阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

>576
>そもそも大きい土地が売れないというのも全くのデタラメであり嘘。
>50坪2400万と70坪2600万だったら、圧倒的に70坪のほうが早く売れるし人気も出る。

だれも、70坪の土地が売れないとは言ってないですよ。
70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。
50坪2400万（坪４８万円）で同じ土地を、区画割を変えるだけで、70坪2600万（坪３７万円）で
販売して事業が成り立つ根拠は？

50坪も70坪も造成費用は殆ど変わらない（インフラは区画に対してかかるので誤差程度）。
50坪で利益が出る土地は、70坪の土地を200～300万ぐらい増しの値段で販売しても赤字にはならないし
区画あたりでは同じぐらいの利益が出る。

実際、デベロッパーは自社で販売する坪単価の7掛けぐらいで（黒字で）ハウスメーカーに卸しているので、
50坪2400万で販売しているエリアで、70坪2600万で赤字になるというのはありえないという事。

デベロッパーが環境や景観を無視して、ぎりぎりの区割りに小さくしたがるのは、大きめの土地にすれば
売却可能な坪単価が下がって利益が減るのと（赤字にはならない、事業としては成立する）、区画数が
減少して総利益が減るから。

ようは街並みを蝕み破壊するミニ開発屋と全く同じ行動原理。

山の上を造成したニュータウンの50坪と100坪の土地

電気や上下水道やガスの引き込み工事費用は全く同じ（誤差程度）
造成工事（擁壁工事）は2倍にはならず1.1～1.3倍程度

山の上の山林斜面地を造成した宅地の原価はインフラ整備費用が殆どで、造成前の原価（坪5万以下）は知れているので、50坪でも100坪でも宅地のコミコミ原価は300万も違わない

つまり

＞70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。

これは全くのデタラメ（悪徳業者の都合）で、

70坪の土地にすれば『50坪台の土地を売る時のような割高な坪単価では販売できなくなって』利益が減るので、開発の経緯や理念や約束を破棄して、金儲けコストダウン乱開発路線に転換した。

が正解。

そもそも、環境や景観を無視した50坪開発にしないと成立しなくなったというのなら（嘘だが）、事業自体をやめればいいだけの話。

山手台は、南部は70坪以上（これは守られた）、北部はそれを遥かに上回る水準で、緑の回復と景観に最大限に配慮して開発するという約束だったんだけどね。

開発が禁止されていた保全対象の山並みを開発可能地域に変更させてごっそり削るからには、素晴らしい開発をすると地元に説明して。

バスが開通するまでは、バスすら無いバス便エリアが発生するな。
マイカー送迎前提の住民ばかり入ってきて、幹線道路の渋滞が悪化しそう。
バス開通しても、バスへの利用転換は進まず。

アンカー忘れ >>582

>587
>588
>589
誰もそんな断片的で一般的な話を期待していない。
貴方は、山手台の土地購入価格、造成費用を知っているのですか？
それを元に、７０坪で２６００万で事業が成り立つと言っているのですか？
原価構造が異なる別のニュータウンの話をしても、誰も相手にしませんよ。

>>593
山手台は、どこよりも緑豊かで景観にも環境にも配慮するという約束で山に手を入れた場所です。
50坪じゃないと採算がとれないというのであれば（嘘だが）、開発そのものをやめればいいのです。

ハイ論破。

>959
結局、悲しいかな話を誤魔化すことしか出来ないのですね（笑）
まあ、開発当初と状況が違うのに方針転換できず、塩漬けとなっている住宅地もあるし、
そっちの方がよほど乱開発。
山手台の方針転換は、業者、住民も、宝塚市もすべてメリットがある成功例だね。

東3丁目まではまともな開発（公約に反しない区割り、まともな仕上げ）が出来ていたのだから、急に約束破りの手抜きのコストダウン乱開発に走った事に対する言い訳の余地は皆無。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

例えば半分程度を50坪台として（180～190㎡）として、そちらで利益を稼ぎ、大きめの土地（70～100坪）は薄利や原価に近い価格で販売するという方法をとって平均70坪の環境を確保したとしても、赤字にはなりようがない。
大きめの土地は原価で販売するかわりに、建築条件付で販売して上物で利益を確保するといった手法もある。

そもそもごく最近の東1丁目や東3丁目までは、乱開発に走らず理念に沿った開発（景観に配慮した仕上げ、住環境や緑の回復に配慮したゆとりある平均面積）で成立していたのだから、急にできなくなったという話は全くのデタラメであり、筋が通らない事が分かる。

開発が禁止されていた保全されていた山の上の貴重な緑を、どこよりも景観や環境に配慮した開発をするからと約束して市街化区域に編入させて削ってコンクリ50坪の乱開発は、単純にデベロッパーが約束を無視して建売業者並の金儲け「だけ」しか考えない悪徳行為に走るモラルハザードに他ならない。

>>596
塩漬けの土地は放っておけば、緑が回復して緑地に戻ります。
山手台北部も戻っていました。
開発をあきらめて返還して緑地に戻している土地も多数あります。

山を削ってかつかつ区割りの緑地回復が見込めない使い捨て
ニュータウンにしたら二度とまともな環境には戻りません。

そもそもバス便ニュータウンの土地や家が余っている時代に
使い捨てニュータウンを過剰供給しても、将来の空家戸数と
市街地面積を増加させて、社会基盤の維持管理費用と将来世代の
負担を増すだけで全く市民にとってメリット無いし、貴重な
山林が、一台限り使い捨て金儲け開発の為だけに破壊されただけの結果に終わる。

