阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

一般分譲開始という事で、本日、新街区（ビューノ）の特大広告入っていましたね。

あれだけ大きな広告なのに、今までの山手台では全面に押し出していた街並みや
景観の美しさへこだわりなどの記述が、一切消え失せていたのが印象的でした。

阪急不動産自身が、ビューノは極限までコストダウンして景観に手を抜いて開発した街区であり
（ごく普通のニュータウンの平均以下の街並みにしかならない）、街の美しさなんかを
アピールできるような状況ではない、景観にこだわって開発した従来の山手台とは
かけ離れているので従来街区は広告には使えないという事を、自覚しているのかもしれません。

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阪急の宣伝文句が、南部の願望と既に違ってるじゃないか

やれ日本中がお手本とか妄言はもう止めなさいということ

ごくごく身近ですらお手本になどされていない訳なのだから

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身の丈に合った街になるのですね・・・

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20年謳い続けてきた美しいまちづくりを放棄し売り逃げ手抜きコストダウンに走り、それに加担する宝塚市。

終わってるな。

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>>94
バスが通る大通沿いのみの応急処置とは言え、石貼りした事を見ると、
阪急も少しはコンセプトを守らず景観無視してコストダウンしすぎた開発を
反省していると見えるが。

>>40の画像を見ると、ビューノの次の街区からは、それなりに景観に配慮した開発に
立ち戻って進める計画なんじゃいないの？

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海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

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確かに森林破壊して開発した場所は最低でも６５～７０坪ぐらいを規制の目安にしないといけませんね
５０坪の区割りでは山並みに調和した緑豊かなゆとりある景観にはなりえません

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価格が高くなるからやめて下さいね。

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それは割高な坪単価で売りつけたい＆全体区画数を増やしたい、業者の都合です。
10坪ほど大きくしても、消費者が出せる価格は限られているので、殆ど高くはなりません（分譲坪単価が下がり、消費者はより良い土地を割安で買えます）。それでいて魅力が永続可能な良好な住環境がもたらされます。

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は、どうして業者の都合なの？
小さめの土地（坪単価が少々割高になっても）でいいから総額を抑えたいというお考えは十分理解できますよ。

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宝塚ガーデンフィールズが年内で閉園だそうで。
旧ファミリーランドの面影を辛うじて残している場所だけに、残念な話です。
赤字が理由ということですが、歌劇場に隣接しているだけに、イメージ的な点を考えても存続させた方がプラスだと思うのですが。
見方を変えれば、Xデー(歌劇撤退)へ向けての伏線とも取れるわけで。
山手台の開発も含め、阪急グループにとって宝塚は既に特別な場所でも何でもなく、保有する資産の価値が暴落する前に処分して手を引きたいのだろう。

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私も新聞のカラー折込広告を見て新街区（東5丁目）の60坪以上の土地のあまりの少なさに驚きました。
5～10%も無いんじゃないでしょうか？
西4丁目でも前半の街区と合わせれば平均200㎡ぐらいはあったのでますます小さくなっている感じです。
同じく山を削って開発された彩都や西宮名塩ですら平均で210㎡ぐらいあります。山を削って平均55坪前後では
阪急が今まで、謳い続けてきた世代を越えて愛される美しい街づくりにはまずなりえません。
住宅街において、街並みや景観の美しさは、街路樹や公園の配置や造成の仕上げ（道路や擁壁など）などが
大きく影響を及ぼすのは事実ですが、家と家の間にゆとりある空間があり、そこに緑の潤いがある事が重要です。
55坪と65～70坪では15坪しか違わないようで、建物間のゆとりが全く違い緑の量も数倍にもなります。
1階部分が10m×8mの建物を建てて2台のガレージスペースを確保する場合、家のまわりの1mの通路スペースも含めて
約150㎡必要になります。つまり210㎡と180㎡では植樹が可能なスペース（いわゆる庭）は2倍もの差になります。
平均50坪と平均70坪では街を歩いた時に、空間的なゆとりや緑の潤いが全く違って感じられるのはこの為です。

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駐車スペース二台分確保できたら、庭はそこそこでいいです。
総額高くなると買えなくなるので、55坪くらいがちょうどいいです。

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狭くてもいいし庭もいらないわという方は、緑の保全や景観配慮が社会的に求めらて当然の
山腹部に住むべきではありませんね。市街地に住んでくださいね。

前回の山手台西4丁目を見ましても、小さめの土地で景観を軽視した打ちっぱなしで分譲したら
販売時に提示された緑化のルール（緑化協定）すら守らずに、協定を無視して全く木を植えない
民.度のお宅がかなり出現するという事が証明されましたし。

