パークホームズ浦和岸町7丁目計画

ここを検討する人は武蔵浦和は眼中に無いよ。

8月29日(金)10:00AMより第1期2次先着順受付開始だそうです。
1戸だけ追加で出すの？

第1期2次先着順受付ですが、何階の部屋なんでしょうか？
そこが非常に重要です。。。

ＨＰからＡタイプが無くなっているけど完売したんでしょうか？
もしそうだとしたら、この値段ですごい人気ですね。

近所に長年住んでいて、このマンションが欲しいけど、高くて買えない者です。

学区の白幡中は校則がゆるく、制服もセーラー服やブレザーなど自由に着てよかったり、
靴下も何色でもいいので、岸中など他校からは荒れていると見られがちですが、
自由でとてもいい学校です。
近所の買い物はヨーカドーに行くよりも駅前の伊勢丹の並んでいるコルソの地下に
良いスーパーがあります。８時半まで営業しています。
あとは徒歩５分ほどの旧中仙道を渡ったところに、安いやおやさんがあって便利です。
公園は５分くらいのところに調宮神社の横に公園があります。
埼玉会館の方にある中央公園は浮浪者が多く、あまりお勧めできません。
保育園は近くに公立の所が２箇所ありますが、どちらも高倍率です。
しかし、駅の近くにシュタイナーなどあって、多分大丈夫じゃないでしょうか。
幼稚園は双葉幼稚園というのがありますが、人気があって徹夜で応募必須です。
でも、他にも幼稚園はあります。

ここのパークホームズが建つ前は住友生命かどこかの生命保険会社の社宅でした。
南側住居は何年も前から住んでいる方たちばかりなので、マンション等が建つことは
無いと思います。
浦和は中山道を通行止めにして行うお祭りが年に何回かありますが、騒音も気になりません。
ただ懸念があるとすれば、東側ダイアパレスとモンレーヴのベランダから住居（リビング）が
丸見えということでしょうか。

皆様の参考になりますように。

もう10階　Ｂが一戸だけで他は完売したのですか？
びっくらこいた。あんな高い物件売れるとは思わなかった。
どんな物好きが購入したのでしょうか。
自分には、無理だ。てか、この価格なら浦和では買わない。

浦和に住んでいる人は浦和が好きなんだな。
それでも、住んでみて誇りを保てる住環境は貴重なのかもしれません。
いくら高いと言っても、お金で買えないものもあるからね。

営業の人がしきりに電話してくるので、全然売れてないのかと
思ってたけど。

でも、第1期第2次で一部屋だけ売りに出しているということで、
第2期の分は丸々残っていると言うことじゃないかな？

まあこのネットなんかで色々探索している世代は買えないだろうね。

9月6日から新しいモデルルームがオープンすると営業の方から連絡がありました
まだ相当数残っているようです

第一期は販売戸数をあらかじめ決めないで、要望のあるものは販売する形であった
と聞いていますので、この物件の中でも値ごろ感の薄い(階の割に坪単価の高い)、
おそらく4階から7階程度の中層階を中心に売れ残っているのではないかと推測します

浦和が好きで今も常盤に住んでいますが、坪単価２５０万円を超えるような物件がこれからもどんどん売り出されるようになると、住民も含め街の雰囲気が変わりそうですね。浦和は東急田園都市線にあるような街になって欲しくないと個人的に思っているんですが。三菱のパークハウスが今日から事前案内会が始まるので様子見の人も多く、この物件に正式に申し込みした人は意外と少ないようです。

それにしても、買いたい人は第1期で買っていたはず。

第1期で売れないのが、第2期で売れるようになるの？

浦和８分の割には静かな住環境でバランスがとれているなと思っています。
スーパーがもう少し近くにあるといいことと、人気の学区から外れているので、お値段的にどうかなと思案中です。

小学校高学年の子供を持つ者です。

人気学区ではありませんが、中学校（白幡中）が荒れていなければまあいいかなと思っています。
（かなり優秀な生徒なら良いのですが、そうでないと岸中では内申も取れずに苦労するという話も聞いていますので）
近くに埼大付属中もあるので（入れればの話ですが）ここを狙うという手もあるかもしれません。
まあ、子供がその気になればですが。