完全論破。

山手台の協定は５０坪以上だよね？

阪急はチャント５０坪以上を守ってるでしょ？

５０坪では不服だというのなら

７０坪でも１００坪でもアナタの満足できるように

変えたらどうですか？

強制力のない約束なんてものを
信じるほうがどうかしてる。
嫌なら引っ越せばよい

阪 急 は 山 手 台 の 街 並 協 定 を 遵 守 し て い ま す 。

＞どうみても開発経緯を反故にしたモラル無き乱開発への路線変更を擁護している人間に正当性は皆無ですね。

その通りです。東3丁目までは、秩序あるまともな開発ができていたのですから、
急にできなくなったという主張や社会情勢の変化でやむなしという主張は、全くの嘘で
単なる業者の都合で乱開発に走る為の悪質な方便だという事が分かります。

いやなら理想の街に引っ越せばよいのに。

>>599

>塩漬けの土地は放っておけば、緑が回復して緑地に戻ります。

そりゃ数百年放っておけば森に戻るでしょうが、十数年ではせいぜい雑草程度でしょう(笑)
50坪の宅地がNGなら公園墓地にでもした方が良いでしょう。買い手がつくかどうかも疑わしい邸宅街よりも確実に売れますし、雑草生い茂る荒れ地を放置するよりも景観上好ましいです。

>>609
あなたぜんぜんん現地の状況を知りませんね。
十数年放置されている間に、山手台の粗造成エリアは、本当に森に復元されつつありましたよ。

西宮のシンボルである甲山や池田のシンボルである五月山で、山肌の標高200～300mエリアをきつきつに建て込んで殆ど緑地が回復せず景観も無視した50坪の乱開発街にする計画が認められるわけないだろう。

六甲の東斜面や長尾山の南斜面は、宝塚の最重要景観資源、環境資源。

宝塚だけは、どんな乱開発もOKなんでもありというのは、論外の稚拙な主張。

公園墓地にするのは環境・景観上は望ましいが、しかし宝塚は僻地汚職霊園（すみれ墓苑）事業の後始末をして販売促進しなければいけないのはで現実的には無理。

現実的に可能なのは、敷地内に緑をじゅうぶんに確保して景観にも配慮した、有料老人ホーム、特養、高齢者マンション、介護施設、ホスピスなど、福祉や医療施設に用途転換して、ニュータウンと違い社会で不足している（これからますます不足する）インフラに利用するという案。

資本主義は金もうけが第一

阪 急 は 山 手 台 の 地 区 計 画（ １ ７ ０ ㎡ 以　上　） を 遵 守 し て い ま す 。

やれお手本だとかトンデモ勘違いしたヤツが悪い

所詮ＮＴごときに一体何を期待してるんだ

阪急に大損こいた損失補填でもさせる気なのか

>599

>そもそもバス便ニュータウンの土地や家が余っている時代に
>使い捨てニュータウンを過剰供給しても、将来の空家戸数と
>市街地面積を増加させて、社会基盤の維持管理費用と将来世代の
>負担を増すだけで全く市民にとってメリット無いし、貴重な
>山林が、一台限り使い捨て金儲け開発の為だけに破壊されただけの結果に終わる。

なんだ。結局市内の土地を売って山手台に移りたいけど、
全く売れなくて、僻んでる輩か。
早く土地が売れてビューノに移れると良いね。

乱開発を擁護する山手台アンチが４連投しても全く効果無いね。

山手台はどこよりもゆとりある区割りで緑の回復や景観に配慮して

まともな開発（日本中がお手本とするまちづくり）をするという約束で、

開発が禁止されていた保全対象だった山林を破壊した場所ですから、

途中からいきなり乱開発に変更する事の正当性は皆無です。

東3丁目までは、理念に反しないまともな開発ができていたのに、

いきなり出来なくなったという珍説が業者の捏造である事は言うまでもありません。




ちなみにアンチは以前は、山手台全体を中傷していたが、山手台なんて乱開発されて

当たり前というあほ丸出しの論理で北部のみ擁護したほうが、既存住民や宝塚市民に

ダメージを与えられるという魂胆から、主張を一変させた屑です。

乱開発を擁護するほうが

はげどう

住民自体が他力本願になるのではなく、山手台の環境は自分で創成するものと考え、
山林環境生活は率先して変えなければならない

＞６２３

＞その地区計画、都市計画は、後から行政の担当課や審議会と癒着して都市計画変更させて

＞強引に認証させた数字・・・

＞当初の確約を無視した政治的に変更させた・・・


そのような 癒 着 の事実があるのなら 根 拠 を示して下さいね。

「地元では常識」とか「皆言っている」とか無責任な逃げ口上はダメですよ。

＞６０６
＞行政に圧力かけて癒着して自ら変更させた上で乱開発可能な状況にもっていっている・・・


勝手に話を捏造してはいけません。
そのような 癒 着 の事実があるのなら 根 拠 を示して下さいね。
「地元では常識」とか「皆言っている」とか無責任な逃げ口上はダメですよ。

