阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

南口、逆瀬川、宝塚と至近距離で無謀な規模の利権絡み駅前再開発乱発で、共倒れとなり商業は衰退し阪神間最低レベル。
人口20万に見合う商業地は無く商業の利便性は阪神間最低クラス。

なんだか昆陽池公園をおしてるやつがいるが、あんな立地で都市部と言えるのか（笑）

モールとチェーン店が増えて街のカラーが無くなった所と比べてもね。

都市部＝大阪市内みたいな高層ビルが立ち並ぶ都心部と勘違いしている輩もいるが、都市という単語は市街地（人口密度が高いDID地区、人口集中地区）を指す。

伊丹の市街地の整備状況は宝塚の平野部より遥かにマシ。昆陽池に限らず、他にもまともな公園や自然緑地が多数存在する。
もっと言うと尼崎も宝塚より遥かにマシ。

伊丹は寺・神社・酒蔵など由緒ある街並みをいかしたまちづくりなど、宝塚と違って歴史も大事にしている。
既存の自然や緑も大事にしている。破壊し放題の宝塚と大違い。

宝塚に街のカラーって何かあるのか？
歌劇町w？

宝塚の市街地に
http://www.eonet.ne.jp/~adachiitami/newpage18.html
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
これだけのものは規模の面でも距離の面でも存在しない。
行政が糞だから何も保全しなかった。

ブランドってのは、それを利用して悪さ（便乗、類似品、劣化版、大量供給、大安売り）を働く人間が
あらわれるので、強靭な意思で守る努力をしなければ、あっというまに失われてしまう。

宝塚はまさにその典型例だという事ですな。

利権をむさぼったり、金儲けしようとする人間（業者や役所）にブランド換金しつくされ食い潰されて底をついたのが、今の状況だろう。

>>356
もはや何の魅力も取り得も残っていないのが、宝塚のカラーでしょうな。

本当に宝塚はあっという間に凋落しちゃいましたね。
もう何も良い所が無いと他市の方から馬鹿にされても仕方がない街なのかもしれません。

宝塚って広いぞ。　１００平方キロ。　芦屋は５分の１以下。　伊丹４分の１。　尼崎半分。　西宮が互角。　芦屋にはブランドはあっても（浜手は微妙でも）、夙川とか一部にブランドがあるからと言って西宮市全体に別に何のブランド力があるわけでもないしね。　

小林一三の成功にあぐらをかいて、努力をせず、利権でブランドを売り飛ばすだけ売り飛ばして調子こいて凋落したのが宝塚。

それは宝塚というより阪急の話だね。宝塚も某山手台のようにＪＲ沿線でないところは結局弱いね。

昆陽池は住友グランド側の西側街路や、北側の川沿いなどもちゃんと整備、管理されているよ。
ただでさえしょぼい公園や市街地公共部分をろくに管理せず小汚いまま放置している宝塚とは意識レベルが全然違う。
宝塚から伊丹に入ったら急に街が綺麗になるというのは、宝塚市民の間では常識。

訂正　東側道路

過去の市長や議員や幹部職員が、ブランド利用して地権者や業者と癒着して私腹を肥やす事しか考えてなかったからなぁ

宝塚でまだ邸宅街と呼べるエリアは一部を除き（中洲、武庫山など）市の外周部にある。　仁川、千種、御殿山、雲雀丘。　西宮、伊丹、川西が密接に入り組む地形だから、幹線道から外れた高台でしか良好な住環境は得られにくい。　唯一、利便性が高く街に勢いのあるのはＪＲ中山周辺だけだが、無論邸宅街の体ではない。　山手台は比較的小綺麗なニュータウン。　宝塚で台が付くニュータウンは程度の差はあれ街の傾向としては酷似している。

市街地の醜さと道路のお粗末さと公園のしょぼさと山岳の乱開発と、駅前整備の失敗は致命的＞宝塚

だから外周部がましということです。

山岳の乱開発なら西宮や東灘も負けてないぞ。建売屋が長いことほっ放り出したり、土壌汚染が見つかったり、地滑りが起きたり、よっぽどろくなもんじゃないな。

>>338-340
致命的な差だな　宝塚はもう終わりだわ

宝塚や川西は背景に豊かな里山があるけどね　芦屋西宮伊丹尼崎には望むべくもない部分　所詮公園に住むわけではないから結局住環境は各個人で異なる話

伊丹市や西宮市や芦屋市が、宝塚を経営していたら、海抜２００ｍ山の上で緑地が殆ど回復しない平均５０坪台区割りコンクリ乱開発などありえなかった。

山手は建蔽率４０％以下、そして風致地区にして乱開発を抑制していただろうな。

議論の余地が無い事実として、伊丹は市域の価値ある緑地を守っているし、西宮市や芦屋市は乱開発時代に業者と癒着せずに、標高３桁の山腹では今までの累積で平均１００坪以上の開発を貫いている。そして市街地の緑をまともに整備してブランド維持に努めている。

