パンテオン常盤・北浦和公園

北浦和公園の園内には県立近代美術館、音楽噴水、彫刻広場、テニスコートなどがあり、潤いある環境を身近に感じながら生活をエンジョイできますね。
北浦和公園は３．５ヘクタールもあるそうですが、そもそもこれだけ広大な公園が首都圏県庁所在地のＪＲ駅前にあること自体がありえないことだと思います。北浦和公園は旧制浦和高校（現埼玉大学）を跡地利用してできた公園ですが、どうやらＪＲ（旧国鉄）がこの旧制浦和高校近くに開設したのが北浦和駅の始まりだということです。教育機関の近くに駅を作ったという歴史的経緯が県下屈指の文教地区形成に繋がり、トータルな生活利便性の高いエリアとして発展してきた要因です。最近の駅近ＭＳは駅前再開発でできる物件も多いですが、常盤エリアは歴史と潤いのある成熟性が大きな魅力だと思います。

常盤にはゆとりある戸建と並んで一流企業の社宅が多く点在し、子女教育に関心の高い住民層が多いと感じます。さいたま市所在の浦和高校（県立、市立）、浦和一女高校や大宮高校など公立高校の教育レベルが高いのがその証拠でしょう。わざわざ私学受験させなくてもいいのは生活コストの面でも助かりますね（笑）。
それにしても北浦和公園を庭代わりにしたゆとりの生活がイメージできるのがこの物件の最大のメリットで有力候補物件です。ただし、正直予算オーバーなので妥協して別の物件にするか考え中。やっぱり周辺の丸紅さん物件も短期間完売したのでここも値引きなど無しで粛々と完売するのでしょうか？ブランドＭＳじゃないのでもっと安くしてくれれば文句無く「買い」なんですけど。

同じような書き込みばっかりですね。
最初に周辺地域を褒めて、マンションのいいところを挙げる。それでいて残念なところをあえて１つ２つ指摘する。。。
文章の感じも似ているし、同一人物が必死で書き込んでいるのではないかと疑ってしまいますね。

埼玉県の平均坪単価が平均で１８５万円ぐらいとの情報があります。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

当然さいたま市ではもう少し上なんでしょうけど、どうでしょうか？２００万円〜２２０万円の幅でしょうか？でも２割アップは行き過ぎの気もするけど。

No.67さんに賛成です。いっそ「販売員ですが」と書いてくれた方が潔い気がします。本人はバレてないと思っているのですかね？一度でもMRに行った人なら「ああ、あの人か」とわかる筈ですが（説明内容が同じなので）

私も賛成!
普通の人ならあんなに長い文章で宣伝めいたことは
書きません。
聞きたいこととか、困ったこととか簡潔に書くものです。

上記の写真だって、普通の物件比較中の人があんなに撮って掲載しませんよね（苦笑）　所詮、小さいデベなのですが、こういうやり方をするのでは、将来が期待できないですね。

ＨＰ見たら第２期が９月１５日からとなっていました。
販売戸数が４戸と少ないけどなぜでしょう？
１期で予想以上に売れたんでしょうか？
地価、金利上昇など市場動向はデベ有利ですから、チ
ビチビ小出しにして競争心を煽りつつ長期戦で値を吊
り上げる作戦か？

北浦和公園の浅い地下にはＪＲ貨物の線路が通っていてすごく揺れるので公園以外あまり使い道のない土地なのでは？

７３さん

貴重な情報ありがとうございます。
すごく振動がひどいんでしょうか？どの程度の振動なのか教えていただませんか？
でも、地図で見ると貨物線とこのＭＳはある程度離れていますし、本数も少ないので影響は大きくないかも。

しかし、北浦和公園は公園以外の使い道は無いと思うのですが・・・。
まあ、他の使い方をされても困りますけどね（笑）。

へんな心配かけてすみません。もちろんマンションは大丈夫ではないですか？良い公園のまま半永久に残るのではという意味です。公園以外でも貨物線付近は地鳴りとも震動ともいえる妙な感覚があるそうです。「北浦和公園　貨物」なんかで検索すると結構情報ありますよ。わたしは以前大戸の戸建てを検討したときにこの件を知り実際に公園にいきました。盛り上がった芝生のところではすごい揺れが体験できました。本数は夜の方が多かったと思います。戸建ては買うのやめました。線路上だったので。

調べたところ、貨物線は常盤小学校の校庭下を通過し、
仲町小学校の脇も通過していました。
まあ、夜の公共施設なら影響はほとんど無いということ
で考えて作ったのかも知れませんね。

この物件の障害としては貨物線よりも１７号線というと
ころでしょうか?

