D'グランセ東川口アイプレシャス

私は地元民ですから別に悪意はありません。
近隣の方からみれば１０階建てのマンションが一番嫌かもしれません。

禁忌物件はＮＧで建てられないと書きました。
現実的に隣りの土地にこれから立つ可能性が高いのは商業施設か
(高層とは思ってませんよ。車屋さんかファミレス程度)
中小規模マンションだと思います。何階建てまで建てられるかは、
面積次第でしょう。市も条例を制定中らしいし(終わったのかな？)

20年以上前から、あそこの通り沿いは一戸建ては買えませんでしたから
(一本裏でも難しい)今後も一戸建ての分譲はまずないでしょう。
消防署のあたりは某ヘーベルが分譲してましたけど。

２．３０年前からこの駅前通り沿いは道路だけが立派で、その両側に
造園屋さんの仮植え場が並び、非常に贅沢で美しい場所でした。

地元民としては、できればこの通り沿いは洒落たお店やレストランなど
が並ぶ雰囲気になって欲しいとも思ってたんですが、その後のバブル
崩壊などもあり、なかなかそのように発展せず、ありきたりのお店ばかりで
ちょっとがっかりです。ユニクロも撤退してしまいましたし。
傾斜があって、道路より高くなってたりするので、案外店舗も難しい
のかもしれません。

「寝かせる」というのは不適切な表現だったかもしれませんが、
地主さんは勿論あそこでずっと造園をやっていこうと思ってるわけでなく、
生産緑地の指定を受け、税金の事なども考えながら、畑は美園や岩槻のほう
などに、移転しつつ、不動産業なども兼営しつつ、値上がりをまちつつ、
適当な売却時や、資産活用を考えているわけです。

あそこに１０階建てのマンションが建ったのは結構話題になってます。
当方の住んでいる地域は第一種住居区域(？)とかで、高さ制限で５階建てまで
しか立てられないそうです。

気になっている物件ですが、下記の点で悩んでいます。
・すぐ横の道の車の往来が意外と多い
・やはり南側の空地は懸念。
・立地が傾斜地
・床暖房、ディスポーザーなし
・結構、価格が高い

もう一本西側に入った場所だったら良かったのに。
ただ、建物自体、ペアガラスのハイサッシ、逆梁、二重天・二重床は良点です。
また、個人的には居室のドアが小型のプッシュブルドアだったのが素敵でした。
売れ行きはどうなんでしょうか？

No.53さんへ
　検討中の私の個人的な意見です。
　「南側の空き地は懸念」＝同意見です。ここは、正直賭けの部分だと思います。高層階を購入すれば、問題解決だとは思いますが…
　「結構、価格が高い」＝絶対的価格はどうなのか？という部分と相対的価格（仕様vs価格）はどうなのかで見解が分かれると思います。私は、相対的価格＝相応、絶対的価格＝???です。
　その他の部分は、私は余り気になりませんでした。

今現在の地価はこちらのマンションのほうがずっと高いです。
このマンションが１０階建てになったのも、価格が高いのもそのせいでしょう。
あとは絶対的価値？をどのように判断するかですね。人それぞれ。

南がわの土地の地主さんも隣りが高層マンションになって、
何にするか、迷ってるかもしれません。
１０階建てにはならないでしょうから、懸念するなら、高層階を買うしかないのかも
知れませんね。
傾斜地に関しては基礎はしっかりするだろうし、
道路より高く造成するので、大雨の時の低い場所での冠水の心配はないと思います。

　私は、セキュリティーも検討項目の１つに考えています。本物件について皆さんどのようにお考えですか？

仕様のどんな点が川口戸塚Ⅱの方で勝っているのでしょうか？

マンション買うならセキュリティーを買えと言いますが、この物件は、色々あるマンションの中でもセキュリティーレベルは高そうですね。ですが、その分価格に反映してそうですけどね。

そもそも、ダイワの「グランセ」「クラディア」とでは、建物の仕様上のどの辺が違うのでしょうか？

　確かに基本設計は、他のダイワと違いはないと思います。コンセプトは他の物件に比べて明確だと思いますが…内装の材質が違うとか、分かり易い差があると納得感がありますよね？