実際は、宝塚市も税収が増えてウハウハだろうから、行政に圧力を掛けて強引に認証させたと言うのは
全く説得力ないね。
ここで、開発の理念がどうとか言っている経済に疎い輩は、
　・７０坪２６００万で販売しても事業が成り立つ
　・行政に圧力を掛けて強引に認証
とか、根拠の無い話をするのが、好きやね。

空想の中で生きてる人たちでしょうか？

628さん
＞空想の中で生きてる人たちでしょうか？


すみません。

「人たち」ではなく「人」だと思います。

景観よりも金やね

景観より税収増やそう

景観より行政サービスの充実だね

by 匿名　2012-10-28 07:02:17
＞６２３

＞その地区計画、都市計画は、後から行政の担当課や審議会と癒着して都市計画変更させて

＞強引に認証させた数字・・・

＞当初の確約を無視した政治的に変更させた・・・


そのような 癒 着 の事実があるのなら 根 拠 を示して下さいね。

「地元では常識」とか「皆言っている」とか無責任な逃げ口上はダメですよ。




No.627 by 匿名　2012-10-28 07:10:50
＞６０６
＞行政に圧力かけて癒着して自ら変更させた上で乱開発可能な状況にもっていっている・・・


勝手に話を捏造してはいけません。
そのような 癒 着 の事実があるのなら 根 拠 を示して下さいね。
「地元では常識」とか「皆言っている」とか無責任な逃げ口上はダメですよ。

必死感が痛々しい

早く答えてネ（*^_^*）

＞６２３
＞その地区計画、都市計画は、後から行政の担当課や審議会と癒着して都市計画変更させて
＞強引に認証させた数字・・・
＞当初の確約を無視した政治的に変更させた・・・


＞６０６
＞行政に圧力かけて癒着して自ら変更させた上で乱開発可能な状況にもっていっている・・・



　　　　　↑　　　↑　　　↑


～そのような 癒 着 の事実があるのなら 根 拠 を示して下さいね。～

山手台スレでは動きがありますので見ていないわけではありません。
時間が無いのではなく根拠が無いから答えに窮しているだけなのです。

ようするに根拠もない作り話を前提にして話しを膨らませ
すべて都合のいいように主張しているだけなのです。

答えれないんですね

すべて｢つくり話｣だったのですね

このスレでは根拠の無き風説を流して荒唐無稽な自説を我が物顔で展開する人が居ついています。

そのような根拠無き風説を流す人には、必ず根拠やネタ元を示すよう今後迫るべきです。

いちいちその都度、根拠を問うのです。作り話を展開する人にはそれが一番堪えるのです。

ここは２ちゃんねるなんかではありません。

良識ある住宅検討板なのですから事実に基づいた情報交換が出来る場にしようじゃありませんか。

>>637
行政と業者の開発協議は、変更に関する協議も含めて一切非公開。
一般市民が癒着の証明などできるわけがない。

事実として、都市計画や開発内容が当初より大きくかけはなれた内容に変更され、
それが行政から審議会にかけられ承認された。

しかし、当初の理念に大きく反する開発内容を、あっさり行政がのんでいる事から
業者と行政が蜜月の関係にあるという「推察」はごく自然な感想として成立する。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

宝塚が今まで業者と癒着して（不正や汚職や利権も含めて）開発行政をすすめてきたのは、古くからの市民の誰もが知っている（市長が逮捕された時の弁護士チームの報告書においても、市長や行政幹部と開発業者の間が長年癒着が生じてきた構造が指摘されている）半ば公然の事実なのに、山手台に関してだけは、そんなことはありえない捏造だとのたまう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

客観的な事実として

・都市計画、開発内容が6年ほど前に大きく変更されている

・行政がデベロッパーに対して当初の開発理念や確約、都市計画を守るように厳しく指導した形跡は全く見られない

この2点から見て、市は阪急の変更要望を丸呑みしたと考えるのが自然。

強引に圧力を掛けたとか、癒着とか、結局想像の域だったことが判明したね。
山手台の開発で、それなりに収入がある人が入居して、税収が入るんだから、
宝塚市は、諸手を挙げて喜んでるよ。

> 西宮のシンボルである甲山や池田のシンボルである五月山で、山肌の標高200～300mエリ
> アをきつきつに建て込んで殆ど緑地が回復せず景観も無視した50坪の乱開発街にする計
> 画が認められるわけないだろう。
>
> 六甲の東斜面や長尾山の南斜面は、宝塚の最重要景観資源、環境資源。
>
> 宝塚だけは、どんな乱開発もOKなんでもありというのは、論外の稚拙な主張。



その通りです。
山の上でカツカツ区割りの50坪は、山並みや自然と調和した持続可能な住宅街にはなりえませんし住宅地が山の緑に溶け込む緑地化しませんから、単なる使い捨ての自然破壊です。

