阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

>>565
宝塚の他のバス便エリアのニュータウンや分譲地（昭和50年代頃の開発）は
概ね平均65坪ぐらいあるし（50坪台後半の土地もあるが、70坪以上の土地も多いので
平均では215㎡ぐらいある）、それなりに緑豊かで建てこんでおらず空間的なゆとりもある。
山手台南部は230㎡ぐらいあるので、開発後の緑の景観の復元に配慮されている。
これらはいずれも乱開発ではない。

標高50～150mの山林を切り開いた場所：平均215㎡以上
標高150～250mの山林を切り開いた場所：平均230㎡以上
標高250m以上の山林を切り開いた場所：平均330㎡以上

これぐらいがその立地に見合う緑の回復率を考慮した大まかなまともな開発の目安。

標高200m前後で、50坪はありえない乱開発。

確かに、阪急さんには昔の昭和前半の素晴らしかった理念重視の開発に立ち戻ってもらいたいですね。

乱開発ってなに？区画の大きさとはあんまり関係ないと思うけど。
かつての川西みたいに道路がないのに住宅作って大渋滞とか、こういうのでしょ。

100坪の大きな区画なんて千里ニュータウンでも誰も買わないから、50坪二つに分けて売ってるんだよ。売れないもの作って放置したらそれこそ乱開発だ。

千里ニュータウンは１００坪～２００でねか？

東五丁目内にバス停があるけど
バスが走るの？

新しくできたの？

>>580

①今のバスルートとは別に山手台四丁目⇒東5⇒東4⇒東3⇒幹線道路⇒阪急山本が設定される（1時間に2本程度か？）

②今のバスルートそのものが変わる（幹線道路を南北に単純に上り下りするのではなくぐるっと回る循環ルート）

このどちらかだが、②の場合は、既存の山手台西4丁目住民には影響が大きい。行きと帰りで所要時間がかなり変わってくる。

いずれにせよ、バスが通るのは山手台東を抜ける準幹線道路が開通してからなので数年以上先。

> by 匿名さん　2012-10-24 08:07:41
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>
> 山手台サイトがリニューアルされてコンテンツが追加されていますね
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/concept/thoughts_of_a_developer/ooba_...
>
> ＞阪急宝塚山手台の宅地開発が始まっておよそ30年の時が経つ。開発面積約188haを超える広大な敷地では、
> ＞「地区計画」とこの街ならではの「建築協定」「緑地協定」をもとに、豊かな自然と調和するまちづくり
> ＞が進められ、現在では約1600世帯(2012年8月末現在)が暮らす住宅地へと成長した。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、豊かな自然と調和する緑豊かな住宅街にはなりえませんね。
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/relayessay/mori_vol1
>
> ＞宝塚に生まれ育った私は、宝塚の街をよくしたい、恩返しがしたいという思いが強く、当時も
> ＞宝塚青年会議所という団体に所属しながら、街づくりをテーマに、以前阪神競馬場で開催されていた
> ＞宝塚祭りの復活を始めとする、様々な街づくり活動を行っていました。そういった経緯もあった事から、
> ＞当時まだ家屋も少なかった山手台に関し「これから宝塚一の街づくりをするんだ」という
> ＞阪急不動産開発担当者の話を聞きその姿勢に共感したのを覚えています。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、宝塚一どころか、宝塚の一種低層の平均（７０坪、石積み）以下ですから、
> 日本中がお手本とするまちづくり（笑）や世代を越えて愛される美しい街にはなりえませんね（笑）

仰る通りです。いまいちど原点に立ち戻って、嘘の無い誠実な開発を手がけるべ
きだと思います。

最低敷地面積変更の動きはまだか

１７０じゃお手本にならんぞｗ

578
「沿線で商売している鉄道企業だから嘘はつかないだろうと思うのが普通」って、それが勝手な思い込みっていうの。
だろう運転はダメだって教習所で習っただろ？
かもしれない運転をしなさいって！
そうやって、他人任せにして監視を怠るから、いつのまにか色々変えられたのに気付かず住民、市民にはどうしようもないと後の祭りをやりだしちゃうんだよ。

>576
>そもそも大きい土地が売れないというのも全くのデタラメであり嘘。
>50坪2400万と70坪2600万だったら、圧倒的に70坪のほうが早く売れるし人気も出る。

だれも、70坪の土地が売れないとは言ってないですよ。
70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。
50坪2400万（坪４８万円）で同じ土地を、区画割を変えるだけで、70坪2600万（坪３７万円）で
販売して事業が成り立つ根拠は？

50坪も70坪も造成費用は殆ど変わらない（インフラは区画に対してかかるので誤差程度）。
50坪で利益が出る土地は、70坪の土地を200～300万ぐらい増しの値段で販売しても赤字にはならないし
区画あたりでは同じぐらいの利益が出る。

実際、デベロッパーは自社で販売する坪単価の7掛けぐらいで（黒字で）ハウスメーカーに卸しているので、
50坪2400万で販売しているエリアで、70坪2600万で赤字になるというのはありえないという事。

デベロッパーが環境や景観を無視して、ぎりぎりの区割りに小さくしたがるのは、大きめの土地にすれば
売却可能な坪単価が下がって利益が減るのと（赤字にはならない、事業としては成立する）、区画数が
減少して総利益が減るから。

ようは街並みを蝕み破壊するミニ開発屋と全く同じ行動原理。

山の上を造成したニュータウンの50坪と100坪の土地

電気や上下水道やガスの引き込み工事費用は全く同じ（誤差程度）
造成工事（擁壁工事）は2倍にはならず1.1～1.3倍程度

山の上の山林斜面地を造成した宅地の原価はインフラ整備費用が殆どで、造成前の原価（坪5万以下）は知れているので、50坪でも100坪でも宅地のコミコミ原価は300万も違わない

つまり

＞70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。

これは全くのデタラメ（悪徳業者の都合）で、

70坪の土地にすれば『50坪台の土地を売る時のような割高な坪単価では販売できなくなって』利益が減るので、開発の経緯や理念や約束を破棄して、金儲けコストダウン乱開発路線に転換した。

が正解。

そもそも、環境や景観を無視した50坪開発にしないと成立しなくなったというのなら（嘘だが）、事業自体をやめればいいだけの話。

山手台は、南部は70坪以上（これは守られた）、北部はそれを遥かに上回る水準で、緑の回復と景観に最大限に配慮して開発するという約束だったんだけどね。

開発が禁止されていた保全対象の山並みを開発可能地域に変更させてごっそり削るからには、素晴らしい開発をすると地元に説明して。

バスが開通するまでは、バスすら無いバス便エリアが発生するな。
マイカー送迎前提の住民ばかり入ってきて、幹線道路の渋滞が悪化しそう。
バス開通しても、バスへの利用転換は進まず。

アンカー忘れ >>582