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同じ山手台住民を批判するのはやめましょうね…

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緑地協定を無視して、グリーンベルトや庭に木を植えていない
一部の西4丁目の方々は、どういう理由で山手台を選んだんでしょうね。
庭や緑や街並みに興味無いのに、山の上のニュータウンに住みたがる
という矛盾した行動ですよね。

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人それぞれ、大きなお世話です。

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>111

予算とか希望条件と合ったからでしょう。
それ以上でもそれ以下でもないと思います。

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購入時に合意・締結した協定を無視（ルール違反）して、人それぞれや余計なお世話も糞も無いでしょう。
はなから住環境を維持する為に定められたルールを守るつもりがない人間は、周囲の住民に迷惑をかけるだけなので住むべきではありません。

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そんなに憤慨されているなら、ルールを守っていないと思われるお宅のインターホンを一軒づつ鳴らして直接抗議されていったらいかがですか？

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コンクリむきだしではなく石張りで分譲された東１丁目や東３丁目は、ほぼ100%のお宅が

緑地協定を遵守し、グリーンベルトに植樹しお庭も緑化して奇麗にしていますね。

やはり景観に無配慮で街並みを悪化させるコンクリむきだしで分譲することが、街並みへの

美化意識が低くルールを守らない方を招き入れる要因のようです。

景観に配慮したまちづくりの下地をあらかじめつくった上で分譲すると、意識レベルの

高い層が街に入居するのでしょうね。

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故意にルール違反しているのではなく、入居して少し生活が落ち着いて余裕ができてから
庭づくりと一緒にやろうと考えている住民もいるかもしれませんよ。

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１１７さん。

そうですね！

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東1丁目や東3丁目の住民のほうが西4丁目より平均的に裕福だから、ちゃんと植樹、手入れしているという可能性は無いでしょうか？

いずれにせよ、景観に無頓着な方を呼び寄せるコンクリうちっぱなし擁壁は今後はやめていただきたいですね。

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バス道から見えるところだけ石貼りしたって事は、阪急も高いコンクリートが
将来、景観に甚大な悪影響を与える事を認めているって証左だよな。

にも関わらず一般宅地は、バス道通りより大幅に高さがあるコンクリートでも
仕上げせずにコストけちってむきだしで販売。

ようするに現在の阪急は、今まで謳っていたような将来山手台を美しい街並みに
したいなんて事はもはや全く考えておらず、できるだけ手をかけず売り切って
逃げるつもりなんだろう。

全く同じ事業者である阪急不動産が、彩都では打ちっぱなしではなくちゃん
全区画仕上げ擁壁と電線地中化で販売している事からも、明らか。

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個人的にはゴツゴツした岩石もどきを張った宅地は好きでありません。
建物に調和したスッキリしたタイルで仕上げたいと思っていますので阪急さんには何にも張らないでと言いたいです。
せめて施主がオプションで選べるように出来ないものでしょうか。

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多少の誇張はあるにせよ、山手台では日本中がお手本とするほど美しい街づくりを
やり遂げるとコミットしてきたのは阪急だからね。

それとは掛け離れた手抜きになってきているのは言い訳できない。

まぁ変更を認めている宝塚市も宝塚市だが。

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今後は宝塚市全域で、コンクリートのままの景観配慮の無い擁壁は全面禁止になる方向のようです。

先月パブリックコメントが募集された都市景観条例案に記述があります。

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山手台東1丁目も、ビューノの東5丁目のバス通りの石貼りも誰が見てもすっきりとした綺麗な石を貼っているだけで、全くごつごつなんてしてませんけどね。アンチが自演で必死に中傷している（今後の山手台が醜い汚い街並みになるように工作活動）のがバレバレ。

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>>107
平均10坪程度のアップ（劇的に環境が良くなるわりに価格は200万ぐらいしかアップしない）
で買えなくなるほど予算がぎりぎりなら、西宮名塩にされたほうがいいですよ。
あなたはどうして山手台にこだわっているの？
名塩のほうが通勤は便利で、駅にも歩けますよ。

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高くなって買えなくなったら元も子もないので阪急さんにはコストも考慮した宅地開発を是非ともお願いします。

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土地を少し大きくしても、たいして高くはなりません。
むしろお客さんにとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

買い手（顧客層）が出せる平均上限金額は自ずと決まっているので、ゆとりある環境が担保できる程度に
区割りを大きくしたところで、価格はアップしないのです。
坪単価が下がってお買い得になるのです。

例えば55坪のかつかつ区割りにした場合で2475万（坪45万）で販売可能な場所で、65坪の区割り
にしても販売価格は2925万（坪45万）にはなりません。せいぜい2600～2700万ぐらいです。

つまり小さい区割りにしてほしいと客のふりをして書いているのは、景観や街並みを犠牲にして
区画数を最大化する事と割高での販売（売り逃げ開発）を今後も続けたい業者です。

