D'グランセ東川口アイプレシャス

私は地元民ですから別に悪意はありません。
近隣の方からみれば１０階建てのマンションが一番嫌かもしれません。

禁忌物件はＮＧで建てられないと書きました。
現実的に隣りの土地にこれから立つ可能性が高いのは商業施設か
(高層とは思ってませんよ。車屋さんかファミレス程度)
中小規模マンションだと思います。何階建てまで建てられるかは、
面積次第でしょう。市も条例を制定中らしいし(終わったのかな？)

20年以上前から、あそこの通り沿いは一戸建ては買えませんでしたから
(一本裏でも難しい)今後も一戸建ての分譲はまずないでしょう。
消防署のあたりは某ヘーベルが分譲してましたけど。

２．３０年前からこの駅前通り沿いは道路だけが立派で、その両側に
造園屋さんの仮植え場が並び、非常に贅沢で美しい場所でした。

地元民としては、できればこの通り沿いは洒落たお店やレストランなど
が並ぶ雰囲気になって欲しいとも思ってたんですが、その後のバブル
崩壊などもあり、なかなかそのように発展せず、ありきたりのお店ばかりで
ちょっとがっかりです。ユニクロも撤退してしまいましたし。
傾斜があって、道路より高くなってたりするので、案外店舗も難しい
のかもしれません。

「寝かせる」というのは不適切な表現だったかもしれませんが、
地主さんは勿論あそこでずっと造園をやっていこうと思ってるわけでなく、
生産緑地の指定を受け、税金の事なども考えながら、畑は美園や岩槻のほう
などに、移転しつつ、不動産業なども兼営しつつ、値上がりをまちつつ、
適当な売却時や、資産活用を考えているわけです。

あそこに１０階建てのマンションが建ったのは結構話題になってます。
当方の住んでいる地域は第一種住居区域(？)とかで、高さ制限で５階建てまで
しか立てられないそうです。

気になっている物件ですが、下記の点で悩んでいます。
・すぐ横の道の車の往来が意外と多い
・やはり南側の空地は懸念。
・立地が傾斜地
・床暖房、ディスポーザーなし
・結構、価格が高い

もう一本西側に入った場所だったら良かったのに。
ただ、建物自体、ペアガラスのハイサッシ、逆梁、二重天・二重床は良点です。
また、個人的には居室のドアが小型のプッシュブルドアだったのが素敵でした。
売れ行きはどうなんでしょうか？

No.53さんへ
　検討中の私の個人的な意見です。
　「南側の空き地は懸念」＝同意見です。ここは、正直賭けの部分だと思います。高層階を購入すれば、問題解決だとは思いますが…
　「結構、価格が高い」＝絶対的価格はどうなのか？という部分と相対的価格（仕様vs価格）はどうなのかで見解が分かれると思います。私は、相対的価格＝相応、絶対的価格＝???です。
　その他の部分は、私は余り気になりませんでした。

今現在の地価はこちらのマンションのほうがずっと高いです。
このマンションが１０階建てになったのも、価格が高いのもそのせいでしょう。
あとは絶対的価値？をどのように判断するかですね。人それぞれ。

南がわの土地の地主さんも隣りが高層マンションになって、
何にするか、迷ってるかもしれません。
１０階建てにはならないでしょうから、懸念するなら、高層階を買うしかないのかも
知れませんね。
傾斜地に関しては基礎はしっかりするだろうし、
道路より高く造成するので、大雨の時の低い場所での冠水の心配はないと思います。

　私は、セキュリティーも検討項目の１つに考えています。本物件について皆さんどのようにお考えですか？

仕様のどんな点が川口戸塚Ⅱの方で勝っているのでしょうか？

マンション買うならセキュリティーを買えと言いますが、この物件は、色々あるマンションの中でもセキュリティーレベルは高そうですね。ですが、その分価格に反映してそうですけどね。

そもそも、ダイワの「グランセ」「クラディア」とでは、建物の仕様上のどの辺が違うのでしょうか？

　確かに基本設計は、他のダイワと違いはないと思います。コンセプトは他の物件に比べて明確だと思いますが…内装の材質が違うとか、分かり易い差があると納得感がありますよね？

