浦和常盤 ザ・レジデンス【旧称：（仮称）浦和常盤プロジェクト】について

自転車とはいえ2kmは遠いですね。
梅雨や真冬、真夏などを考えると大変そうです。。

真剣に迷っています。購入された方は、何が1番の決め手となりましたか？
見送った方は、駅からの距離、地下鉄、といったところでしょうか。

イーストを仮予約でおさえてきた者です。
貨物の件、そんなにすごいんですか！？
本当に迷ってます。防犯面とか。
部屋はそんなに広くもなく、しかもかなりの高値です。
しかもイーストだとウエストの玄関使えないし。
あと、来客が来た時は車とかはどうするんですか？
やはり、売却は期待出来ないですかね？
しかし常盤中学区なので魅力的ですね。

常盤中がそんなに良いのでしょうか？
万が一の保険になんて言っている方もいらっしゃいますが、
保険を掛けるより少し子供に頑張らせて付属中にでも入れた方がよっぽど良いと思うのですが・・・・。
我が家は、駅まで遠い上に電車の問題が有った事、ウェストは全く別の建物で管理体制に不満を感じた事が理由でやめました。

842です。
何回か見学に行ってますが，貨物はまだ気になったことないですね。
住んでびっくりとならないよう、今度通る時に注意して聞いてみます。
防犯面はどんなところが気になりますか？
周りの環境は商業施設から離れ、落ち着いたところで気に入っています。
一方、駅からの距離の割に高めですよね...まあ駅近常盤中だともっと高いですけど...

あと何戸くらいでしょうか？

イーストはもう、ほとんど埋まっていて、まぁお手頃なので。ウエストはまだ販売していない部屋もたくさんあるみたいですよ。順次に販売って感じですね。
あー、本当に迷ってます。上の子が幼稚園の間はまだ浦和の賃貸でも問題ないでしょうかね？

私も本当に迷ってます！
でも家賃もったいないし、マンションの値段も今後上がると思われるのでやはり買うべきかな〜と思ってます。

以前一回見に行ったんですが、最近また電話かかってきました。
当初と比較してだいぶん値引きされているんですかね？

うちにも電話ありました。時々、ポストに投函されるチラシを見ても、初期値と比べてかなり(百万単位で）安くなってると思います。

まだ値下がりしそうですね。
完売までは程遠いですし、完成後1年半過ぎれば中古扱いのようです。そこまでには完売難しそう。
そうなると資産価値としては低いものになりそうなので、リーセルには不向きに思えます。
永住向けで考えて、納得出来る購入時期をじっくり考えるのが良策かと。

竣工後一年で、中古物件として扱われます。でも通常は継続して営業するので、買う側は新築と何ら変わらないままってのが一般的です。
まあこの規模だと、一年以上に亘って販売するのは珍しい事ではありません。
但し、竣工一年以上で中古扱い=資産価値低減とは一概には言えません。
ただ新築の売れ残りがある内の転売は、かなり条件が厳しい事になります。
それとこの規模クラスだと、十年後には複数の売り物件が棟内にある。なんて可能性も高いです。
競合すれば販売条件は悪化しますから、その辺は心の準備が必要かもです。

ここは駅距離や利便性からして、リセール狙いは難しいです。車通勤のお父さんと、お受験しないお子さんが、比較的学区の良い閑静な街に住む事に、意義を感じる方向けですかね。

自転車やバスで浦和駅も利用できますし、浦和駅再開発が進めばまた地価もあがらないですかね？それでも駅からの距離がありすぎて人気薄な感じでしょうか？
子育て環境には申し分ないので、永住向きの素敵な物件だとは思います。しかし資産価値も気になるとこではあります。

リセールはとりあえず考えなくて良いんじゃない。
多分、買い換えできるほど、資金力無いでしょ？

>853さん
少子高齢化が進む現代において資産価値を求めるのは、駅近・利便性の高い立地以外は、かなり厳しいと思いますよ。

昔は大規模物件は、割安なランニングコストと、立派な共用施設で人気を博しました。
でも今後は、空き家、巨額な維持管理費が、大規模物件のリスクとして認識される可能性もあると思っています。

