D'グランセ東川口アイプレシャス

私は地元民ですから別に悪意はありません。
近隣の方からみれば１０階建てのマンションが一番嫌かもしれません。

禁忌物件はＮＧで建てられないと書きました。
現実的に隣りの土地にこれから立つ可能性が高いのは商業施設か
(高層とは思ってませんよ。車屋さんかファミレス程度)
中小規模マンションだと思います。何階建てまで建てられるかは、
面積次第でしょう。市も条例を制定中らしいし(終わったのかな？)

20年以上前から、あそこの通り沿いは一戸建ては買えませんでしたから
(一本裏でも難しい)今後も一戸建ての分譲はまずないでしょう。
消防署のあたりは某ヘーベルが分譲してましたけど。

２．３０年前からこの駅前通り沿いは道路だけが立派で、その両側に
造園屋さんの仮植え場が並び、非常に贅沢で美しい場所でした。

地元民としては、できればこの通り沿いは洒落たお店やレストランなど
が並ぶ雰囲気になって欲しいとも思ってたんですが、その後のバブル
崩壊などもあり、なかなかそのように発展せず、ありきたりのお店ばかりで
ちょっとがっかりです。ユニクロも撤退してしまいましたし。
傾斜があって、道路より高くなってたりするので、案外店舗も難しい
のかもしれません。

「寝かせる」というのは不適切な表現だったかもしれませんが、
地主さんは勿論あそこでずっと造園をやっていこうと思ってるわけでなく、
生産緑地の指定を受け、税金の事なども考えながら、畑は美園や岩槻のほう
などに、移転しつつ、不動産業なども兼営しつつ、値上がりをまちつつ、
適当な売却時や、資産活用を考えているわけです。

あそこに１０階建てのマンションが建ったのは結構話題になってます。
当方の住んでいる地域は第一種住居区域(？)とかで、高さ制限で５階建てまで
しか立てられないそうです。

気になっている物件ですが、下記の点で悩んでいます。
・すぐ横の道の車の往来が意外と多い
・やはり南側の空地は懸念。
・立地が傾斜地
・床暖房、ディスポーザーなし
・結構、価格が高い

もう一本西側に入った場所だったら良かったのに。
ただ、建物自体、ペアガラスのハイサッシ、逆梁、二重天・二重床は良点です。
また、個人的には居室のドアが小型のプッシュブルドアだったのが素敵でした。
売れ行きはどうなんでしょうか？

No.53さんへ
　検討中の私の個人的な意見です。
　「南側の空き地は懸念」＝同意見です。ここは、正直賭けの部分だと思います。高層階を購入すれば、問題解決だとは思いますが…
　「結構、価格が高い」＝絶対的価格はどうなのか？という部分と相対的価格（仕様vs価格）はどうなのかで見解が分かれると思います。私は、相対的価格＝相応、絶対的価格＝???です。
　その他の部分は、私は余り気になりませんでした。

今現在の地価はこちらのマンションのほうがずっと高いです。
このマンションが１０階建てになったのも、価格が高いのもそのせいでしょう。
あとは絶対的価値？をどのように判断するかですね。人それぞれ。

南がわの土地の地主さんも隣りが高層マンションになって、
何にするか、迷ってるかもしれません。
１０階建てにはならないでしょうから、懸念するなら、高層階を買うしかないのかも
知れませんね。
傾斜地に関しては基礎はしっかりするだろうし、
道路より高く造成するので、大雨の時の低い場所での冠水の心配はないと思います。

　私は、セキュリティーも検討項目の１つに考えています。本物件について皆さんどのようにお考えですか？

仕様のどんな点が川口戸塚Ⅱの方で勝っているのでしょうか？

マンション買うならセキュリティーを買えと言いますが、この物件は、色々あるマンションの中でもセキュリティーレベルは高そうですね。ですが、その分価格に反映してそうですけどね。

そもそも、ダイワの「グランセ」「クラディア」とでは、建物の仕様上のどの辺が違うのでしょうか？

　確かに基本設計は、他のダイワと違いはないと思います。コンセプトは他の物件に比べて明確だと思いますが…内装の材質が違うとか、分かり易い差があると納得感がありますよね？