この物件はなかなか良さそうだね。静かそうだし、街の雰囲気もいいし、駅徒歩１０分、大きい公園・小学校が近いし、車の交通も良いし、緑も多そうだし、立地は良いね。あと個人的には余計な共用施設がなくてシンプルそうなところが良いかな。

　「グランセ」「クラディア」の定義の違いは分かりませんが、この物件はかなり魅力を感じます。大きすぎず、小さすぎず、程よい大きさなのもいいです。ところで、この物件の地盤について情報をお持ちの方、アドバイスください。よろしくお願いします。

私も地盤は気になっていたのでＭＲで聞いてみました。地盤はかなり良さそうですよ。何でも警察署や消防署の立地条件と同等程度の耐震等級２・住宅性能評価を取得予定とのことです。また支持層まで杭を打つことも確認しましたので安心しました。

地盤は軟弱ではなさそうですが、安定したN値=50以上の層までの杭入れが
40ｍを超えてしまっています。
支持層まで杭入れすることは当然のことで、問題はその長さです。
支持層まで届いていても長すぎると横からの力にはもろくなりがちなので、
望むらくは20-30ｍ程度が良いそうです。
まぁ、40ｍ超の物件なんてざらですけど、ここが特段に地盤が良いという訳でも
ないような気がしました（軟弱でもないと思います）。

耐震等級2の公共建造物は災害時の避難場所として利用されるような学校や体育館
などが相当するもので、全ての警察署・消防署ではないとおもいますが、一般的に
消防署・警察署あるいは病院などのうち災害時に拠点施設として機能することを
求められている施設では耐震等級は「3」に該当するはずです。
特定機能を求められていない警察署・消防署でも耐震等級2には有しているのかも
しれませんが。

確か私がＭＲでこの物件の地盤について確認した話では（素人のうる覚えのため表現が正確でなかいと思いますが）、支持層の何層か上に火山灰が固まった層が存在していることから、この物件の地盤は比較的安定している部類に入ると聞きましたよ。

東川口の中ではあの辺は地盤は悪くないと思います。
一般的に高台の方がよく、低地は湧き水があったりしてあまりよく
ありません。混在しているからいちがいにはいえませんが。
（地盤マップもあったと思いますが。）
南小やスポーツセンターのあたりはかなり地盤が悪いので、
かなり大掛かりな地盤改良工事をしていました。

いずれにしても大手の分譲ですし例の事件以降ですから、基礎はきちんとやる
はずですので心配はいらないと思います。
耐震等級は戸塚安行の大和のマンションも２ですね。

それより、アップダウンがあるので、豪雨の時など、冠水して大きな道路が
車も通れなくなる場所があります。
この辺だと、ヤサカやコスモ石油の前、オリンピックの裏あたりかな。
でも、道路より高く造成するそうですので大丈夫でしょう。
オリンピック裏の某マンションなど、豪雨の時、１階(地下)に水がなだれこんで
バケツリレーで水を住民の方がくみだしてるのに遭遇したことがあります。

　レスありがとうございます。参考にさせていただきます。
　東川口の小学校は選択制との話を聞きました。小学校の情報をお持ちの方、教えて下さい。

学区制を廃止したと聞いたのですが、
基本学区というのはあって、そこの子供たちは全員入学でき、
また他の希望する学校にも行けるが、希望の多い学校は枠を越えれば、
必ず行けるということではないらしいですね。
この辺の学校は学力は余り期待できません。スポーツは良いようですがｗ
しかし、皆さんのようなマンションの住民の方が増えてくれば、
学力も徐々に上がっていくでしょう。
南小は新しい建物でとても綺麗ですし、児童館も併設ですので、人気はあります。
ここが出来てから、周辺の宅地もまた人気があがったと言ってましたから。
不動産のチラシにも人気の南小の学区などと書いてありますね。
戸塚小も高台、公園近くで雰囲気は悪くないと思います。

　レスありがとうございます。
　スポーツがいいんですか。ちなみにどの競技が強いんですか？？

HPが更新されていましたね。間取りなどがいろいろ確認できましたよ。

私も学校情報参考になりましたありがとうございます。合わせて幼稚園情報も教えていただきたいのですがどなたかご存知の方いませんか？

幼稚園ではマヤ幼稚園と東川口幼稚園が近くにありますよ。保育園ならもっと多くありますけどね。

契約しちゃいました。
いろんな物件を見て散々悩みましたが、こちらの物件に決めました。
のんびり過ごせそうな立地環境も気に入りました。
徒歩10分とありましたが、当方のスピードだと駅ホームからエントランスまで
ちょうど10分くらいで程好い距離に感じました。
HPのトップページにあるように竣工するのが待ち遠しいです。