>>855さん
853です。ご意見ありがとうございます。
マンション購入は初めてですが、色々難しいですね。
北浦和駅近の他物件はイマイチ気に入らず、浦和駅周辺は今あまりなくて…

浦和の良い物件は完売まで早いですからね。
オーベルやプラウド高砂がそうであったように。
上記は価格と内容のバランスが取れていて、かつ将来的にも魅力が高まる可能性があるので早期完売できたのかと。
売れ残る物件にもまた理由があると思います。

売れ残る様な物件は、それなりの理由もあるんでしょうけどね。
それなら売れる物件の真似でもすれば直ぐに売れちゃうんじゃないかなと思いますが、そうでもないのかな。
でも、交通の便が良ければ、良い程、人気も出るんじゃないかな。

私はとりあえず、ここに決めようかなー
リセール厳しくても、それ以上に環境がいいと思いますので。

先着順だと、気持ちも焦ります。
もうこれ以上の値引きは無理でしょうか。

これ以上の値引きって額を書かないとわかりませんよ。

北浦和駅が駅力が低い理由
①京浜東北線しか使えない。それも南浦和止まりが多く、日中10分間隔。
　乗降客数の割に本数が少なすぎる。
②浦和駅での宇都宮高崎線・湘南新宿ライン乗り換えの接続の悪さ
　ダッシュしないと乗り換えに間に合わず10分以上待つ羽目に
③西口駅前はコンビニや居酒屋やラーメン屋パチンコ屋と、単身者学生向けのお店ばかり。ファミリーにとっては有難みがなく、駅前は帰宅の通過点にすぎない。
　駅南の常盤方面のマンションに向かうとき、スーパーまで遠回りするのが若干苦痛。
④駅設置のエレベーターが最近ようやく設置されたので、ベビーカー利用者には、駅が使いづらかった。

駅のエレベーターって新しそうに見えていた
けれど最近設置されたものだったんですか　
今までは大変だったでしょうに　駅もそこま
で広いわけではないから設置工事自体が大変
だったのでしょうか　
ま、何はともあれできたというのはいいん
じゃないかなと思います　
体の不自由な方もお子さん連れの方も使いや
すくなって

>>862
確かに北浦和の駅は、パッとしないですね。
停まる電車は京浜東北線だけだし、ちょっと淋しいかな。
でも湘南新宿ラインが出来てから新宿と湘南方面へは、行きやすくなったのは事実です。
今度は、東京上野ラインが出来ますね。東京駅まで一気に行けるのが嬉しいかな。

駅舎もあまり大きくないし、利用者も他と比べて多いわけじゃないですよね。
京浜東北線の駅の1駅なだけというかんじで駅力も強いわけではない。
ただ都心まで出やすいという点ではまあまあいいんじゃないかなー。
落ち着いている街ですし、古くからの方も多くおられる土地だから安定感があるような。

北浦和駅が駅力が低い理由（続き）
⑤西口方面の駐輪場の圧倒的少なさ、違法駐輪横行
　公営、民間ともに駐輪場が少なく、駅周辺の駐輪に困るので、路上に駐輪せざるを得ない人が多くいる。違法駐輪は市内では大宮に次ぎ、浦和や武蔵浦和より多い。乗換駅でないのにこの記録は少し恥ずかしい。
⑥路上喫煙禁止でも喫煙できる環境
　駅西口からイオンに向かう商店街は、17号までの区間が路上喫煙禁止区域に認定されている。しかし喫煙禁止を示す看板の横には灰皿が設置してあり、喫煙する人を見かける。

皮肉にも北浦和はマンションだらけになり、住宅地としての価値が下がっちゃった。

マンション増えましたね

学区が良いという事で若いファミリー世代に受けがいいという話は聞いたことがありますが
駐輪場は駅の周りは確実に不足してますね（汗）
行政側に頑張ってほしいけれど、
そもそも用地がないという感じなんでしょう
武蔵浦和は再開発の時、地下に大きいのを作ったのが功を奏しているのかな

北浦和駅が駅力が低い理由（⑤追補）
せっかくスターバックスがあるのに、入口が違法駐輪自転車で埋め尽くされている。
スタバのお洒落で洗練されているイメージを見事に覆すのが北浦和クオリティ（笑）