ちなみに山手台北部は、南部より緑豊かで景観に配慮した環境を復元する為、区割りも大きくする予定（山の上らしく１００坪以上）で開発許可を得て、建蔽率も４０％だったのを、市民が知らないうちに行政に働きかけて、５０％に変えさせたのは知ってる人なら知っています。

それが現在の５０坪手抜き売り逃げコストダウン乱開発につながっています。

西宮は山麓部（六甲、甲山）では、ほぼ全域が建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜3桁以上の景観への影響が大きい山間部エリアでは、まともな区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないといけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70～100坪以上で開発せざるをえなかった。
西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、開発圧力が強まった昭和の後半に乱開発から景観を守ったという事。
業者と癒着していれば、山岳地帯は40～50坪台の緑貧しい密集ミニ戸建て街になっていたが、それを断固として防いだ。

>>373
里山？　西谷の事？
南部市街地に住んでいる住民にとって、山を越えた西谷地区は全く違う場所であり
西谷があるから公園を整備しないでもいいとか馬鹿げた話ですが・・・

西宮にも里山はありますよ（船坂や山口地区）。

里山とは違いますが、中筋～山本の平地には植木畑を中心としたのどかな風景がまだ残っているので、無秩序なミニ宅地開発を規制するなりしてもっと大切にしてほしいです。
多額の費用を掛けて都市公園を整備することも必要とは思いますが、これ以上街の魅力を落とさないためにも先ず取り組んでほしいです。

幹線道路、高速道路で渋滞も酷いようなエリアを里山と呼ぶのはかなり抵抗がある。

>>378

そこは確かに重要ですけど、植木屋の地主さんが売ったら歯止めが利かなくなるでしょうね。裏山もそうなったわけだし。

３７７
船坂に人なんか殆ど住んでないだろう。逆に西宮山口は到底里山とは呼べまい。

確かに山本、中山辺りの規制をしっかりやって欲しい美観や
景観を損ねまくるマンション建設や40坪を切るような戸建てをバンバン
規制して欲しいですね。

西宮市や伊丹市が宝塚市を経営していたら、宝塚はこんな事にはならんかったでしょうね。

今津線の1駅ごとの馬鹿げた駅前再開発乱発や汚職事業（温泉や新霊園など）はなく、まともな中心商業地が形成され、道路は今より遥かに整備が進み、まともな公園は小河川や池などを利用して整備され、まとまった緑地は保全され、山麓部は無秩序に開発されず（ラビスタみたいな山の上の高層マンションは建たなかったでしょう　せいぜい5～7階建てぐらいになっていたはず）、山手台は開発されたとしても北部の区画は平均70坪以上になり（特に標高150m以上のエリアは100坪以上）、雲雀丘などの価値ある住宅街は悪徳業者のミニ開発から守られ・・・

関西でも有数の恵まれた環境とブランドを、守らず育てず、利権汚職複合体（歴代の市長議員＆行政＆地権者＆業者）がたった数十年で食い潰したのが宝塚。

これ以上の宝塚の凋落を防ぐ為には市民が立ち上がるしかないな！
でも、宝塚の人は草の根的な市民運動はプライドが邪魔をしてしないかな？

損させられ続け、騙され続けているのが宝塚市民。

http://nishinomiya.areablog.jp/upload/100148/blog/post/1200501hanshins...
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10763200c.html
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10762955c.html

50年前のこの市議会決定が実行されていれば、宝塚の悲惨な現在の凋落は無かったでしょうね。

山岳部の開発や住環境も質が高いものとなり、公園や道路はまともに整備され、無謀な駅前再開発や
汚職優先の浪費事業には走らず、今よりも遥かに良い街になっていたでしょう、現在の宝塚市域は。

宝塚駅周辺の賑わいやファミリーランドも残っていたかもしれません。

地道に住環境を整備せず、派手な駅前再開発ばかりやって総崩れ

人口少ない芦屋や川西や池田のほうが遥かに中心市街地が充実しているという皮肉

川西や池田の商業集積は背景の商圏人口が相当程度ある。　バス便エリアは勿論、宝塚東部も含まれる。
芦屋は特異なケース。　新快速停車以前から大丸があるなど通常では考えられない。　

