Ｄ’グラフォート レイクタウン

>№40さん

そうですね。越谷市民限定の事前説明会の時より予定価格を上げている印象でした。

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予想より価格高いですね。レイクも当初はただ雨水のみだから綺麗ではなさそうだし。。

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どなたかスロップシンクが付いていたかどうかご存知の方は
いますか？

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あそこの場所って、火葬場があったんですか？

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>44

火葬場はありました。このレイクタウン造成に伴い、取り壊されました。
（増林の方で新設され、ようやく取り壊しが行われたのは、２，３年前かな？）

位置としては物件東側の見田方遺跡公園のあたりなんですが、公園自体もリメイクしちゃっているので、位置関係がつかみづらいです。（少なくともマンションの敷地には絡まないはず・・・）

越谷市民および近隣市町村の方ならば火葬場の存在は知らないことはないと思いますが、その他の地域の方にとってはあまり知りたくない情報でしたね。

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2〜3年前まで火葬場ですか？うわー検討していましたがショックですね。早いうちに知れて良かったと思うしかないですが。。。。

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武蔵野線からよく見えてました。
今となってはどの辺にあったのか、よく分かりません。

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火葬場については、マンション敷地ではなく駅のロータリーを挟んで反対側、イオントライアングルモールの敷地(ほぼ線路沿い)にありました。
新見田方遺跡公園はロータリーの北側、火葬場跡地は東側線路沿いなので、公園の敷地にもかかりませんよ。

目の前が墓地の草加の某マンションとは違い、それなりに距離があるのでマイナス要因にはならないかと。(あくまで私の意見ですが)

この位置関係で気にしていたら買える物件はかなり限られてくると思いますが。。。

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沿線は良い意味でも悪い意味でも未開発エリアが多いですね。
ここは越谷市の中でも永く人が住んでいないエリアだったのです。

皆さんの反応が示す通り嫌悪施設を行政は人の居ない場所に
出来るだけ設置して文句の出にくい様にしているのでしょう。

ここの場合、ややこしい問題はそれ以外には無いはずです。

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このマンションは、地元の人達は買わないでしょうね。結構火葬場移転にももめてましたね。

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地元の人が来て市内だけで人が動くより，市外から人が来て人口が増えたほうが嬉しいかと．

この計画は春日部と並んで，越谷を県の業務中核都市とする肝入りで進められているようなので，そう簡単にこけないんじゃないかと期待しています．

じゃなきゃあれだけの広大な土地を全くの新規開発なんて，オッズが高すぎて検討できませんからね．

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>43さん
私が検討しているタイプで、私が見た限りではありますが
スロップシンクはついていなかったかと思います。

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>52さん

ありがとうございます。やっぱりついていなかったんですね。
スロップシンクとトランクルームがないのが残念です。
この２つがついていれば、設備はほぼ完璧だったんですが。
これのために今後検討し続けていくか悩んでいます。

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立地や周辺の環境は申し分ないですね。
イオンもあるし！
でも南向きが極端に少ないのがとても残念。
ところでレイクタウン駅って
有楽町線はつながる見込みはあるのでしょうか？
新宿いくのに武蔵浦和経由っていうのもネックです。

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有楽町線が走るという話もありますが、接続先は豊洲ですので
あまり利便性は良くならないかもしれません。

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都内に行くには流山でＴＸか、南越で伊勢崎線ですかねぇ。
車も外環草加インターが近いくらいかな。
交通の便はあまり期待できないかも・・・

個人的には西向き東向きでも両方から光は入ってくる
のでぜんぜんオッケーです。
おそらく一日中明るくなるんじゃないでしょうか。
駅前だけど目の前にマンション！てことはないですしね。

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>>55 鉄道の話はあくまでも近隣住民の願望の域を出ていない話です。まあ、２０代〜４０代の方々の現役時代には縁の無いくらい
先の未来の空想論理です。

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交通の便としては、現在武蔵野線沿線に居住しているものとしては現状維持です。
南北に伸びる線を利用していた方には不満かもしれませんが、乗換えなしで都心にいける反面、他の南北に伸びる線を使いたい場合に必ず２回乗換えが必要なことを考えると、首都圏ならばどこでも１回乗換え(最高も最低も１回ですが)出来ることは、思ったよりも便利です。

