パークホームズ浦和岸町7丁目計画

浦和区と旧浦和市でかなりイメージが違いますね。より浦和の定義がかなり濃密になっているとかんじます。
浦和と言えば浦和区の駅近が本流だと再認識しました。

浦和駅西口でもっとも優れた場所は、
大京のタワーマンションと常盤公園傍かと思います。

大京のタワマンは岸町より駅にも近く、買い物も便利。
常盤公園付近は、駅からの距離は岸町とほぼ同じくらいですが、
イトーヨーカ堂が近く、駅からの帰り道で買い物が出来ます。

岸町は格調高く、高級住宅街ですが、唯一難点を言えば、
駅からの帰り道で、遅くまで開いているスーパーが無い点です。
途中ローソンとファミリーマートしかないので、スナックとかデザートには
不自由しませんが、何せ、生鮮野菜を買えないのが難点。
平日夜に買おうとすれば、イトーヨーカ堂等に回り道して買い物するしかありません。

でもそんな難点も、駅から近いのに静か、といったメリットを考えれば
十分打ち消されるものではあります。

三井は、岸町の粋を売り物にしましたが、三菱たちはどう出てくるか？

総戸数33戸の規模なので、あっさり売り切ってしまうかとも思いましたが、
第一期の後も駅前のチラシ配りや資料請求者への営業攻勢などが続いており
意外と苦戦しているようですね

ぶっちゃけ、今どれぐらい売れてるんですかね。
半分ぐらいはさばけたのかな？

あまりに売れ行きがよくないと、
このマンションですら値引きするのでしょうね。

用地取得コストが高い中で、すでに仕様を落としたりしてかなり価格を下げて売り出したと聞いているので、値下げ余地は少ないかもしれません。
学区のこと以外は浦和の中でも好条件を兼ね備えているので、自然体で売れるかな。

この物件が値引き必要なら、これから竣工予定の三菱、野村、大京などはお先真っ暗でしょう。

ここが苦戦した場合、後続の三菱、野村などは値段を下げてくるのかな。
でも野村はプラウドタワー２棟を売り切って鼻息も荒いし、
根強いプラウドファンというのもいるだろうから、
強気の価格設定+即日完売を目指してくるだろうね。

立地を考えれば、両脇を商業ビルに挟まれている三菱よりは
三井の方が落ち着きがあっていいね。

同じ広さ、間取りなら、三菱の方が５００万円安いくらいじゃ
三井を買いたいと思うだろうな。

三菱は部屋が50、55、70、84ｍ2、と小ぶりのタイプが多いね。
やっぱり、住環境よりも利便性を重視する層をターゲットにしてるんだろね。
三菱の辺はスーパーがないけど、それは三井も同じか。

三菱とは住戸プランが違うので顧客層はかぶらないでしょう。
ファミリー層は三井を選ぶでしょうし、住民層も安定していると思います。
利便性を考えると野村、大京の立地はつらいかも。

確かにプランが違いますね。
三菱の小部屋のターゲットはリッチシングルですかね。
リッチシングルだったら、都内に買いそうですけど、
浦和にも一定の需要があるんですかね？

ちなみに岸町では、野村から100ｍくらいのところに15年以上空き地に
なっているところがあります。
野村と違い、坂下通りに面しているだけなので静かなのですが。
野村もそっちの土地に作ってくれれば、今の窪地のようなところより
だいぶ魅力的になったのに。
あんな低いところですが、野村がどのように作ってくるか
見ものです。

浦和の駅からすぐなのにとても閑静なところです。
念のためいろいろな時間に何度も何度も周りを歩きましたが、昼にはセミの声が、夜には虫の音が聞こえます。

北側の計画道路開通後も道路からは少し距離があるので騒音はあまり心配していません。
むしろ、きれいな歩道が出来れば、おしゃれな店でも進出してくるのではと期待しています。
このマンションは南向きを売りにしているようですが、私個人的には北東側の料亭の庭が借景になっているのがいいと思います。（斜め上から見るのでちょっとノゾキっぽいですが）
岸町は正に伝統的な浦和と新しい浦和の交差する町ですね。