NO・７４さん情報ありがとうございます。現地で確認してきました。マヤ幼稚園はすぐ近くですね。

Ｎｏ.７５さん
　御契約おめでとうございます。環境はすばらしいですよね！その他に気に入った点を教えて下さい。参考にしたいと思います。よろしくお願いします。

>>77さん
気に入った点としては、
・やはり耐震等級が「2」であったこと。
・ペガラスサッシ（この仕様にしている物件は自分が見た中では意外と少なかったです）
・セキュリティー面
・大和の一括管理下での40年間のメンテナンス計画
・必須ではない共有設備が付帯していなかった点
・駐車場がオール機械式でなかった点
・建物の外観の感じと住戸内仕様（2重天井・床、ハイサッシ、天井高、下り天井も少ない）
・南向きでも4000万そこそこの価格（確かに数年前よりは高くなっているでしょうが）
・既出ですが程好い駅距離で京浜、埼京線にアクセスできる武蔵野線も利用可
・TOTOの純正バス（笑
・通り沿いに商業施設がなく静か、かつ、駅前にはローソン、24hの西友があり、私の
　好きなモスもあり、マンションから3-4分にもセブンイレブン、ジェーソンがあり、
　ちょっとした買出しも便利そう
などなどです。
まぁ、散々出ている南側の畑は気になりましたし、設備的には床暖房、ディスポーザーなし、
エントランス側に歩行者用押しボタン信号はあるが、車用信号はなく、車出しに注意がいりそう
などの点もありましたが、良し悪しを勘案して納得の上での契約でした。
考え方は十人十色かとは思いますが、ご参考まで。

生活環境面（主に買い物）が心配で、実際に徒歩３分でいけるオリンピックを見てきました。日用品だけが売っているかと思っていましたが、食品も売っていましたので安心しました。行く前は、あまり聞いたことがない名前だったので心配でしたが、普通のダイエー・ライフ・西友などの食品売り場と同じような感じでした。結構品揃えも多かったし、物価も安かったし、気軽に買い物に行ける環境が確認できて良かったです。

78さん
　アドバイスありがとうございます。
　参考にさせていただきます。
　価格については、「高い」という意見もあるようですが、トータルで判断すると「こんなものかな」と思います。（他にもっと「えっ!!」ていう物件ありますもんね。）
　また確かに余計な設備がついていないのって、大切ですよね。

>>79さん
私も契約前にオリンピックも含めた周辺店舗を回り歩きました。
あまりメジャーではありませんが、食料品の品揃えも十分ですし、雑貨なども
あり、何より近いので、けやき通りまで行かなくても大抵の買い物はオリンピックで
済んでしまいそうだと思いました。
欲を言えばもう少し夜遅くまで開いているといいのですが。。。

こちらの物件は来年春の竣工ですが、現在の契約状況はどんな感じなんでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

多分1/3程度契約済みっていった感じじゃないですかね。

坪単価は、どこと比べてどの位違うのですか？

>>86のビギナーさん
確かに営業に聞けば教えてくれるでしょうし、自分で調べて情報を得て、
確認することは必要ですが、ご自分もこのスレで質問し、その回答を得て、
情報を入手しておられるの面もあるでしょうから、85さんの質問に対しても
give＆takeすべきではないでしょうか？

ビギナーさんばかりなので紛らわしいですね。

↑
こういう書き込みをする方は来て欲しくないですね、と
釣られてみました。
でも、ほんとにどういう気持ちでこういう書き込みをしてるんですかね？
なんの生産性もないのに。。。

オリンピックは正直食品スーパーとしての評価はいまいち。
値段も高めだし。
陸橋を下りてマルエツに行くか、西友まで行った方がよいかもね。
それから、オリンピックの駐輪場は非常に置き引きが多いので
くれぐれも自転車に荷物をおいたままにしないように。
縛っておいても煩雑に盗まれます。とくに平日の午後。