市の無策に憤りすら覚えます。

駅前のマンション乱立は良い意味での埼玉の田舎感がなく残念。それでいて洗練ではなく雑多な印象を受ける処も雑多。　
駅前がそれだけに閑静な住宅地が魅力的に見えるのは理解できるけど、中途半端な高級感と価格は不釣り合いに思う。

完売はもうすぐでしょうか。

第一印象はけっこう大きいマンション。

872さん

この大きさで完売も早ければかなりの人気だったと考えることができますよね。
実際の売れ行きがどうなのでしょう。

北浦和の駅からは10分ちょっと歩くようですが、大きさ的には駅に降りた時点で見えそうな感じです。
帰宅の路を辿る時に見えていると何だか安心感を自分は覚えるほうなんですよね。
だからこういう条件は悪くないと判断します。

仕事で疲れて帰ってくるときに、自分の家が見えているのはいいですよね。
ただ10分以上歩くんで、なかなかつかないなぁ。。。（汗）となる人もおられるかも！？

駅前の駐輪場がああなってしまっている以上キャンセル待ちをして
歩いて駅まで通うのが結局は得策なんじゃないかと思いますよね。

駅周りの再開発とかがない限り、地下に駐輪場を作るなんて芸当は難しいとは思います。

幸い歩いて行ける範囲だということでＯＫかなと。

一旦は駅から遠いということで却下しましたが、女房が値引きが結構あるというので考え直そうかと思い、昨日、北浦和駅から歩いてみましたが、折からの残暑で大汗びっしょり１０分ちょっとどころか１４，５分かかりましたよ。おまけに玄関ドアに辿りつくには少なくても１５分はたっぷりかかりますね。

ユニクロの錦織モデルのポロシャツが絞れば汗が滴り落ちるほどの大汗でした・・・。
売れ残る訳です。

これでスーパーの買い物袋なんか抱えていたらと想うと・・・
売れ残り結構ありましたね。

かなりのディスカウントでも購入したいとは思いませんね。

>>875
ここは駅から徒歩12分ですよね。
男性の足でも14,15分かかった、とはびっくりしました。
現地を歩いていないのですが、信号が多いのでしょうか。

駅近の優先度が高い人は選択肢に入れてはダメな物件ですよね。

中山道を渡ることになるので、うまく渡らないと2,3分は平気でロスしてしまうのではないでしょうか。まあスムーズに渡っても12分は厳しい距離感でしたが。。

静かな住環境と利便性はトレードオフの関係性ってことですかね。物件選びは難しいです。

公園を通っていけば、12分程度でつくんでしょうか？
公園を通らないコースで行くともう少しかかりそうですね。
浦和駅までは20分以上かかってしまいそうですよね。駅までは自転車で行ったほうが良さそうですよね。
公園が隣接しているので、子供がいる側としてはポイント高いですね

モモレジさんは建物について高評価してますね。
あらためて見に来てしまいました。

普通にいい物件だと思いますよ。駅距離、価格、地下鉄上物件、ディスポーザーなしを除けばですが。

確かにモモレジさんのブログにのってますね。あそこまで書かれてると少し勘ぐってしまうところがありますが、やはりそこそこいい物件なんですかねぇ。。。

また検討してみようかな笑

大規模なのにディスポーザがないのには、なにか理由がありそうですが、単純にコストだけでしょうか。
日常利用するディスポーザがないのに良い物件なのですか？理解できません。。

>>882
地下の鉄道のせいじゃないかなと思いますが、どうでしょう？

大規模でディスポーザーなしは痛いね。
後付けできない設備だから。
使ったら手放せない設備の一つだよ。

だけど、免震は羨ましいです。

常盤3丁目の免震マンションも長期間売れ残ってるな。
人気ないのかな。

北浦和全体が売れ行き悪いですね…。
というか、北浦和以外も？

ちょっと過剰供給かもしれないですね。
ただ確実に世帯数が増えているので少しづつ便利な街になっていく気もします。

不便ながらも落ち着いた環境が売りな気もしますけどねf^_^;