このマンションは公園側に全戸がベランダがあるので、特に心配ない感じです。近隣では１７号にしかベランダが無いマンションも多いので、その点GOODですよね。純粋に思って書いてみても、また販売員さんですか？といわれそうですが・・・。

どなたか第二期で購入を考えている方はいませんか？私はかなり前向きに考えているのですが、簡単に手が出せる程価格が安いとは思えず、正直、迷っています。 何千万もする買い物だし、すぐに買い替えられるものでもないから慎重になってしまいます。

その一方で他のＭＳを安く買ったとしたら後々になって、「やっぱり少し高くてもこっちＭＳにしとけば良かった！」なんて後悔したくない気持ちもあるんですよ。
生活環境も申し分無く、利便も良いところなので、その満足との引き換えなんで最終的には自分の価値観で決めることなのですが、もうひと押ししていただけるものがあればと思っているところです。

イキそうなんだけど、なかなかイケない優柔不断さ・・・。助けてください。

以前北浦和に住んだことのあるものです。
今は南浦和に住んでいます。
北浦和について思い出すことといえば、

１．やたらと美容室が多い。

２．クリーニング屋もやたらと多い。

３．西口駅前にいる浮浪者は元気かな。

７８番さん。すみたいところを決めるには、何度もモデルルームへ行くことだと思います。何度も何度も行けば、自分で納得の行く結果になります。営業さんに負けないくらいシツコク行ってみたらどうでしょう。

７９番さんは、いま南浦和に住んでいて、なんでこのサイトに訪れているのですか？偶然ですか？不思議です。北浦和を知っているというのであれば、常盤のこととかお伝えするのが親切だと思いますが。

北浦和公園隣接ですか、ロケーションとしてはかなり良いですね。

そこで思うのですが、北浦和公園の西隣にＪＲが古い社宅を所有
してます。

近い将来、その場所も分譲マンションになる可能性があると思い
ます。

79番です。常盤のことですか？残念ながら常盤ってあんまり知らないんです。百歩ラーメンより浦和方面は正直行くことがなかったですし。
私は北浦和4丁目に住んでいました。社会保険病院の裏です。
ですから活動範囲は商店街とSATYくらいですね。
でも、北浦和は住み心地とてもよかったですよ。
このスレを読むと久しぶりに北浦和公園の噴水を見たくなりました。
夜はとっても綺麗なんですよね。

７９さんの美容室、クリーニング屋がやたら多いってそう言えば確かにそうですね。鋭いご指摘に思わず笑ってしまいました。

いま常盤中学校前のマンションに住んでいますけど、クリーニング屋はこの１ブロックだけで３件もあります。ちなみに社会保険病院脇の牛乳屋さんが最近クリーニング屋に変わっていましたよ。
このあたりはホワイトカラー層、専業主婦が多いからスーツ、Ｙシャツ、おしゃれ着などをクリーニングに出す人が多いのかも。
まあ、美容室やクリーニング屋が多いってそれなりにおしゃれに気を使う余裕のある人が多いからなんでしょう。

個人的には焼きたてパン屋さんの多い町だなって思っています。東口やサティの中も入れると北浦和駅周辺に５〜６件はあったと思います。
休日の朝は散歩を兼ねて気の向くままに何軒かハシゴしたりします。ちなみに最近は北浦和図書館近くのポッシュにハマっています。

あと学習塾も多いですね。しかしこればかりは聖地・南浦和にはかないません。

８２さん

ＪＲ東日本常盤町社宅はかなり老朽化しているので近未来的にデ
ベによる用地買収の可能性はあると思います。
現状居住者もいる様なので、売却はしばらく先の話かも知れません
が、大手デベの垂涎の的に違いはありません。
あれだけしっかりした地歴と環境でまとまった用地もなかなか無い
ですから、実現すれば応札価格は相当な水準でしょう。

一方、ＪＲ常盤８丁目社宅（仲町小学校前）が既に解体工事中で、
こちらが先行してマンションになると思います。
ただし、北浦和駅からの距離を考えると前者が徒歩６〜７分に対し
て、後者は１１〜１２分程度なので利便性が著しく異なります。
両者とも分譲価格はとんでもないことになりそうですが、当座は常
盤８丁目社宅の動向を注視すべきでしょう。
（それにしても、ＪＲの含み資産ってすごいですね！）

具体的な近隣物件では東京海上跡地の三菱地所の物件がありますが、
こちらもかなりのお値段になりそうに思います。
こう考えると常盤エリアのＭＳ販売競争はこれからますますヒート
アップするのでしょうか？

こう見ても駅徒歩３分、公園前のパンテオンの立地は魅力的です。
今はやや高額イメージですが、将来的には割安感が出るかしら？

この物件、前評判を含めて近所では噂のマンションですが、内覧するとトーンダウンする部分はあります。
南面バルコニーが無いし、国道17号沿なのでちょっとという人がいるみたい。
その辺を気にされる方は厳しいかもしれませんね。
ただ、間取りはなかなかリビングアクセスがいいし、周辺環境としても非常に優れていますので、周辺住民としてはお奨めといえます。
高いという指摘がありますが、割高と感じるか納得レベルと感じるか・・・。