最近は日本の治安も悪いので、子供の塾通いや家内の買い物には安心で便利なエリアだと思いここに決めました。

埼大附中は受かっても高校受験しなくちゃいけないし、附小からのエスカレーター組の学力レベル、友達関係に追いつくのも一苦労ですよ。
お子さんの負担感はとても大きく、あまり得策とは思えません。

地元公立で頑張るか、私学受験のどちらかでしょう。

多くの方が価格で二の足を踏んでおられるようです。場所は浦和の中でもマンション建設地としては、いいところですよね。一方、建物、部屋の設備関係はパークホームズブランドとしては、かなりグレードの低い物件ですよね。３年前であれば、２割は安く買えたのに。結局、たら、ればになってしまいますが、今はそういう時期だということですよね。

＞１１４さん
貴重な情報をありがとうございます。付属小学校から上がってくる子供たちと、中学入学の子供たちとの人間関係や学力ギャップについては心配していたのですが、やっぱりそうなんですね。慎重に考えてみます。

＞１１５さん
そうですね、２年前に買っておけば１千万円近く安く手に入ったかもしれません・・・残念！！！
価格上昇の原因はマンション用地枯渇と世界的な建材価格上昇ですが、この現状は改善されるどころが益々厳しくなっています。（中国が有り余るマネーパワーで世界中から資源を買いあさっているからです。これは多分あと１０年くらいは止まりません。）
今から同じ場所に同仕様のマンションを作っても、ディベロッパーが損をしない限り既にこの価格での販売は出来なくなっています。
正直、私が今この時期に購入を決断した最大の理由がこれです。

仕様についても仰るとおりですね。社宅暮らしになれたうちの家族には十分ですが、ブランドマンションのゴージャスさを期待する人には物足りないかもしれません。三井不動産レジデンシャルさんもブランドしての最低限のラインは守りつつ苦労してコストダウンしたんだなあという感じです。

週刊ダイヤモンド「格差世襲」の学力地域格差データを見れば、マンション価格と地域学力の相関関係は一目瞭然。

浦和の教育環境という付加価値を買うと割り切って考えたら、多少仕様が落ちても気にならないよ。

浦和は学区指定で中古を探す人も多いですが、学区レベルは京浜東北線からの駅距離に反比例します。

南浦和〜北浦和は利便性と教育環境が両立しているのでオススメできます。

岸町はもともと老人の多い高級住宅街だったけど、
最近は若夫婦と子供達が非常に増えてるね。

あの住宅街にもどんどんマンションが出来れば、
浦和は更に栄えるね。

はっきりいってこのエリアは、
ものすごく利用価値が高い場所です。
商業施設も教育施設も
ありとあらゆるグレードのものが
身近に揃っています。
住むとわかります。

浦和区と旧浦和市でかなりイメージが違いますね。より浦和の定義がかなり濃密になっているとかんじます。
浦和と言えば浦和区の駅近が本流だと再認識しました。

浦和駅西口でもっとも優れた場所は、
大京のタワーマンションと常盤公園傍かと思います。

大京のタワマンは岸町より駅にも近く、買い物も便利。
常盤公園付近は、駅からの距離は岸町とほぼ同じくらいですが、
イトーヨーカ堂が近く、駅からの帰り道で買い物が出来ます。

岸町は格調高く、高級住宅街ですが、唯一難点を言えば、
駅からの帰り道で、遅くまで開いているスーパーが無い点です。
途中ローソンとファミリーマートしかないので、スナックとかデザートには
不自由しませんが、何せ、生鮮野菜を買えないのが難点。
平日夜に買おうとすれば、イトーヨーカ堂等に回り道して買い物するしかありません。

でもそんな難点も、駅から近いのに静か、といったメリットを考えれば
十分打ち消されるものではあります。

三井は、岸町の粋を売り物にしましたが、三菱たちはどう出てくるか？

総戸数33戸の規模なので、あっさり売り切ってしまうかとも思いましたが、
第一期の後も駅前のチラシ配りや資料請求者への営業攻勢などが続いており
意外と苦戦しているようですね

ぶっちゃけ、今どれぐらい売れてるんですかね。
半分ぐらいはさばけたのかな？

あまりに売れ行きがよくないと、
このマンションですら値引きするのでしょうね。

用地取得コストが高い中で、すでに仕様を落としたりしてかなり価格を下げて売り出したと聞いているので、値下げ余地は少ないかもしれません。
学区のこと以外は浦和の中でも好条件を兼ね備えているので、自然体で売れるかな。

