浦和常盤 ザ・レジデンス【旧称：（仮称）浦和常盤プロジェクト】について

以前計った時はややゆっくり歩いて改札まで17分くらいでした。

駅までの所要時間ですが、中山道をいかにうまく渡るかで数分変わってきます。かなり長いですからね。
その辺のコツをつかむと、玄関から駅のホームまでで13分くらいです。女性だとプラス数分ですかね。

それを遠いと見るかどうかはそれぞれの価値観、今までの環境次第ではないでしょうか。

細かい部分は色々ありますが、やはりスーパーが遠いことが最大のデメリットと感じています。駅から帰宅中にパパッと買い物できないのは若干苦痛です。
複数のマンションが建設中ですので、そのうち何かしらできるのではと勝手に楽観視してますが。

センターパティオは確かに今時点でイケてないですが笑、春の桜は見事なものがあります。

住居人としてのバイアスは当然かかってますが、総じていい環境だと感じてますよ。

駅までは遠いです。
買い物もしにくいです。
管理のほうは、これからの様子を見ていきます。
子育てには良い環境です。
桜は見事ですが、毛虫が出てきました。
何か対策しないと、大変なことになりそう。。

管理に関しては植栽以外は満足してます。頻繁に清掃の方を見るし、夜間・早朝にも警備員さんが巡回しておりとても安心してます。

モデルルームを見てきたものです。
高層階の景色は素晴らしい。
植栽は多いせいもあるが、確かに枯れてるのがそのままというのは気になった。駐車場側がほぼ枯れてた。
コメントにあった松の葉は全く気にならない。
とても立派な松だが、大きく、管理が大変そうだ。
駐車場の車の真後ろに7本くらいある。葉はどうでも良いが、枝が落ちたら直撃だから、そちらの方が気になる。
営業さんの対応はとても心地よいものでした。
掃除は行き届いてないところもあり、残念。

774さん、773さんが記載されていることはリアルそのものです。
北浦和まで12分くらいですし、その他すべて全く同感です。

やはり周辺スーパーがない買い物の不便さと
駅距離をどう受け取るかによって
検討内に収まるかどうか決まりそうですね。
価格も安くはないですし‥‥
西向きのお部屋はどうなんでしょう？
日照時間などやはり偏りがありそうですが。

12分はさすがに言い過ぎだと思いますよ。

道路のタイミングと歩く速度に依るところが大ではありますが、慣れてくれば15分弱といったレベルで見ておけばよろしいかと思います。

一ヶ月以上通勤してみての実測値です。参考にして頂ければ。

７８７入居済みさん、同感です。
１２分では難しいでしょう。
実測値は１５分です。

789さん
最終的に元値から10%引き程度でしょうか。
もし本当なら結構な値引きですね。

そんな値引きしてます？大幅値引きしないで、頑張って売って欲しいものです。

管理面、悪くないと思いますよ。
清掃の方も最近は掃除頑張ってるから綺麗です。
妻の話では駐車場の巨木は落葉や松ヤニが多く、車に支障があり苦情出てるみたいです。
植栽の枯れ木なども苦情を言いました。
今後、ちゃんと対処してくれてるか否かが視覚的にわかりやすい箇所なので、購入検討中の方は入居後の管理面について参考にしてみてはいかがでしょう。
買い物や駅までの距離もさほど不便さは感じないですよ。
造りがしっかりとした、住みやすいマンションです。

789さん、削除されないといいのですが。

私も実際歩いてみましたが、やはり駅から１５分はかかります。
チラシには浦和駅までのバス便の案内が載ってますね。
利便性を求めるのはちと無理です。

ウエストは値引きして売っていく形になるでしょう。さすがにウエストは元が少し高く設定しすぎたよね。

20オーバーは流石に吹き過ぎでしょう。
施工一年以上なら有り得なくも無いでしょうが。
せいぜい10＋αくらいかな。
上層階＆南向きは割高なので期待できるかも。
それでも地価考えると最低3500切ることはほほ無いと思いますね。イースト低層なら‥‥
マンションか戸建てかは購入者のライフスタイル次第でしょう。

常盤で建売さがしても５千万円台からでしたよ。
もっとも３０坪くらいの土地で３千万円とか・・・。
３５００万で建売戸建てってあるけどかなり安いですよ。ちゅーか相場と違いすぎでなんか違う。

