阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

損させられ続け、騙され続けているのが宝塚市民。

http://nishinomiya.areablog.jp/upload/100148/blog/post/1200501hanshins...
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10763200c.html
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10762955c.html

50年前のこの市議会決定が実行されていれば、宝塚の悲惨な現在の凋落は無かったでしょうね。

山岳部の開発や住環境も質が高いものとなり、公園や道路はまともに整備され、無謀な駅前再開発や
汚職優先の浪費事業には走らず、今よりも遥かに良い街になっていたでしょう、現在の宝塚市域は。

宝塚駅周辺の賑わいやファミリーランドも残っていたかもしれません。

地道に住環境を整備せず、派手な駅前再開発ばかりやって総崩れ

人口少ない芦屋や川西や池田のほうが遥かに中心市街地が充実しているという皮肉

川西や池田の商業集積は背景の商圏人口が相当程度ある。　バス便エリアは勿論、宝塚東部も含まれる。
芦屋は特異なケース。　新快速停車以前から大丸があるなど通常では考えられない。　

宝塚西部は宝塚駅、南口駅が車歩導線含め今一つ。　逆瀬川と一駅ごとに分断されている影響も大きい。
唯一ＪＲ中山周辺だけが物販飲食とも潜在力があり現に発展もしてきたが、中心部の道路混雑は不可避。


宝塚はマイノリティが力を持ちすぎ。上位層が大人し過ぎた。芦屋のようにがめつくなければならない。

宝塚のまちづくりの失敗と、乱開発推進行政によるブランド凋落は、後に最悪の失敗例として語られる事でしょうね。

>>385
宝塚は、凋落が止まりブランドが回復する兆候や希望が一切見られないのが悲しいですね。

まぁ愚かな利権汚職行政によって関西で最もブランド力が低下した街なのは事実でしょうな。

西宮市さんか伊丹市さん、宝塚を吸収してください。

市の名前は宝塚市でね。

当初謳っていた開発の大義名分である、景観重視の自然と調和した開発ができなくなったというのなら、開発じたいをやめるべきだし、実際やめたらいいのにね。

当初謳っていた内容では、このような自然に溶け込みどこよりも緑が回復する住宅街という事だった。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...

現実の今の山手台の開発。
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

特に緑地回復や環境・景観への配慮が求められる山の上で５０坪とか
コンクリ打ちっぱなし４ｍ擁壁とか、平地で敷地を分割して３０坪で
分譲する悪徳業者（建売屋、ミニ開発屋）と変わらないですからね。

宝塚市ならでは。他市ではありえない開発ですね。
六甲山系や長尾山系の山の中腹で、標高２００ｍの森林域をごっそり削り取って５０坪コンクリ１０００区画超の住宅街なんて他所には一箇所も存在しませんよ。
日本中の『悪徳業者が』お手本とする街づくり、宣伝文句という意味だったのでしょう。

デベ云々というより、管理する側の宝塚の開発行政やモラルが終わっている事が根本的な原因なんでしょうね。。。

乱開発しやすいから味をしめた業者に荒らされ放題で、街並みや景観もブランドも取り返しがつかない状況にまで悪化しちゃいましたね。

長尾山はもともと保全対象の山林で、開発が規制されていた場所。
他市だったら宅地開発はせいぜい標高100～150mぐらいまでで（それでも70坪以上にするのが普通）
それ以上標高のあるエリアはそもそも開発を許可しなかったでしょう。

宝塚は、平均を遥かに超える緑豊かな住宅街にする事でグリーンベルトを復元するという名目で、開発規制を解除して許可を出した。まぁ当時の行政や市長が、地権者や開発業者と癒着して主導したのでしょう。

逆瀬台のアヴェルデあたりも、本来は開発できない山林で市街化調整区域だったが、阪急が行政と折衝して、開発可能区域に変更させている。

数十年ブランドにあぐらをかいて許認可に絡む開発利権あさり過ぎた結果、

恵まれた環境そのものが悪化してブランドじたいを失ってしまったのが宝塚。

その話はもういいって。
いくらしつこく書いたところで、次の一手(具体的行動)を何もできないのであれば意味ないから。
一市民ではどうしようもない、でも街のブランド価値下落が気に入らない。だったら家を売って、より魅力があるよそに引っ越せばいいだけ。

