パンテオン常盤・北浦和公園

夏の北浦和公園。

＞５８さん

とてもさわやかな写真ですね。フレッシュなパステルピンクの外観が所帯じみてなくていい感じですよ（横断幕は余分ですけど・・・）。
北浦和公園は自然に恵まれた憩いの場ですから、四季折々の表情が楽しめると思います。ここなら小さなペット飼ってみたいな〜って気になってきます。
環境としてはとても贅沢な感じですから我が家も前向きに検討中です。

家庭教師のフクロウ博士の邸宅は、常磐小学校の近くですが、住所は
中央区大戸四丁目だと思います。

大戸四丁目・五丁目地域は、戦前から耕地整理がされて土地分譲・宅地
化が進んでいたので、比較的広い敷地の戸建て住宅が多いです。

現在では浦和区の常盤・高砂・仲町・岸町・本太・前地・元町・領家と
並んで、埼玉県屈指の人気住宅街となっています。

余談ですが、フクロウ博士の邸宅前にフクロウの立派な像があり、それ
が何度も盗まれお家の方が困っていました。今もフクロウの像はあるの
かな？

北浦和公園の園内には県立近代美術館、音楽噴水、彫刻広場、テニスコートなどがあり、潤いある環境を身近に感じながら生活をエンジョイできますね。
北浦和公園は３．５ヘクタールもあるそうですが、そもそもこれだけ広大な公園が首都圏県庁所在地のＪＲ駅前にあること自体がありえないことだと思います。北浦和公園は旧制浦和高校（現埼玉大学）を跡地利用してできた公園ですが、どうやらＪＲ（旧国鉄）がこの旧制浦和高校近くに開設したのが北浦和駅の始まりだということです。教育機関の近くに駅を作ったという歴史的経緯が県下屈指の文教地区形成に繋がり、トータルな生活利便性の高いエリアとして発展してきた要因です。最近の駅近ＭＳは駅前再開発でできる物件も多いですが、常盤エリアは歴史と潤いのある成熟性が大きな魅力だと思います。

常盤にはゆとりある戸建と並んで一流企業の社宅が多く点在し、子女教育に関心の高い住民層が多いと感じます。さいたま市所在の浦和高校（県立、市立）、浦和一女高校や大宮高校など公立高校の教育レベルが高いのがその証拠でしょう。わざわざ私学受験させなくてもいいのは生活コストの面でも助かりますね（笑）。
それにしても北浦和公園を庭代わりにしたゆとりの生活がイメージできるのがこの物件の最大のメリットで有力候補物件です。ただし、正直予算オーバーなので妥協して別の物件にするか考え中。やっぱり周辺の丸紅さん物件も短期間完売したのでここも値引きなど無しで粛々と完売するのでしょうか？ブランドＭＳじゃないのでもっと安くしてくれれば文句無く「買い」なんですけど。

同じような書き込みばっかりですね。
最初に周辺地域を褒めて、マンションのいいところを挙げる。それでいて残念なところをあえて１つ２つ指摘する。。。
文章の感じも似ているし、同一人物が必死で書き込んでいるのではないかと疑ってしまいますね。

埼玉県の平均坪単価が平均で１８５万円ぐらいとの情報があります。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

当然さいたま市ではもう少し上なんでしょうけど、どうでしょうか？２００万円〜２２０万円の幅でしょうか？でも２割アップは行き過ぎの気もするけど。

No.67さんに賛成です。いっそ「販売員ですが」と書いてくれた方が潔い気がします。本人はバレてないと思っているのですかね？一度でもMRに行った人なら「ああ、あの人か」とわかる筈ですが（説明内容が同じなので）

私も賛成!
普通の人ならあんなに長い文章で宣伝めいたことは
書きません。
聞きたいこととか、困ったこととか簡潔に書くものです。

上記の写真だって、普通の物件比較中の人があんなに撮って掲載しませんよね（苦笑）　所詮、小さいデベなのですが、こういうやり方をするのでは、将来が期待できないですね。

ＨＰ見たら第２期が９月１５日からとなっていました。
販売戸数が４戸と少ないけどなぜでしょう？
１期で予想以上に売れたんでしょうか？
地価、金利上昇など市場動向はデベ有利ですから、チ
ビチビ小出しにして競争心を煽りつつ長期戦で値を吊
り上げる作戦か？

北浦和公園の浅い地下にはＪＲ貨物の線路が通っていてすごく揺れるので公園以外あまり使い道のない土地なのでは？

７３さん

貴重な情報ありがとうございます。
すごく振動がひどいんでしょうか？どの程度の振動なのか教えていただませんか？
でも、地図で見ると貨物線とこのＭＳはある程度離れていますし、本数も少ないので影響は大きくないかも。