最近土地の本を読んだら、東川口周辺で唯一、戸塚４丁目が埼玉県の中での人気土地ランキングに入ってましたよ（上のほうではなかったですけど）。補足を読むと、植木などの緑が多く、町も落ち着いていて、高台、かつ駅からほど良い徒歩圏だからだそうです。だから地価が反映して坪単価も高めにならざるをえなかったのでは？

もっと閑静な立地かと思いましたが、結構、車の通りの多い道路沿いで
ちょっとがっかりでした。
東側住戸は車の通行音が結構うるさいのではないでしょうか？

東川口はケヤキ通りから発展して、駅の周辺も何もなかったし、
マンション前の道路は道路だけが立派と言う状態が結構続いた。
しかし住宅は一本裏通りからで、大きな道路沿いは将来の商業用地
という暗黙の了解みたいなものがあったから、
高地価の分を乗せた分譲価格になったのはしかたないと思います。
思うように店ができなかったのでマンションになったという側面もあると
思ったりもしてますが・・
この土地もしばらく貸地の札が立ってたような。
地主さんとしては土地は手離さず、店舗用地として貸したかったのが
本音だったかなあ、なんて。

大和ハウスの物件は価格が全体的に高い印象がします。
ただ、東川口でこの値段は絶対に高い。
浦和美園のセンターフィールドと比較しても分かると思います。
武蔵野線と交差しているといっても・・・

東川口と美園は街の完成度が20年違いますからね。
美園の住人は認めないだろうけど。
現在の地価で比較すると仕方ないのかも。
美園はそれでも将来の地価上昇を結構織り込んだ設定だと思うけれど。
しかし、不動産は将来を予知して動くものでしょうから、
東川口、戸塚安行、美園と１０年後の勝者は？
お互い刺激しあって埼玉南部が発展すると良いですよね。

数年前にこの物件の近くに日神パレステージ東川口というマンションが建設されました。
駅から徒歩12分で、人気も低く竣工後1年経っても売れ残りがあったほどでした。
値引きもされ、70平米で3000万以下で購入出来るような状態でした。
しかし、ここ最近のマンション価格を背景にか、一気に売れて逆に売り出し募集が
かかっているほどです。
今のマンション価格の高騰はなにか異常な気がします・・・。

ところで、その近所には畑が多いこともあり風が強い日は砂埃がひどいです。
少し南にいったところに高句麗 (コグリョ)という焼肉やがあって、結構おいしいです。
だいぶ前になりますが、北朝鮮のサッカーチームがそこに食べに来ていたらしく
マスコミのヘリが空を巡回していましたよ。

次第にこのスレ荒れてきた感じですね。注目されてきたというところでしょうか？物件自体のポテンシャルは高いと思うので、冷静に判断したいと思います。

マンションの価格上昇の要因としては、
建材や原油など材料の価格高騰や人件費の上昇など一般的な要因もありますけど、
その他に東川口の中でもこのマンション周辺は
南小の先の道路がやっと開通し、戸塚の区画整理ももうすぐ終了、
西立野も区画整理中でまだ先にのびるなどこの地域独自の要因もあると思います。
南小ができてから、住宅地としての人気がまた高まったとのことです。
一戸建ても「この地域限定で探してる方がいるので売却しませんか？」の
チラシがポストによく入ってますよ。
スポーツセンターも建設中ですしね。
このマンションの建設は、いよいよこちら方向も開発の波がやってきたかの感があります。
今までマンションは東川口駅周辺や北原台が多かったですから。

ライオンズも消防署の近くに建設中のようですね。
東川口はライオンズは別として、中小会社のマンションガ多かったのです。
大手メーカーのマンションに少し高くても人気が集中するのは、
例の耐震偽装騒ぎの後ですし納得できると思います。
物件を選別する目や値ごろ感の判断は大切ですよね。

川口は学区制廃止してるから、希望すれば南小にいけるんじゃないでしょうか？
基本学区と枠はあるみたいですが。
知人のお子さんは東川口の大門寄り側から、西中に通ってましたよ。
スポーツの関係とか。

>>102
へー、それは知りませんでした。
学区外希望があるのは、青木あたりだけかと思ってた。
もともと、南小はそんなに大きな学校をつくるつもりはなかったと、聞いたことがあります。
では、南小に通うのはマンションを変えるしかないわけですねｗ
戸塚小も悪くないと思いますがね。隣りが大きな公園ですし。