他市では駄目だが（開発に甘い）宝塚ならどんな乱開発でもOKといっているのは、頭の不自由な荒らしと業者だけです。

＞６４３
＞６４４
＞６４５
＞業者と行政が蜜月の関係にあるという「推察」はごく自然な感想として成立する。



癒着の根拠を示せず、答えに窮して半日考えた挙句３連投ダラダラと長文書き連ねたけど、

要するに貴方の頭の中で『自然な感想として成立した推察』だったのですね（笑）

てっきり行政と業者の癒着が事実であれば、

警察・検察への告発も視野にいれるべき事件かなと色めいてしまいました。

フィクション性の高い貴方の書き込みは今後も誤解を生む可能性が高いですから、

根拠を示すか、もしくは冒頭に『自然な感想』『推察』等の但書きをお願いいたします（笑）

人生楽しく生きようよ。
いつまでもこんな書き込みしてて
疲れない？

６２３の癒着・汚職ネタはやっぱりガセ（空想）だったのですね。

市民として少し安心しました。

伊丹には２つもイオンモールが有ります。宝塚は伊丹より人口多いのにどうしてに大型商業施設がないのですかね？
道路も悪いですしね。

毎日、伊丹に仕事上行っている
道路も広いし整備されている印象をうける

伊丹空港の地下道を通過するとき
めちゃくちゃ怖い

>>661

好適地がないですね。
工場跡地とか、大型商業施設に転用できそうな土地はあっても、市内・市外から車でやって来る客がスムーズに移動できるだけの容量がある道路状況ではないですから。
無理矢理商業施設を作ったところで、渋滞でますます住みにくくなるだけ。

市役所横NTN跡地なんかどうですか？

あんな所に新しく商業施設が出来たら、土日は小浜交差点~小林にかけて渋滞で身動き取れなくなりそう。少なくとも外から人が集まる施設は難しい気がする。
マンションか戸建宅地程度しか転用できないのでは？市が買い取って公園として整備する、ってのもあり得なさそう。

ゴルフ練習場がある安倉の池を干拓するってのはどうですか？
周囲の畑地もあわせたら広大な土地になりますよ。

とにかく推察なら推察と書けよ

断言するな

掲示板以前の「人としてのマナー」の問題だ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

人口減少、家あまり時代の使い捨ての新規ニュータウン開発が財政に寄与するというデタラメを書き込む人間（業者）がいますが、全くのウソです。

バス便ニュータウンの家が余りまくっている時期に、貴重な自然を破壊して山を削って新たに劣化版の焼き直しニュータウンを開発すれば、オールドニュータウンにますます人が入らなくなり地価が下がり空家率が増加するだけで、全く問題の解決にはなりません。

オールドニュータウンの焼き直し劣化版のニュータウンは、同じ需要を食い合う関係にあるので、オールドニュータウンの空家率が上昇し、少子高齢化がますます進み、地価が下がり固定資産税や税収が減少し、インフラを維持する為の社会負担が増大します。

いくら使い捨てのコストダウンの手抜きニュータウンといっても、新しい土地が大量に分譲されていると、古いバス便ニュータウンには出身者などを除いて殆ど転入者が入らなくなり過疎化が進みます。

家あまり時代の無秩序な市街地の拡大や、使い捨ての劣化版焼き直しニュータウンの新規開発は、市や街の価値を高めて新たな需要を掘り起こして需要を喚起するものではなく、従来のニュータウンと同じ需要を食い合って奪い、後世と社会全体に悪影響を与えるだけで持続可能な社会に全く寄与しない社会悪でしかない開発なのです。

家あまり時代の山を削っての何の変哲も無いコストダウン開発は、新規需要を呼び起こすものではなく、市の価値を切り売りする事で従来の街を過疎化させて、市街地を拡大するものだけだという事です。

正当性ゼロで、単なる金儲けの乱開発です。

人の転入転出（需給）は都市力（市、エリアの魅力）で決まります。

新たなニュータウンが開発されるから人が入るのではありません。

新たなニュータウンや乱開発ミニ開発分譲地を開発してもしなくても、他の条件が同じですから市の人口動態は変わりません。

新たな森林破壊を経て無駄な住宅地を開発すれば、古い街が廃れ新たな使い捨てのニュータウン（将来のオールドニュータウン）ができるというだけで、単に税金で維持しなければいけない市街地の面積が広がり、オールドタウンニュータウンをますます寂れさせて社会問題を悪化させるだけという結果になります。

山を破壊しての何の変哲も無いニュータウン開発の正当性が認められる時期は、都市圏や市全体で見て圧倒的に住宅や宅地が不足し、需要に対して供給が不足している人口激増期に限られます。

同じようなバス便エリアの土地や家が大量にあまりまくっている時代に、将来の社会基盤維持の負荷を高めるだけ（少ない人口で多くの街のインフラを維持）の焼き直しニュータウン（しかも従来のニュータウンより土地が小さく、造成もコストダウンして手抜き）を開発しても全く社会にも将来の財政にも貢献しません。

家余り時代の無秩序な市街地拡大（新規ニュータウン開発）は、単なる乱開発ですからね。
市全体と古い街を犠牲にすることで、一時的に業者が金儲けするため「だけ」の事業です。
そして将来は、空家だらけの似たような二束三文バス便エリアが無秩序に点在して財政に重くのしかかります。

本当にしなければいけないまちづくりは、インフラ整備や住環境整備や景観や自然環境の保全といった適切な政策によって市全体や街の魅力や競争力を維持向上事で、既存の住宅街（古いニュータウンも含む）に人が入ってくる状況にもっていくことなのに、実際に今までやってき事は（今もやっている）、インフラや住環境整備をおろそかにしての既存の良好な環境や景観を破壊しての、市のブランドを切り売りしながらの新規のミニ開発や乱開発。