ＪＲ常盤社宅の売却なんて未定の話、あってもずいぶん先の話でしょ。
三菱にしても３０数戸の小規模だし、ここらへんでの大量供給は有り
得ないんで、過当競争はきっと無いですよ。

だから、良くも悪くも住環境の急激な変化も考えにくい。
だから、周辺の大規模開発地域（浦和、武蔵浦和、さいたま新都心）
より落ち着いた住環境を求める人にはいいところだとは思うよ。

でも文教地区って言う割には、不思議と西口に図書館や有名書店（丸
善、紀伊国屋クラス）が無いんですよね。
図書館は東口まで行くにしても、皆さん地元で本を買ったりしないの？
今度浦和パルコに紀伊国屋が入るみたいだから、そっちに行くしか無
いのかな？

確かにサティの本屋さんはイマイチだし、まともな書店が無いですね。
浦和の須原屋、新都心の紀伊國屋、北与野の書楽あたりを適宜利用するしかないでしょう。
ところで、２年ほど前に東口の洋々堂書店さんが焼失しました。それはそれは大変な火災事故でしたが、その後どうしているのでしょう？

周辺に住む者です。
　ここでお話に挙がっているような大きな本屋はそれほど近く
(自転車でいける範囲）にないと困るのでしょうか？
中途半端な大きさの本屋は人が入らないでしょうし、
大きな本屋は大規模な商業施設か大規模な駐車場が
隣接していないと難しいように思います。

　人がたくさん集まる施設はこのエリアに向いていないように
個人的には思っています。便利になると逆にここのエリアの
良さが失なわれることになるのでは・・・と少し心配になります。

　ちょっとした本は浦和か新都心とかで十分探せますし車や電車で
直ぐなので不便に感じた事は無いんですけど慣れの問題かもしれない
ですね。

それから図書館はもう少し近くにあってもいいかもしれませんが、
足りないとまでは感じませんでした。

　他のエリアから移ってこられる方とは感じ方が少し違うのかも
しれませんね。

なるほど。セカセカしないのが北浦和流なんですかね?
でもブラっと何気に本屋に立寄るっていうのもいいもんですよね。

クレアの板で１７号沿の安楽亭が９月１７日で閉店したっていう情報が出ていました。ＨＰで確認したらその通りでした。
安楽亭系列の「書楽」なんかが出店したら素敵だなって思ったのですが、
いかがでしょう。

８９です。
書楽は安楽亭系列なんですね。本屋は作らないと思ったのですが
確かに説得力のある説です。
　
　ただ、車で来る客を見込んでいるとすると集客の面で、場所的に難しい
ように思います。同じ１７号でも、他の商業施設のあるもう少し北か南
だと可能性があると思うのですが・・・。
　
　個人的にはマンションがもう一つできるのでは？と予想してます。
住む場所としては良いエリアだと思いますから。問題は、上昇していると
いわれている土地の価格を販売価格に転嫁できるかという点ですね。

安楽亭の土地はきれいな形をした角地だから、マンションになる可能性は十分ありそう。

でも、ちょっと南に「コンフォート浦和常盤」ってマンションが建設中。で、その南側隣接のセレモニーホールも建替予定があるみたい（8〜11階建になるって噂です）なんで、かなり影響を受けそう。
それで、さらにその向こうには１５階建のクレアシティがそびえ立っています。

ん〜、南北に長い敷地だから西向きにするかも。でも西側の常盤小〜北浦和公園の眺望も１８階建の地所のマンションでシャットアウトされるしな。１７号挟んで真ん前なんで超圧迫感ある筈だよ、こりゃ。

こんな感じで眺望に難点がある上に１７号沿じゃ販売にはずいぶん苦労しそうだと思いません？。
やっぱり「書楽」にするのが一番いいんだけど。。。☆

あまり注目しておりませんでしたが、どうやら北浦和１７号はＭＳ建
設花盛りですね。丸紅さんのグランスイートも完成間近の様ですし。
そうするとこの辺はやや人口増加しているんでしょうか？
生活環境が整備される上では地域に活力が生まれることは必要なこと
ですから、安定的に人口増加することは良いことです。

ところでパンテオンさんはマンションズなどにもＰＲしてない様子。
価格が高い分じっくり売っていく方針なんでしょうか？
駅近と北浦和公園の借景価格をざっと合計５００万円ぐらいと見積も
って、これを払える余裕のある人が買う物件でしょう。
このぐらい出せばプラウドタワーぐらい買えてしまうけど、タワー生
活を好まない方や教育環境を優先する方もいるし、この辺は価値観の
相違というところになるのでしょうか？

