っていたけど。
イーストゲートタワーも発表されて、このあたりで売り切っておかないとやばいんじゃないの・・・？
ダメだと思ったら粘ってないで損切りしないと・・・老婆心ながら心配だ。

こんな記事が、

『売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新＊＊＊アル＊＊＊レーション（東京都＊＊区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
不動産情報会社「東＊＊＊＊イ」の＊＊＊＊＊主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。　「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。』

さて、ここはどの様な対応をしてくれるかな？

買う側として一括半値で購入出来たら賃貸で回して利回り物件として活用でしょう。

今この物件の在庫数と回る金額で借り手(パイ)がどれだけあると思う？
駅近ワンルームでもほぼ需要今終わってる時期に．．．ましてやファミリー？・ディンクス？？
しかも埼玉県川口で？？？
○△か．．．　そんな都合のいい妄想・ミニバブル時代はもうだいぶ前に終了しますた。　ちーん

８４９さんへ
バブルははじけてましぇ〜ん。