これが宝塚の凋落と他市に差をつけられた最大の原因。

確かに宝塚ほどいい加減なまちづくり（関係者の汚職や利権優先）で凋落した市は、近隣に存在しないな。

全く家が不足していない都市間競争の時代に、わざわざ貴重な自然や

景観資源である山並みをごっそり破壊し、標高200mの山の上を

緑の回復がほとんど見込めない区割りのコンクリむきだし庭無し50坪台1000区画超の

乱開発建売分譲地にしている恥ずかしい開発は宝塚だけですね。

他市だったらありえないです。

行政が糞だと、なし崩し的にどんどん糞な開発になっていくだけのこと。

商業充実させろといっているアホがいるが、いまさら宝塚にそんなもんつくっても誰もこない。

宝塚は駅前再開発を乱発して失敗してオーバーストアで共倒れに陥りまともな中心市街地を形成できず衰退した場所なのに、新たに街中に大規模商業施設をつくるなんてとんでもない。

ネット掲示板番長山手台

街の実力魅力が欠けている

伊丹や西宮のほうが、遥かに便利だし、道路の整備も進んでいるし、
まともな公園や緑地も多いし、ゴミも少なく街の手入れや管理も良好ですね。
宝塚に入ると急に道路も街も汚くなりびっくります。

行政や政治（市長、議会）の腐敗や無能、それに起因する将来の街の凋落を見抜けずに
宝塚なんかに住んでしまった宝塚市民の先見性の無さ。

ブランドに胡坐をかいて、永久に良好な環境やブランドがなくならないと勘違いして、後先考えない乱開発や利益誘導型行政、利権行政をやりすぎた結果が現状のタカラヅカ。価値ある環境を壊し街を荒らしすぎた結果、たいして環境も良くない、生活もたいして便利じゃない、これといった魅力も無いという悲惨な街になった。行政が主導した再開発や大型事業はことごとく失敗し、地道に街をよくするという努力をしてこなかったつけ。宝塚にこれから住みたいと思ってる人間なんて、実情を良く知っている層にはもういない。

どこの市も少々の失敗はしていますが、宝塚だけは度が過ぎてますからね。

たしかに２０～３０年前と比べてあからさまに凋落したのって兵庫県の大阪通勤圏で宝塚だけですよね。
ブランドも恵まれた観光資源も風光明媚な環境も立地の良さもあったのに、まちづくりに大失敗して
カスみたいな三流の街に落ちぶれた悪い見本として、将来扱われるようになるかもしれない。

西宮の人が必死ですね。

宝塚の開発ではなく山手台の開発を語るスレですからね、それでいいんです。

いずれにしても箕面グリーンロードはいずれ「無料化される」、「値下げになる」などと言う営業さんの甘い言葉は信じてはいけませんよ。

どういうこと？

なんで、690は削除依頼したのかな？
691の誤爆で森町荒らしてるのが、ばれちゃったから？

No.690 by 匿名さん　2012-11-09 07:11:13
アンチ>>688-689は、きちんと理念を守って開発された東1丁目や3丁目など従来の山手台は中傷する一方で、手抜きコストダウンし放題の北部だけは擁護するという論理破綻した低脳。
山手台なんてどうでもいい、山手台なんて興味無いといいながら一年中山手台スレに粘着し、山手台だから乱開発されて当たり前というアホ丸出しの倒錯した論法を年中投稿。以前は山手台全体を中傷していたが単なる私怨粘着の低脳。

No.691 by 匿名さん　2012-11-09 07:33:55
いずれにしても箕面グリーンロードはいずれ「無料化される」、「値下げになる」などと言う営業さんの甘い言葉は信じてはいけませんよ。

山手台スレを荒らしている（南部や住民中傷、乱開発の北部のみ擁護）荒らし（アンチ）が削除依頼したんだろ。

アンチは論理的整合性も正当性も皆無。

へえー、この板って気に入らない他人の書き込みを削除依頼したら消してもらえるんだ。
だったら、あなたが言うアンチとやらの書き込みも全部消してもらいなよ、

> No.864 by 匿名さん　2012-10-25 09:40:02
> 男は一生に一度でいいから、理念を曲げず、後世に残る、子孫に自慢できるような仕事をするべきである
>
> 中島みゆき『ヘッドライト・テールライト』
> http://www.youtube.com/watch?v=1v90BoB__3E

緑の復元（緑被率、緑視率が最低でも２５%以上）と街の永続性をかんがえて、
７０坪以上の区割りに立ち戻るなら評価できるのだがね。

山を破壊するからには、どこよりも景観や山並み環境に配慮した理想のまちづくりをすると確約して
開発許可を得て、途中でいきなり変更して、当初言ってた事と真逆の環境も景観も無視して
糞みたいな手抜きコストダウンの使い捨て分譲地にする。

まさに市民を騙す、糞みたいな仕事だな（笑）

山の緑に溶け込んだどこよりも景観重視の美しい街並みにするという話はどこにいったんだ。

バス便エリアの家が余り、これからオールドニュータウンの空き家、空き地率上昇、社会基盤維持管理が
社会問題になっている時代に、わざわざ標高２００ｍの山の上を森林破壊して、オールドニュータウンの
焼き直し劣化版の５０坪台の区割りの使い捨て分譲地を、新規供給する愚行はどうやったって正当化できない。

