シティハウス文京小日向

いいマンションですね。楽しみです。

車庫の音はどうでしょうか？
駅も少し遠いかな。
駐車場も少ないかな。
価格も強気になるのかな。
マンションとしては楽しみですね。

ちょっと丸の内線（地上線路）から近すぎるかな。でもまあ小日向の一種低層なんで坪４００越えでお願いします。

この場所が好きで、小日向をこよなく愛する方向きのマンションですね。
低層が魅力。

シティハウス文京茗荷谷より魅力的ですね。
スミフは高そうだけど。

スミフは高いです。だから参考程度にして他を探します。
線路の脇は好きでありません。

丸の内線は地下も多かった記憶がありますけど茗荷谷含めその近辺は地上でしたっけ。
地下なら沿いでも問題ないですよね。

どちらにしてもピッタリ線路にくっ付いてる立地じゃないから気にしなくていいかな。
中々生活しやすそうですよね、自然も散り散りだけど多いしお店も最低限充実。

文京小日向シティタワー以来ですね。今度はシティハウス、ちゃんと付けてるんですね。

茗荷谷は大変住みやすいところです。
線路は地上ですが、そんなに気にすることはないと思います。

車両基地脇？
400万はないだろ
こういう低層って支持相当まで
杭は打つのだろうか

低層良いですよね、
さすがに杭は支持層まで打つんじゃないでしょうか！？
建築の法律的にはどうなんでしょう？
構造のページが公開されるのを待つしかないですね。

震災後に売られた東電の社宅跡地の開発としては最も早い部類かな。
線路が高架を通っている辺りなので、騒音は一番の心配事。

ここは線路というより停車場というか地下鉄の車庫の横です。傾斜地で、あまりいい条件とはいえないです。

そうですか。地下鉄の車庫の横なのですか。確かに騒音が気になりますね。
でも建てる側も騒音が予想されるという状況がわかっているわけですから、
それなりに対策されていることでしょう。
線路は音も気になりますが、揺れを感じる事とかあるのでしょうか。

車庫の横なら揺れはそこまでではないのではないでしょうか？
高速で通り抜けられるときのほうが
揺れがあるように感じますが…。
これは感じ方に個人差があることですので、
何とも言えませんけれど…。

まだ詳細が全然出てきませんねぇ・・・
MRがオープンする頃に間取りなどは出てくるのでしょうか？？
特に間取りと仕様と価格が気になりますね。
立地はとてもきにいっているのですが・・・

他のシティハウスが苦戦中なので、お悩みになられているのでは？？

まだ情報出ないですね。
スミフなので驚くほど高いと思いますが。

駐車場が５台なんですね。この辺りだと車持ちでなくても大丈夫そうなんでしょうか
駐輪場がもう少し台数とめれるとよかったなと言う気がしますね。

http://goo.gl/maps/Zw8cI
を見ると、車庫が高架になっていて、ちょっと鬱陶しいかもしれませんね。
ただし最上階であれば、車庫側は視線がある程度抜けるかと思います。

連投スマンです。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/detail.cgi
を見ると、道路の扱いで協議しているようですね。
あと地所レジが西側にマンションを建てると特記があります。
西側の方が高いので（というかここが谷底）、
これまた鬱陶しいかもしれません。
そうした敷地条件なので、中庭を設けたりするんでしょうね。

西側は地上３階建てとのこと。
こちらとあまり変わらないんですね。
５０メートル西側とのことですが、
隣というわけではないのでしょうか？

なかなか面白い配棟プランですね。
贅沢な造りなので低地でも気にならないかも。
住み心地は良さそうに見えますが。。。

知りませんでしたが元は東電の社宅跡地だったんですね。良いところにあったんですね。
敷地配置概念図見ても面白いですよね。北側に行くほど静かで落ち着いた暮らしが出来そうです。
中庭に囲まれて戸建て感覚が味わえそうですね。
4LDKがあるということですがもしかしてメゾネットタイプがあるのでしょうか？

文京区って五輪に関係ないですよね。
豊洲五輪の良い影響をもろに受ける街ってどこですかね。

あんまり相手にしちゃいけないのだけど。。。

IOC的には臨海部はNGなんだそうです。
テロが発生したときに逃げられないから。
なので今回立候補するに当たっての案では、
現国立競技場を建て替えてメイン会場にしますよね。

