パークホームズ浦和岸町7丁目計画

以前から気になっていたんですが、やっと概要が分かってきましたね。
だけど高い価格なんでしょうね？　いくらくらいなんでしょうか？

今朝の新聞に折り込みチラシが入っていました。7月販売で8月竣工ですから、完成販売ですね。アンケートの予算欄は4500万円からになっています。

駅にも近く生活に便利な上に将来的な資産価値変動のリスクが比較的小さいこと、財務力のあるマンションブランドなのでトラブル発生の懸念が少ないであろうことは大きな魅力です。
しかし一方で、商業地なので日照の問題や騒音の問題等の将来の周辺環境の変動が心配されます。
（計画道路からは少し南側にずれているので車の騒音は大丈夫なのかもしれませんが・・・）

マンション価格の高騰が購入者の限界を超えており今年に入って価格が反落してきているとの見方も出てきていますが、土地の仕入値はピーク時かもしれないし、ブランドパワーで妥協しない強気の営業をされるかもしれないので、価格面ではあまり期待しないほうがいいかもしれません。

同エリアの他社部件（特に三菱地所と野村不動産）の情報も入手して、じっくり比較したいですね。

低層階は南側建物で眺望・日照が取れないのに最低4500万円の根付は強気。
70㎡なら212万円/坪だから上層階では250〜300万円/坪あたりか?
日照ですが、現状では東側のダイヤパレス、モンレーヴあたりが早朝時間帯に障害になりそうな感じがします。
それにしても浦和価格恐るべし・・・。

当然ながら中層階で５０００万は軽く超えそうですね・・・。
そんな値付けでも立地の良さ、デベ名で完売になるのでしょうね。

付近にドンドン高層マンションが建つ予定もあるのでしょうか？

岸町７丁目は商業地域なんで容積率一杯の１５階建前後のマンションがたくさん建てられています。いささか乱開発気味で景観保護が大きな課題ですが、今からではどうしようもない気がします。買うなら現地周辺を精査して自己責任で買う必要がありますね。
価格的には東岸町のライオンズが高価格で賃貸化しているみたいで、どうなんでしょうか。
それでも８０㎡台は６０００万円中〜後半になりそうな気がします。

未確認情報ですが、太陽生命の北側に三菱地所、その南側のさいたま共済会館のところに三井不動産の別のプロジェクト、岸町６丁目の埼玉新聞社のところに野村不動産、更にその斜め向かい（北東側）に大京、と聞いています。また本物件の近く（西側）にも大きな空き地があり何か建つようです。（違っていたらゴメンナサイ）

日照という意味では、これらの中で唯一心配がなさそうなのは商業地と住宅地の境目に建つ野村不動産物件かもしれません。

パークホームズの価格はこれらの競合物件とのかかわりの中で決まっていくのでしょうね。

さいたま市は浦和駅西口南地区が戸建エリアとなっているのは都市機能が阻害されているとの課題意識があり、土地の高度利用を推奨しています。
景観保護はほとんど考えていないと思います。

http://www.city.saitama.jp/www/contents/1045104739024/index.html

＞No.9さん
貴重な情報をありがとうございます。
ここで言う「浦和西口南地区」は具体的には用途地域が「商業地域」である岸町7丁目と「近隣商業地域」である岸町4丁目の大部分のことなのでしょうね。

住居地域である岸町3・5・6丁目が用途地域変更になるようなことは一般的にはありえないとすれば、日照のことを考えると本当は商業地域に一番近い住居地域物件を狙いたいところですが、残念ながら物件があまり無いで、そうなると商業地域物件の高層階、この物件でいえば10階以上あたりを狙うしかないのかもしれません・・・しかし価格が・・・う〜ん