車交通についても、隣の三郷ジャンクションの利便性、外環の利便性を考慮すれば、かなり好条件といえます。

クルマも電車も、首都圏の外郭環状線から近いということが、実際の利便性よりも低く評価されているのは悲しいことです。

あ、でも競争率が下がるから好都合なのかな？

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交通の便はあまりよくないですね。
武蔵野線は風、雨、雪に弱く良く止まります。
実際にどれだけ泣かされたことか。。。
地元の人の評価はかなり低いようです。

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中央線よりもよっぽどマシかと思うが。
以前に武蔵野線と中央線を併用して通学していたが、武蔵野線が止まるほどの荒天はほとんど記憶にない。年に数回といったところか。
中央線が人身事故で止まることは月に数回。
ちなみに武蔵野線はここ数年で人身事故2回だったかな？

武蔵野線も京葉線との直通運転止めればいいのにな。
大半の利用者は武蔵野線で東京まで行くなんて考えないし。

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地元の方教えてください。
イオンの存在があるため物件を前向きに検討していますが、
一つ心配があります。イオンがもし撤退した場合に
あのあたりにスーパー等はあるのでしょうか？
割とイオンは決断は早いみたいなので心配になりました。

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No.61の方がおっしゃるのは、核テナントであるスーパー部門の事ですね？
その他の多数の集客力の見込めるテナントがあるので、イオンのスーパーが撤退したら○トー・○ーカドーその他、有力スーパーが待ってましたとばかりに出店するはずです。流通業界以上に利に聡い業界は無いので私は全くもって安心しております。

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マンションの位置から最寄のスーパーとなると、以下が考えられます。

ベルク：約２．９ｋｍ
マルヤ：約２．４ｋｍ

どちらも少し遠いですが、あるにはあります。

しかしNo.62さんがおっしゃる通り、あの立地ですからイオンがもし撤退したとしても何かしら入るはずです。
三郷のサティ跡、吉川ライフ跡に建物そのままで入ったカスミというスーパーもあるくらいですからね。

またイオンのSCは撤退後に建物をそのまま転用しやすいように建てているという話も聞きますね。
イオンも全く街が出来ていない更地への出店を計画している以上、それなりの勝算があるのではないでしょうか。

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あまり盛り上がっていませね。モデルルーム行かれたかた情報お願いします。

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越谷＆湿地帯であの値段じゃ盛り上がらないだろうね。

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No.65さんと同意見です。

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先日、説明会に行ってきました。池の近くなので地盤がゆるいのではないかと心配しています。
また、修繕積立金以外に団地修繕積立金や住棟セントラル基本料、住棟メンテナンス料などが月々かかるようですが、これって一般的なことなのでしょうか？意外とローン以外に月にかかる費用が多いんですね。
どなたか詳しいい方アドバイス願います。

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これから発展するとはいえ地元の人からすれば
あの場所に住もうとは思えません。
見田方遺跡公園は元は火葬場の後だし住むには
ちょっと気分が悪いです。

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数多くのモデルルームを回っていますが、
住棟セントラル基本料、住棟メンテナンス料っていうのは
初耳ですね。いったいなんでしょうか？
それと湖になるまで３年かかるらしいですね。
それまでは単なる水溜りらしいです。

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私が確認したところ、月々にかかる費用は以下の３つだそうです。

Ⅰ．管理費・・・約６０％
Ⅱ．修繕積立金A(各々が居住する棟の修繕)・・・約２５％
Ⅲ．修繕積立金B(D'グラフォートレイクタウン全体の修繕)・・・約１５％

専有面積によって差はありますが、合計で２〜３万円となるそうです。
各項目の割合は私が確認した金額から概算したものなので、あくまで参考です。
名称についても、正式な名称ではないのであくまで使途をイメージしたものです。

他のマンションと比較するといくらか割高なようですね。
大規模かつ大掛かりな設備を有していることと関係しているのでしょうか。

ちなみに火葬場の件は重要説明事項に含まないそうです。
敷地内が跡地であるわけではなく、駅のロータリーを挟んだ反対側で距離もあるからというスタンスだそうです。
(見田方遺跡公園ではなくイオンのトライアングルモール敷地が跡地ですが。)