浦和領家は最低価格坪130万前半。
値下げ始まってるようだけど、待てば待つほど安くなりそうだね。
駅から遠いから賃貸にもできないだろうし。

大規模だからといって、ディスポーザーがついているとは限りませんよ。
あれは、管理がかなり大変なのでそれなりに管理費がかかってきますからね。
自分的には無くてもいいと思います。
間取りはワイドタイプで住み安そうですね。ワイドなので部屋が明るくなりそうなところがいいですね。

ここは、駅からの距離（おまけに坂道）、スーパーが遠い、ディスポーザーなしの割に管理費が高いなど、かなりの売れ残りがでているようですけど、どのくらいの割引見込めそうでしょうか？

価格次第で上記を我慢して購入しようか思案中です。。。

>>890

技術革新の時代ですよ。

ドンドン安くなって今では標準装備じゃないですか。
これくらいの大規模マンションではね。

免震の管理維持の方で手いっぱいで付けられなかったというのが実情でしょう。

免振は10年ごとのメンテナンス（免振ゴム交換）にかなり費用がかかりますからね。　
ちなみに本日のような免振動が苦手とする垂直方向の地震での揺れはどうだったのでしょうか？揺れ心地リポートをお待ちしています。

え、この規模でディスポ無しか、残念。

>>895
ほとんど揺れなかったなんて、さすがです。
ディスポーザーがなくても、このご時世に免震があるのはかなり魅力的です。
メンテナンスに費用がかかるとはいえ、世帯数が多いので、そこまでの負担にならないかと思います。
駅近の利便性はなくても、静かな環境で生活できるというのもいいですね。
ここと、立地が似ているパークハウス浦和別所で比較検討中です。
どちらも、そこそこの利便性と環境の良さがポイントだと思います。

あとどのくらい残っていますか？？

ウエストはまだ選択肢が多そうでしたよ。

まだまだ沢山残ってますよ。

ゆっくりお考えください

>>899
なんでそんなに残っているのですか？
人気がないのは何故なんでしょうか…？

1番は駅距離だと思いますが。ディスポーザーなし、地下鉄上物件、管理費、価格バランス、長谷工物件、最寄りスーパーが遠いなどが挙げられると思います。過去ログにも詳しく出ていますよ。

>>901
901さんは、それでも検討中ですか。
いいところも教えていただきたいです。

いいところは、「静か」。
あとは思いつきません。管理費高い。駅遠い。近くに店なし。建物下貨物列車。
物件価格は相場より１０００万円程高いと個人的には思います。

メリットは学区、常盤アドレス、大規模、免震などでしょうか。ありきたりですが。あとは共有部や設備も標準以上だと思います。詳細ははMRに行けば説明受けられますよ。
ただ価格がスペックに見合ってないのは明らかですし、この販売状況だとリセールが見込めないので大幅値下げ前提で検討対象になる感じでしょうか。

建物下の貨物列車は朝４時台５時台に、ピーク時には10～20分置きに通りますよ。
以前の投稿で、営業が「５ｍ地位が高いだから大丈夫」みたいなこと言ってたと思いますが、たった５ｍ、乗用車１台の長さでしかありません。地下鉄の騒音振動は50ｍでも響きます。近所の物件に住んでいますが、ここの建物がいくら免震だろうが、地下鉄の真上では、騒音の問題は避けられません。

もう１千万値引きしているみたいですね？
知人が提示を受けたと言っていました。

それでも売れない程ダメなマンションなのでしょうか？

1000万って本当ですか？　ストライクゾーンに入るなあ。見送るか、ファールにして様子を見るか、ホームラン狙いの大振りするか。。週末にファール狙っていってみます。

今日の新聞折込チラシに３２８万円値引きと明示されました。
ついに・・・ですね。
こうなると、１０００万円値引きも可能でしょうね。
あと半年待てば１５００万円値引きも見えてきそうですね。
購入済の人が可哀想。

もともと1000万円値引き位が適正価格だし、そこからの値引き交渉がかんじんですね。

1000万値下げはモデルルーム住戸？
モデルルーム以外の新価格は300万ちょっとの値下げのようだけど、これが交渉のスタートライン？
しかし常盤のマンションは売れずに値下げ多いね。
値下げによる低収入世帯増加。
文教地区とは程遠くなってしまったな。