↑常盤１０丁目ペンシルハウスで一建設の建売でも５０００万円。

795さん、ちょっと悪意が前面に出過ぎじゃないですかね。戸建てと比較するのはあまりにナンセンスです。もう少し冷静なご意見をききたいものですね。

ただ、当初の設定額からすると、ウエストはテンパーくらいなら十分あり得るでしょう。既に購入した方からすると残念ですが、この立地で300戸？レベルだとそうやって売り切っていくことになるんでしょう。

あとどのくらい残ってますか？まだ部屋が選べるなら検討します。

真夏に１５分歩けば、汗だくになれてダイエット効果てき面ですよ！

免震構造は修繕費が多くなるようですね。
こちらは計画に免震の修繕は組み込まれているのでしょうかね。億単位でコストがかかるらしいですが‥‥

ウェストなら部屋はまだ選べるのでは？
免震構造は魅力的ですが、ダンパーなどの交換は将来的にコストかかりますよね。

パンフレットのウェスト側の既存樹とあるのが、結構広範囲だったので気になって見てきました。
入居者から苦情出てるのわかります。背の高い大きな巨木が並んでます。
特に対策もされていませんでした。
パンフレットの説明を見る限りは桜だけだと思ってしまいますが、違いました。

個人的には、植栽などもあまり利点を感じられないので、無駄な出費が増えるのはいやですね。
桜プラスあの木・・あれも将来的にコストかかりますよ。

あの立地は気に入っているのですが、とりあえず検討中です。
値引きはけっこう頑張ってくれそうな雰囲気でしたよ。
住んでからお金かかるのは嫌なので、もう少し検討中。

植栽、確かに不必要な気がします。
特に巨木など管理費を圧迫するならコストカットを考えてほしいものです。
ランニングコストの分ローンに回したいですし。
管理組合などで無くすことも出来るのでしょうが
可決するのに悶着ありそうですね。

残戸数が気になるな。。

先着順の住戸のほうが販売価格が高めなのは、良い部屋を販売しているんでしょうね。
専有面積も広めだし。
ここは駐車場が平置きなのでいいですね。台数は少ないですが。
将来のコストを考えると。
今の段階で管理費が高いですから。

植樹をすることで資産価値が上がるのもあるかと思いますが、
確か緑地帯の割合が決まっているので
ある程度の植樹は法律的になのか行政的になのかはわからないですが
どうしても必要になってくる部分みたいです。

必要経費だと思ってやっていくんでしょうね。

それか植樹の管理の業者を安くていいところを探してみるとか。

現地見学し、周辺を散策しました。一階の部屋は、目隠し目的の植え木がスカスカで、通りから庭と部屋の中が丸見えでした。この辺、治安は悪く無さそうですが、御屋敷を狙った空き巣被害もあると聞き、スカスカの植木を含めセキュリティ面が気になっています。

植木がスカスカって・・
ここは植栽が売りなのでは？？
既存樹も手入れされてないみたいだし。

よく、既存樹だからとそのまま残すケースもありますが、苦情が出てる上に
巨木だったら、はっきり言って将来お荷物ですよね。
桜のように洒落た感じにちゃんと手入れされてるのか、その辺どうなんでしょ？
草木を愉しむ余裕は金銭的にあまりないので、将来コストがかかるのはちょっと。

目隠し目的の植木は、枯れてスカスカなのか、もともとなのかも気になります。
ただ、桜は見事ですね。あれは自慢できます。

そういうのは手入れしだいでどうとでも変わっていくのでは？
所有者でこれからどうするかを決めるんじゃね
そもそも１年目から葉っぱが茂ってたらそれこそおかしいくね

目隠し目的の植木は植えて間もないので茂っていないんでしょう。見ていても枯れたわけではないです。

最近植木屋さんが手入れに入ってますね。
松の葉対策にブロワーの貸出の案内が掲示されていましたよ。どなたかが相談された対応なのでしょう。
さすがに、あの巨木を切り倒すのは管理会社の一存ではできないでしょうし、できる限りの対応はされていると思いますよ。