この物件が値引き必要なら、これから竣工予定の三菱、野村、大京などはお先真っ暗でしょう。

ここが苦戦した場合、後続の三菱、野村などは値段を下げてくるのかな。
でも野村はプラウドタワー２棟を売り切って鼻息も荒いし、
根強いプラウドファンというのもいるだろうから、
強気の価格設定+即日完売を目指してくるだろうね。

立地を考えれば、両脇を商業ビルに挟まれている三菱よりは
三井の方が落ち着きがあっていいね。

同じ広さ、間取りなら、三菱の方が５００万円安いくらいじゃ
三井を買いたいと思うだろうな。

三菱は部屋が50、55、70、84ｍ2、と小ぶりのタイプが多いね。
やっぱり、住環境よりも利便性を重視する層をターゲットにしてるんだろね。
三菱の辺はスーパーがないけど、それは三井も同じか。

三菱とは住戸プランが違うので顧客層はかぶらないでしょう。
ファミリー層は三井を選ぶでしょうし、住民層も安定していると思います。
利便性を考えると野村、大京の立地はつらいかも。

確かにプランが違いますね。
三菱の小部屋のターゲットはリッチシングルですかね。
リッチシングルだったら、都内に買いそうですけど、
浦和にも一定の需要があるんですかね？

ちなみに岸町では、野村から100ｍくらいのところに15年以上空き地に
なっているところがあります。
野村と違い、坂下通りに面しているだけなので静かなのですが。
野村もそっちの土地に作ってくれれば、今の窪地のようなところより
だいぶ魅力的になったのに。
あんな低いところですが、野村がどのように作ってくるか
見ものです。

浦和の駅からすぐなのにとても閑静なところです。
念のためいろいろな時間に何度も何度も周りを歩きましたが、昼にはセミの声が、夜には虫の音が聞こえます。

北側の計画道路開通後も道路からは少し距離があるので騒音はあまり心配していません。
むしろ、きれいな歩道が出来れば、おしゃれな店でも進出してくるのではと期待しています。
このマンションは南向きを売りにしているようですが、私個人的には北東側の料亭の庭が借景になっているのがいいと思います。（斜め上から見るのでちょっとノゾキっぽいですが）
岸町は正に伝統的な浦和と新しい浦和の交差する町ですね。

金繰りに窮して物件を投売りしているディべロッパーが多い中で、三井不動産レジさんは手許資金が潤沢なのでなかなか値下げには踏み込まないと思います。もし多少の値下げがあれば一気に競争になるかもしれないのですね。私はくじ運が悪いので、高い買い物でしたが自分の気に入る部屋が手に入って良かったと思っています。

たしかに環境は上記方のおっしゃる通りですね。
しかし、あまりにも高すぎるのです。
駐車場も高すぎ。あそこで、車を持つのは贅沢かもしれませんが。
先日三井からハガキが来ましたが、当初より少し価格が下がった様な気がしましたが。

本当に価格は下がっているのですか？
であれば再検討します。

なんか、営業ぽい書き込みも見受けられますが、
いくらなんでも高すぎですよね〜

学区も常盤、岸中じゃないし・・・

新築にこだわらないんでしたら、コスタタワーの中古買って
リフォームかけてもいいんじゃないんでしょうか？

コスタタワーの中古も強気の価格設定が多いですね。販売時の価格表をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、新築時の価格から２割は上乗せてでています。

当初価格から下がったか、電話で聞いてみればいかがかと。
自分は、価格発表前の当初仮価格表を見て、あまりの高さに怒りさえ覚えましたから、
この物件は、もう検討しません。
しかし、この価格でどこまで売れるか興味津々で、
高みの見物に切り替えました。

コスタについてはタワーおよびレジデンスも含め多くの売却物件がでていますが、
この夏は全く成約せず、じりじり値を下げていますね　１年前には売り物を待つ顧客が大勢いたことを
考えると大分このあたりも状況が変わってきました
また近隣のプラウドガーデニアの売り物件も売却価格を引き下げています