宝塚西部は宝塚駅、南口駅が車歩導線含め今一つ。　逆瀬川と一駅ごとに分断されている影響も大きい。
唯一ＪＲ中山周辺だけが物販飲食とも潜在力があり現に発展もしてきたが、中心部の道路混雑は不可避。


宝塚はマイノリティが力を持ちすぎ。上位層が大人し過ぎた。芦屋のようにがめつくなければならない。

宝塚のまちづくりの失敗と、乱開発推進行政によるブランド凋落は、後に最悪の失敗例として語られる事でしょうね。

>>385
宝塚は、凋落が止まりブランドが回復する兆候や希望が一切見られないのが悲しいですね。

まぁ愚かな利権汚職行政によって関西で最もブランド力が低下した街なのは事実でしょうな。

西宮市さんか伊丹市さん、宝塚を吸収してください。

市の名前は宝塚市でね。

当初謳っていた開発の大義名分である、景観重視の自然と調和した開発ができなくなったというのなら、開発じたいをやめるべきだし、実際やめたらいいのにね。

当初謳っていた内容では、このような自然に溶け込みどこよりも緑が回復する住宅街という事だった。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...

現実の今の山手台の開発。
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

特に緑地回復や環境・景観への配慮が求められる山の上で５０坪とか
コンクリ打ちっぱなし４ｍ擁壁とか、平地で敷地を分割して３０坪で
分譲する悪徳業者（建売屋、ミニ開発屋）と変わらないですからね。

宝塚市ならでは。他市ではありえない開発ですね。
六甲山系や長尾山系の山の中腹で、標高２００ｍの森林域をごっそり削り取って５０坪コンクリ１０００区画超の住宅街なんて他所には一箇所も存在しませんよ。
日本中の『悪徳業者が』お手本とする街づくり、宣伝文句という意味だったのでしょう。

デベ云々というより、管理する側の宝塚の開発行政やモラルが終わっている事が根本的な原因なんでしょうね。。。

乱開発しやすいから味をしめた業者に荒らされ放題で、街並みや景観もブランドも取り返しがつかない状況にまで悪化しちゃいましたね。

長尾山はもともと保全対象の山林で、開発が規制されていた場所。
他市だったら宅地開発はせいぜい標高100～150mぐらいまでで（それでも70坪以上にするのが普通）
それ以上標高のあるエリアはそもそも開発を許可しなかったでしょう。

宝塚は、平均を遥かに超える緑豊かな住宅街にする事でグリーンベルトを復元するという名目で、開発規制を解除して許可を出した。まぁ当時の行政や市長が、地権者や開発業者と癒着して主導したのでしょう。

逆瀬台のアヴェルデあたりも、本来は開発できない山林で市街化調整区域だったが、阪急が行政と折衝して、開発可能区域に変更させている。

数十年ブランドにあぐらをかいて許認可に絡む開発利権あさり過ぎた結果、

恵まれた環境そのものが悪化してブランドじたいを失ってしまったのが宝塚。

その話はもういいって。
いくらしつこく書いたところで、次の一手(具体的行動)を何もできないのであれば意味ないから。
一市民ではどうしようもない、でも街のブランド価値下落が気に入らない。だったら家を売って、より魅力があるよそに引っ越せばいいだけ。

どれだけ実効性があるか知らんが、平成24年10月15日に宝塚市景観計画が策定されたな。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

これによると、高さ2.0m以上の仕上げ無しコンクリ擁壁は、景観上の悪影響から禁止になるみたい。
本当に守られなければ何の意味も無いが。


＞ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

＞ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。

＞ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの
＞後退や高さを抑える。


山麓部市街地地域（いわゆる阪急より山側　宝塚線以北、今津線以西）の景観形成指針

表B.1.1 景観形成の指針【自然景観の保全、都市との共生・調和】
１ 六甲山地・長尾山地の山並みを背景とし、緑と調和する建築物デザイン（形態、色彩、材料）とする。
２ 道路、河川、公園などの公共施設等からの山並みへの眺望を確保するため、建築物の最上部の形態に変化をつけることや高さに配慮する。
３ 横幅の広い建築物の場合は、緑や河川の見通しを確保するため、スリットの設置や建物を分節化する。
４ 現存する屋敷林などを保全し、やむを得ず伐採する場合は必要最小限として、敷地内での移植をする。移植が困難な場合は、既存の植生に配慮した樹種を選定して、敷地内の緑化をする。
５ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。
６ 風の通り道やクールスポットを確保するため、まとまった緑地を確保する。