まだ管理組合が立ち上がっていないので、諸々のことはこれから住民が考えて決めていくことですね。

目隠しの植木のスカスカは広範囲に枯れたんですよ。
それを取り除いたあとです。植木屋さんが入って、植栽もよみがえってきました。
セキュリティ面は特に心配はないと思います。

まだ入居待ちだし、管理組合が立ち上がっていない今だからこそ、管理会社がいろいろ整えていってほしいものです。
すでに苦情が出ているものは、いずれ入居者が増えたらさらに苦情が増えるでしょうね。管理組合まで引き継いで欲しくないです。

最近、掲示板盛り上がってますね。
関心があるってイイですよ。
購入検討者にとって、いろいろな意見は参考になりますからね。

車を毎日使う身としては駅から遠くても困りませんし、環境に重点をおいてます。
平置き駐車場や立体の数の多さがプラスポイントとなっていましたが、
巨木の件は残念です。造る段階で気付いてほしいモノです。
車が汚れるとわかってて停めるのはやっぱり嫌ですよ。松ヤニは経験上やっかいですからね～
まあ、会社さんは大手だし、早急に対策してくれるのでは？
枯れ木対策も早々にしてくれているようですし、逆に安心しましたけどね。
販売中だから？ではないといいですが。
買ってから、手のひら返す管理会社も多々ありますからね。

植栽の件は、クレームが入ったんですかね。管理会社？販売会社？の方も即応しているようなので安心しました。

売り出し中だから、というところも当然あると思いますが
、現時点では全体的にそれなりの管理がなされていると思いますよ。

　植物の植え替えって難しいみたいですからね。
枯れてしまって残念ですが、その後のフォローがあるのならばいいのでは？

　幼稚園も近いようですがこの辺りは幼稚園って入りやすいですか？
願書配布の前日から並んだりとか…そういうのがないといいのですが。
保育園はやはり3歳未満は結構大変そうだなと調べてみた感触で思いました。

植栽の枯れ木はクレーム多かったけど、
すぐ対応してもらえませんでしたよ。
ココで騒がれてからは即応でした。
お客さんから言われたからかな？
まだまだ売り出し中ですからね。
駐車場の巨木クレームは既存樹だから切れないでしょうね。
そのうち屋根とかつくんじゃないの？
まだ駐車場付き物件あるみたいだし。

幼稚園は近くにあるけど、詳しくは知りません。
直接問い合わせた方が確実ですよ。

駐車場に屋根は付けられませんよ…！
何故なら建蔽率や容積率をオーバーしてしまうので。

クレーム対応に注目できる良い機会ですから、見守りましょうよ。
他に入居者からのクレームってないんですかね。
ぜひ情報を頂きたい。

それにしても、さいたまは長谷工が多いですね。
マンションもあちこち選べますが、長谷工だらけ。

ウェストの方は駐車場に空きがあるんですかね？

ぜんぜん、売れてなくてガラガラだと思ったけど、けっこう入居されていますね。
びっくりです！

こんな雨の日は駅遠過ぎ物件のつらさを痛感しますね

確かに。こんな雨の日は、歩くのがしんどければ、浦和までバスでしょうか？浦和駅近辺の道路は、いつも混んでいるイメージが。朝とかどんな感じなのでしょう？

しばらく書き込みがありませんね。。。
あれから進展はあったのでしょうか?

北浦和は当面苦しい。
新築在庫が多いまま新たにマンション建ててるから。

ここは完売まで、あと2年位かかるかもね

北浦和を貶めようとしている人がいますね…残念です！

北浦和のマンションはプラウド浦和常盤トレサージュ以外、売れ残っているよ。かなり長いよね。
北浦和を陥れる、とかではなく、供給が多すぎなんだろう。
ここまで、北浦和に住みたいって人がいないんだよ。

苦情の松の木は切る事になったと聞きましたよ。
将来的にメンテナンスが大変だし、倒木は危ないし、良かったです。

週末は沢山見に来てる方がいるし、最近は平日も会います。
わりと早く埋まるかもしれません。

北浦和、環境いいですけどね。
駅まで遠いけど、駅近くの安っぽい造りよりは良いかなと。
業者さんが真面目に建ててるのを感じて、ココに決めましたから。

マンション地下に貨物列車が走ってることが購入に踏み切れない理由です。
地震とかあったら陥没とか・・・。
普段も貨物列車の音とかしそう。
北浦和公園の下も貨物列車が走っているけど、音聞こえるからね。