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×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる

○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る


×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる

○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る

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所詮、最低敷地割が１５０の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は２００あるよ。
悔しければ２００に上げたら如何ですか。

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少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。

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平均敷地割の話などしていない

条例、地区協定、街づくりルールで

西二丁目も所詮１５０の庶民の街

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駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

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家が既に余り、人口が減少する時代に、貴重な山を削って、普通のニュータウンの平均水準以下の開発。

まともな企業がやる事じゃあないね。

社会基盤の維持費用が将来世代に重くのしかかる家余りを目前にした今、山を削った場所に一代限りの使い捨ての分譲地にする事に正当性はありません。

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たかだが10坪ほど増えて税金が高くなるとかありえませんよ。
むしろ取引の実勢坪単価下がって路線価に反映されるので税額は殆ど変わりません。
整形地の庭付きの戸建て志向する人が、55坪だと大満足で逆に65～70坪だと
広すぎて困るなどという感性はまずありえない事です。
なぜなら10～15坪増える事で、北側区画は1階部分の冬の日当たりが劇的に改善され、
隣の家屋との間のゆとりも大幅に改善されるので、家全体が明るくなり風通しも良くなります。
プライバシー性も高まり、家のまわりのスペースも余裕が出来て通りやすくなります。
南東角地など選ばなくても、ほぼ全ての区画で、良好な日当たりや建てこまない
ゆとりある空間など、住環境の理想を取り込める水準が65～70坪からの区画割りになるのです。
ですから宝塚でも昭和40年代頃までに分譲された山手のエリアは、殆どの区画が70坪程度はあります（分筆された土地や、後からミニ開発された場所を除いて）。
山手台南部も同様にこの基本を追求したので平均70坪ぐらいになっているのです。

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たしかに、そうですね。

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近鉄が今でも駅徒歩圏ですら平均65～70坪のまともな開発をしている最大の理由は、

奈良市や生駒市が開発業者と癒着せずに将来を見据えたまともな開発行政をしているから。

奈良市や生駒市は大規模開発のエリアの殆どで、建蔽率40%容積率60%に決定しているので

40坪の平均的な注文住宅（全国平均値）を建てるには、最低215㎡ほど必要になり、これが

安易な区割りをガードし良好な開発をせざるをえない状況になっている。

一方で宝塚は、山の五～六合目でも容積率100%。だから醜い開発ができてしまう。

地権者、業者との癒着。

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宝塚のほうが地価水準が高いから仕方がないでしょ。

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>>156
ええ、第一種低層住居専用地域（以下、一種低層）の平均以下ですよ＞50坪
宝塚市では阪急宝塚線以北及び今津線以西の殆どを占めるエリアが一種低層ですが
その一種低層の平均宅地面積は平均70坪台です。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3475824.jpg
これを見れば一目瞭然ですが、多くの地域で240㎡～300㎡の宅地と300㎡以上の
宅地の合計で40%～50%（区画数ベース　面積ベースだと60%以上に増えます）あります。

平地（市街地）は、大部分が中高層エリアなので、平地と敷地面積を比較するのは誤りです。
平地で50坪買える人が少ないから、山を破壊して殆ど緑が復元されない50坪の乱開発をしていいという論理は本末転等です。

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>>159
全くの誤りです。奈良・生駒の近鉄沿線の駅徒歩圏の主要住宅街の地価（公示地価、実勢地価、路線価）は、宝塚の山麓部のバス便エリアと変わらないか若干高いぐらいの水準です。

ですから、奈良の近鉄沿線が駅徒歩圏ですら良好な住宅開発できているのに、宝塚の山麓部バス便エリアは、山を破壊しても殆ど緑が回復しない50坪乱開発しかできないし仕方無いというのは、乱開発で儲けを最大化したい業者や業者と癒着している行政の詭弁だという事です。

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西宮も山麓部（六甲、甲山）では、建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜150m以上の
景観への影響が大きい山間部エリアでは、100坪以上の区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないと
いけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70坪以上で開発せざるをえなかった。

西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、昭和期に乱開発から景観を守ったという事。

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たしかに芦屋や西宮では100坪超の需要ある。

でも山手台で、そんな需要ありません。

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だから、最低敷地面積を条例か地区協定か街づくりルールなりで

１５０から２００に変えなさいな。

所詮１５０の街が、２００（６０坪）は必要だとか、発言自体に何の意味もないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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164さん

最低敷地面積は、

１５０㎡ではなく１７０㎡だと思いますよ。

１７０の街です。

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山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

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昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

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重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

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だからといって150坪の邸宅用地を山手台なんかに造っても今どき買う人いないからね。

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