戸塚南小も良さそうですが、戸塚小学校でも十分良さそうですね。隣に十分な広さの公園もありますし、環境面では両学校とも良さそうです。

南小の良いところって、きれいで近代的な建物でかっこいい点と、児童館がある点ぐらいでは？個人的には戸塚小で問題ないと思ってますが、その他に南小のどのへんが良いのでしょうか？そんなに教育上良い点があるのですか？勉強不足ですいませんが教えていただければ・・・。

確かにこの物件は、南小の基本学区からは外れているようですね。私は戸塚小学校でも問題ないと考えています。この環境で育てられるのであれば、子供の成長には問題ないのでは。私にとって次第にこの物件の魅力が増してきたように感じます。

>105さん
戸塚南小のHPです。ご参考になれば、、、
http://www.sch.kawaguchi.saitama.jp/tozukaminami-e/

今週木曜日に大雨が降りましたが、東川口地区はどうだったのでしょうか？もし降ったのでしたら、当物件の周辺はどういう状態になったのでしょうか？情報お持ちの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。

今日は南小の学校公開日らしいですね。
子供たちが日曜なのに、学校へ行きました。
関心のある方はのぞいて見られては。

契約してからMRに行っていないのですが、オプション会って
いつ頃なんでしょうか？
契約時はオプションメニューもあまり決まっていなかったのですが、
その後、プログレスはあったでしょうか？

オプションの選択肢の一覧の本をいただきました。
ＭＲに連絡すれば用意されてると思いますよ。

南があいてるなら危ないぞ
建築会社は設けるためなら何でもやる

南の土地ですが>>49の書き込みが気になって見にいきました。
「育ててる土地」とのことでしたが、見た限りにおいては、
道路際だけ申し訳程度に植木を植えていましたが、中のほうは地主さんの自家用の野菜を植えているようでした。あるいは無人店舗用？
こちらの区域は生産緑地ももう指定解除になり、宅地並み課税で、
この辺で造園をやっていくのは難しいでしょう。
やはり、待機中でしょう。
植えている木の種類からして、道路向かいの土地と同じ地主さんのようです。もしかしたら、オリンピック道路まで、一人の地主さんの土地かも？
だとしたら、一体化して開発されるかもしれませんね。
オリンピック以外のスーパーができたら、とても嬉しいのですが。

＞113さん
　あおるね〜〜!!
　実際に土地を見て冷静に判断しましょう!!

スレ、あんまり盛り上がりませんね。
いまいちの物件なのかしらん・・・？

＞１１４さん
あそこらへん一帯はお考えのとおり有名な地主さんの土地です。
物が建つかは謎ですが、随分長いあいだ寝かされていたのでどうなるんでしょうね？

寝かした分だけのコストを相殺するには一括売却では割が合わないでしょうけど・・・

外壁高2.9ｍが確定したようですね。この物件の特徴のひとつであるセキュリティーが更に強化されたというところでしょうか。これで窪地問題も完全にクリアですね。

この物件は、大和物件の中でもセグメンテーションがかなり明確な物件だと思います。ＭＲに行ってみます。

外壁高2.9ｍって壮観でしょうね〜。道路を歩く人々は驚いちゃいますかね〜。出来上がりが待ち遠しいですね。早く見てみたいです。

マンションの方には良いでしょうが、
２．９ｍの外壁に１０階建てのマンションって壮観でしょうね。
近隣の方はちょっと‥‥
市で擁壁とかも規制する条例を制定中と聞きましたが。

道路側の擁壁が高くて困ることが、具体的にあるのでしょうか？

東川口の中でもかなり異彩を放つ物件になりそうですね。（良い意味で、)現在、ＭＲ見学を考えていますが、申し込み状況はどんな感じなのでしょうか？ご存知の方いますか？

後ろの土地の一戸建ての方たちが泣いています。
ひな壇の下の敷地の方が後ろの土地の高さまで高く造成してひな壇では
なくなってしまい、まさかこの高さに造成して立てるとは思わなかった
と後ろの土地の方ががっくりしてる例が結構多発しています。