金繰りに窮して物件を投売りしているディべロッパーが多い中で、三井不動産レジさんは手許資金が潤沢なのでなかなか値下げには踏み込まないと思います。もし多少の値下げがあれば一気に競争になるかもしれないのですね。私はくじ運が悪いので、高い買い物でしたが自分の気に入る部屋が手に入って良かったと思っています。

たしかに環境は上記方のおっしゃる通りですね。
しかし、あまりにも高すぎるのです。
駐車場も高すぎ。あそこで、車を持つのは贅沢かもしれませんが。
先日三井からハガキが来ましたが、当初より少し価格が下がった様な気がしましたが。

本当に価格は下がっているのですか？
であれば再検討します。

なんか、営業ぽい書き込みも見受けられますが、
いくらなんでも高すぎですよね〜

学区も常盤、岸中じゃないし・・・

新築にこだわらないんでしたら、コスタタワーの中古買って
リフォームかけてもいいんじゃないんでしょうか？

コスタタワーの中古も強気の価格設定が多いですね。販売時の価格表をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、新築時の価格から２割は上乗せてでています。

当初価格から下がったか、電話で聞いてみればいかがかと。
自分は、価格発表前の当初仮価格表を見て、あまりの高さに怒りさえ覚えましたから、
この物件は、もう検討しません。
しかし、この価格でどこまで売れるか興味津々で、
高みの見物に切り替えました。

コスタについてはタワーおよびレジデンスも含め多くの売却物件がでていますが、
この夏は全く成約せず、じりじり値を下げていますね　１年前には売り物を待つ顧客が大勢いたことを
考えると大分このあたりも状況が変わってきました
また近隣のプラウドガーデニアの売り物件も売却価格を引き下げています

この物件も苦戦しているとの噂ですが、三井不動産レジデンシャルですので値引きはせずに時間をかけて
完売を目指すことになると思われます

確かに三井は値下げして売るほど資金繰りに困っていないはずだから、
ブランドを守るためにも大きな値下げはしないで売りぬくつもりだろうね。

三菱もブランドなので、高値で勝負にくるんだろうけど、
新日本建物がどうするか見もの。
ブランド力も野村、大京を加えた四社ほど無く、物件も新しい幹線道路沿い。
値段を割安にしないと販売が超長期化しそう。

いずれにしても、値段がべらぼうとはいえ、三井・三菱の二大巨頭が
苦戦するようだと、マンション不況も一段とやばくなりそうだ。

新日本建物は道路向かいのマンションで眺望は悪そうだが、南向きのプランにすると思うし、静かな環境なので価格は強気だろう。

問題は坂下通りのもうひとつの三井と三菱の価格だが、三井はサウス好調なら現在の価格戦略を踏襲しそう。

どちらにせよ、浦和価格はしばらく続きそうな気配濃厚と見た。

「近々で浦和地区のマンション居住を考えている富裕層」という限られたパイを
4社5件で奪い合う状況だね。

富裕層の数が5件の供給数を上回っているなら浦和価格継続、下回っているなら
誰も手を出せず、販売長期化、といったところかな。

浦和駅南口再開発計画が具体的に見えてきたら、この物件を焦って決めない
という様子見の人たちが増えそうだけど、まだまだ大分先なんだろうか？

新日本建物の物件は、南向きになったとしても、片側2車線の幹線道路沿い、
という立地条件がどう評価されるか。
音は緩和されても廃棄ガスはそれなりに出されそう。

１３８さんの仰るとおりだと思います。
資金力の無いデベが投売りをしても資金力のあるデベは必ずしも追随しません。
資金力の無いデベは高金利の借入が多く早く売り切らないと金利負担に耐えられなくなりますが、資金力のあるデベの借入は低金利ですから（そもそも無借金？）、じっくり長期販売戦略に出られます。
資金力のあるデベが在庫物件の処分を考えるのは、在庫価格と市場価格のギャップが大きくなりすぎて会計処理上の在庫評価損の計上が必要になる時です。
ところが、少しずつでも（高値での）売買実績を作っていけばそれが市場価格になるので在庫評価損は発生しません。
だから三井、三菱、住友、野村は既存物件には強気なんです。