タワーどうこうというよりプラウドは埼京線と武蔵野線が遣い易いと思う人、通勤で使う人が選択する物件で、こちらは京浜東北線が使用主要路線の人の検討物件でしょう。
それと腐っても野村（＝一応大手）の安心感が欲しい人はこちらは絶対選ばないでしょう。

デベの体力勝負では野村の横綱相撲に決まってるじゃん。都銀と信用金庫の比較論とレベルは同じなんで、わざわざ言及するに及びません。
もちろん、中古市場ではパークホームズ、プラウド等のブランドマンションの方が人気あるんで、リセールバリューも高く付くと思いますよ。
中古物件のチラシにもプラウドォ〜！ってデカデカと露出してるし、やっぱり腐っても野村だね。響きもいいし、憧れます。

一方、埼京線と京浜東北線の比較では、京浜東北線の資産価値が上ですね。
特に浦和区常盤周辺は沿線の中でも古くからブランドエリアとして不動産価値が高く評価されてるよね（所詮さいたまだが、やっぱり腐っても常盤ってか・・・）。
都内アクセスは特に便利ではないんですが、落ち着いた環境は魅力的。妙にお年寄りが小ぎれいにしているイメージがあるかな（気のせい？）。
因みに、プラウドタワー武蔵浦和は沼影なんて低地に立ってるんで、浦和の高台から見ると全然タワーに見えなかったりする。周りも工場が多いな。通勤のためと割り切って住むイメージ。

まあ、ブランドマンションやブランドエリアをどう評価するかは個人の価値観次第だよ。
私？今は武蔵浦和のローカルブランドＭＳ住まいなんでどちらも羨ましいです（泣笑）。

落ち着いた雰囲気の場所が好きで、この物件は検討しているんですがね。
小規模マンションでいいのか迷いますが、どこがいいんですか？

大規模、小規模で一長一短あります。小規模のメリデメは、

【メリット】
○建物内の移動距離が短くて住む。
○住戸数とエレベータ台数のバランスが良く、スムーズに利用できる。
○駐車場との距離が短く、荷物の運搬が楽。
○管理組合への参加率を高めやすく、纏まり易い。
○入居者と部外者の識別が付きやすく、犯罪抑止力が高まる。

【デメリット】
○共用施設、サービスが乏しい（庭園、植栽、体育館、キッズルーム、プール、耐震構造、２４時間有人管理、コンシェルジュサービス　等）。
○スケールが乏しい分、管理費、修繕積立金が高くなりがち。
○敷地が狭く、駐車場・駐輪場が確保しづらい。
○管理組合の役員が回ってきやすい。

ってところ。
ただ、同じ小規模であっても住民層の違いや立地条件などで個別事情はずいぶん違ってきくるので、こればかりは住んでみないと何とも言えないところです。

大規模は概ねこの逆ですが、「地域内で目立ちやすくステイタスを感じる」といったメリットや「共用施設部分のメンテナンス費用が予想外に高くつく」、というデメリットも考えられるところ。

まあ実際に購入する場合は、これらに加えて周辺環境、利便性なども考え合わせてトータルで判断するので、大小どちらがいいなんて答えはありませんよね。

以前、北浦和に住んでいたころは「北浦和公園」と言ったら危険な場所として有名で学校でも危険なので近くを通らないで下校するように言われてたのですが最近は変わったのでしょうか？

でも常盤は好きなので気になります…。
安楽亭の跡地が何になるか早く分かるといいなぁ。

公園って色んな人が出入りするからたまには変質者情報が流れたりします。緑が多いってことを悪用して子供を茂みの中に連れ込んでイタズラしたりとか。女の子が夕方以降の時間帯にひとりで遊んだりするのはやめた方がいいです。深夜は大人の女性が歩くのもどうかと。
ただこれは他の大型公園にも共通して言えることで、北浦和公園だから特別に気を使う部分ではないと思います。逆に絶対安全な公園って無いですからね。

私は毎朝ウォーキングで公園を利用していますけど、とてもさわやかです。音楽噴水周りでのラジオ体操（まるで中国のような光景！）や犬の散歩など皆さん一日のスタートを思い思いに過ごしています。
昼間はとてものんびりした感じですね。幼稚園児のお散歩なんかも多くてかわいいです。お疲れモードのサラリーマンが昼寝したりとかも。
ここは美術館やテニスコートもあるんでちょっとハイソな気分にさせてくれますね。

実はこのあたりの賃貸に住んでいるのですが、この辺の住環境がいいので「駅近、公園至上主義」の丸紅の物件を購入し、現在入居待ちです。
北浦和公園に愛着があるので、ついつい書き込みしてしまいました。
タイミングでパンテオンさんは比較できなかったけど、同時の検討なら相当迷ったことと思いますが、立地はどちらも満足度の高い物件だと思います。