その他特記事項 ※本物件敷地西側約50m先には、事業主・三菱地所レジデンス株式会社による地上3階建ての計画があります。

↑本当はこっちの方に興味があるんですが、反対運動がひどすぎて全然着工のメドが立ちませんね。

配棟プランが本当に贅沢ですね。
プライバシーが守れます。
普通に四角く作った方が部屋数がとれるのでしょうが
こういうのはうれしいです。
トランクルームもあるんですね。

ここは、谷底でモロに線路の真ん前。
前にはセンスの悪い古ぼけた水色の鉄柱が目立ち、
毎日あの景色を見るのは苦痛。
最上階でも鉄柱が視界から消えることはないでしょう。
住不ブランド、小日向ブランドなのに仕様も低くやる気
のなさを感じる。
無理して仕入れた小日向という地名だけの土地を手にした
ものの失敗した感じが伝わってくる。

なら勝手に検討しなきゃいいだけの話。
鉄柱が視界に入らない部屋もありましたよ。

係争中の地所の土地のそばにも空き地と古い屋敷があり、立ち退き強制執行の張り紙がありました。がけのそばなのでここもマンションに最適、次々お屋敷町が消滅するのをなげく住民の気持ちはわかりますが、文京区は開発優先のようです。区役所も活断層横に作ってしまうくらいですから。

欲しい欲しいネガさんが居るようですね。

買い物などに関しては、茗荷谷周辺でするのが一番便利そうですね。
自転車じゃないと帰り道は荷物が多くて大変そうですが、、、
茗荷谷のスーパーって駐輪場が整備されていましたっけ？？
されていれば気軽に買い物に行けるなぁと思います。
江戸川橋駅付近もスーパーってありましたっけ？？

坂ばかりなので、電動自転車がないときついですね。
江戸川橋のスーパーはわかりませんが、パンのsekiguchiは手頃で美味しいです！お勧めです。

坂が多いのですか、車は必須でしょうか　駐車場確保しなければですね

３８さん
一度友人に美味しいパン屋さんがあるよと教えてもらい行った事があります。
１２０年以上も歴史のあるパン屋さんの様ですね。お勧めのバケットが本当
美味しかったです。平日なのに結構混んでいました。休日ともなるとさらに
混むのかな。１２０年以上も歴史があるパン屋さんはそうないと思うので、一度
行かれてみるのをお勧めします！

小日向の環境は最高にいいところですよ！
本音としてはこんなマンションは似合わない、閑静な低層住宅地です。そんなに気取ってもいませんしね。
ここは谷ではありますが、それだけに離れ屋風のゴージャスな配棟プランが実現できています。
あと当然支持層まで１０数ｍの既製杭が打たれています。
いずれにせよ小日向の地層はＧＯＯＤで地震には強いですよ。

２９さん、いよいよ三菱地所（パークハウス）の地上３階（地下無）が着工とのウワサがあります。
この辺では先ず埋蔵文化財の調査をしないといけないのですが、それでも今年中には工事を開始するのではないでしょうか？こちらも南北に長ーい躯体ですが、最高台でしかも３方道路なので明るいし、緑もいっぱいになりそうです。
また４４㎡とかのワンルームまがいの部屋もなく、ファミリー向けなところも嬉しいです。

さすが小日向、どちらも良いですね！

永井荷風『日和下駄』に「茗荷谷の小径から仰ぎ見る左右の崖で、一方にはその名さへ気味の悪い切支丹坂が斜めに開け・・」とあるそうで、このマンション前が正にそのキリシタン坂なのです。
確かにエントランスを出てこの坂を下りると、丸ノ内線下のトンネルをくぐるので、夜はちょっとコワイかもしれませんがね。
昼間は閑静ではあるが全然明るい雰囲気ですよ。また茗荷谷駅の往復にはこのトンネルは使いません。
クルマの出入りには意外と便利なのに、ほとんど通り抜けのクルマがなくて環境良いです。