どれだけ実効性があるか知らんが、平成24年10月15日に宝塚市景観計画が策定されたな。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

これによると、高さ2.0m以上の仕上げ無しコンクリ擁壁は、景観上の悪影響から禁止になるみたい。
本当に守られなければ何の意味も無いが。


＞ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

＞ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。

＞ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの
＞後退や高さを抑える。


山麓部市街地地域（いわゆる阪急より山側　宝塚線以北、今津線以西）の景観形成指針

表B.1.1 景観形成の指針【自然景観の保全、都市との共生・調和】
１ 六甲山地・長尾山地の山並みを背景とし、緑と調和する建築物デザイン（形態、色彩、材料）とする。
２ 道路、河川、公園などの公共施設等からの山並みへの眺望を確保するため、建築物の最上部の形態に変化をつけることや高さに配慮する。
３ 横幅の広い建築物の場合は、緑や河川の見通しを確保するため、スリットの設置や建物を分節化する。
４ 現存する屋敷林などを保全し、やむを得ず伐採する場合は必要最小限として、敷地内での移植をする。移植が困難な場合は、既存の植生に配慮した樹種を選定して、敷地内の緑化をする。
５ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。
６ 風の通り道やクールスポットを確保するため、まとまった緑地を確保する。

表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
１ 平野部からの見上げ景観や上部からの見下げ景観を検討した建築物デザイン（形態、色彩、材料）とする。
２ 建築物の形態は、地域との調和を図るとともに、リズム感や陰影など変化をつけることや色彩及び材料の工夫をする。
３ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの後退や高さを抑える。
４ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面にリズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。
５ 道路沿いは、歩行者空間を演出するため、身近な緑を感じる植栽スペースやオープンスペースを確保し、樹木等を植栽し緑化する。緑の開放性を高めるため、垣や柵は透過性のあるフェンス等を用いる。
６ まちなみの統一を図るため、垣や柵の高さ、材料や生垣等を揃える。
７ 駐車場等は道路から後退して設置する。やむを得ず近接する場合は、駐車場、路面を緑化することや道路境界沿いに生垣や樹木を植栽する。
表B.1.3 景観形成の指針【まちづくり活動の推進と芸術文化の創造・育成】
１ まちづくりルール検討委員会の設立やまちづくり活動を支援し、協働のまちづくりを継続して進める。
２ 共用の空間をつくることによりコミュニティガーデンやポケットパークなど市民主体の活動を生み出し、緑豊かな景観作りの仕組みをつくる。
３ 広告物は必要最小限で、落ち着いた色彩とし、まちなみに調和したものとする。

行政は阪急のやる事には甘そうだからなぁ・・・

歌劇撤退をちらつかせたら、どんな変更や要求だって通りそうだし。

山手台北部の開発はナシオン（国土交通省の都市景観大賞受賞）以下。

山手台、東3丁目までは宝塚を荒らしまくる他の業者に対して、一定の模範となる程度には、景観や緑地回復に配慮したまともな開発、区割りしてたのにね。

阪急ですらまともな開発をやめて宝塚を見限ったら、他の建売屋や分譲業者や地場ビルダーがまともな開発なんてするわけがないわな。

そういう意味では、山手台開発が今後どうなるかは、単にこのエリアだけの話ではなく宝塚全体の今後の運命を左右する問題。

山手台だけの問題です

行政が乱開発に甘すぎるのをいいことに、宝塚全域がシロアリ建売業者の虫食い状のミニ開発に
荒らされまくって街並みが崩れまくって景観が悪化しまくって陳腐化しまくっているね。