山手台は、どこよりも自然と調和した環境にやさしい住宅街を体現して世に示す為の開発（金儲け第一ではなく、日本中がお手本とする美しい街づくりを実践する為の開発）という口実で開発規制（禁止）を解除させて開発認可を得て森林破壊した場所なのだから、人口が減少し家が余りまくっている時代に、わざわざ森林を破壊して何の変哲も無い手抜きコストダウン使い捨て分譲地（昭和のニュータウンの劣化版）にする事が許されるわけがないのは当然でしょうね。

山手台の町並みは現状でじゅうぶんキレイだと思います。
これ以上、造成にコストかけたり区割りを大きくして価格が上がってしまうのが心配です。
西四丁目やビューノのイメージで今度も開発して下さいね。
よろしくお願いします。(^o^)

ネットで見つけたブログに山手台のことが少し書かれていました。

http://ameblo.jp/gooddragon/entry-11415670396.html

建築条件付きの土地はまだ残っているようですが、フリーはあまりないみたいです。

もっと、早くに気が付けばよかったかも・・・

西4丁目でも美的センスがある人はちゃんと擁壁仕上げているようです。

http://www.ogj.co.jp/house/work_101/

やっぱり経年で醜くなる事が確実な打ちっぱなしと違って、全然素敵ですね。

また勝手に住所とか書いてるしさ。異常者、訴えられろ。

このページを見て普通の人間が丁目までわかると思っているのか？病気が
相手の立場考えろや

リンク先には宝塚市としか書いてないね。
分譲地の紹介とされてる訳でもないね。
相変わらず異常だね。自作自演の自己擁護が見苦しい。

こういうのは本当に捕まるんじゃないか
本人が訴えたら

山手台の人が見たら、誰が見ても山手台と分かる画像だね。
西4丁目のコミュニティロードと後ろの山がうつってるんだから。
そもそも大阪ガスが2012年に分譲していた宝塚の分譲地は、山手台4丁目しかないのだから猿でも分かる。
業者自ら紹介しているページの場所を指摘して逮捕されるとか、無学で頭悪すぎ。
グーグルのストリートビューのリンク（住所表示される）を掲示板にはって逮捕されるといっているようなもん。

>713のようにひと手間加えるのであれば、打ちっぱなしで分譲するのは別に悪いことではないな。
最初から化粧仕上げするより画一的でない、変化に富んだ街並みが出来上がる。

そうですね、岩みたいなの最初から貼り付けるのはやめて欲しい。

住民or/and粘着しか山手台とわからんよ。
適当な言い訳並べるな。

>>723
協定で何らかの仕上げを義務づけるのなら、打ちっぱなしで分譲して引き渡すのも
ありというのは以前から言われていますね。
実際、西4丁目でもぐらいの方は仕上げしています。

最初から景観に配慮した仕上げで引き渡さないのであれば、仕上げが担保される
仕組みをつくる事で、将来に渡り街並みや景観は格段に良くなります。

訂正　

実際、西4丁目でも数パーセントぐらいの方は仕上げしています。

この方々は、コンクリのままでは街並みが醜くなる事を知っている住宅に詳しい住民なので、仕上げの義務付けを望んでいるでしょうね。

ウチは仕上げしてるが、これ以上、協定で何かと制約するのはやめて欲しい。
今のままでじゅうぶん。
なんの不満もない。

妙な輩に家の周りうろうろされて写真アップされたらたまらんから渋々仕上げしたらそれも写真に撮られたりしてな
最悪だな

海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは

、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

ストリートビューが新しくなっていますね。
http://goo.gl/maps/vHbmW
やはりきちんと理念を守って開発された東3丁目の街並みは
ビューノとは比較にならないほど素敵ですね。
敷地面積が平均220㎡以上あるので建物間の間隔に50坪とは比較にならない
空間的なゆとりがあり、グリーンベルトや庭も広いので緑化の度合いも
比較になりません。擁壁もコンクリむきだしではなく、山並みになじむ
自然素材で景観に配慮していますしね。

＞渋々仕上げしたら

わざわざ分譲地に土地買って新築の家を建てる人間で、いやいや庭づくりや植樹する人間などいないのと同様に、渋々外構を仕上げする人間などいない。アホ丸出し。

>>728はバレバレの煽り、偽住民（笑）

本物の住民でかつ自分が仕上げているなら、近い将来景観が格段に醜くなり将来の街並みを壊すコンクリむきだし放置し放題の状況を好むわけがないから。

そもそも山手台は、緑化協定や建築協定などで縛って環境を担保する仕組みを分譲上の売り（西4丁目やビューノですら）にしているのだから、環境や街並みを明らかに向上させる協定に否定的な728は住民でないのは明らか。

最悪だ
こんな奴の家がある街なんて
と思う

綺麗に仕上げたお宅は、他のお宅も綺麗にしてもらって街並み全体を魅力的にしたいのが本音で当たり前ですもんね。

夜中まで、連投お疲れ様ですね。
さんざん、他スレを荒らしまくってる張本人が他人を荒らし呼ばわりですか。
自分には甘いんですね。
万年このスレに粘着してるのはほんとは誰でしょうね。