いずれにせよこの辺りはキリシタンのゆかりの地として、地元の人は誇りにしているようです。
あと精華寮ですが、いよいよ国有地として建物の解体が始まるそうですよ。

この「精華寮」は全然離れているから、気にすることでもないよ。
解体工事も進んでるし、道線上この前を通る事もあまりないし、前の道路からも建物ほとんど見えないしね。

大体、近所で火事になって焼死者が出るたびに気味悪がって引っ越ししてたらキリないし。
引っ越し先も火事が出ていない地域限定で探す訳？

精華寮、このすぐ北の道路を歩いてよく茗荷谷駅にいってましたが、こんなとこに廃墟あったなんてびっくりです。。
子供だったら間違いなく探検に行くでしょう。

この辺りは坂が多いので、自転車なら電動付自転車じゃないと
辛いかもですね。車を所有しておきたいけれど、駐車場が4台しかないので、
確保できるかわからないし、近くに月極め駐車場あるのでしょうか？
カーシェアがあれば、それでも良いかなと思ったりするのですが。

北側にひとつあるけどすべて埋まってるし、戸建ばかりで月極め駐車場なんてないよ。
小日向に住む人はみんな自分で良い車持ってるからカーシェアリングなんてあるわけないじゃん。
電動チャリこいでる人もあまり見かけないけどね。
すぐ近くのトンネルは昭和感たっぷりで電燈の色も黄緑の不気味な色だから夜は物騒だね。
いずれにせよあまり良い条件の土地ではない。操車線場の真横だし、谷底だし。
環境にうるさい周辺住民から反対がなかったのもみんなこの土地を自分たちより下のレベルだと思ってるから、
なんてったって一番低いし、傾斜地だからね。。。

４１さん

近所にパークハウスできるならそっちを検討したいです。
でもいくらくらいになるんだろう…
お値段が心配。

待ったあげくに高すぎて買えないんじゃ泣きを見るだけだし。

シティハウスよりやっぱり高いですよねえ。。。

いっぺんに比較できないから本当に困ります。
えいっと大金をつぎ込むだけに

8000万くらいだと嬉しいんだけどなあ。

小日向は秀和とかパークハイムの辺りの方が良いから両方とも見送りが正解じゃないかな？

８０００万円だせるなら小日向で戸建てでも買えますね。
お金持ちがうらやましいなぁ。

でも８千万で買える小日向の戸建って細い路地のショボいミニ戸ですよね。

４９さん江

菱地所パークハウスは高級マンソンではないので、８０００万ほどのご予算では選び放題ではないでしょうか？
５０㎡台？～で上はシティーハウスと同じ８０㎡台？ですので、６０００万台～９０００万といったところでしょう？
ただ南北に長い躯体ですので、南向き住戸は少々高くても取り合いになるでしょうね。
なので西向きはお手頃ではないかと。狙い目の地下住戸が住民の反対で取りやめとなったのが残念でした。

あと小日向（１～３丁目）では、この両物件のような規模のマンソンはこれからしばらくは出現しませんよ。

戸建で８０００万ですと２０坪のミニ土地に３階建になりますが、このパークハウスの北側の隣地に正にそんな感じで建設が進んでいます。
さすが小日向、パークハウスの北側の立地にもかかわらず、この土地も直ぐに売れました。
２０坪３軒と４０坪１軒でしたが４０坪というと土地だけで１億２０００万超ですからね。

そうですよね、1億～2億以上もってないとしょぼいミニ住戸しか建てられませんよね。
それよりはマンションの方が気持ちがいいと思うんです。

５３さん、情報ありがとうございます。
こちらの情報を信じて、もう少し待ってみようと思います。

夫に話しましたが、いつ売り出されるかわからないし消費税も上がるからなあ・・・とあまり乗り気じゃないのですが。
でも立地って大事ですもんね。
少々の消費税負担を嫌ってあとで後悔したくないんです。