もう宝塚はブランド的には瀕死の状況。

市民がもっと怒らないとね。その行政の甘い体質を見過ごしてきたのは市民ですからね。

どうぞ山手台だけ独立してくださいな

優秀な施政者でも募って

暴落の憂さ晴らしに市民や行政を巻き込まずに

宝塚の施政者はぼんくらどもだったが、山手台を暴落させたのが奴らの責任とまでいえまい。当時わざわざ高値であんなところ買うからとしか言いようが無い。

暴落暴落とかいている馬鹿は一人だけだからねぇ。
山手台の下落率は、宝塚の平均やニュータウン以下なわけで。

そもそも下落率と、開発の理念や経緯を反故にして、いい加減なコストダウン乱開発に転じていいというという話は何の関係も無い。

アホのアンチが主張する、山手台だからどうでもいい、山手台だから乱開発していいという、アホ丸出しの理論は全く論理として成立していない。

あほなのは君だよ。日がな一日ネットで暴落の憂さばらし。

・宝塚の施政者は愚かなやつが多かった
・宝塚市民は意識が足りない








・山手台の中古暴落は高値掴みの購入者の責任

実勢地価のピーク時に対する都心の平均下落率　75%以上

実勢地価のピーク時に対する郊外NTの平均下落率　70%以上

山手台がこれらを超えて暴落したという事実は全く無い。
つまり自宅の土地・不動産を当時売却して、山手台に住み替えた住民（多い）は別に損などしていない。
92～93年頃の不動産のピーク時に売り抜けているからな。

一方でラビスタのラメゾンなど20年ほど前に宝塚で億ションを買った市民は、いまや2000万弱でなければ売れないので、まさに暴落で悲惨な目にあっている。まさに行政の無秩序な開発行政や乱開発等も影響した宝塚のブランド凋落の被害者と言える。

宝塚の築10年マンション下落率（リセールバリュー）は、阪神間で最悪なのは有名。
伊丹や川西や尼崎より下落率高い。
これも無能な行政によるもの。

１億越えの物件が３０００万台でも売れない

下落率は７割超

下落幅は文句無くＮＴ最大

訳あり物件や割高物件が売れないのを、暴落した、需要が無い、買い手がいないと都合良く解釈する低脳。

山手台で5000万以上で制約した中古物件などいくらでもあるのに無視。アタマが悪すぎる。

例の3000万台後半物件は、上物価値がなくなった例外的に小さい土地を坪単価70万近くで売ろうとしているのだから売れるわけない。上物は価値がなくなっているから、関係無い。

単純に言うと、5700万で買った土地を解体費用除いて3980万で売ろうとしている。

これがアホアンチ曰く7割の下落らしい。幼稚園児並の知能。

約20年弱ほど前の初期山手台に1億1000万（土地70坪7000万、建築費用4000万）で家を建てたとして、今3300万で売れても、それは7割の下落とは言わない。53%の下落。上物の不動産価値はなくなっているのだから。

郊外ニュータウン平均の7割超の下落というのは、物件価値の下落ではなく土地価値の7割下落だ。
ようは20年近く前に60坪4800万で買った土地に3300万の建築費用をかけて8100万で買った家が、上物価値なくなって今売り出したら土地価値が60坪1440万でしか売れない。これが7割の下落であり、郊外ニュータウンの平均。

４２８、４２９

5000万以上で成約した物件の成約時点を答えよ

２年以上ろくに成約がないのに適当なホラを吹かない



７７００万の下落　ですが

その値段で仮に売れたとして

関西ＮＴで下落幅最大に異論ありますか？

>>429

よくわからないけどニュータウンに多い建売物件はどうなるの？売建なら建売と変わらないし。山手台ハウスメーカーの家が大半でしょう。

山手台と同年代に阪急が分譲していた池田伏尾台、名塩さくら台、名塩南台、逆瀬川アヴェルデは、山手台どころではない悲惨な暴落に見舞われている。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>>430

成約が無いのではなく、住民の居住満足度が高い（行政調べ）から、新規の売り出し物件自体が極端に少ない。
数少ない売り出し物件が、割高で相場を逸脱した値段で回転寿司状態だから、売れないのは当たり前。
上物価値が15～20年でなくなるのは常識。
土地の実勢価格で比べなければ何の意味も無い。
山手台の下落率は、明らかに関西の郊外ニュータウン平均（土地が70%下落）より低い。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>>430
上物価値の資産価値（一般的な注文住宅の場合15年でゼロになる　20年では完全にゼロになる）
を考慮していない時点で全く不動産を理解していない。