この物件も苦戦しているとの噂ですが、三井不動産レジデンシャルですので値引きはせずに時間をかけて
完売を目指すことになると思われます

確かに三井は値下げして売るほど資金繰りに困っていないはずだから、
ブランドを守るためにも大きな値下げはしないで売りぬくつもりだろうね。

三菱もブランドなので、高値で勝負にくるんだろうけど、
新日本建物がどうするか見もの。
ブランド力も野村、大京を加えた四社ほど無く、物件も新しい幹線道路沿い。
値段を割安にしないと販売が超長期化しそう。

いずれにしても、値段がべらぼうとはいえ、三井・三菱の二大巨頭が
苦戦するようだと、マンション不況も一段とやばくなりそうだ。

新日本建物は道路向かいのマンションで眺望は悪そうだが、南向きのプランにすると思うし、静かな環境なので価格は強気だろう。

問題は坂下通りのもうひとつの三井と三菱の価格だが、三井はサウス好調なら現在の価格戦略を踏襲しそう。

どちらにせよ、浦和価格はしばらく続きそうな気配濃厚と見た。

「近々で浦和地区のマンション居住を考えている富裕層」という限られたパイを
4社5件で奪い合う状況だね。

富裕層の数が5件の供給数を上回っているなら浦和価格継続、下回っているなら
誰も手を出せず、販売長期化、といったところかな。

浦和駅南口再開発計画が具体的に見えてきたら、この物件を焦って決めない
という様子見の人たちが増えそうだけど、まだまだ大分先なんだろうか？

新日本建物の物件は、南向きになったとしても、片側2車線の幹線道路沿い、
という立地条件がどう評価されるか。
音は緩和されても廃棄ガスはそれなりに出されそう。

１３８さんの仰るとおりだと思います。
資金力の無いデベが投売りをしても資金力のあるデベは必ずしも追随しません。
資金力の無いデベは高金利の借入が多く早く売り切らないと金利負担に耐えられなくなりますが、資金力のあるデベの借入は低金利ですから（そもそも無借金？）、じっくり長期販売戦略に出られます。
資金力のあるデベが在庫物件の処分を考えるのは、在庫価格と市場価格のギャップが大きくなりすぎて会計処理上の在庫評価損の計上が必要になる時です。
ところが、少しずつでも（高値での）売買実績を作っていけばそれが市場価格になるので在庫評価損は発生しません。
だから三井、三菱、住友、野村は既存物件には強気なんです。

但し新規物件については、低スペック化とミニサイズ化で市場実勢に合わせてくるでしょう。

住友は厳しいですよ。かなりの在庫かかえてます。

野村も決算期前（年明け）になれば、なりふりかまわず購入資金に問題ない見込み客に、原価近く（２割〜３割引き）でアプローチしてきましたよ。

駅近物件でディスカウントがあったらラッキーですね。
しかも間取りや階が希望にあっていれば最高です。

ここのマンションは周辺環境から間取りまでかなり気に入りました。
っが、皆様が仰るとおり価格が予想を超えていて私には無理でした。
恐るべし浦和価格ですね。

高い割には学区がイマイチなのが引っ掛かっています。
これから始まる岸町シリーズですが、高砂小学区の物件は無いでしょうか？

駅近の学区ならどこも問題ないですよ。
問題なのは塾です、塾。。

徒歩圏内に多くの大手の塾がありますので安心しています。
特に問題は・・・無いですよね？！

確かに仕様は落ちているかもしれないけど、
三井のマンションと言うだけでステータスがあり、
気持ちよく住めるだろうね。

私は上品なシンプルさが気に入っています。
しかしゴージャスな雰囲気を求める人には物足りないかもしれません。

自分としては絶対譲れないポイントとして、駅や商業施設に近く、セキュリティがしっかりして、災害ハザードから外れていること、の３点が全部クリアされたので高かったけどここに決めました。

逆に、生活はある程度不便でもいいからホテルライクな内装や美しく大きな中庭、至れり尽くせりの共用施設等を重視する方には全く向いていません。
また、デベは「全戸南向き」をＨＰでも強くアピールしていますが、ここは商業地区ですので、南側１ブロック先に高い建物が建ったらこれもオシマイになる覚悟が必要でしょう。

それでもなお余りある魅力に取り取り憑かれて、ちょっと無理してローンも組んで決めちゃいました。

こ

ここの書き込みもペースが落ちて来たね。購買層もつきたのか？