但し新規物件については、低スペック化とミニサイズ化で市場実勢に合わせてくるでしょう。

住友は厳しいですよ。かなりの在庫かかえてます。

野村も決算期前（年明け）になれば、なりふりかまわず購入資金に問題ない見込み客に、原価近く（２割〜３割引き）でアプローチしてきましたよ。

駅近物件でディスカウントがあったらラッキーですね。
しかも間取りや階が希望にあっていれば最高です。

ここのマンションは周辺環境から間取りまでかなり気に入りました。
っが、皆様が仰るとおり価格が予想を超えていて私には無理でした。
恐るべし浦和価格ですね。

高い割には学区がイマイチなのが引っ掛かっています。
これから始まる岸町シリーズですが、高砂小学区の物件は無いでしょうか？

駅近の学区ならどこも問題ないですよ。
問題なのは塾です、塾。。

徒歩圏内に多くの大手の塾がありますので安心しています。
特に問題は・・・無いですよね？！

確かに仕様は落ちているかもしれないけど、
三井のマンションと言うだけでステータスがあり、
気持ちよく住めるだろうね。

私は上品なシンプルさが気に入っています。
しかしゴージャスな雰囲気を求める人には物足りないかもしれません。

自分としては絶対譲れないポイントとして、駅や商業施設に近く、セキュリティがしっかりして、災害ハザードから外れていること、の３点が全部クリアされたので高かったけどここに決めました。

逆に、生活はある程度不便でもいいからホテルライクな内装や美しく大きな中庭、至れり尽くせりの共用施設等を重視する方には全く向いていません。
また、デベは「全戸南向き」をＨＰでも強くアピールしていますが、ここは商業地区ですので、南側１ブロック先に高い建物が建ったらこれもオシマイになる覚悟が必要でしょう。

それでもなお余りある魅力に取り取り憑かれて、ちょっと無理してローンも組んで決めちゃいました。

こ

ここの書き込みもペースが落ちて来たね。購買層もつきたのか？

九月中旬からの秋の大商談会を行うとの案内が来ました。
何でも相談に乗ります、と。こういうのって値下げ交渉も
相談に乗りますということ？

前にイトーピアさいたま新都心が資金相談会、として
お金が足りない人の相談に乗る、という会を開いて、
即座に残住戸を売り切ったことがあったけど。

大幅値下げの可能性が出てきましたね。
期待大です。

実需の伴った場所だけにこの段階での値引きは期待できんよ。

どうしても浦和駅近で安く買いたいなら、線路沿い物件もあるよ。

33戸ある中で一体どの程度売れたのでしょうか。

今のところ２５戸売れたらしいです。スゴイ！

本当に売れてるの？
売れてもいないのに売れたことにする、ということはあるのだろうか？

この3連休はさぞかし賑わってるんだろうね。

ちかくのトーシンパートナーズのワンルームマンション建設予定地は、売地になっていて、
近くの反対看板もすべて取り外されていた。
どうしたの？トーシンが倒産でもしたの？

本日、見学に行ってきました。
駅から近いのに静かで、とても気に入りました。
価格は予想以上でしたが、真剣に検討しようと思います。

浦和地区のマンションを一通り見ましたが、消去法でこちらになりそうです。
極端に便利なロケーションでではありませんが、これといった不満も無く落ち着いてくらせそうなので。
価格さえ折り合えば良い買い物かもしれません。

で結局完売したのかな？

どうなんでしょう。夜景観賞会の葉書きが未だに来たりして、３３戸なのに苦戦してるようですね

夜は、一部屋しか灯りが点いていませんね。
たぶん、モデルルームだと思いますが。
まだ入居していないのか、売れていないのか。

入居開始は10月30日以降でしょ。

浦和駅近でずっと探していて、中古も含めて検討しましたが、浦和で売り出し中だとこのマンションがベストでしょう。入居も1年先みたいなマンションだと、その間景気がどうだの株価がどうだのいちいち悩まなくちゃいけませんが、これは今契約しても年内には入居できるので、ひとつ悩みが減ります。
今のご時勢マンションを買うのは勇気が必要ですが、買いたくなったときが買い時と思い決心しました。