429の事例では、7000万→3500万（3300万＋仲介手数料＋解体費用）で50%の下落だね。

下落率ワーストどころか真逆で、かなり下落率が少ない部類。

おばかが湧いてるな

売れない理由まで都合よく解釈

市場はうそをつかないよ

誰かと違って

しかしさすが山手台だな

２ｃｈでもないのにＡＡ貼るおばかがいるなんて

＞４３６

ここで絵が登場とは初めてのことだな
少しずれてはいるが
ワロタW

営業が必死に自演しても、過去は消えないよ。

景観と自然にじゅうぶんに配慮して山を削るといっていた過去はね。

また君は相手が阪急に見えるのか

阪急に転職したらどうだ

今以上に利益相反そっちのけで頑張れるじゃないか

宝塚や阪神間どころか日本の宅地開発の範となるような山の緑に溶け込み調和し自然と共生する美しい街を作るための開発。

これが開発が禁止されていた保全対象の山を削る大義名分でしたからね。

読んでるとまるで宗教団体の内輪もめみたいな投稿内容だな。教祖の片割れは今やいないし、もう片方も思ったような存在じゃなかったと。別にそれだけの話だろう。

教訓・反省としてはデベロッパーは選ぼうねと。そんだけの話だな。

阪急は、山を削るからには、水準を遥かに超える景観や山並みに配慮したまともなまちづくりをするといいっていたのは紛れも無い事実ですからね。

今の山手台北部の開発、水準どころか、何の変哲も無い普通のニュータウンの平均以下でしょう

だからデベロッパーは選びましょう。もう選んでしまった人以外は。

居住地選びという点では、デベロッパーよりも、行政の民度のほうが重要でしょ

ところで北部が売れないと一番困るのあなたたちじゃないの？どうでもいいけど。関係ないとか言い張るだろうが市場はそうは見ないよ。おやすみなさい。

行政の民度って造語にしても酷い

わかりました。

行政や民度がどうこう言っても所詮あなたも構成する一員なのですから。

結局北部と同じにされるのが気に入らないだけですよね。

この際、町名変えてもらったらどうですか？

北部は「山手台台」にするとか。

あ、南部を「山手」にするのは無理ですから。

別に行政批判を擁護するつもりはないけど、歴代の宝塚市の行政が最低レベルである事を擁護するのは無理があるんじゃないの？

どう見ても阪神間で一番失敗して価値を落としている最悪例でしょ＞宝塚

街づくりに失敗した宝塚は20年前は見下していた西宮にブランド力で逆転されて見下される立場。
10年後は伊丹や尼崎に住まう市民の方々にも嘲笑され馬鹿にされ見下される街になっているでしょうな。