清算期間も含めて街が完成するまで１０年というのも、立地の割に価格が割安になっている理由でしょう。ある意味で賭けになりますからね。
(角部屋と上層階の価格には目の玉が飛び出そうになりましたが。)

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７０さんへ

割安でしたか！？
駅近と言っても武蔵野線だし、個人的には割高に感じてしまいました。
街の完成まで、最近の地価高騰が続くとも思えないですし。過去にも開発途中で計画が頓挫している街がたくさんありますから、厳しいです。

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ある意味「賭け」というのは判るような気がします。
駅前に公園があって、周りに緑が多い、開発規制が結構かかっているというのは魅力なんですが。

私は時間がなくて、管理費系の説明をまだ受けていません。

現在住んでいるマンションも商業施設がある関係上

●共通部分管理費
●住宅部分管理費
と分かれていたり、また、給湯もセントラル方式なので

●基本給湯料
があります。

Yahoo 不動産などで新築マンションの比較をしてみましたが、どこも結構なお値段で、最初、レイクタウンの値段を知った時のビックリは、ビックリでなくなりつつあるのが、自分でも怖いです。
（西新井のマンションの値段とか聞くとねぇ）

鉄骨の値段などの材料費が高騰しているのが、マンション高の原因かなと思っています。

地盤云々の話がありますが、それを行ったら首都圏の東部はどこも軟弱なんじゃないかと思います。川の氾濫の時に、水を逃がせる立地かどうかの方が重要かなと思います。（地震より洪水の方が頻度が多いですから）

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＞７１さん

同じ武蔵野線で東武東上線以西の物件と比較してみると、私はそう感じることができます。
隙間を縫ってマンションを建てている川口・浦和あたりと比較して、首都圏最後のニュータウンといっても過言ではありません。(成功するかは「賭け」です)

地価に関しても、上がりつづけることはないと思います。
しかし用地が増えるわけではないので高止まりがいいところで暴落はないかと思っています。(あくまで勝手な私見です)
人口減社会だからマンションは余るといわれていますが、世帯当たりの人数がそれ以上の勢いで減少している昨今、世帯数が減らないのでマンションも言うほど余らないでしょう。

レイクタウンは元々タダ同然の地価でしょうから、街の完成までは資産価値も含めて上昇を続けるのではないでしょうか。

都心へのアクセスと立地環境とを高いレベルで両立している点で割安と感じています。

以上、営業トークでした。

＞７２さん
他にも細分化されているところがあるんですね。
西新井や南千住の変わりっぷりには驚きです。
西新井や南千住のの利便性を取るかレイクタウンの環境(予定)を取るかですね。

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レイクタウンは完成すればけっこう魅力的ですが、
いろんな意味で夜な夜な変な輩もこの場所には出没しそうですね。
まあ完成すればの話ですが。
バブルの絶頂期に計画されて頓挫した
計画が再度持ち上がってきただけなので、
いつ同じことが起こるかわかりません。
もし検討するのでしたら、
きちんと市や県に確認するのが懸命でしょう。

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この物件で評価している点は「タワーでないこと」

ただし５００戸の大型物件であることには変わらず、ソーラー給湯施設などもあって、タワーとは違った面で、管理・修繕には結構費用が掛かるかなという感じもしています。

先日の説明会ではレイクタウンの中まで入れて戴きました。印象は、意外とコンパクトな物件だなぁという事。駅までの距離感、公園の広さなども良くわかりました。

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No.74 の＊＊に

きちんと市や県に確認するのが懸命でしょう。

　　　　　　　　↓（訂正）

きちんと市や県に確認するのが賢明でしょう。


頭悪い人がテキトーな書き込みするのヤメテヨネ。

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>>76

テキトー

　↓

適当

漢字知らない？

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まぁ行政に確認したところで、彼らにも未来は読めないからやはりグレーでしょう。
未来の情勢を読むことは誰にも出来ないので、購入するならば考えうるあらゆる可能性を考慮した上で、それでも欲しいと思った方が購入するのでしょう。

７５さんがおっしゃっているように、私もコンパクトだなと感じました。
電車から見たときに感じたコンパクトさは間近で見ても変わりません。
まぁ戸境壁や間取りの数字が変更されるなんてことはありえないでしょうから、何の問題もありませんが。
管理・修繕費がタワー並に高めなのも予想の範囲内ですしね。
私もタワーには抵抗があるので。