この物件はなかなか良さそうだね。静かそうだし、街の雰囲気もいいし、駅徒歩１０分、大きい公園・小学校が近いし、車の交通も良いし、緑も多そうだし、立地は良いね。あと個人的には余計な共用施設がなくてシンプルそうなところが良いかな。

　「グランセ」「クラディア」の定義の違いは分かりませんが、この物件はかなり魅力を感じます。大きすぎず、小さすぎず、程よい大きさなのもいいです。ところで、この物件の地盤について情報をお持ちの方、アドバイスください。よろしくお願いします。

私も地盤は気になっていたのでＭＲで聞いてみました。地盤はかなり良さそうですよ。何でも警察署や消防署の立地条件と同等程度の耐震等級２・住宅性能評価を取得予定とのことです。また支持層まで杭を打つことも確認しましたので安心しました。

地盤は軟弱ではなさそうですが、安定したN値=50以上の層までの杭入れが
40ｍを超えてしまっています。
支持層まで杭入れすることは当然のことで、問題はその長さです。
支持層まで届いていても長すぎると横からの力にはもろくなりがちなので、
望むらくは20-30ｍ程度が良いそうです。
まぁ、40ｍ超の物件なんてざらですけど、ここが特段に地盤が良いという訳でも
ないような気がしました（軟弱でもないと思います）。

耐震等級2の公共建造物は災害時の避難場所として利用されるような学校や体育館
などが相当するもので、全ての警察署・消防署ではないとおもいますが、一般的に
消防署・警察署あるいは病院などのうち災害時に拠点施設として機能することを
求められている施設では耐震等級は「3」に該当するはずです。
特定機能を求められていない警察署・消防署でも耐震等級2には有しているのかも
しれませんが。

確か私がＭＲでこの物件の地盤について確認した話では（素人のうる覚えのため表現が正確でなかいと思いますが）、支持層の何層か上に火山灰が固まった層が存在していることから、この物件の地盤は比較的安定している部類に入ると聞きましたよ。

東川口の中ではあの辺は地盤は悪くないと思います。
一般的に高台の方がよく、低地は湧き水があったりしてあまりよく
ありません。混在しているからいちがいにはいえませんが。
（地盤マップもあったと思いますが。）
南小やスポーツセンターのあたりはかなり地盤が悪いので、
かなり大掛かりな地盤改良工事をしていました。

いずれにしても大手の分譲ですし例の事件以降ですから、基礎はきちんとやる
はずですので心配はいらないと思います。
耐震等級は戸塚安行の大和のマンションも２ですね。

それより、アップダウンがあるので、豪雨の時など、冠水して大きな道路が
車も通れなくなる場所があります。
この辺だと、ヤサカやコスモ石油の前、オリンピックの裏あたりかな。
でも、道路より高く造成するそうですので大丈夫でしょう。
オリンピック裏の某マンションなど、豪雨の時、１階(地下)に水がなだれこんで
バケツリレーで水を住民の方がくみだしてるのに遭遇したことがあります。

　レスありがとうございます。参考にさせていただきます。
　東川口の小学校は選択制との話を聞きました。小学校の情報をお持ちの方、教えて下さい。

学区制を廃止したと聞いたのですが、
基本学区というのはあって、そこの子供たちは全員入学でき、
また他の希望する学校にも行けるが、希望の多い学校は枠を越えれば、
必ず行けるということではないらしいですね。
この辺の学校は学力は余り期待できません。スポーツは良いようですがｗ
しかし、皆さんのようなマンションの住民の方が増えてくれば、
学力も徐々に上がっていくでしょう。
南小は新しい建物でとても綺麗ですし、児童館も併設ですので、人気はあります。
ここが出来てから、周辺の宅地もまた人気があがったと言ってましたから。
不動産のチラシにも人気の南小の学区などと書いてありますね。
戸塚小も高台、公園近くで雰囲気は悪くないと思います。