しかし、北浦和公園は公園以外の使い道は無いと思うのですが・・・。
まあ、他の使い方をされても困りますけどね（笑）。

へんな心配かけてすみません。もちろんマンションは大丈夫ではないですか？良い公園のまま半永久に残るのではという意味です。公園以外でも貨物線付近は地鳴りとも震動ともいえる妙な感覚があるそうです。「北浦和公園　貨物」なんかで検索すると結構情報ありますよ。わたしは以前大戸の戸建てを検討したときにこの件を知り実際に公園にいきました。盛り上がった芝生のところではすごい揺れが体験できました。本数は夜の方が多かったと思います。戸建ては買うのやめました。線路上だったので。

調べたところ、貨物線は常盤小学校の校庭下を通過し、
仲町小学校の脇も通過していました。
まあ、夜の公共施設なら影響はほとんど無いということ
で考えて作ったのかも知れませんね。

この物件の障害としては貨物線よりも１７号線というと
ころでしょうか?

このマンションは公園側に全戸がベランダがあるので、特に心配ない感じです。近隣では１７号にしかベランダが無いマンションも多いので、その点GOODですよね。純粋に思って書いてみても、また販売員さんですか？といわれそうですが・・・。

どなたか第二期で購入を考えている方はいませんか？私はかなり前向きに考えているのですが、簡単に手が出せる程価格が安いとは思えず、正直、迷っています。 何千万もする買い物だし、すぐに買い替えられるものでもないから慎重になってしまいます。

その一方で他のＭＳを安く買ったとしたら後々になって、「やっぱり少し高くてもこっちＭＳにしとけば良かった！」なんて後悔したくない気持ちもあるんですよ。
生活環境も申し分無く、利便も良いところなので、その満足との引き換えなんで最終的には自分の価値観で決めることなのですが、もうひと押ししていただけるものがあればと思っているところです。

イキそうなんだけど、なかなかイケない優柔不断さ・・・。助けてください。

以前北浦和に住んだことのあるものです。
今は南浦和に住んでいます。
北浦和について思い出すことといえば、

１．やたらと美容室が多い。

２．クリーニング屋もやたらと多い。

３．西口駅前にいる浮浪者は元気かな。

７８番さん。すみたいところを決めるには、何度もモデルルームへ行くことだと思います。何度も何度も行けば、自分で納得の行く結果になります。営業さんに負けないくらいシツコク行ってみたらどうでしょう。

７９番さんは、いま南浦和に住んでいて、なんでこのサイトに訪れているのですか？偶然ですか？不思議です。北浦和を知っているというのであれば、常盤のこととかお伝えするのが親切だと思いますが。

北浦和公園隣接ですか、ロケーションとしてはかなり良いですね。

そこで思うのですが、北浦和公園の西隣にＪＲが古い社宅を所有
してます。

近い将来、その場所も分譲マンションになる可能性があると思い
ます。

79番です。常盤のことですか？残念ながら常盤ってあんまり知らないんです。百歩ラーメンより浦和方面は正直行くことがなかったですし。
私は北浦和4丁目に住んでいました。社会保険病院の裏です。
ですから活動範囲は商店街とSATYくらいですね。
でも、北浦和は住み心地とてもよかったですよ。
このスレを読むと久しぶりに北浦和公園の噴水を見たくなりました。
夜はとっても綺麗なんですよね。

７９さんの美容室、クリーニング屋がやたら多いってそう言えば確かにそうですね。鋭いご指摘に思わず笑ってしまいました。

いま常盤中学校前のマンションに住んでいますけど、クリーニング屋はこの１ブロックだけで３件もあります。ちなみに社会保険病院脇の牛乳屋さんが最近クリーニング屋に変わっていましたよ。
このあたりはホワイトカラー層、専業主婦が多いからスーツ、Ｙシャツ、おしゃれ着などをクリーニングに出す人が多いのかも。
まあ、美容室やクリーニング屋が多いってそれなりにおしゃれに気を使う余裕のある人が多いからなんでしょう。

個人的には焼きたてパン屋さんの多い町だなって思っています。東口やサティの中も入れると北浦和駅周辺に５〜６件はあったと思います。
休日の朝は散歩を兼ねて気の向くままに何軒かハシゴしたりします。ちなみに最近は北浦和図書館近くのポッシュにハマっています。