夜中の２時に発狂してる奴でしょう。

擁壁コンクリートの美観がどうとか、
建築協定を更に厳しくして欲しい、
なんて要望は実生活では聞いたことないです。
このスレでごく一部の人が複数人を装って言ってるだけでしょう。
この数ヶ月鳴りをひそめてたのに急に大量の投稿が続くなんてまったく不自然w

本格的な人口減少と家余り、財政・自治の持続可能性を考慮して、市街化区域の範囲を縮小し
古いニュータウンの再生に取り組まないといけない時代に、それどころか真逆に
昭和の古いニュータウンの全く焼き直しの劣化コピーの新規開発をあらたに認めて、大量に
供給して将来の負担を高めているってんだから醜いもんだわな。

>738
出現パターンも不自然だけど、延々と同じ内容の繰返しだけでスレを埋めていくことが余りにも不自然すぎる。
関係ない人が見ていたら、これだけ必死にネガキャンされるとはよっぽど良い場所だと思ってしまうほど不自然。

実際のところ、擁壁コンクリートがほとんど目立たない人が半分程度いるので化粧の義務化は不要でしょう。
義務化しなくても、既に目立つところは数割が何らかの化粧を施していますしね。

>>738
彩都や山手台などで擁壁の美観や建築協定などによる環境維持を大々的に宣伝しているのは阪急自身ですよ。
http://www.hankyurealty.jp/3110/concept/index.html
http://www.yamatedai.net/tk/concept/

また、宝塚市自身が、近年乱用されるようになったコンクリート打ち放しの高い擁壁は
景観に甚大な悪影響を与えるという事で、昨年（2012年）に策定した「宝塚市景観計画」
の中でも仕上げ無しのコンクリート擁壁（2メートル以上）を近年の景観悪化や市民の懸念や
専門家の意見を踏まえて禁止にしましたから、誰も擁壁の美観を気にしていないなどという
馬鹿げた意見は、無知この上なく愚かにもほどがあります。

「宝塚市景観計画」
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sisin-kijy...

景観を重視するどこの自治体や地域の地区計画でも、擁壁の美観に関する項目は植樹や緑化や
色彩規定と並んで、最もポピュラーでまず入っている項目ですからね。


一言で言うと、現在の基準では開発できない（不適格となる）住宅街です＞西4丁目、ビューノ等
これはとても恥ずかしい事ですよ。

延々と同じ内容の投稿を繰返してスレを埋めるほうが、
＞これはとても恥ずかしい事ですよ。

高さがごく低い所はともかく、道路から見える（目立つ）大人の背丈並～以上の
剥き出しコンクリは、協定なりで仕上げ義務付けるのが、街の美観、景観、価値を
保全、担保するには必要でしょうね。
阪急だってビューノの幹線道路沿いと準幹線道路沿いだけは石で綺麗に仕上げて
ごまかしたって事は、むきだしは街並みや景観を害する上に十数年で更に酷い事に
なるって本当は良く理解しているんですよ。

山手台ではそのような問題提起は話題になったことすら無いです。
「下のほう（1、2丁目）の石貼り擁壁が古くなって汚ならしい」というのは聞いたことあります。

都合の悪い流れになると、連投して板を埋めつくそうとする習性も相変わらずですね。

無電柱や化粧仕上げ（本物の石ではないが石に似せた色とパターン）の擁壁やカラー舗装を売りにした

彩都の新街区（ガーデンテラス）が、他の分譲地より少々割高でも最も好評で完売が早かった現実を見ても、

分譲地探している人間が景観なんて気にしていないだの、最近の建物には似合わないなどという

コストダウンして手抜き分譲にしたい業者の利益を代弁した主張ははなから無理があるわな。

街の魅力が乏しいのに理念も擁壁も糞も無い。以上。

常識で考えて
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg
これの上段が良い（気にならない）なんて人間がいるわけないですからね。

いいえ違います。

ビューノやクレアスは個々の区画は仕上げを個人の選択に委せているだけ。

それと、コンクリートは汚れたら吹き付け塗装するなり、タイル貼るなり出来るけど、

石貼りは汚れ放題だね。

2丁目辺りで石貼りの汚れでお悩みの方多いと、よく聞きます。

どうしても中米の山腹の貧民街を想起してしまう

貧民窟までは言い過ぎだろうが、山手＝高級の図式はもう成り立たないな。
不便にも関わらず高い金額を支払うのに、見合った環境、ステータスが得られない。
市場の低評価(地価下落、売買がなかなか成立しない)に、それは現れている。

別に山手台がどうなろうがしったこっちゃないけど、山のてっぺんなのに50坪台のかつかつの区割りで、景観を軽視したコストダウン造成で、コンクリはむきだしなんて、十数年たって中古になったら悲惨だと思うよ。

標高200m超えるような山の上、バス便エリアでしかも不便な阪急山本駅しか使えない、50坪台のかつかつ区割りで、中古になって中古同士で比較される状況になった時に、他より評価される理由が全く無い。他の宝塚市内のニュータウンより全ての点で劣っていて、新しい（古参住民がいない）という事だけで宣伝を駆使して割高で売っているだけなのだから、それらが外れたらしゃれにならない。