わたしも常盤や北浦和公園は大好きですが。
駅前と公園の治安は…

北浦和の治安って悪くないと思いますよ。変な風俗店とかも無いし。
駅から離れた夜の住宅地でもひったくりとか痴漢があるから、駅前の治安が悪いと一概に言えないと思うけど。

公園内の近代美術館１Ｆのイタリアンレストランはおすすめですよ。
天気のいい日にママ友たちと木立のテラスで気持ちよく食事しちゃいます。昼間でもついついアルコールが欲しくなってしまうんですけどね〜。
金欠のときはおむすび持参で公園ベンチやシートの上でのんびりです（笑）。

公園前は開放的な反面、子供の声がうるさいとか土埃りで洗濯物が汚れるってことを聞きました。ここは非常に大きな公園がまん前だけにその心配も大きくなるのではないかと。
一応マイナス面も考慮して検討した方がよさそうです。

ここは、でも埼京線のマンションと違って水害の心配がないらしいじゃないですか！

従来、浦和駅界隈の物件を中心に考えていましたが、子供の就学環境は北浦和の方が良いと思い、物件見学をしました。
ここは駅前なのに、ベランダから眺めた北浦和公園は「素晴らしい！」の一言で、ちょっと他物件にはありえない眺望でした。時折樹木の中から鳥の鳴き声が聞こえてきて、心地良く過ごせそうな感じです。
駅近、公園、小学校、買い物と家族みんなで満足できる条件が整っていると思い、とても心惹かれているところです。
ここのネックは国道隣接と値段ですね。駅前だからしょうがないのでしょうか・・・。

私は過去に比較的大きな公園前のマンションを「緑が豊富で環境抜群！」
と購入しましたが、実態は虫で悩まされ、逃げ出す羽目になりました。
あくまでも個人的な経験で、このマンションをけなすものではありませんが、ご参考になさってください。

106>さんに質問です。
たまには虫が入ってくると想像しますが、高層階（１４階位）でも悩まされるのでしょうか？

106です。私は11階でした。要は、公園＝高い木がある＝それを伝って虫が上がって来る、と私は解釈していました。10階以上→虫と無縁、と思ってましたので、ショックでした。

夏虫は灯り目がけて飛んでくるんで高さは関係ないです。また、かなり距離も飛ぶので、公園の周辺だけではなく広範に飛んでいきます。
カナブンとかセミがマンション共用廊下の蛍光灯に飛んでくるのが一般的な光景ですね。
見沼のマンションには、カブトムシなんかが良く飛んできます。お腹を上にしてもがき苦しんでいる姿をよく目にしますよ。
因みにバルコニー側はカーテンを閉めて暗いのであまり飛んできません。

こちらの物件は共用廊下が内廊下になっているので、一般のマンションと事情が違うかも知れませんね。

106です。説明不足で申し訳ありません。私の書いた虫＝蚊です。
また、どうやら廊下でなく、ベランダから来た様でした。
カーテンは・・・恐らく開けていたでしょうねえ。でもこのマンションでカーテンを閉めてしまうと、折角の公園ビューが望めなくなってしまう
かもしれませんね。

蚊は網戸でシャットアウトですよね。カーテンは夜しか閉めませんが、開けても真っ暗なので残念ながら公園ビューは望めませんよ（笑）。

3年前まで北浦和公園の南側に住んでいました。

気になったのは、季節を問わず夜になるとしょっちゅう公園からロケット花火の音が聞こえてくることと、救急車の音くらいでした。
確かに虫も多かったですが…。

>>112様
北浦和公園内を歩いて通勤していますが、最近は夜の公園内でのロケット花火はやってないですよ。
たまにフルートやラッパ（トランペット？）などを吹いている人がいますが、音色が幻想的に響きわたっています。
社会保険病院があるから救急車は良く走っていますね。

棟内モデルを見ました。感想は・・・良かったです。
公園眺望に圧倒されました。室内もチェリー材を使ったリッチ仕様だし、駅にも近いということで心に響くものがあります。
正直、資金計画次第という感じですが、この価格帯だと相当選択肢も広がるので結構迷うところです。しかし、なかなか捨てがたい魅力はあるなと思っています。

以前都内に住んでいた頃は緑地公園がたくさんあって良かったのに、埼玉は郊外の割りにいい公園が少ないって感じですね。
その中にあって、北浦和公園は落ち着いていて上品な感じだから、いい場所に立ってると思います。
園内にいると空気がおいしいと感じますので、このマンションで窓を開けるとかなり爽快感が感じられるのではと思って見ています。