パークハウス、早く発表してほしいです。

えーと消費税ですが、スミフ・シティーハウスでしたら９月までに契約できますので増税はされずセーフではあります。

この点で菱地所パークハウスは完全アウトなのですが、いわゆる激変緩和措置で、住宅ローン控除が倍増されるはずです。

すなわちスミフでは１０年で最大２００万の控除額ですが、増税される菱地所の場合は倍となり１０年で最大４００万の控除となるはずなのですね。

ですのでローンを組んだ場合は断然オトクになるのではないでしょうか？
但しご近所のシロートの聞きかじりですので、ご確認をお願いします。

ただパークハウスは秋くらいには売り出されるはずですが、住民の反対運動がハンパでないですから、まだ紆余曲折があるかもしれません。

ローン組む予定ならば、金利の上昇も影響大きいですよ。

ここ最近、長期金利が急騰してます。
まずは固定金利が上がり、遅れて変動金利が上がりるでしょう。ローン組むつもりなら、なる早の固定がオススメ。

既に変動で借りてる人は、今が固定へ借換の最後のチャンスという噂も。

来年度ローン控除額が増えるけど　目いっぱいローン組んだ人にしか関係ないでしょ？
普通に余裕で買おうと思ってる人は今年9月までに買った方がいいと思う　絶対。

この地域の周囲の閑静さを享受するなら
上下左右への余計な気遣いや雑音がない戸建に軍配。

確かに2000万円までのローンなら今年でも来年でも同じ控除額。
金利と消費税アップ見込みを考えたら答えはでたね。

いつ買うの？

でも床スラブと戸境壁の厚さが２５０ミリ以上なら戸建より静かです。ここが何ミリかは知りませんが。

５３さんへ
５４です

ちょっと気になったので教えてください

パークハウスの件ですが、
うちは上限が8000万円なのです。
それでも70㎡以上は買えるでしょうか？
70ギリギリではなくて72とか73㎡とか。

西向きがお手頃だと思いますが、隣の一戸建てが売りに出されて細切れになったら隣家の壁が迫ってきそうでちょっと・・・
この値段でせめて東向きは無理でしょうか？

詳しいようでしたのでお聞きしました。
ご存じだったら教えてください。


（シティハウスのスレで関係ないことを書いて申し訳ありません。
どうしても気になって、でも他にどこで聞いたらいいのかわからなくて失礼しました）

パークハウスで東向きで７０㎡台ですか？階数などにもよりますが、丁度ご予算位でしょうか？
ご存知のように（戸建派の）シロートのご近所さんなので、マンソンは詳しくないので、つい土地代で計算してしまいます。

西向きですと、２階建てのアパートに面することになり、将来的には３階建てとなる恐れもあります。
が一戸建の方は生粋の小日向の住民なので、細切れにはならないでしょう。
いずれにせよ窓先空地の規定があり、隣地境界からは３ｍ以上離隔が取られますので、隣家の建物が迫るというほどではないと思います。

で８０００万で建物部分が６０％とすると４８００万となり、３％増税分は１４４万ですね。
最大の４０００万をローンとすれば、ローン控除は１０年で４００万となる計算です。
オトクなようですが、既にご指摘があるようにアベノミクスによる金利上昇や建設費の上昇、菱レジの強気意識の上昇など不確定要素もありますね。

↓はＦＢページから撮りました。最終的にはさらにカタチは良くなって、緑も多くなるようです。

小日向に戸建。
子供の学力がよっぽとでないと関係ありませんが、筑波大学附属中学が近くなんて素敵！

６２さん
ありがとうございます。

＞建設費の上昇、菱レジの強気意識の上昇

そうですね。これが一番怖いです。
待ったあげくに買えなかったらと思うと・・・

悩み中です。

ここって南向きの住戸は少ないのかな？？
いつまでたっても間取り一つ出てないみたいだけど。

この周辺で、マンション反対運動が行われているようですが、この物件は大丈夫なのでしょうか。ここらはお金持ちが多いから、反対運動をした際に、いろんな意味でパワーを持っているような気がして、ちょっと心配です。

この立地だとタクシーユーザーも多いんでしょうね。アクセス図をわざわざ載せているあたりそれを伺わせますよ。東京9分新宿も9分、真っ直ぐ乗っても20分かあ。電車に乗るのが面倒になってしまいそう;

と、怠けたことばかり考えてしまったけど家族のことを考えてみてもこれはとてもいい条件だと思います。
山手圏ならどこにいても同じような所要時間でタクシーで帰って来れるわけで、トラブルなどいつもあるわけじゃないけど、もしもの時を考えた立地の選択は必要だと思うんです。