　レスありがとうございます。
　スポーツがいいんですか。ちなみにどの競技が強いんですか？？

HPが更新されていましたね。間取りなどがいろいろ確認できましたよ。

私も学校情報参考になりましたありがとうございます。合わせて幼稚園情報も教えていただきたいのですがどなたかご存知の方いませんか？

幼稚園ではマヤ幼稚園と東川口幼稚園が近くにありますよ。保育園ならもっと多くありますけどね。

契約しちゃいました。
いろんな物件を見て散々悩みましたが、こちらの物件に決めました。
のんびり過ごせそうな立地環境も気に入りました。
徒歩10分とありましたが、当方のスピードだと駅ホームからエントランスまで
ちょうど10分くらいで程好い距離に感じました。
HPのトップページにあるように竣工するのが待ち遠しいです。

NO・７４さん情報ありがとうございます。現地で確認してきました。マヤ幼稚園はすぐ近くですね。

Ｎｏ.７５さん
　御契約おめでとうございます。環境はすばらしいですよね！その他に気に入った点を教えて下さい。参考にしたいと思います。よろしくお願いします。

>>77さん
気に入った点としては、
・やはり耐震等級が「2」であったこと。
・ペガラスサッシ（この仕様にしている物件は自分が見た中では意外と少なかったです）
・セキュリティー面
・大和の一括管理下での40年間のメンテナンス計画
・必須ではない共有設備が付帯していなかった点
・駐車場がオール機械式でなかった点
・建物の外観の感じと住戸内仕様（2重天井・床、ハイサッシ、天井高、下り天井も少ない）
・南向きでも4000万そこそこの価格（確かに数年前よりは高くなっているでしょうが）
・既出ですが程好い駅距離で京浜、埼京線にアクセスできる武蔵野線も利用可
・TOTOの純正バス（笑
・通り沿いに商業施設がなく静か、かつ、駅前にはローソン、24hの西友があり、私の
　好きなモスもあり、マンションから3-4分にもセブンイレブン、ジェーソンがあり、
　ちょっとした買出しも便利そう
などなどです。
まぁ、散々出ている南側の畑は気になりましたし、設備的には床暖房、ディスポーザーなし、
エントランス側に歩行者用押しボタン信号はあるが、車用信号はなく、車出しに注意がいりそう
などの点もありましたが、良し悪しを勘案して納得の上での契約でした。
考え方は十人十色かとは思いますが、ご参考まで。

生活環境面（主に買い物）が心配で、実際に徒歩３分でいけるオリンピックを見てきました。日用品だけが売っているかと思っていましたが、食品も売っていましたので安心しました。行く前は、あまり聞いたことがない名前だったので心配でしたが、普通のダイエー・ライフ・西友などの食品売り場と同じような感じでした。結構品揃えも多かったし、物価も安かったし、気軽に買い物に行ける環境が確認できて良かったです。

78さん
　アドバイスありがとうございます。
　参考にさせていただきます。
　価格については、「高い」という意見もあるようですが、トータルで判断すると「こんなものかな」と思います。（他にもっと「えっ!!」ていう物件ありますもんね。）
　また確かに余計な設備がついていないのって、大切ですよね。

>>79さん
私も契約前にオリンピックも含めた周辺店舗を回り歩きました。
あまりメジャーではありませんが、食料品の品揃えも十分ですし、雑貨なども
あり、何より近いので、けやき通りまで行かなくても大抵の買い物はオリンピックで
済んでしまいそうだと思いました。
欲を言えばもう少し夜遅くまで開いているといいのですが。。。

こちらの物件は来年春の竣工ですが、現在の契約状況はどんな感じなんでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

多分1/3程度契約済みっていった感じじゃないですかね。

坪単価は、どこと比べてどの位違うのですか？

>>86のビギナーさん
確かに営業に聞けば教えてくれるでしょうし、自分で調べて情報を得て、
確認することは必要ですが、ご自分もこのスレで質問し、その回答を得て、
情報を入手しておられるの面もあるでしょうから、85さんの質問に対しても
give＆takeすべきではないでしょうか？

ビギナーさんばかりなので紛らわしいですね。

↑
こういう書き込みをする方は来て欲しくないですね、と
釣られてみました。
でも、ほんとにどういう気持ちでこういう書き込みをしてるんですかね？
なんの生産性もないのに。。。