この物件はなかなか良さそうだね。静かそうだし、街の雰囲気もいいし、駅徒歩１０分、大きい公園・小学校が近いし、車の交通も良いし、緑も多そうだし、立地は良いね。あと個人的には余計な共用施設がなくてシンプルそうなところが良いかな。

　「グランセ」「クラディア」の定義の違いは分かりませんが、この物件はかなり魅力を感じます。大きすぎず、小さすぎず、程よい大きさなのもいいです。ところで、この物件の地盤について情報をお持ちの方、アドバイスください。よろしくお願いします。

私も地盤は気になっていたのでＭＲで聞いてみました。地盤はかなり良さそうですよ。何でも警察署や消防署の立地条件と同等程度の耐震等級２・住宅性能評価を取得予定とのことです。また支持層まで杭を打つことも確認しましたので安心しました。

地盤は軟弱ではなさそうですが、安定したN値=50以上の層までの杭入れが
40ｍを超えてしまっています。
支持層まで杭入れすることは当然のことで、問題はその長さです。
支持層まで届いていても長すぎると横からの力にはもろくなりがちなので、
望むらくは20-30ｍ程度が良いそうです。
まぁ、40ｍ超の物件なんてざらですけど、ここが特段に地盤が良いという訳でも
ないような気がしました（軟弱でもないと思います）。

耐震等級2の公共建造物は災害時の避難場所として利用されるような学校や体育館
などが相当するもので、全ての警察署・消防署ではないとおもいますが、一般的に
消防署・警察署あるいは病院などのうち災害時に拠点施設として機能することを
求められている施設では耐震等級は「3」に該当するはずです。
特定機能を求められていない警察署・消防署でも耐震等級2には有しているのかも
しれませんが。

確か私がＭＲでこの物件の地盤について確認した話では（素人のうる覚えのため表現が正確でなかいと思いますが）、支持層の何層か上に火山灰が固まった層が存在していることから、この物件の地盤は比較的安定している部類に入ると聞きましたよ。

東川口の中ではあの辺は地盤は悪くないと思います。
一般的に高台の方がよく、低地は湧き水があったりしてあまりよく
ありません。混在しているからいちがいにはいえませんが。
（地盤マップもあったと思いますが。）
南小やスポーツセンターのあたりはかなり地盤が悪いので、
かなり大掛かりな地盤改良工事をしていました。

いずれにしても大手の分譲ですし例の事件以降ですから、基礎はきちんとやる
はずですので心配はいらないと思います。
耐震等級は戸塚安行の大和のマンションも２ですね。

それより、アップダウンがあるので、豪雨の時など、冠水して大きな道路が
車も通れなくなる場所があります。
この辺だと、ヤサカやコスモ石油の前、オリンピックの裏あたりかな。
でも、道路より高く造成するそうですので大丈夫でしょう。
オリンピック裏の某マンションなど、豪雨の時、１階(地下)に水がなだれこんで
バケツリレーで水を住民の方がくみだしてるのに遭遇したことがあります。

　レスありがとうございます。参考にさせていただきます。
　東川口の小学校は選択制との話を聞きました。小学校の情報をお持ちの方、教えて下さい。

学区制を廃止したと聞いたのですが、
基本学区というのはあって、そこの子供たちは全員入学でき、
また他の希望する学校にも行けるが、希望の多い学校は枠を越えれば、
必ず行けるということではないらしいですね。
この辺の学校は学力は余り期待できません。スポーツは良いようですがｗ
しかし、皆さんのようなマンションの住民の方が増えてくれば、
学力も徐々に上がっていくでしょう。
南小は新しい建物でとても綺麗ですし、児童館も併設ですので、人気はあります。
ここが出来てから、周辺の宅地もまた人気があがったと言ってましたから。
不動産のチラシにも人気の南小の学区などと書いてありますね。
戸塚小も高台、公園近くで雰囲気は悪くないと思います。

　レスありがとうございます。
　スポーツがいいんですか。ちなみにどの競技が強いんですか？？

HPが更新されていましたね。間取りなどがいろいろ確認できましたよ。