表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
１ 平野部からの見上げ景観や上部からの見下げ景観を検討した建築物デザイン（形態、色彩、材料）とする。
２ 建築物の形態は、地域との調和を図るとともに、リズム感や陰影など変化をつけることや色彩及び材料の工夫をする。
３ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの後退や高さを抑える。
４ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面にリズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。
５ 道路沿いは、歩行者空間を演出するため、身近な緑を感じる植栽スペースやオープンスペースを確保し、樹木等を植栽し緑化する。緑の開放性を高めるため、垣や柵は透過性のあるフェンス等を用いる。
６ まちなみの統一を図るため、垣や柵の高さ、材料や生垣等を揃える。
７ 駐車場等は道路から後退して設置する。やむを得ず近接する場合は、駐車場、路面を緑化することや道路境界沿いに生垣や樹木を植栽する。
表B.1.3 景観形成の指針【まちづくり活動の推進と芸術文化の創造・育成】
１ まちづくりルール検討委員会の設立やまちづくり活動を支援し、協働のまちづくりを継続して進める。
２ 共用の空間をつくることによりコミュニティガーデンやポケットパークなど市民主体の活動を生み出し、緑豊かな景観作りの仕組みをつくる。
３ 広告物は必要最小限で、落ち着いた色彩とし、まちなみに調和したものとする。

行政は阪急のやる事には甘そうだからなぁ・・・

歌劇撤退をちらつかせたら、どんな変更や要求だって通りそうだし。

山手台北部の開発はナシオン（国土交通省の都市景観大賞受賞）以下。

山手台、東3丁目までは宝塚を荒らしまくる他の業者に対して、一定の模範となる程度には、景観や緑地回復に配慮したまともな開発、区割りしてたのにね。

阪急ですらまともな開発をやめて宝塚を見限ったら、他の建売屋や分譲業者や地場ビルダーがまともな開発なんてするわけがないわな。

そういう意味では、山手台開発が今後どうなるかは、単にこのエリアだけの話ではなく宝塚全体の今後の運命を左右する問題。

山手台だけの問題です

行政が乱開発に甘すぎるのをいいことに、宝塚全域がシロアリ建売業者の虫食い状のミニ開発に
荒らされまくって街並みが崩れまくって景観が悪化しまくって陳腐化しまくっているね。

もう宝塚はブランド的には瀕死の状況。

市民がもっと怒らないとね。その行政の甘い体質を見過ごしてきたのは市民ですからね。

どうぞ山手台だけ独立してくださいな

優秀な施政者でも募って

暴落の憂さ晴らしに市民や行政を巻き込まずに

宝塚の施政者はぼんくらどもだったが、山手台を暴落させたのが奴らの責任とまでいえまい。当時わざわざ高値であんなところ買うからとしか言いようが無い。

暴落暴落とかいている馬鹿は一人だけだからねぇ。
山手台の下落率は、宝塚の平均やニュータウン以下なわけで。

そもそも下落率と、開発の理念や経緯を反故にして、いい加減なコストダウン乱開発に転じていいというという話は何の関係も無い。

アホのアンチが主張する、山手台だからどうでもいい、山手台だから乱開発していいという、アホ丸出しの理論は全く論理として成立していない。

あほなのは君だよ。日がな一日ネットで暴落の憂さばらし。

・宝塚の施政者は愚かなやつが多かった
・宝塚市民は意識が足りない








・山手台の中古暴落は高値掴みの購入者の責任

実勢地価のピーク時に対する都心の平均下落率　75%以上

実勢地価のピーク時に対する郊外NTの平均下落率　70%以上

山手台がこれらを超えて暴落したという事実は全く無い。
つまり自宅の土地・不動産を当時売却して、山手台に住み替えた住民（多い）は別に損などしていない。
92～93年頃の不動産のピーク時に売り抜けているからな。

一方でラビスタのラメゾンなど20年ほど前に宝塚で億ションを買った市民は、いまや2000万弱でなければ売れないので、まさに暴落で悲惨な目にあっている。まさに行政の無秩序な開発行政や乱開発等も影響した宝塚のブランド凋落の被害者と言える。

宝塚の築10年マンション下落率（リセールバリュー）は、阪神間で最悪なのは有名。
伊丹や川西や尼崎より下落率高い。
これも無能な行政によるもの。

１億越えの物件が３０００万台でも売れない

下落率は７割超

下落幅は文句無くＮＴ最大

訳あり物件や割高物件が売れないのを、暴落した、需要が無い、買い手がいないと都合良く解釈する低脳。

山手台で5000万以上で制約した中古物件などいくらでもあるのに無視。アタマが悪すぎる。

例の3000万台後半物件は、上物価値がなくなった例外的に小さい土地を坪単価70万近くで売ろうとしているのだから売れるわけない。上物は価値がなくなっているから、関係無い。