オリンピックは正直食品スーパーとしての評価はいまいち。
値段も高めだし。
陸橋を下りてマルエツに行くか、西友まで行った方がよいかもね。
それから、オリンピックの駐輪場は非常に置き引きが多いので
くれぐれも自転車に荷物をおいたままにしないように。
縛っておいても煩雑に盗まれます。とくに平日の午後。

最近土地の本を読んだら、東川口周辺で唯一、戸塚４丁目が埼玉県の中での人気土地ランキングに入ってましたよ（上のほうではなかったですけど）。補足を読むと、植木などの緑が多く、町も落ち着いていて、高台、かつ駅からほど良い徒歩圏だからだそうです。だから地価が反映して坪単価も高めにならざるをえなかったのでは？

もっと閑静な立地かと思いましたが、結構、車の通りの多い道路沿いで
ちょっとがっかりでした。
東側住戸は車の通行音が結構うるさいのではないでしょうか？

東川口はケヤキ通りから発展して、駅の周辺も何もなかったし、
マンション前の道路は道路だけが立派と言う状態が結構続いた。
しかし住宅は一本裏通りからで、大きな道路沿いは将来の商業用地
という暗黙の了解みたいなものがあったから、
高地価の分を乗せた分譲価格になったのはしかたないと思います。
思うように店ができなかったのでマンションになったという側面もあると
思ったりもしてますが・・
この土地もしばらく貸地の札が立ってたような。
地主さんとしては土地は手離さず、店舗用地として貸したかったのが
本音だったかなあ、なんて。

大和ハウスの物件は価格が全体的に高い印象がします。
ただ、東川口でこの値段は絶対に高い。
浦和美園のセンターフィールドと比較しても分かると思います。
武蔵野線と交差しているといっても・・・

東川口と美園は街の完成度が20年違いますからね。
美園の住人は認めないだろうけど。
現在の地価で比較すると仕方ないのかも。
美園はそれでも将来の地価上昇を結構織り込んだ設定だと思うけれど。
しかし、不動産は将来を予知して動くものでしょうから、
東川口、戸塚安行、美園と１０年後の勝者は？
お互い刺激しあって埼玉南部が発展すると良いですよね。

数年前にこの物件の近くに日神パレステージ東川口というマンションが建設されました。
駅から徒歩12分で、人気も低く竣工後1年経っても売れ残りがあったほどでした。
値引きもされ、70平米で3000万以下で購入出来るような状態でした。
しかし、ここ最近のマンション価格を背景にか、一気に売れて逆に売り出し募集が
かかっているほどです。
今のマンション価格の高騰はなにか異常な気がします・・・。

ところで、その近所には畑が多いこともあり風が強い日は砂埃がひどいです。
少し南にいったところに高句麗 (コグリョ)という焼肉やがあって、結構おいしいです。
だいぶ前になりますが、北朝鮮のサッカーチームがそこに食べに来ていたらしく
マスコミのヘリが空を巡回していましたよ。

次第にこのスレ荒れてきた感じですね。注目されてきたというところでしょうか？物件自体のポテンシャルは高いと思うので、冷静に判断したいと思います。

マンションの価格上昇の要因としては、
建材や原油など材料の価格高騰や人件費の上昇など一般的な要因もありますけど、
その他に東川口の中でもこのマンション周辺は
南小の先の道路がやっと開通し、戸塚の区画整理ももうすぐ終了、
西立野も区画整理中でまだ先にのびるなどこの地域独自の要因もあると思います。
南小ができてから、住宅地としての人気がまた高まったとのことです。
一戸建ても「この地域限定で探してる方がいるので売却しませんか？」の
チラシがポストによく入ってますよ。
スポーツセンターも建設中ですしね。
このマンションの建設は、いよいよこちら方向も開発の波がやってきたかの感があります。
今までマンションは東川口駅周辺や北原台が多かったですから。

ライオンズも消防署の近くに建設中のようですね。
東川口はライオンズは別として、中小会社のマンションガ多かったのです。
大手メーカーのマンションに少し高くても人気が集中するのは、
例の耐震偽装騒ぎの後ですし納得できると思います。
物件を選別する目や値ごろ感の判断は大切ですよね。