先行き不透明とはいえ、岸町や常盤などブランドエリア、かつ、駅近至便の地ならリスクが少ないね。
なんといっても、県下屈指の文教地区だから。

商業地域ですが、近隣は大丈夫ですか？
よくチェックしておいたほうがいいですよ。すぐ横に何ができるか、
大事なことです。問題なければいい立地ですよね。

>>167
以前すぐ横に高層タワーができるやに聞きましたが、他のデベが流したガセかな？

高層タワーではなく、ペンシルビルの賃貸が建つ予定だったところでしょうか。
そこは、野村が買取り、土地だけで販売されています。
ポスターがなくなっていたので、もう、売れたのかな。

Ａタイプは全室売れたようで、あとはＢタイプがちらほら、一番広いＣタイプは２部屋
残っているみたいです。

そうですか、じゃ安心ですね。
商業地区はいきなり変わる場合があるから、周辺の建築計画を知ることが
大事だと思います。でも、いい立地だと思いますよ。

他の三井に比べればチャチなところもありそうだが、
三井は三井だ。

その横の空き地、本当に大丈夫ですか？
商業地はあとで、真横に「え？」って建物が立って大変！ってことが多い。
よく確認、確認。

真横(東側)はもうマンション建っているよね。
現状では問題ないでしょう。

東側正面のマンション2つの方が豪華そう。
一つはダイアパレス、もうひとつはあまり聞かない所だったと思うけど、
値段的には三井と比べてどうだったんだろう？？

ダイアパレスはメゾネットタイプで面積が広く、その分値段も高かったようで
大分苦戦したようだけど。

確かにこっちの三井はちょっとグレードが落ちてるね。
旧中仙道沿いのパークホームズの方がちょっと豪華な感じ。
あんなやかましい所には住みたくないけどね。

いまだに、クオカード付きの商談案内のＤＭが来ますが、Ｂ，Ｃタイプは苦戦してるのでしょうか？入居時期が近くなって、三井も焦っていますね。経済環境も日に日に悪くなるし・・・。先日、友人が都内文京区の大手Ａホームズの竣工８月のマンションを８，１００万円→７，０００万円で購入。そういう時期ということ。

７０００万も出せる人は、はじめからこの地域のマンションは探さないだろうし、
探しても戸建買えるよ。意味なし。

それに、クオカード付きの案内やっているという理由だけで焦っていると
見ることができるのもすごいね。新価格チラシが入ったならわかるけど。

まあ、埼玉で５０００万越えは、このご時世だと条件が良くないと売れないだろうね。
住環境、学区、駅からの距離、住居地域、スーパーなどなど。

旧中沿いのパークは、中古がものすごい高値で取引されてるぞ。
出れば売れる感じ。

どうしたって
文京区の様に大きく上がった都心ほど
値下がり率も大きいですからね。

浦和は買い。
純粋な気持ち。

浦和が高いのは昔からですよ。
急に高くなったわけではないですよ。

私も家内も実家が埼玉なので、埼玉の中でも通勤便利で生活環境の良い浦和の駅近マンションとしてこの物件を選びました。
確かに高い買い物でしたが、満足しています。
それから、今のこの金融混乱の時代、購入資金の一部を銀行預金で保有していること自体がリスクであると思い購入を急ぎました。

文京区のマンションの話題も出ているようですが、文京区物件もピンキリだと思います。近所にデパートがあるような生活利便性の高いエリアでしかも４ＬＤＫとなると、７０００万円台はさすがに無かったと思います。

勝間和代ではないですが、今の時代、住宅ローンを組む事自体の方がハイリスクです。組むとしても、年間の支払い額が年収の２０％以内、元金均等払い、ボーナス併用なしの固定型をお薦めします。

今の時代、銀行は住宅ローンが一番の収益源ですからね。１億円の定期預金より、１千万円のローンの方がポイント高いです。それと、浦和駅から西に開通する新道路の交通量は、かなりのものになりそうですから、その道路から西側の物件はかなり影響が出そうです。駅からの所要時間に信号待ちでプラス３分は見て置いたほうが無難です。