駅前に残る詳細未定の商業区域に交番でも入れば安心なんですけどね。
ああいうところに交番って入れるものでしょうか。。。

しかし最近金利が素晴らしい勢いで上昇していますね。
なんか年内に０．５％上げるとかいう話もどこかで見ました。
これからマンション購入を考えているものとしては、夜も眠れぬ想いです。
(あれこれ考えたからといって上昇を止められるわけでもなく。)

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そそ、詳細未定の商業区域「地権者土地」部分、気になりますね。
どの程度の高さの建物になるのか。何ができるのか。
それなりに街になってもらわないと（購入した場合には）困りますしね〜。

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南側でしょうか？あのあたりは全く計画がないのでしょうか？
県営住宅が作られるくらいしか情報はありません。

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80です
誤解を与えてしまうため情報を訂正します。
県営住宅とは決定していません。
公営住宅を議会で検討中だそうです。

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駅の北側で、公園の手前になります。西側は一箇所、東側は二箇所です。

そのうち西側は、道路を挟んでグラフォートの第三工期と隣接することになりますね。

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http://www2.city.koshigaya.saitama.jp/sisei/siyakusyomado/tosiseibi/to...

この図でいうところの　７地区　のピンクの部分ですね。どの程度の高さの建物がたつのか、です。

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容積率？の関係から、MAXでも５階程度と踏んでいるようです。
駅前の景観維持やマンション住民からのプレッシャーを考えると、よほどぞんざいな地権者でない限り第三工区以外は心配する必要はないと思いますが。。。
（地権者の善意に期待）

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イオン・モール外で気楽に「サンダル履き」で行ける駅前ローカルスーパーや、コンビニ、ドラッグストア、クリーニング屋・・・・こういうのが見えてくると良いんですけどね。最初に人が住むのはグラフォートのⅠ・Ⅱ、一戸建のみとなると、直ぐには期待できないかもしれませんね。
（このあたりは新期開発の街の弱みですが）

あと市役所の地域サービスセンターのようなところ（住民票などがとれるところ）が計画されているといいんだけど。小さい郵便局とか。

駅前地権者土地にはそういうものを期待するんだけどねぇ。

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予定価格との立地の不便さ(都内通勤は乗り換え多い)ので折り合いが付けにくいなあ。500戸の物件とは思えんぐらいこのスレも相変わらず過疎だし。武蔵浦和のプラウドとは大違い。

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小学校の学区

Ｄグラフォートについては、越谷市立明正小学校との事で説明を受けました。レイクタウン内の地域によって学区が分かれるようです。
（ほぼ隣に川柳小学校もあります。ここは中学校も並んで２校ある）が、レイクタウンも想定して残っているとの事。

もともと明正小学校の学区はこの学校から西に離れた「蒲生東町」です。（越谷市ホームページで調べました）
マンションから学校まで１ｋｍは無いので、通わせる事にはあまり気にならないものの、学区が東西に飛び地の様になるのが気になります。

友達ができても、蒲生東町とレイクタウンではちょっと離れていて、結構遠いところになるような気がして。

現在は学年１クラスずつの小規模校のようですが、鉄筋４Ｆ建てで教室は余っている（増えても余裕がある）こと、それから上級生と下級生で一緒に活動をするとか、そういう事をしているという説明もあり、その点はまぁ気にしてもしょーがないかな、とは思います。

中学校区は聞いていません。（学区外にも枠が合えば通わす事ができるようですが）

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８７さん、小学校の情報ありがとうございます。

私も学校のことが気になっていました。
今子供が通っている学校は各学年５クラスあって、とてもにぎやかで活気があるので、1クラスずつしかない学校はなんとなく寂しい感じがします。でもマンションができればクラス数もきっと増えますよね。
転校させること自体、子供にとって大きなストレスになってしまうとは思うのですが、大規模マンションだったら転校生も同時期にたくさんいて、少しは心強いかな、と思います。

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中学校は、確か光陽中だったと思います。

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レイクタウンの「調整池」って、誰が管理するんですかね？
臭いとか、ボウフラとか、気になってしまうんですが・・・。
知ってる方いらっしゃいます？
街も、新駅とイオンとスパの他は、どんな開発になるんですかね？購入予定の者としては、気になるところです・・・。

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