物件自体は間取りなども良く考えられていますが、商業地で敷地ギチギチで東西向きの割には価格が高く、もう少し下がればと思っています。
細かい点はいろいろありますが、価格以外の要素はかなりバランスが良い物件なんで、思い切って営業さんに値引きを聞いたものの、「ウチは値引きしません」とキッパリでした。いまどきなかなか強気だなって印象です。駅に近いので値引きしなくても売れると考えている様ですね。
ローン減税優遇の年内決着が得なのか只今思案中です。

本当に気に入って買う気があるのでしたら、こういうところにほめ言葉を並べて書き込みすると、ライバルを増やしてしまって、ご自分の希望のところを購入できなくなってしまう可能性が高くなってしまうと思いますが。

117サンに同感ですね。
このスレのまとまった書き込み内容には正直閉口。。。

所詮無名なデペで、こういうところで宣伝するしかないようにみえるけど、
営業トークを永遠につづくのも程度があるということか！

ここのデベの販売員って本当に品が無いですよね。買わなくて良かったと思います。いい加減に逆効果だってことに気づいて欲しいです。

週末に3度目となるモデルルーム見学しました。常盤地区のマンションはこの半年ぐらいで見尽くした感があります。
公園ビューの部屋であれば、17号の騒音・廃棄ガスもほとんど気にならないことを確認し、あらためて魅力を感じて家路に着きました。
しかし、いかんせん欲しいと思う部屋（階層・タイプ）は価格設定が高い！！
6000万近く払うのなら、狭くても北浦和駅から徒歩可能なエリアに土地を買って、自分で自由に気にいった家を作ろうという結論に達しました。

はじめての当サイトへの書き込みが終了宣言となってしまいました。

１２１さま

マンションと戸建ってライフスタイルが全然違うから大幅な方針転換ですよね。価格が高いから戸建にするっていうのも意外な感じがします。
このあたりのマンションを検討している人は、駅近の便利なバランスのいい生活を求めている人が多いと思いますし、私もその一人です。

戸建だとプライバシーが守られる上に月々のランニングコスト（管理費、修繕積立金、駐車料金等）がいらない点は魅力的ですけど、北浦和徒歩圏の戸建でリーズナブルな価格となると駅からはそれなりに遠くなってどうしても不便になってしまうと思うのですが・・・。
（子供がいれば学区のことも大きな問題になります）
私は戸建を全く想定していなかったんですけど、北浦和周辺で魅力的な戸建物件は結構あるものでしょうか？それとも１２２さんの通り親御さんの土地などがあるんでしょうか？
また、マンションは最終的にパンテオンに絞っての検討だったんですか？ここよりも価格が安い北浦和徒歩圏内の他のマンションもありますけど、他物件はダメなんでしょうか？
戸建を含めていろいろご覧になられている様なので、差し支えなければ教えていただけませんか？よろしくお願いします。

一戸建てですか、昭和30年代まではこの近辺でも敷地面積50坪以上・駅か
ら1㎞圏内の土地も多く供給されてましたね。今は、地価が高くなりすぎま
した。普通の庶民が資金援助なしで、駅近の普通の戸建てを購入するの
は、本当に難しくなってしまった。

この頃はまだ建売住宅は特殊な例で、一般には土地を購入後、大工さんに
頼んで家を建ててもらうのが普通でした。それも平屋建てが多かったんで
すよ。洗濯物は、庭に物干し竿を使って干すお宅が多かったのです。

昭和38年の我が家の記録では、旧浦和市の常盤・高砂・仲町・別所・前
地・岸町・領家・元町で土地の坪単価2万円くらいで分譲されてましたよ。

補足しますと、当時の南浦和駅近辺はは非常に不便な場所で、区画整理も
未完成な為、土地の分譲価格はかなり安かったです。

今日は埼玉県民の日で北浦和公園にいってきました。学校がおやすみなので子供がたくさん遊んでいて、とってもにぎやか。
秋が深まって紅葉がとてもきれいでした。うちの子も友達と木の葉やどんぐりを一生懸命集めていましたよ。
かなり暖かかったので、ジャブジャブ池に入っている子もいてとても楽しそうでした。
このあたりは子育てするのにとてもいいところですよ。

↑何だか業者の宣伝っぽいなあ。

たしかにそれっぽいですね。
いくらなんでも池にジャブジャブ入るほど暖かくはなかったと思う。

なぜ、全部西向きにしなかったのだろうか？
東向きにあるおまけ西向きバルコニーは、前半分が壁だから
圧迫感が強すぎる。

その割には値段が高い

いいのは間取りだけだな・・・

デベのレベルの低いですよ、この物件は。

北浦和駅にいたホームレスを最近めっきり見かけなくなりました。

寒さが応えてしまったのかな?ご老体だったからね。

あと中国人のおネエさんのマッサージのポン引きもなくなりました。

いかがわしいお店はこのあたりでは流行らないみたいです。

夜でも塾に行く子供がとても多いので、安心かも。

この価格と環境（西がＲ１７）であれば、同じ駅近、常盤学区の近隣の比較的築浅の（築10年ぐらい）中古マンションが買いだと思います。問題は、そういう物件が少なくなかなか売りに出ないことです。レクセルとかルピナスは、売りに出てもすぐ売却済みになってしまいます。狙いは、そういうマンションの低層階や南向き以外の部屋です。約８０平米でも３千万台で売られています。