新規の大量分譲で中山台暴落させても、将来の価値は共倒れで、尚且つ中山台以下の評価になるのは確実だろうな。

まあ相応しい人が住むんだろうから近づかなければいい

754
このご時世だから中山台には申し訳ないけど５０坪かつかつの区割りでじゅうぶんだと思いますよ。
グロスで高くなって買えなかったら元も子もないですからね。

＞、４丁目でちゃんと仕上げされている方で、
＞街区全体で何らかの仕上げをする事を義務付けて欲しいという意見は良く聞きますね。


４丁目に住んでるが、そんな話し聞いたことないです。

＞そもそも、化粧擁壁や電線地中化やカラー舗装などで景観に配慮した彩都の新街区が
＞山手台より売れた事からも、今の時代に分譲地を買う人は景観など気にしていない
＞などという主張は、事実と正反対の詭弁、愚論です。


今の時代に分譲地を買う人は山手台の高圧線群を嫌ったのかも

山手台が今さら景観を気にして擁壁に化粧なんかしても

あの視界を遮る高圧線群を地中化できないから無駄だと思う。

やはり低価格で勝負すべきでしょうね。

21世紀の街であり、根強い人気の千里近郊で今まさに街全体が形作られている彩都と昭和のオールドタウンで没落ブランド宝塚にあり既に劣化した山手台を阪急が開発した街だからっていうだけで、同じ土俵で比べるなんておこがましいよ。
断言する、彩都が人気あるのは街自体の人気である。
綺麗に擁壁を仕上げたからといって、山手台が彩都より売れる事は断じてない！
彩都に失礼だよ。

千里と彩都は別物だろw

千里に戸建て、マンションを買えない層のための彩都

プアマンズ千里ニュータウンといえる

彩都は三田や北区と同等やね。

>>757
コストダウンしたり景観無視しても戦略や広告や営業しだいで売る事が可能であろうが、もともとの開発じたいが景観に最大限に配慮し、緑の回復も考えて敷地のゆとりにもこだわるっていって貴重な山の緑に開発の手を入れたんだから、その正反対の事を大手がやったら駄目ですよね。

宝塚市は昭和50年代は市民一人あたり住民税額（平均所得）で全国10位以内だったんですよ。

一昔前は金持ちや高所得エリートに選ばれる街でした。

それが短期間でなぜここまでブランド凋落したんでしょうね。

山手台南部の取引事例なんてありませんよ。

安くする為にコストダウンしても良いというアンチの珍理論は完全に破綻している。
なぜならぜんぜん安くないから（笑）
むしろちゃんと約束していた開発理念を守って景観にも配慮していた東3丁目頃
（リーマンショック前）と比べても、宝塚市内含め大阪通勤圏のバス便エリアの
不動産価格が2割超下落している事を考慮すると、むしろ現在の坪単価相対的に
値上げしており、かなりの割高になっている。
ちゃんと化粧仕上げして65～70坪2600～2800万でもおかしくない場所を、
コストダウンしまくって区画数増やす為に面積も狭くして190㎡2500万で売ってるのだから
安くする為もへったくれもなく、むしろ単なる割高で売って区画も増やして利益率を上げる為だけの
理念無き乱開発路線の部類に走っているだけ。

×土地を大きく擁壁の仕上げもちゃんとしたら、分譲価格が高くなり売れない

○少しでも割高な坪単価で売る為に土地を小さくし、仕上げも極限までコストダウン
○適正価格なら土地にゆとりがあり景観にも配慮した造成のほほうが断然売れる

もう少し価格が下がれば山手台買いたいという人いっぱい知ってますよ。
買えなかったら元も子もないから50坪かつかつ有ればOKです。
あ、よう壁は自分でやったらいいと思ってます。好みが違うんでね。

こいつは我田引水で山手台南部の資産価値を向上維持だけをしたいが為に必死で理念だ擁壁だ何だ言っているが

そもそも街のポテンシャルが無く無駄。

擁壁を仕上げないかわりに100万安く分譲して、協定で各世帯に仕上げ委ねているとかならともかく
コストダウンしてコンクリむき出しにしといてむしろ相場より200万上乗せしているような分譲だもんな（笑）

良し悪しは別にして、コストダウンしまくりの土地ですら
営業力を駆使して割高な坪単価で分譲できているという現実と

「ポテンシャルが低いから何をやっても無理」

という中傷が全く矛盾している事に気づかないほどアタマが悪いのがアンチ。

774 数年って3～4年？ウチが初めて書き込んだんは去年ですけどね？
開発とか小難しいことよくわかりませんけど子どものとき見た金妻のイメージが宝塚山手台とピッタリなんでいいと思ってます。
あ、少しずつ安なってきてますがもう少しなんですね♪

使い捨ての既存住民が御託を並べるな。最も経済センスの無い人間は黙ってればよい。

兵庫県芦屋市奥池南町
土地　整形地
面積　560㎡
取引額　1,700万円
坪単価　9.9万円
間口16.5m 前面道路6.0m
取引時期　平成24年第2四半期

取引が成立しない程の暴落w

あ、もしかして検討中の奥様っていうハンドルネーム使っている人はすべて同一人物で私だなんて思い込んではるんですか？（笑）
貴方って開発理念がどうとか言うわりには相当アタマが…(*^^*)

取引が成立しない７０坪w
５０坪でもグロスはおんなじ
坪単価がさらに下がるだけw

売りつけるの検討中なんだね

下のお古は売りつけたくても誰も触手が伸びません。