後ろの土地の方たちとは、どの方角の方なのでしょうか？ひな壇の件からすると西側の方でしょうか？

西側は高台の高級住宅地だったからね。
日照的にはそう問題ない、むしろ西日よけになるかもしれないけれど。

このマンションの計画が持ち上がった時、そうはいっても、
住民の反対運動が起きて、１０階が７．８階くらいに落ち着くのではないかと近所の人達が言ってたけど、そうもならなかったから。
まあ近隣にあまり家がなくてよかったですね。

あまり大きな摩擦ではないようですね。
　安心しました。
　地域の方とのコミュニケーションは大切ですからね。

聞いた話では、近隣住民の方々からの要望で、一戸建て住戸のプライバシー保護の観点から一戸建て側の擁壁も高くすることで合意しつつあると聞きました。近隣の方々も理解があって、またダイワもしっかり誠意を持って対応しているようで、割とうまくいってそうな話を聞きました。お隣さんになるのですから、お互いの要望も聞きあって、共存する形を目指し、現実的な良好関係・町の健全な発展につながっていけば良いですね。

そうですか、「戸建て側の擁壁も高くする」という案で進めているのですね。どのような案で進めても全ての人に納得してもらうのは無理ですが、最低限のラインでは合意出来るようにして欲しいですね。

一戸建ての方から見れば災難である事には違いありません。

建物には高さ制限があるけれど、
擁壁ならいくら高く積んでも良いのかという声は住民の中にあります。
東川口のように傾斜地が多い地形ですとつきものの問題かもしれません。
盛土しないと窪地問題が発生するわけで。

市も擁壁など規制する動きにあるとも聞きました。
もしかしたら，最後の擁壁マンションになるかも。
返ってラッキーですかね？

↑　何が？

そんな稚拙な文章では何が言いたいのか不明。自己満足に書き込むのでは無く他人に分かるように書くべきでは・・・と思います。

NO、134の↑印間違いです。ごめんなさい。NO、130の方に対してです。

今日、工事現場を見に行ってきました。基礎部分の出来上がっている様子がよく分かりました。出来上がりが楽しみです。

No.138の写真
どこから撮られたのでしょうか？
駅前通りの反対側なので隣地だと思われますが
立入許可は得られたのでしょうか？
セキュリティ重視のマンションの契約者が
他人の土地に無断で入ってたとしたらなんだかおかしいですね

基礎が出来上がってきていますね〜〜！工事は順調に進んでいるようです。

竣工まで10ヶ月を切っているのにまだ基礎部分というのは
ちょっと遅いような気もするのですが・・・。

139さん、カタイですね〜。東川口近辺の人達はそんなに世知辛くないですよ。別に損害を出すような悪いことをしたわけではないし・・・。別にーって感じです。つまらないちゃちですね。

そんなことはない。そう思ってるのはあなただけでしょ。
治安が悪化気味で神経質になってるよ。

とくに、>>124-130あたりで話題になってる隣地でしょ。
無神経だよ。
許可をとってなきゃ、住居侵入罪。
ここに掲載するなら、ちゃんと許可をとってることを、明示すべき。
私は139さんではないけどね。

話が変な方向に行っていますが、マンションの写真を何処から撮ったのか確定していない憶測の議論は無意味です。
　本物件を検討されるレベルの方であれば、コメントを冷静に分析し、自ら判断していきましょう。

１３８さんが一言言えばすむ話でしょ。

モデルルームで工事現場の写真をプロセスを追って見せてくれました。丁寧な作業がされているようで安心しました。
　私も出来るだけ現場に見に行きたいと思います。

１３９ですが
自分のところのセキュリティは気にするのに
他人の土地には無断で入る(あくまで確度の高い推測ですが)
そんなモラルがないというか自分さえ良ければよいという感覚の方が
マンションという共同体に入るのがおかしいなと思ったまでです。
私はそのような方とはうまく付き合えないかもしれません。

ちなみにここでの　おかしい　という言葉は
可笑しい　と　異質だ　というふたつの意味です。

１３９はただの煽りですね。
　目的は何ですか？
　まあ見え透いてるけどね。
　みなさん、冷静に判断しましょう。
　煽りは煽りです。

139さんは周辺の地形、事情にとても詳しい方だと思います。
私も、南側の土地の日照とかはには過敏なのに、、
周辺住民の日照には全く無頓着な様に、ちょっと違和感を感じていました。