マジで？
怖いね

そこら辺の差がウエストレジデンス、イーストレジデンスの価格差でしょうか。影響あるんですかね。その真上が不動産的にはイーストの一番いい物件ということになりますがね。

>>831
１階だと貨物列車の音が聞こえますよ。
その上の階はわからんけど、築５年くらい建てば、コンクリートの劣化等で
聞こえてくるかもしれませんね。。
あと貨物列車は深夜早朝でも頻繁に走っています。
さすがに深夜２時とかは走ってないけど。

そうなると、ここの完売はギブアップじゃないの。

で・す・ね。

雨の時歩いたけど遠い。
地下に貨物列車なんて、聞いたら将来が不安。
隠しとおしてくれたら良かったににね。

天候よし、体調よし、時間に余裕あり、といつも三拍子揃っていればいいですが、毎日の生活となると、電車通勤のうちにはキツいです。北浦和駅からも浦和駅からも、タクシー基本料金で行きませんでした。住人の方の話しでは、下を走る貨物電車の走行音も聞こえるとのこと。将来的に売却するとき、値崩れ大きくなりそうです。

ちょっと、その地下の貨物列車の件は気になる点ですね。
駅からこの距離だと自分が住む為に購入する感じになるかと思いますが。
金額的にも安くないですからね。
敷地も広くて共用施設などもあり管理がしっかりされていたら、良い感じではありますが。

あと学校について
仲町小学校が近くにあるのはいいです。
しかし、常盤中学校は距離にして２キロあります。
ヘルメット装着で自転車通学が待っています。
しかもＲ１７など交通量の多い通りを何本か横切ることが必要です。

自転車とはいえ2kmは遠いですね。
梅雨や真冬、真夏などを考えると大変そうです。。

真剣に迷っています。購入された方は、何が1番の決め手となりましたか？
見送った方は、駅からの距離、地下鉄、といったところでしょうか。

イーストを仮予約でおさえてきた者です。
貨物の件、そんなにすごいんですか！？
本当に迷ってます。防犯面とか。
部屋はそんなに広くもなく、しかもかなりの高値です。
しかもイーストだとウエストの玄関使えないし。
あと、来客が来た時は車とかはどうするんですか？
やはり、売却は期待出来ないですかね？
しかし常盤中学区なので魅力的ですね。

常盤中がそんなに良いのでしょうか？
万が一の保険になんて言っている方もいらっしゃいますが、
保険を掛けるより少し子供に頑張らせて付属中にでも入れた方がよっぽど良いと思うのですが・・・・。
我が家は、駅まで遠い上に電車の問題が有った事、ウェストは全く別の建物で管理体制に不満を感じた事が理由でやめました。

842です。
何回か見学に行ってますが，貨物はまだ気になったことないですね。
住んでびっくりとならないよう、今度通る時に注意して聞いてみます。
防犯面はどんなところが気になりますか？
周りの環境は商業施設から離れ、落ち着いたところで気に入っています。
一方、駅からの距離の割に高めですよね...まあ駅近常盤中だともっと高いですけど...

あと何戸くらいでしょうか？

イーストはもう、ほとんど埋まっていて、まぁお手頃なので。ウエストはまだ販売していない部屋もたくさんあるみたいですよ。順次に販売って感じですね。
あー、本当に迷ってます。上の子が幼稚園の間はまだ浦和の賃貸でも問題ないでしょうかね？

私も本当に迷ってます！
でも家賃もったいないし、マンションの値段も今後上がると思われるのでやはり買うべきかな〜と思ってます。

以前一回見に行ったんですが、最近また電話かかってきました。
当初と比較してだいぶん値引きされているんですかね？

うちにも電話ありました。時々、ポストに投函されるチラシを見ても、初期値と比べてかなり(百万単位で）安くなってると思います。

まだ値下がりしそうですね。
完売までは程遠いですし、完成後1年半過ぎれば中古扱いのようです。そこまでには完売難しそう。
そうなると資産価値としては低いものになりそうなので、リーセルには不向きに思えます。
永住向けで考えて、納得出来る購入時期をじっくり考えるのが良策かと。