＞10
＞ここで言う「浦和西口南地区」は具体的には用途地域が「商業地域」である岸町7丁目と
＞「近隣商業地域」である岸町4丁目の大部分のことなのでしょうね。

「『西口南地区』は、駅前にありながら」とあるので、旧さくらや周辺の高砂１丁目辺りでしょうね。9さんのリンク先は2006年更新の情報ですし。

＞11さん
そうですね。「駅前」の定義だからそうかもしれませんね。

岸町7丁目でのマンション購入検討では、景観もさることながら日照確保も心配です。
もちろん高層階購入ができれば良いのですが、隣接する南側に高層建築物が建ちにくい立地であれば中層階でも安心かなと思います。

本物件は地図で見る限りは、
東側：ダイヤパレスがあり、早朝だけ一時的に日陰ができる？
南側：今のところ大丈夫だけど将来は判らない。でも建っても同じ程度の高さ？
西側：お寺もあるし大丈夫？
と見えます。商業地域としては贅沢がいえない中ではまずまずの立地なのかなと思います。

現地で細かく見ることができれば良いのですが、海外在住である関係でなかなかそれができません。仕方なくGoogle Earthとかを活用して現地に行った気になって研究しています（笑）

南隣りには戸建住宅があるようですね、やはり中層階以上でないと日照問題ありそうですか？
予算の都合上（まだ正式な販売価格の発表はありませんが）低層階あたりでないと購入検討も・・・。

南側には一戸建てが三軒あります。
うち一軒はほぼ新築ですので当分の間そこに大きな建物ができる可能性は少ないと思います。
また、一戸建てのさらに南側は5m程度の公道です。

日当たりについては一戸建ての屋根が斜めになっているので、二階以上はほぼ確保されている
状態に見えますが、二階は一戸建ての二階部分と至近距離で真っ正面から向かい合う形になります。

尚、北側の一戸建てが当物件により日当たりが相当に悪くなっており、三井不動産レジデンシャルを
非難する看板をだしています。岸町ではこの手の反対運動はいつものことですが。

野村は３〜４年前、近隣住民に３０００万払ったよ。金もらったとたん反対看板おろしやがった。
所詮金目当てだよ。岸町の連中は。

マンションのオプション材を扱っている知り合いから、三井の物件は外観、仕様、管理も含め総合的に一番お薦めのデベだとの声をお聞きしています。
いろいろとマンションモデルルームを見に行きましたが三井物件にはまだ行ったことがありません。実際はどうなんでしょうか？

長谷工仕様の三井は所詮長谷工。
ここは違うからいいと思うよ。

三井とスミフは
埼玉だと仕様落としてくる事あるので要注意
ブランドを過信しない事です

東岸町のライオンズは立地の割に高い（＠250〜300万円）ので売れ残りだし、最近のマンション不況を考慮して良心的なプライシングを期待したいですね。
日照面も南側が住居系地域のプラウド（マークス、ガーデニア）なら心配なかったですが、こちらはモロに商業地域ですからね。
まあ、その分駅から近いというメリットもありますが…。

マンション名が「パークホームズ浦和岸町サウスレジデンス」になったようですね。

三井不動産レジデンシャルはこの物件の北東にもうひとつプロジェクトがあると聞いていますので、そちらが「ノース」か「イースト」になるのかな？
語感的には「サウス」のほうが日当たり良さそうですね。（実際は知りませんが・・・）

No.8でも触れてますが、現地の北東ではなく西です。だから「ウエストレジデンス」かもしれません。余談ですが、三菱地所の物件のページがオープンしていました。
http://www.ph-urawa.com/

＞No.21さん
ありがとうございます。そうですね、もうひとつのプロジェクトは東ではなく西でした。

ところでこの物件（サウスレジデンス）、そろそろ価格が公表される頃ですね。
市況の潮目が変わり始めている中でどのような値付けになるのか、期待していいのかどうか・・・

三菱地所の「浦和パークハウス」も早々に物件ページが出てきましたし、早く見比べがしたいですね。

マンション建設前の航空写真で見ると、この敷地には玄関部分が突き出た凸形の建物が写っているのですが、以前は何が建っていたのでしょう？
ご近所の方でご存知の方がいらっしゃったら、教えていただければ幸いです。
なーんとなく病院風に見えたので、ちょっとだけ気になりました。

