阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

行政は阪急のやる事には甘そうだからなぁ・・・

歌劇撤退をちらつかせたら、どんな変更や要求だって通りそうだし。

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山手台北部の開発はナシオン（国土交通省の都市景観大賞受賞）以下。

山手台、東3丁目までは宝塚を荒らしまくる他の業者に対して、一定の模範となる程度には、景観や緑地回復に配慮したまともな開発、区割りしてたのにね。

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阪急ですらまともな開発をやめて宝塚を見限ったら、他の建売屋や分譲業者や地場ビルダーがまともな開発なんてするわけがないわな。

そういう意味では、山手台開発が今後どうなるかは、単にこのエリアだけの話ではなく宝塚全体の今後の運命を左右する問題。

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山手台だけの問題です

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行政が乱開発に甘すぎるのをいいことに、宝塚全域がシロアリ建売業者の虫食い状のミニ開発に
荒らされまくって街並みが崩れまくって景観が悪化しまくって陳腐化しまくっているね。

もう宝塚はブランド的には瀕死の状況。

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市民がもっと怒らないとね。その行政の甘い体質を見過ごしてきたのは市民ですからね。

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どうぞ山手台だけ独立してくださいな

優秀な施政者でも募って

暴落の憂さ晴らしに市民や行政を巻き込まずに

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宝塚の施政者はぼんくらどもだったが、山手台を暴落させたのが奴らの責任とまでいえまい。当時わざわざ高値であんなところ買うからとしか言いようが無い。

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暴落暴落とかいている馬鹿は一人だけだからねぇ。
山手台の下落率は、宝塚の平均やニュータウン以下なわけで。

そもそも下落率と、開発の理念や経緯を反故にして、いい加減なコストダウン乱開発に転じていいというという話は何の関係も無い。

アホのアンチが主張する、山手台だからどうでもいい、山手台だから乱開発していいという、アホ丸出しの理論は全く論理として成立していない。

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あほなのは君だよ。日がな一日ネットで暴落の憂さばらし。

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・宝塚の施政者は愚かなやつが多かった
・宝塚市民は意識が足りない








・山手台の中古暴落は高値掴みの購入者の責任

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実勢地価のピーク時に対する都心の平均下落率　75%以上

実勢地価のピーク時に対する郊外NTの平均下落率　70%以上

山手台がこれらを超えて暴落したという事実は全く無い。
つまり自宅の土地・不動産を当時売却して、山手台に住み替えた住民（多い）は別に損などしていない。
92～93年頃の不動産のピーク時に売り抜けているからな。

一方でラビスタのラメゾンなど20年ほど前に宝塚で億ションを買った市民は、いまや2000万弱でなければ売れないので、まさに暴落で悲惨な目にあっている。まさに行政の無秩序な開発行政や乱開発等も影響した宝塚のブランド凋落の被害者と言える。

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宝塚の築10年マンション下落率（リセールバリュー）は、阪神間で最悪なのは有名。
伊丹や川西や尼崎より下落率高い。
これも無能な行政によるもの。

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１億越えの物件が３０００万台でも売れない

下落率は７割超

下落幅は文句無くＮＴ最大

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訳あり物件や割高物件が売れないのを、暴落した、需要が無い、買い手がいないと都合良く解釈する低脳。

山手台で5000万以上で制約した中古物件などいくらでもあるのに無視。アタマが悪すぎる。

例の3000万台後半物件は、上物価値がなくなった例外的に小さい土地を坪単価70万近くで売ろうとしているのだから売れるわけない。上物は価値がなくなっているから、関係無い。

単純に言うと、5700万で買った土地を解体費用除いて3980万で売ろうとしている。

これがアホアンチ曰く7割の下落らしい。幼稚園児並の知能。

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約20年弱ほど前の初期山手台に1億1000万（土地70坪7000万、建築費用4000万）で家を建てたとして、今3300万で売れても、それは7割の下落とは言わない。53%の下落。上物の不動産価値はなくなっているのだから。

郊外ニュータウン平均の7割超の下落というのは、物件価値の下落ではなく土地価値の7割下落だ。
ようは20年近く前に60坪4800万で買った土地に3300万の建築費用をかけて8100万で買った家が、上物価値なくなって今売り出したら土地価値が60坪1440万でしか売れない。これが7割の下落であり、郊外ニュータウンの平均。

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