単純に言うと、5700万で買った土地を解体費用除いて3980万で売ろうとしている。

これがアホアンチ曰く7割の下落らしい。幼稚園児並の知能。

約20年弱ほど前の初期山手台に1億1000万（土地70坪7000万、建築費用4000万）で家を建てたとして、今3300万で売れても、それは7割の下落とは言わない。53%の下落。上物の不動産価値はなくなっているのだから。

郊外ニュータウン平均の7割超の下落というのは、物件価値の下落ではなく土地価値の7割下落だ。
ようは20年近く前に60坪4800万で買った土地に3300万の建築費用をかけて8100万で買った家が、上物価値なくなって今売り出したら土地価値が60坪1440万でしか売れない。これが7割の下落であり、郊外ニュータウンの平均。

４２８、４２９

5000万以上で成約した物件の成約時点を答えよ

２年以上ろくに成約がないのに適当なホラを吹かない



７７００万の下落　ですが

その値段で仮に売れたとして

関西ＮＴで下落幅最大に異論ありますか？

>>429

よくわからないけどニュータウンに多い建売物件はどうなるの？売建なら建売と変わらないし。山手台ハウスメーカーの家が大半でしょう。

山手台と同年代に阪急が分譲していた池田伏尾台、名塩さくら台、名塩南台、逆瀬川アヴェルデは、山手台どころではない悲惨な暴落に見舞われている。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>>430

成約が無いのではなく、住民の居住満足度が高い（行政調べ）から、新規の売り出し物件自体が極端に少ない。
数少ない売り出し物件が、割高で相場を逸脱した値段で回転寿司状態だから、売れないのは当たり前。
上物価値が15～20年でなくなるのは常識。
土地の実勢価格で比べなければ何の意味も無い。
山手台の下落率は、明らかに関西の郊外ニュータウン平均（土地が70%下落）より低い。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>>430
上物価値の資産価値（一般的な注文住宅の場合15年でゼロになる　20年では完全にゼロになる）
を考慮していない時点で全く不動産を理解していない。

429の事例では、7000万→3500万（3300万＋仲介手数料＋解体費用）で50%の下落だね。

下落率ワーストどころか真逆で、かなり下落率が少ない部類。

おばかが湧いてるな

売れない理由まで都合よく解釈

市場はうそをつかないよ

誰かと違って

しかしさすが山手台だな

２ｃｈでもないのにＡＡ貼るおばかがいるなんて

＞４３６

ここで絵が登場とは初めてのことだな
少しずれてはいるが
ワロタW

営業が必死に自演しても、過去は消えないよ。

景観と自然にじゅうぶんに配慮して山を削るといっていた過去はね。

また君は相手が阪急に見えるのか

阪急に転職したらどうだ

今以上に利益相反そっちのけで頑張れるじゃないか

宝塚や阪神間どころか日本の宅地開発の範となるような山の緑に溶け込み調和し自然と共生する美しい街を作るための開発。

これが開発が禁止されていた保全対象の山を削る大義名分でしたからね。

読んでるとまるで宗教団体の内輪もめみたいな投稿内容だな。教祖の片割れは今やいないし、もう片方も思ったような存在じゃなかったと。別にそれだけの話だろう。

教訓・反省としてはデベロッパーは選ぼうねと。そんだけの話だな。

阪急は、山を削るからには、水準を遥かに超える景観や山並みに配慮したまともなまちづくりをするといいっていたのは紛れも無い事実ですからね。

今の山手台北部の開発、水準どころか、何の変哲も無い普通のニュータウンの平均以下でしょう

だからデベロッパーは選びましょう。もう選んでしまった人以外は。

居住地選びという点では、デベロッパーよりも、行政の民度のほうが重要でしょ

ところで北部が売れないと一番困るのあなたたちじゃないの？どうでもいいけど。関係ないとか言い張るだろうが市場はそうは見ないよ。おやすみなさい。

行政の民度って造語にしても酷い

わかりました。

行政や民度がどうこう言っても所詮あなたも構成する一員なのですから。

結局北部と同じにされるのが気に入らないだけですよね。

この際、町名変えてもらったらどうですか？

北部は「山手台台」にするとか。

あ、南部を「山手」にするのは無理ですから。