そうですね、確かに返済に十分なキャッシュフローが無ければ住宅ローンは危険です。
折角のマイホームも抵当に取られてしまっては台無しですものね。

一方で各銀行ともに必死で特典金利での住宅ローンの売込をしていて、且つ長期金利自体も非常に低い水準にあるので、返済力に自信がある方にとっては今の時期は逆に借り得であるという見方もあります。（事実、私自身は10年固定金利で2.4%でした。この金利水準なら元金均等返済にしても金利負担が少なく、元利均等に比べて効率的に返済が進みます。）

本題とそれて恐縮ですが住宅ローン金利の話で一言。
今、一連のサブプライム問題にからむ金融市場混乱から、投機マネーが欧米市場から逃げ出して日本に向かっており、これが昨今の円高の原因であることはご存知の方も多いと思います。
問題はその投機マネーの行き着く先に日本国債があることです。この影響で長期金利は一時的に急低下後、不安定な動きになっていますが、問題はその投機マネーが引き揚げる際に長期金利の急上昇を引き起こすことです。
そうなれば、住宅ローン金利も急上昇、更に日本の国家財政が実質上破綻、国は遂に財政問題解決の禁じ手である政策インフレを発動します。
今の時代のトレンドはこの通りに動いているように見えるので、上手に自分の資産を守るためには貨幣資産にのみ頼っているのは危険な時代になりつつあります。

なんて言いながら、このまま株が下がり続けたら銀行自体もアウトですが・・・

検討中のものですが、西側並びの新日本建物のマンション(建設中)が日照に影響しないか心配しています。
この物件の南側に戸建が建っているために、その分新日本の並び敷地よりも北側にずれ込んでいるからです。

新日本が敷地南端一杯に建物をもってきたら中低層は午後の日当たりが悪くなりそうですがどうでしょう？
新日本の敷地計画が気になります。

その件、日当たりというか商業地域につきものな不安です。
しっかりと確認された方がいいかもしれないですね。立地は最高なんで。

新日本はさすがに70〜80ｍくらい離れているから大丈夫なんじゃないの？？
むしろ西日が入らなくていい、ということにもなるかもしれないし。

日照影響でしたら、デベの方が時間別のシュミレーション図面をお持ちでしたが、西側の建物の影ではなくて東側のマンションの影のみが入っていたと思います。

私も日照がすごく心配で、自分なりに図面を作ってみていろいろシュミレーションしてみましたが、真南（１ブロック先）に15階建でも建たない限りはまず大丈夫だという結論でした。

太陽が最も高い夏至で南中高度が約78度、最も低い冬至で32度です。

最悪想定で新日本のマンションは午後３時ぐらいから影響するだろう。
東西に高いマンションが建つので朝晩は影響するかも。

それでも三菱みたいな四方をビルで囲まれているより全然マシ。

眺望にも影響するかな？

セールスのおばちゃんは、西側は塞がりますねとは言っていたけど。
南の眺望がまあまあいいだろうから、いいんじゃないの？

南のプラウドにふさがれている面もあるけど、
距離が離れているしね。

ちょっと話がずれますが、西側住戸の間取りをどう思いますか？
我が家は西側住戸を検討中ですが、６畳和室が真ん中にあり、
間取りが使いにくそうで購入を決めかねています。

西側住戸を契約済・検討中のみなさん、間取りの感想聞かせてください。

私が契約したのは東側（Cタイプ）ですが、子供部屋が足りないので物件引渡と同時に和室を洋室にリフォームする予定です。
業者はマンションより紹介可、費用は150〜200万円程度はかかる（多分外部業者だったらもっと安いが仕様が異なる）ようです。