このあたりは中古が出ても借り手がすぐ付くのですね。エキチカで３０００万円台は魅力。
学区人気に対して新築供給量の少ない地域だからそうなるのでしょう。

この物件の評価ポイントは北浦和公園の眺望価格をどう見るかですね。
Ｒ１７に面していない西向き住戸は魅力ですが、どのぐらい売れているんでしょうか？

１３２さん

平成１９年１０月の浦和区の新築マンション平均坪単価は２１７万円になっているのだそうです（大宮区の方が上でしたが・・・）。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

これをタイプ別に当てはめてモデル価格を出すと、

Ａ：７５．２㎡　　４９４０万円
Ｂ：８３．２㎡　　５４７０万円
Ｃ：６４．８㎡　　４２６０万円

となります。

この数値を見ると上層階の割高感はあるけど、駅近を考えれば中層階以下ならそこそこ妥当ラインに見えてきます。
やっぱり浦和区のエリア人気は相当高いということを再認識させられる結果ですね。

こう考えると中古価格はお手頃で、すぐ売約になるのも頷けます。

パンテオンの南側、同じＲ１７沿いに１８階の高層マンションを三菱地所が建築することが確定しました。敷地は狭いので各階２戸のエンピツ型マンションですが、少なからず日照に影響はでてきますね。現地に建築計画の看板が立っています。

三菱地所のマンションは建築確定では無く、既に建築中ですね。
パンテオンとは相当離れているので日照には関係無いでしょう。逆にパンテオンの南側（＝三菱の北側）にマンションが建てづらくなったということでは？
近隣のダイヤパレスなどはかなり影響を受けそうに思います。

素朴な疑問。なぜ、南向きの部屋がないのですかね？西向きは北浦和公園の眺望だけ、日当たり悪く、冬寒く、夏熱い。東はR１７に面して騒音、排気ガスで窓も開けられない。すぐ、南側にマンションが建つのでしょうか？

南向きの部屋が無いのは、南側は近い将来、まとまった土地（織物会館オーナー）として売りに出るのを想定してとの事らしいです。
また、常盤８丁目のＪＲ社宅は、東京建物さんが落札したらしいですが、かなり高いとの事らしいです。これから募集をしたとしたら、浦和駅前のエイペックスやコスタタワー以上の価格になるらしいです。当分、塩漬けかな？

子育てしていると住まい選びと平行して学校選びもセットで考えてしまいます。
このあたりは学校の評判が良いと思いますけど、公立学校の成績ランクと親世代の年収水準がリンクするようこともあるそうです（塾の月謝とか結構掛かりますからね）。
もしかしてこのあたりは所得水準の高いお金持ちが多い地域でしょうか？少し身構えてしまいそうな感じですけど、親同士の付き合いで特別なことなどありますか？
あと、学校の雰囲気とか分かるとありがたいです。

北浦和はノーマルで住みやすい町ですね。常盤小も普通だと思いますが、安心して通わせられます。
ここは小学校や塾に近いし、公園前なので子育てするには抜群だけれど、高いし売れ行きはどうなんでしょう？さいたまでも駅に近いと５０００万円超えって多くなりましたね。

バルコニーから公園が一望できるの爽快感いっぱいですね。そろそろ値引きなどないでしょうか？

完成して半年近くも経って第二期販売中とは、変な感じですね。入居している人もいるのに、マンションエントランス正面にたくさんノボリをたててモデルルーム公開中というのも、異様な感じがします。値引きしてでも早く完売させればいいのに。

北浦和公園からもでっかい横断幕がよく見えますよ。やっぱり価格がネックでパスされちゃうんだよ。
公園隣接の希少立地はいいけど、西向きだからあと１割安いと手を出したくなる物件です。

ここは在庫抱えても自然体販売なのが不気味。
まわりの物件が値引きや家具付きでチラシ広告やって必死なのに。
広告コストかけてない分少しは安くできるはずだろうに。
まるで町角のタバコ屋みたいだな。

モデルルームに行き、間取りはとても気に入りました。ディスポーザーがないのは残念です。
販売員の方は曰く、”ご好評につき順調に販売させていただいてます”ということでしたが、
実際本当に売れているのだろうかと思いました。