他市なら大阪平野に面した山並みの標高200m前後の土地を

全く緑の復元が期待できない50坪の分譲地にするような馬鹿げた

変更計画を許可しなかったでしょう。

いやだからそれはわかったから
別に否定してないよ宝塚の行政は最低だったし

で、山手台台で気に入った？結構満足したやろ
頑張って夜中に連投してもわかるよキミ程度は

というわけで阪急さん

「山手台台」が無理なら

「山手台ＺＥＲＯ」でも

「山手台（注：これはビールではありません）」でも

なんか適当に変えたってくださいな

よろしくね

まあ、気の抜けたビールより、冷えた発泡酒を呑みたい人もいるだろうが、、、

今はともかく、昔の阪急は売りっぱなしではなく顧客に報いる事を考えて街づくりをしていたと思う。

昔の阪急の実直な沿線開発、まちづくりを頑なに守っているのは、意外に近鉄とかではないのか。

阪急は小林一三の頃とは全く似ても似つかない理念の組織に変質した。

だからー、わかってるんなら、近鉄で買いなよ。　

山手台売って奈良いけば良いだけだよ。

山手台なら何やっても良い。
この＊＊＊紛いの横暴がありえないよね。
もろ当初の開発経緯を破ってるじゃん。

かってに伏字に変換された

ヤ・ク・ザまがい

どう屁理屈をこねたところで山の上を一台限りの使い捨てコストダウン手抜き売り逃げ開発にする事を正当化できる理由がない

社会情勢の変化云々を乱開発や変更の理由にでっちあげるなら開発そのものをやめたらいいい

意外でもなんでもないよ

メインバンク見ればわかるだろう

近鉄は三菱

阪急は三和がいなくなってSMBCにおんぶにだっこ


だいたいここの当初ＰＪの片割れ銀行と組むって・・・

長期開発理念があるとか本気で思えるか？

客も何も考えずに買った結末じゃない？

阪急はよく尻拭いしてると思うよ

共同事業主の銀行がいなくなったんだぜ？

だいたい、小林一三の時代っていつだよ笑

存命中って意味か？

公平さんすらもうお亡くなりなのに

当初の開発理由と真逆の乱開発に走る阪急を擁護する理由などないがねｗ

社会情勢が変わったから開発を見直したってｗｗｗ

擁護なんてしとらんよ

奴らもビジネスやってて銀行から金借りてるんだからさ

調達金利も想像するに近鉄とはわけが違うだろうしさ

過去の失敗プロジェクト（少なくとも片割れ銀行が頓挫）に

全身全霊、無条件で取り組む、なんてわけにいかんだろう

猿でもわかる話だ

ネオ山手台、とりあえず格好だけつけたらそれで終了だよ

社会情勢が変化して郊外バス便エリアの需要が低下しというなら、北部はこれから不足する高齢者住宅や福祉施設にしろよｗ

どういう理由で、バス便エリア家余りまくり時代に割高坪単価で売って儲ける為のカツカツ庭無し50坪使い捨て子育て世代向けコンクリ打ちっぱなし分譲地になったんだよｗ

大体、行政が阪急に大口叩けるわけなかろう

今、ヅカが出て行くとかいわれたらどうすんだ

キミのようにカルイアタマで世の中動いてないよ

高齢者住宅は南部に形成されつつあるのではないのか

55坪（駐車場2台とったら殆ど緑が復元されずまともな街並みにならない）なら成立して、

70坪なら事業が成立しないなどという詭弁は成立しないがね。

山手台は家が不足していない時代に山を削るからには、平均以上に緑と調和した

美しい街づくりを実践するという確約をもって開発の手を入れた場所だ。

南部は平均70坪以上、北部はその2倍以上の面積で自然と共生する街並みを創造するという

話だったがな。

誰もそんな話してないよ

君の会社も銀行からカネ借りて建売やるだろう
今はやれんでも

想像すればわかる話だろう
君の話、銀行が了承するか？

阪急さんの社員は夜中まで社の為にがんばってますね

時代にそぐわない使い捨てニュータウン分譲地開発路線そのものをやめて、自然と調和した公園、別荘地、福祉施設、霊園にしましょう。

債権者が君の言う70坪のプランでしかも同額とやらで収支見て了承するか？そもそも社内の財務すらも通らんだろうが。慈善事業じゃないのだよキミ。一兆円超の借金がある会社だよ。

阪急の社員が調達金利が近鉄の方が低いとかわざわざ書くわけなかろう

他スレでもそれらしいこと書いたら即効削除要請されたわ

常識なのに


４７５の金融のキの字も知らない偽者銀行関係者

キミんとこが債権者で、そんな眠たいこと行内でいえるか？

55坪なら事業が成立して70坪なら無理という乱開発強行路線に正当性は皆無。
そもそも東3丁目は70坪かつ石貼りで事業が成立していたわけで。

将来の街並みや緑地回復を犠牲にして土地を小さくしているのは、将来の街並みを捨てた目先の利益率追求（使い捨て）意外に何一つ理由は無い。

ああ、霊園とか言ってるから嫌味で言ってるんだな。

他行だと呑気でいいってことなんだろうな。内容同意するよ。

SMBCがそんな眠たい話聞くわけがない。

東三丁目とやらの販売時期いつだ？

君は時代が読めてないのか？

阪急が約束や開発理念を無視してまで土地を緑豊かな街並みが望めない事が明らかなレベルまで小さくしているのは

・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為

・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為

これ以外に一切の理由は無い

キミのところのように普通の上場会社は通常ユルくないと思うよ。

君の会社が建売に精を出せた時期なら阪急も70坪でも石張りでも出来たろう。

他市は標高２００ｍ以上なら立地から山の緑に溶け込む必要性を考慮して平均１００坪以上が当たり前だ。

宝塚なら５０坪のコンクリむきだし１０００区画でもOKというのは行政の甘さにつけこんだ業者の横暴でしかない

・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為

・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為


当たり前やないか。何を眠たいことを言っているんだ。コア事業、コアＰＪでもないのに。