ちょっと気にしすぎかもしれないのですが、近隣にお住まいの方に質問です。
隣地にとても立派なお寺がありますが、墓地は緑区にあるそうです。
もし代々今の場所にお寺があったのであれば、お寺の隣接地に元々は墓地があり、それを移転したのであっても不思議ではないと思います。
こんなこと気にしだしたらキリがありませんが、もし情報がございましたら教えてください。

７月中旬に開催される事前案内会に参加する予定ですが、一般的に言って価格はいつ頃にわかるものなのでしょう？少なくとも８月中旬の販売開始時には判るのは当然ですが、どの程度事前に判るものなのか知りたいです。
本物件と比較したい浦和パークハウスが８月中旬事前案内会・９月中旬販売開始、パークハウス浦和ソレイユコートが９月中旬事前案内会・１０月中旬販売開始、１ヶ月差で立て続けですので、本物件を第一希望にしながら他も見てみたい私にとってはちょっと悩ましいところです。

周辺物件と比べた立地条件はこちらが一番良いと思います。
浦和ＰＨはビルが建て込んだ場所ですし、ソレイユはあまりにも駅から遠すぎます。

マンション不況のこの時期に浦和価格でどの程度売れるんでしょうか？
三井と三菱のガチンコですが、三井に分があるように思います。

全く、値段を早く公表してほしいですね。ここがべらぼうに高ければ、さっさとあきらめて
他の物件をまじめに検討したいのですが。

ただあの辺は、東西を結ぶ幹線道路が出来るようなので、騒音、空気汚染の
問題も出てくる可能性はあるでしょうね。

東岸町のセントマークス並の坪単価設定（＠250万〜300万）であれば個人的には「撤退」です。

でも、少し前の日経新聞の記事によれば大京も売れ残りマンションの１割引以上の販売を発表していますので、同物件の坪単価実勢は＠225万〜270万以下の筈。更に同物件が住宅地で低層であるのに対してこの物件は商業地物件であることも考えれば（その分便利ではありますが）、坪単価200万円〜250万円くらいとなることを勝手に期待してます。

田島大牧線は現地よりも少し北側ですから、そんなに気にならないと思います。
浦和パークハウスの方が影響が大きいのではないでしょうか？

東岸町のライオンズもあの価格でもノーマル住戸は売れてしまったから、立地、ブランドで同価格帯以上でも十分売れるような気がします。

予想としては期分販売で第一期をチャレンジ価格で出して売れ方次第で二期以降の価格を下げるかどうかでしょうね。
ずばり平均２６０万円からスタートでしょう。

来週の事前案内会を申し込みました。
価格情報が早く欲しいです。

２階で５０００万スタートですわ。
買えないよぉぉぉ。。。

もしかしたらって考えた自分がバカでした。
無理です。ここの金額。
23区の有名どころが買える価格です。
しかも駐車場代が、またずば抜けて高い。
立地以外そんなに良い物件でも無いので、
正直がっかりしました。

セントマークスに比べれば立地が良い分リーゾナブルな価格なのかもしれませんが、セントマークスって本当に売れてるんでしょうか？
アエラ７月２８日号の「マンション９月暴落説」とか見ると、かなり数のマンションで「完売」偽装がされているみたいですね。物件を無理やりはめ込まれた（低価格で引き取らされた）業者が金繰りに困って投売りする動きが出てきているようなので、相場的にはまだまだ荒れそうです。

でも、建築資材が高騰しているこの時代、デベロッパーの利幅削減にも限界がある筈だから、これから建つ低価格マンションって相当低スペックにしてくるのでしょうね。
私は個人的には、比較的高スペックの物件を値下げしてきている今の時代って、意外と買い得なのかなって思っています。あくまでも価格に手が届けば・・・ですが。

マンション不況でもチャレンジ価格継続ですか…。
用地取得価格が高い時期の物件だから、こんなもんでしょうか？
周辺の物件も追随するのでしょうか？

マンション価格は上がらないけど、なかなかさがらないでしょうね。
さげられないというか。

セントマークスですが、一階の一番左は空室になってますよね。
でも現在の余り物件は、7階の7,000万円物件だけ。
駐車場もガラガラなんです。
本当は売り切れてないのでしょうか。