私はこのあたりののんびりした雰囲気が好きで子どもを育てる環境としては良いと思っています。駅からも近くて便利だし、通学、通塾も安全そうなので条件はいいですね。
北浦和公園に直接面している点もとても良い条件ですが、南側の駐車場のところはいずれある程度背の高い建物が建つと考えていたほうがいいでしょうねぇ・・・。駅前のエリアだからしょうがないのかな。

立地はいいのに公園側の部屋も売れ残ってるみたいですね。
まだ第二期だけど、どのぐらい時間をかけて売るつもりなのか？
叩き売りを期待。

北浦和ってマンションの供給数が少ないから浦和駅並みに価格が高いのかな？
確かに子育てファミリーなら浦和より北浦和を選ぶ気持ちは理解できるが。

北浦和駅前に三洋堂書店がオープン！

http://www.sanyodo.co.jp/contents/03shoplist/31735.html

内覧しましたが、居室内のカラープランが個性的でデザイナーの押しが強すぎる感じがしました。外観のパステルピンクは公園からキレイに見えていましたが、部屋の中をもう少しナチュラルテイストにできなかったのでしょうか？

周りの雰囲気は、年寄りから家族連れまで幅広い年齢層がまんべんなく見受けられ、すぐ近くに駅、小学校、目の前に広い公園と、子育てには便利です。

新聞チラシに「賢く育つ家」って書いてあった。
もしかすると、「頭の良くなるマンション」と同じなのか？

学区に魅力があるんですが、だからといって頭がよくなるというものでもないでしょう。
ここは二重床のようですが、遮音性能はどんな感じでしょうか。

学区じゃなくて居室設計のことでは？
オープンな間取りは親子共育につながるらしいですけど、ＤＮＡの関係もあるし、賢くなるかどうかは不明でしょうｗ。

北浦和公園近辺の物件は子育てをするのには、最高だと考えます。パンテオンの目の前が北浦和公園なので、まさに庭です。隣接の道路（西側）も交通量が少なく子育てには安心です。間取りに関しても主婦（日々生活する主要者）を第一に考え細かい所まで気を使った間取りだと思います。たくさんの物件を見てきた妻が追い求めてたマンションと言っていました。

＞№.154
出た〜、パンテオン得意の業者書き込み。以前糾弾されて、暫くおとなしくなったと思っていたのですが久々に出ましたね。北浦和西口エリアで唯一売残って焦る気持ちもわかりますが、他の拡販方法を考えてみてはどうですかね？何で売残っているか、考えてみてください。

３期販売のチラシが入っていました。価格を少し安くしたのかな？

１５５さんご指摘の通りで、他の拡販方法がひつようなんでしょう。
北浦和公園真ん前という強烈なセールスポイントがありながらの売れ残りは、サラリーマン世帯では実際にこの価格帯になかなか手が出せないということ。
駅に近いとその分価格が跳ね上がるので、他地域を見ても駅に近いというだけでは売れてない。みなさん財布のヒモは堅実なんですねぇ。
ココも安くなるんだったら環境的な満足度との対比で、検討できる物件にはなってくるのかな。

１５５さんへ　　私は業者の者ではありません。本当です。これにて書き込みをやめます。

この１年で、浦和のマンション価格もあっというまに高騰してしまいましたね。ここ以外にも、そのあおりを受けて売れ残っている物件もミオテロなど出ています。一方浦和でも、常盤、高砂、岸町の御三家での新築マンションなんて、坪２５０万以上ですからね。中古でも、この地区の物件はほとんど需要に対して供給が少なく、学区の良いところなんて（常盤小、常盤中）青田買い状態。浦和も都内なみになって庶民には住みにくくなりましたね。

御三家は今、三井・三菱・ミオテロくらいしか販売していないので、青田買いしたくても
物件がない、というのが実情ですね。

武蔵浦和なんて"新規”物件がいくらでもあるのにね。

浦和の建築ラッシュがひと段落して、それが今武蔵浦和、中浦和に飛び火して、
そこでマンションブームが終わりを迎え、大変なことになっている、と
いったところでしょうかね。

完成からもう直ぐ１年半が経つというのに、まだ第３期販売とかやっているオカシナ売主さん。
施工会社の三平建設はとっくに倒産していますが、売主さんは大丈夫なんでしょうか？素朴な疑問です。

ついに、賃貸でました。
貸主は売主と同じです。

６９平米２９万はやりすぎでしょ。

このマンションは強気すぎる価格設定が裏目に出た（＝売れなかった）ということを学習していないみたいですね。今のマンション不況の前だったから、経済情勢というよりも明らかに販売戦略のミスだったのにね。ちなみに、未だ半分以上売れ残っているという噂ですが・・・？

北浦和公園向きのタイプは全て売れてしまったみたいです。
今後はＲ１７向きのタイプを値引き販売しそうですね。