売れ残りを完売するためには、１５００引きまでやるでしょ
そこまで待ちましょ　

狙いは年末セールと年始明け１０日からの年度末セール開始時期

年度末に近づけば物件数も少なくなってるはずですから１５００以上の値引きもありでしょ

＞907さん

週末セールの駆け引き状況をお教えくださいね！

わたくしも、ちょくちょく行ってみます

常盤終わってるな。
こうなってしまうと金持ちは常盤避けるから、余計に貧民層が流れ込む。
こんな大規模マンションに貧民層流れたら、学区崩壊。
そして周辺マンション相場も下落か。

>912
仰るように、常磐いや北浦和のマンション価格に大きな負の影響ですね
特に駅からの距離で１０分以上でなるべく１２・３分表示のマンション価格は新築は勿論、中古には相当影響がでるでしょうね

ここの入居者で転勤やリストラで手放さざるを得ない人は苦しいでしょうね
リロを使って賃貸だと、この駅からの実際の徒歩時間考えると借り手はいないだろうし、今まさにローン破綻寸前で売却を考えている人は仲介業者に待ったが掛かっているようですね

リセール考えたら、ほぼ売れない物件では、やはり購入するとなると考えますね

相場的にも今時点で1000万は厳しいでしょう。ウエストの高層階は別ですけどね笑
とはいえ、なにせ戸数が多いので、売り切るためにもそれなりの値下げは期待できるでしょう。
わたしは600くらい下がれば検討してもいいかなって思ってます。

600なんて簡単に言ってきますよ。

600万とか1000万とか根拠のない値引きの話しはやめなさい。

>>916
確かにみんな言いたい放題ですねぇ^_^;
鵜呑みにするにはちょっと怪しい感じの流れな気がします。やはり物件を見に行くしか正しい情報は得られないですよね。

常磐と言っても、このマンションの学区は仲町小。
常磐小学区のプラウド浦和常盤トレサージュは高くても完売御礼でした。
常磐小学区はまだ文教地区です。

1000万値引きとか1500万値引きとか言っている人は全く市場価格をわかっていない人ですね。自分の希望的妄想は書かない方がいいと思いますが。

まあ、売れずに値引き販売してるのは事実。
いくら値引きするかは個人で交渉してみるしかないね。
ベルドゥムールも竣工から3年で値引き販売してる。
こちらは常盤小、常盤中だけど見向きまされない。
プラウドはどこも完売するからあてにならない。販売方法なんだろうね。

イーストが今はほとんど残ってないみたいなので、それ位の価格が相場だったのでしょうね。
ウエストも同じ位の価格にすれば即完売だったでしょうに。

私も検討者のひとりです。

我が家は車があるので駅距離は気になりません。
転勤もなく、永住予定のためリセールも考えてないのであと一声あれば…もいう感じです。

上に出てる1000万引きというところまでいけば嬉しいですがたぶん無理だと思います。
子供が小さいので２、３年待つ間にコミュニティが出来上がってしまっては購入する意味ないですしね。

イーストとウェストであの金額差はちょっと厳しいですよね。イーストはあまり残っていないのでウエストを検討中ですが、当初から検討してればイーストだったなぁと思います。
免震、環境は閑静、さらにアウトフレームってことで、ある程度の金額がでれば、、、なんて考えてます。

隣国中国の一国二制度（香港の混乱）、まあたは一国三制度（台湾問題をかんがえる）と同じような、ウェスト・イースト格差問題は軽視できませんよ。

まずは、フロントサービスを初めとした共用施設における使いかっての格差、購入物件の価格差による暗黙の平均収入格差の先天的ともいうべき購入した段階からのいわれなき階層社会いうならばハアイエラルキーの固定化の中での日々の日常生活の格差固定は同一敷地内における、まさに一国二制度ではないでしょうか？

やはり今から検討はできませんね。

ウエストもイーストも、道で会うと挨拶したりいい人が多くて上記のようなことはないけどね。勝手に思われても困りますね。

>>926
どういう立場の人が書いたのか分かりませんが、たかだかこの程度の金額差なんて生活レベルでみたら誤差の範疇、オール庶民でしょう。超高層マンションの最上階と低層ならまだしもね。