価格を下げられないのは、用地取得価格が高いから。
７０㎡で５０００万円だと＠２３５万円ですか。平均で２５０〜２７０万円ぐらいでしょうか？駅８分を考えると妥当かもしれません。
浦和の駅近エリアは買い物便利、教育環境抜群の上にサラリーマン世帯でも手が届くので、５０００〜６０００万円の幅だと小規模ならそこそこ売れちゃいそう。
ただし、セントマークスのプレミアム住戸みたいなのは特定富裕層に限られるんでしょうが・・・。

駅近の割には静かな環境が気に入りましたもの。建物も瀟洒で過不足ない設備も満足です。

でも浦和はとても高いですね。

建物概観は、三井らしい豪華さはありませんが、立地は抜群です。
マンション暴落説とは関係なく、「即日完売」になってしまうのでしょうか？？
30代のしがないサラリーマンには厳しいかも。

売れ残って欲しいなあ。

2日に内覧して要望書を出しました。
上層階はかなり人気があるようです。
正式価格が待ち遠しいです。

地価に出来る新日本建物や野村不動産、大京の物件もこんなにするんでしょうか？

しかしこの三井、購入層はどういう方々ですかね？？
サラリーマンでも部長クラス？？

対面の二つのマンションはものすごく接近して、特に北側のマンションの
南向きの部屋の人たちは気の毒ですが。

浦和は今、高いマンションしか予定されていない！！

駅から三井に向かう途中なんか、安かったであろうマンションが
いい場所に沢山立っているのに。

武蔵浦和で、安いのが余りまくっているのとはえらい違いだ。

さくらやの跡地にはタワーマンションが出来るんだっけ？

それが出来る頃には浦和の不動産市況はどうなってんだろう？？

この物件はすごく魅力的でした。

ただ、値段が高すぎます。

あの値段じゃ買えません。

浦和区内で探したところ、こちらの物件が一番気に入りました。
三菱地所、新日本建物の近隣物件は周辺ビルや幹線道路の関係で立地条件に難がありそうでパス。野村不動産、大京の物件は駅からかなり離れてしまいます。
なお、通学区域は岸町小学校−白幡中学校になる様です。

確かに、新日本建物建物は、目の前に幹線道路が出来る事を考えるとマイナスですね。
三菱地所の予定地も、土地が細長くて、なにやら圧迫感がありそう。

野村は、両方坂道に挟まれた底地、大京は殆ど17号に近くて、岸町の良さは
あまり味わえなそう。でもその分安くなるのかな？
少なくとも野村は無理か。プラウド武蔵浦和完売で鼻息も荒いし。

あと3年くらい早く浦和で物件購入を考えておけばよかった。

野村、大京共に当地の分譲実績があるので、相場は十分心得ていますよ。安売りは期待薄だと思います。

このマンション本当に素敵でした。

買える方が羨ましいです。。。

同じ三井でもこちらは宮原物件と違って長谷工仕様じゃないからいいなぁ。

今日からモデルルームオープン
２３日の第一期締め切りに向けてどのくらい申し込みがあるのか注目しています

立地、仕様は評価が高い一方で、私が知る限り、過去の浦和の新築分譲で
最も高い価格であり、近隣のプラウドから一戸あたりおよそ一千万円ほど高く、
また向かいのダイヤパレス岸町よりも遥かに高い強気な設定となっています。

最上階坪単価260万円でも完売するようならば、浦和価格は健在で今後の近隣の
新築価格に影響を与えると思われます。

ただし、今年に入ってから、浦和駅西口と言えど、中古物件の動きが非常に悪くなって
いること。
築二年のプラウド浦和岸町ガーデニアに約80平米の物件が4500万円の価格で売りに出て
いるが即売却とならないことを考えると、私は苦戦を予想しています。