家族の為にビュンと帰って来れる安心はありますよね。

反対運動はNo62の場所だけ。
この物件の土地である操車場真横の谷底に何が建とうと周りの住民は感心ないよ。僻地だし傾斜地だからね。

南側は出入口のエントランスぐらいしかとれないくらい狭く、道路に面してるから南向き住戸は１タイプだけ。
No62の場所は立地も良いし、周辺戸建を見下ろす感じになるからそりゃ住民運動ははんぱない。

要は地所の立地の方が圧倒的に良い条件ってこと。

歴史ある小日向を守るとか言っているが、そうそう結局は、自分の家に影響を受けるかどうかの方で反対運動が起きる。

現地見ましたが、この物件はいろいろな方が書かれているように条件は悪いですよ（確かに近所の人はこの物件には興味もないのだろう）。日が当たりにくい部屋は多そうだし。安ければ売れるのだろうが、住友不動産だし安いことはないだろうね。

小日向全般で言えば山手線のどこからでもタクシーですぐ帰って来られるけど、この場所は小日向の中では最低ランクなので、周辺からは下に見られてしまうということですか。

小日向の住所に憧れてる人はここ買って満足する人も多いはず。ただ、この金額出せるなら他の選択肢も沢山あるだろうに。

小日向の最低ランクは一種低層じゃない小日向ですけどね。ココは１１時くらいからは日があたるでしょう。

文教地区で落ち着いているでしょうね
子供がいるとこういう親の愛情もしかりですが環境も向上心がわいていいのでは
文化祭に行ってみたり公開講座とかやっていたら参加してみたいですね

ここを本気で検討してる人っているのかなぁ。一瞬、配棟プランに騙されそうになるけど、何人かの人が言ってるように現地を見て
みたら条件良くないし。

この物件のモデルルームも作ってないらしい。池袋のパビリオンで他のマンションのモデルルームを見せられてだいたいこれと同じ
ような雰囲気です、と言われるだけらしいね。

共用部分はないし（今時都心のマンションでそんなところある？？）予算削り過ぎ。
何年か前に都電の学習院下前に売り出したマンションとは力の入れ方も雲泥の差だね。
すみふも失敗物件と自覚してることだろう・・・。

なんてったって立地が悪すぎるよね。

確かに、住友不動産は現地に基本モデルルーム作らない主義だからね。マンションギャラリー行って、だいたいこんな感じって紹介されるけど、この物件みたいに他とはちょっと違うタイプの場合、イメージがつきにくくて困りますね。それにしても、この物件は一応検討しているが、リセールの際、どのような評価を受けるのかは、かなり心配であります。

すぐ近くを電車がたくさん走りますが、しっかり防音対策されているようですね。
サッシとか、フードとか。

ほんとだ！ＨＰもモデルルームという記載じゃなくてコンセプトルームになってる。
しかもシティハウス池袋立教南とまったく同じ部屋。
なんだこれ～。5000万超えの物件販売で青田売りのくせにこんな予算削減ってありか～？

完成してから売るんでしょ？実物見て決めてもらえるならモデルルーム作らなくて良いし。

完成前に想像で買ってくれる人はスミフにとって都合の良いお客様なんだろうなぁ。

物件ごとにモデルルームつくらずに、共通のモデルームってのは耐震偽装のヒューザーがやったコストダウン手法のひとつ。あちらは、コンクリートも削っちゃった。

良い配棟プランと感心していましたが、よく見ると住民同士、丸見え？ではないですかね。

>Ｎｏ.７７

は？？？新築マンション購入したことある？
完成してから販売するマンションなんてどこのデべがやってるの？

通常は、モデルルームだけ見て高い買い物するもんなの。
新築マンションの購入とはそういうもの。

書き込む前に常識を勉強して出直しなさい。

住友不動産は建物完成までに完売したら怒られるって話もあるように、完成してから実物見て買うパターンがメインかと思ってた。どうしてもこの物件指定で欲しいって人だけ完成前に買うんでしょう。