竣工後一年で、中古物件として扱われます。でも通常は継続して営業するので、買う側は新築と何ら変わらないままってのが一般的です。
まあこの規模だと、一年以上に亘って販売するのは珍しい事ではありません。
但し、竣工一年以上で中古扱い=資産価値低減とは一概には言えません。
ただ新築の売れ残りがある内の転売は、かなり条件が厳しい事になります。
それとこの規模クラスだと、十年後には複数の売り物件が棟内にある。なんて可能性も高いです。
競合すれば販売条件は悪化しますから、その辺は心の準備が必要かもです。

ここは駅距離や利便性からして、リセール狙いは難しいです。車通勤のお父さんと、お受験しないお子さんが、比較的学区の良い閑静な街に住む事に、意義を感じる方向けですかね。

自転車やバスで浦和駅も利用できますし、浦和駅再開発が進めばまた地価もあがらないですかね？それでも駅からの距離がありすぎて人気薄な感じでしょうか？
子育て環境には申し分ないので、永住向きの素敵な物件だとは思います。しかし資産価値も気になるとこではあります。

リセールはとりあえず考えなくて良いんじゃない。
多分、買い換えできるほど、資金力無いでしょ？

>853さん
少子高齢化が進む現代において資産価値を求めるのは、駅近・利便性の高い立地以外は、かなり厳しいと思いますよ。

昔は大規模物件は、割安なランニングコストと、立派な共用施設で人気を博しました。
でも今後は、空き家、巨額な維持管理費が、大規模物件のリスクとして認識される可能性もあると思っています。

>>855さん
853です。ご意見ありがとうございます。
マンション購入は初めてですが、色々難しいですね。
北浦和駅近の他物件はイマイチ気に入らず、浦和駅周辺は今あまりなくて…

浦和の良い物件は完売まで早いですからね。
オーベルやプラウド高砂がそうであったように。
上記は価格と内容のバランスが取れていて、かつ将来的にも魅力が高まる可能性があるので早期完売できたのかと。
売れ残る物件にもまた理由があると思います。

売れ残る様な物件は、それなりの理由もあるんでしょうけどね。
それなら売れる物件の真似でもすれば直ぐに売れちゃうんじゃないかなと思いますが、そうでもないのかな。
でも、交通の便が良ければ、良い程、人気も出るんじゃないかな。

私はとりあえず、ここに決めようかなー
リセール厳しくても、それ以上に環境がいいと思いますので。

先着順だと、気持ちも焦ります。
もうこれ以上の値引きは無理でしょうか。

これ以上の値引きって額を書かないとわかりませんよ。

北浦和駅が駅力が低い理由
①京浜東北線しか使えない。それも南浦和止まりが多く、日中10分間隔。
　乗降客数の割に本数が少なすぎる。
②浦和駅での宇都宮高崎線・湘南新宿ライン乗り換えの接続の悪さ
　ダッシュしないと乗り換えに間に合わず10分以上待つ羽目に
③西口駅前はコンビニや居酒屋やラーメン屋パチンコ屋と、単身者学生向けのお店ばかり。ファミリーにとっては有難みがなく、駅前は帰宅の通過点にすぎない。
　駅南の常盤方面のマンションに向かうとき、スーパーまで遠回りするのが若干苦痛。
④駅設置のエレベーターが最近ようやく設置されたので、ベビーカー利用者には、駅が使いづらかった。

駅のエレベーターって新しそうに見えていた
けれど最近設置されたものだったんですか　
今までは大変だったでしょうに　駅もそこま
で広いわけではないから設置工事自体が大変
だったのでしょうか　
ま、何はともあれできたというのはいいん
じゃないかなと思います　
体の不自由な方もお子さん連れの方も使いや
すくなって

>>862
確かに北浦和の駅は、パッとしないですね。
停まる電車は京浜東北線だけだし、ちょっと淋しいかな。
でも湘南新宿ラインが出来てから新宿と湘南方面へは、行きやすくなったのは事実です。
今度は、東京上野ラインが出来ますね。東京駅まで一気に行けるのが嬉しいかな。

駅舎もあまり大きくないし、利用者も他と比べて多いわけじゃないですよね。
京浜東北線の駅の1駅なだけというかんじで駅力も強いわけではない。
ただ都心まで出やすいという点ではまあまあいいんじゃないかなー。
落ち着いている街ですし、古くからの方も多くおられる土地だから安定感があるような。