イーストもウェストもオトナな感じの方々が多い印象ですよ。

1000万値下げも案外あり得るかと思います。
子育てファミリーにとっては、小学校は近いのに、中学校は自転車通学。
スーパーも遠い、駅からも遠い。駅から帰るときにスーパーで買い物すると
回り道をせざるを得ない。

あと、直下に地下鉄があることが大きな減点でしょうね。
武蔵野線の通勤ラッシュ時間帯を避けるために、夜11時～１時　朝５時～６時は、重く車両も長いコンテナの貨物列車が多く通ります。１階であれば音と振動が少し気になるかもしれません。
トンネルから５Ｍ上にあるから大丈夫というのは戯言だと思います。

ネガの話で極端な値引きを期待している人は２、３年後の一階を買えばいいんじゃないですか？
残ってればの話ですが。

その頃にはコミュニティも形成されているだろうし、そんな値引きされた不動産買ったところでねえ。

言及されている資産価値なんて値引きされればされる程落ちると言うのに。
二律背反ですな。

まず、1000万値下げなんてありえませんね。
500〜600が妥当でしょう。
小学校も中学校も荒れてる子がいませんし、保護者もしっかりしてますよ。見学していろいろ聞きました。
あと、ご近所の皆さん親切でいろいろ教えてくれるし、
イースト、ウェスト格差はまったくないですね。笑っちゃいます。朝は小学生？幼稚園？ママ達が仲良く話をしていて楽しそうです。
それなりの方が購入されてるので変な人がいないのが安心です。ご近所付き合いは一生モノなので。
最近見学者が増えてきたから、早く新しい方が来ないかしらと楽しみです。
環境は良いし、W低層階ですが、地下鉄の音はまったく気になりません。
４月までには、ほとんどうまるとご近所さんと予想してます。小さな子がいるので、教育、周辺環境が気に入り決めました。それがゆくゆく財産になりますから。
ご参考までに。

北浦和駄目だな。
さすがに1000万なんて値引きはしないだろうが、500万だって下げ過ぎ。
大規模長谷工は早く購入すると損だな。

>>931
長谷工の営業関係の方？（笑い）


>>933
長谷工の大規模って、さいたま市内で完売まで相当年かかりますね。
致命的な原因理由があるわけです。

値引き目当ての人は慌てると大損です。。。

買っても資産価値ないっていうのは辛いでしょね。

いいマンションだと思いますけどね。
あまり早く売れすぎてデベが供給不足と判断して周りにまたマンションが出来て騒々しくなるのは御免ですし、ゆっくり売れた方が長い目で見ればいいのではないかと。
もう良い間取りは少なくなっているようです。

>>934
プラスの書き込みを見つけるとすぐに営業って決めつけるの、やめましょうよ。
別スレですが、私も書かれて心外でした。
大規模マンションだから相当数が売れてるわけで、プラスの評価もあって当然でしょう。
私は、いいところを教えていただけてよかったと思いました。

両棟の間の道路を下った突き当り付近で、交通事故がこの１ヶ月内に２件起きています。
車・バイクを運転される方及び自転車の方は、近辺では是非スピードを抑えてほしいものです。

>>937
人口が増えて住宅地内もそれなりの交通量は増えたけど
歩道が全然無いエリアだから、事故が増えるのは懸念材料です。
今年度ゾーン30設置するというらしいけど、その気配もなし。
どうなっているんでしょうか？

そういう話が出ていたんですか。とても必要ですよね。道の割には車の通行量の多さはとても感じます。現状で歩道を作るのは無理なことはわかっているのですから、この状況で安全を図ろうと思うとゾーン３０でしょうね。設置する場合は、カーナビ業者にも周知をしたりするそうです。今年度中ということは、まだ半期あるということ。早期に実現すると良いですね。

http://www.city.saitama.jp/urawa/001/002/002/p017494_d/fil/h26manifest...
>>939
浦和区長が今年度のマニフェストに書いています。
自分も通勤時にこの周辺を通るのですが、朝方かなりの交通量がありますよね。
結構、50キロとか速度出している車もあり、歩道が無いことを考えると、怖いです。
警察は幹線道路にネズミ取りなんてせこいことせずに
こういうのを取り締まるべきだと思うのですが…