コンセプトルームなんて見てもわからねーよ！という人は建物完成後、実物見てか検討すればいい。スミフってそんな売り方なんだと思うが、間違ってる？

基本的に81さんが正しいと思います。物件にもよりますが。
80は最近のすみふをしらないんでしょうね。

完成売りの物件もあるよ。

青田売りするってのは普通は、建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金決済するってのが売る側の目的。竣工してから販売すると、引渡までの時間がかかってその間の金利負担がかさむから。青田売りって完全に売る側の論理。

ただ、小規模だとモデルルーム造るコストがペイしないから完成売りってのもある。

すみふの場合は、完成してからも時間をかけてじっくり売るから、青田売りする理由ってのがよく分からない。消費者にとっては、完成売りなら実物を見て判断できるんだけど、青田売りが売れ残って完成してから販売ってのは、売れ残り物件って負のレッテルがついちゃうし。

張りぼてのモデルルームと図面だけで売っちゃう青田売りが普通って日本の慣行がおかしいんだけどね。日本の常識、世界の非常識。

>80
それでも僕は青田売り？
もしそうならスミフ物件の検討やめて、しっかりモデルルーム作って完成前に完売目指してるデペのマンション検討した方がいいよ。

23区内の売れる土地のマンションならできてからだと条件の悪い部屋しか残ってないですよ。

>86
売り手側に都合良い仕組みだなぁと思うが、それでも買う人がいるんだから成り立ってるんだねー。

モデルルームは作らないけど、条件よい部屋は早い者勝ちだよ！条件悪い部屋で良ければ完成してからでも選べるかもよ。

価格次第で条件の良い部屋が残ることもあるよ。

そうなんですよね。
例えば最上階角部屋なんて人気がすごくある部屋があまりの高さゆえに売れなかったりとかありますものね。

もう既に内覧が行われている状態だったのですね。
行かれた方、どのような感じでしたか？？

＞88　＞89
こちらのマンションでいうと条件の良い住戸は例えばどれになりますでしょうか。
セオリー通りだと東側の3F、70Cや85Mrなどが該当するように思います。
2駅利用可能といいましても少し距離のある立地です。
この立地分を割り引いて良い位置の住戸でも少しでも安いとありがたいですよね。

ここは物件の条件的に価格は高いのでしょうか？
内装や立地からみて、妥当な坪単価ですか？

いくらでもお金ある人は別として、一番の条件は価格だと思う。良い部屋であっても、そこがとても割高だったら条件が悪いと感じます。

予算内で、できるだけ良い条件の割安な部屋を探すのがマンション探しだよね！

専有面積が44.96m2～69.89m2でこの価格なら悪くはないんじゃないかと思います。
駅から少々距離があるのでその分の考慮もあるのでしょうけれど。

こちらは地下もあるようですが、
地下は駐車場や駐輪場になるのでしょうか？
そうなら自転車が雨に濡れないのでいいですね。

駐車場は1階になります。1階でも屋内にあるので、
雨に濡れる事なく安心ですね。
地下は何になるんでしょうね。
駐輪場バイク置き場でしょうか？
トランクルームが置いてあるのかもしれません。

ちょっと狭いな。

壁が分厚いので隣の騒音は聞こえてこなさそうですね。
床暖房やミストサウナがあるので設備は結構そろっているんですね。
駐車場も１階にあるのでぬれなくていいですね。

外部の不動産サイトに、「本物件敷地西側約50m先には、事業主・三菱地所
レジデンス株式会社による地上3階建ての計画があります。」と但し書きがあるのですが
いつ頃竣工予定なのでしょう。
また、眺望に影響が出てくるでしょうか。確かここには西向きの部屋もありますよね？

三菱地所 レジデンスとしては、再来年の引っ越しシーズンまでに竣工したいようです。
でも反対運動としての近隣老人パワーが全開で、レジデンスも参っているようです。
ですので予定通りには行きそうもありませんね。

ここは、西側は共用廊下となっていますので、西向きの部屋はありません。
西側は３ｍ以上高い崖となっているからなので、元々西向きの眺望というものもないのですね。

離れ風の住戸となっているのはこのような理由からです。

よく考えられていると思ったが、わざわざ住む場所じゃないと思い始めました。