北浦和駅が駅力が低い理由（続き）
⑤西口方面の駐輪場の圧倒的少なさ、違法駐輪横行
　公営、民間ともに駐輪場が少なく、駅周辺の駐輪に困るので、路上に駐輪せざるを得ない人が多くいる。違法駐輪は市内では大宮に次ぎ、浦和や武蔵浦和より多い。乗換駅でないのにこの記録は少し恥ずかしい。
⑥路上喫煙禁止でも喫煙できる環境
　駅西口からイオンに向かう商店街は、17号までの区間が路上喫煙禁止区域に認定されている。しかし喫煙禁止を示す看板の横には灰皿が設置してあり、喫煙する人を見かける。

皮肉にも北浦和はマンションだらけになり、住宅地としての価値が下がっちゃった。

マンション増えましたね

学区が良いという事で若いファミリー世代に受けがいいという話は聞いたことがありますが
駐輪場は駅の周りは確実に不足してますね（汗）
行政側に頑張ってほしいけれど、
そもそも用地がないという感じなんでしょう
武蔵浦和は再開発の時、地下に大きいのを作ったのが功を奏しているのかな

北浦和駅が駅力が低い理由（⑤追補）
せっかくスターバックスがあるのに、入口が違法駐輪自転車で埋め尽くされている。
スタバのお洒落で洗練されているイメージを見事に覆すのが北浦和クオリティ（笑）

市の無策に憤りすら覚えます。

駅前のマンション乱立は良い意味での埼玉の田舎感がなく残念。それでいて洗練ではなく雑多な印象を受ける処も雑多。　
駅前がそれだけに閑静な住宅地が魅力的に見えるのは理解できるけど、中途半端な高級感と価格は不釣り合いに思う。

完売はもうすぐでしょうか。

第一印象はけっこう大きいマンション。

872さん

この大きさで完売も早ければかなりの人気だったと考えることができますよね。
実際の売れ行きがどうなのでしょう。

北浦和の駅からは10分ちょっと歩くようですが、大きさ的には駅に降りた時点で見えそうな感じです。
帰宅の路を辿る時に見えていると何だか安心感を自分は覚えるほうなんですよね。
だからこういう条件は悪くないと判断します。

仕事で疲れて帰ってくるときに、自分の家が見えているのはいいですよね。
ただ10分以上歩くんで、なかなかつかないなぁ。。。（汗）となる人もおられるかも！？

駅前の駐輪場がああなってしまっている以上キャンセル待ちをして
歩いて駅まで通うのが結局は得策なんじゃないかと思いますよね。

駅周りの再開発とかがない限り、地下に駐輪場を作るなんて芸当は難しいとは思います。

幸い歩いて行ける範囲だということでＯＫかなと。

一旦は駅から遠いということで却下しましたが、女房が値引きが結構あるというので考え直そうかと思い、昨日、北浦和駅から歩いてみましたが、折からの残暑で大汗びっしょり１０分ちょっとどころか１４，５分かかりましたよ。おまけに玄関ドアに辿りつくには少なくても１５分はたっぷりかかりますね。

ユニクロの錦織モデルのポロシャツが絞れば汗が滴り落ちるほどの大汗でした・・・。
売れ残る訳です。

これでスーパーの買い物袋なんか抱えていたらと想うと・・・
売れ残り結構ありましたね。

かなりのディスカウントでも購入したいとは思いませんね。

>>875
ここは駅から徒歩12分ですよね。
男性の足でも14,15分かかった、とはびっくりしました。
現地を歩いていないのですが、信号が多いのでしょうか。

駅近の優先度が高い人は選択肢に入れてはダメな物件ですよね。

中山道を渡ることになるので、うまく渡らないと2,3分は平気でロスしてしまうのではないでしょうか。まあスムーズに渡っても12分は厳しい距離感でしたが。。

静かな住環境と利便性はトレードオフの関係性ってことですかね。物件選びは難しいです。

公園を通っていけば、12分程度でつくんでしょうか？
公園を通らないコースで行くともう少しかかりそうですね。
浦和駅までは20分以上かかってしまいそうですよね。駅までは自転車で行ったほうが良さそうですよね。
公園が隣接しているので、子供がいる側としてはポイント高いですね