どうしても和室がいやであれば、費用はかかりますが、いっそのこと洋室にしてしまえばいいと思います。

今日モデルルームをふらっと見てきました。
かなり混みあってましたよー。
確かに残りはあと５〜６といったところでしたがひっきりなしに内覧者が訪れていたので完売も時間の問題かと思いました。
確かに少々高いとは思いますが・・今は仕方ないのでしょうね。
帰りに岸小〜武蔵浦和まで歩いてみましたが、ちょっと遠いですが武蔵浦和も歩けない距離ではなく、沼沿いの遊歩道もいい感じでした。武蔵浦和も利用可能となると４線が利用圏内となり、資産価値は確かに高く、したがってこの強気な値段も後々値崩れせず中古で販売できると考えれば納得いくのではないでしょうか。納得できない人は結局買わないし買えないのでは。

Aタイプ、キャンセルが出たらしいね。

五千万円台後半ならば一戸建てを買えそうだけど。

三井が33戸を売り切るのに5ヶ月かかるなら、
三菱や大京はどれくらいかかるのだ？

大京は東口では高級路線を走っているようなので、
西口物件も強気で来るんだろうね。

５千万後半じゃ、一戸建ては買えませんって。
浦和のあの場所じゃあ。

実際 この岸小地区と高砂小、常盤、仲町小エリアって学区でランクつけるとどうなんだろう。
1位高砂2位常盤・・ついでに岸中、常盤中って感じですか？
岸中はいいのに岸小が評判いまいちなのは結局その先が白幡中だから？

もうすぐ入居じゃない？
何戸くらい入居するのかな？

昨日セールスのおばちゃんから電話かかってきてたよ。
入居開始を目前に空きアリアリで焦ってる？？

となりのダイヤパレスとバルコニーがお見合いしている。
プライバシーは大丈夫か？

結構、隣接してますか？仕方ないですが。

Ｃタイプ入居予定ですが、確かに近接してます。
この前、窓を開けたらいきなり向こうの方と目が合ってしまいました。
でも、近接面の窓ガラスはすりガラスになっているので、こちら側のプライバシーは守られそうです。
向こう側もレースのカーテンがあるのであまり見えません・・・見たくもありませんが（笑）

洗濯物干す時とか難しいね。

挨拶するのもいいし、全く知らん振りするのもいいし。

逆に知らん振りした方がお互いに気を使わなくていいのかな？

バルコニーのお見合いは、生活音が結構気になる。
子供の奇声やママさんのイライラ声とかは勘弁。

2車線の道路を隔てているからそんなにはひどくないんじゃない？

この間２時間ほど現地にいましたが、隣接とはいっても２車線の道路の向こう側ですので、ベランダにいても生活音は全くと言っていいほど聞こえませんでした。

隣接マンションの方と友達になったとしても、お互いにベランダに出て大声で叫ばないと聞こえないでしょう。

入居は始まったのか？？

あるマンションのモデルルームでこの話は聞いてました。やはりか、という感じです。
隣接しすぎは棲み家としてはつらいかもしれないね。

今日、Ａタイプ（4Ｆ）でキャンセルが出たとのハガキが届きました。いくらなのでしょうか。値引きとかするのでしょうかね。

前を通りましたが二部屋ほど電気がついていたので、入居したのかもしれませんね。
週末にドーっと引っ越してくるのでしょうか？

順調ですかー？

いよいよ入居開始ですか？
２１３さんの順調っていうのは入居がってこと？残住居の売れ行きがってこと？？

駅前のさくらやの跡地 マンションになるって話だったけど駐車場になってるね。

あそこは工事が始まるまで一時的に駐車場にしただけ。
ちなみにあの場所はマンションじゃなくて駅前広場の拡張部分。

２１５さんありがとうございます。
そうなんですね〜。ではマンションはどの場所になるんでしょう？

詳しくは『浦和駅西口南高砂地区』でググってください。
この物件と直接関係ない話題なのでこのあたりで。

売れ行きと入居、両方気になりますね。
売れ行きが順調なら、入居も時期に完了するんでしょうけどね。

ここの外廊下の明かり、すごく明るいね。
周りのマンションに比べても一際明るい。

あれだけ明るいと安全そうだ、というイメージアップで
購入意欲にプラスに働くのかな？
その分管理費が高くなったら元も子もないけど、そんなに
コストアップにはならないのか？