あと学習塾も多いですね。しかしこればかりは聖地・南浦和にはかないません。

８２さん

ＪＲ東日本常盤町社宅はかなり老朽化しているので近未来的にデ
ベによる用地買収の可能性はあると思います。
現状居住者もいる様なので、売却はしばらく先の話かも知れません
が、大手デベの垂涎の的に違いはありません。
あれだけしっかりした地歴と環境でまとまった用地もなかなか無い
ですから、実現すれば応札価格は相当な水準でしょう。

一方、ＪＲ常盤８丁目社宅（仲町小学校前）が既に解体工事中で、
こちらが先行してマンションになると思います。
ただし、北浦和駅からの距離を考えると前者が徒歩６〜７分に対し
て、後者は１１〜１２分程度なので利便性が著しく異なります。
両者とも分譲価格はとんでもないことになりそうですが、当座は常
盤８丁目社宅の動向を注視すべきでしょう。
（それにしても、ＪＲの含み資産ってすごいですね！）

具体的な近隣物件では東京海上跡地の三菱地所の物件がありますが、
こちらもかなりのお値段になりそうに思います。
こう考えると常盤エリアのＭＳ販売競争はこれからますますヒート
アップするのでしょうか？

こう見ても駅徒歩３分、公園前のパンテオンの立地は魅力的です。
今はやや高額イメージですが、将来的には割安感が出るかしら？

この物件、前評判を含めて近所では噂のマンションですが、内覧するとトーンダウンする部分はあります。
南面バルコニーが無いし、国道17号沿なのでちょっとという人がいるみたい。
その辺を気にされる方は厳しいかもしれませんね。
ただ、間取りはなかなかリビングアクセスがいいし、周辺環境としても非常に優れていますので、周辺住民としてはお奨めといえます。
高いという指摘がありますが、割高と感じるか納得レベルと感じるか・・・。

ＪＲ常盤社宅の売却なんて未定の話、あってもずいぶん先の話でしょ。
三菱にしても３０数戸の小規模だし、ここらへんでの大量供給は有り
得ないんで、過当競争はきっと無いですよ。

だから、良くも悪くも住環境の急激な変化も考えにくい。
だから、周辺の大規模開発地域（浦和、武蔵浦和、さいたま新都心）
より落ち着いた住環境を求める人にはいいところだとは思うよ。

でも文教地区って言う割には、不思議と西口に図書館や有名書店（丸
善、紀伊国屋クラス）が無いんですよね。
図書館は東口まで行くにしても、皆さん地元で本を買ったりしないの？
今度浦和パルコに紀伊国屋が入るみたいだから、そっちに行くしか無
いのかな？

確かにサティの本屋さんはイマイチだし、まともな書店が無いですね。
浦和の須原屋、新都心の紀伊國屋、北与野の書楽あたりを適宜利用するしかないでしょう。
ところで、２年ほど前に東口の洋々堂書店さんが焼失しました。それはそれは大変な火災事故でしたが、その後どうしているのでしょう？

周辺に住む者です。
　ここでお話に挙がっているような大きな本屋はそれほど近く
(自転車でいける範囲）にないと困るのでしょうか？
中途半端な大きさの本屋は人が入らないでしょうし、
大きな本屋は大規模な商業施設か大規模な駐車場が
隣接していないと難しいように思います。

　人がたくさん集まる施設はこのエリアに向いていないように
個人的には思っています。便利になると逆にここのエリアの
良さが失なわれることになるのでは・・・と少し心配になります。

　ちょっとした本は浦和か新都心とかで十分探せますし車や電車で
直ぐなので不便に感じた事は無いんですけど慣れの問題かもしれない
ですね。

それから図書館はもう少し近くにあってもいいかもしれませんが、
足りないとまでは感じませんでした。

　他のエリアから移ってこられる方とは感じ方が少し違うのかも
しれませんね。

なるほど。セカセカしないのが北浦和流なんですかね?
でもブラっと何気に本屋に立寄るっていうのもいいもんですよね。

クレアの板で１７号沿の安楽亭が９月１７日で閉店したっていう情報が出ていました。ＨＰで確認したらその通りでした。
安楽亭系列の「書楽」なんかが出店したら素敵だなって思ったのですが、
いかがでしょう。

８９です。
書楽は安楽亭系列なんですね。本屋は作らないと思ったのですが
確かに説得力のある説です。
　
　ただ、車で来る客を見込んでいるとすると集客の面で、場所的に難しい
ように思います。同じ１７号でも、他の商業施設のあるもう少し北か南
だと可能性があると思うのですが・・・。
　
　個人的にはマンションがもう一つできるのでは？と予想してます。
住む場所としては良いエリアだと思いますから。問題は、上昇していると
いわれている土地の価格を販売価格に転嫁できるかという点ですね。

安楽亭の土地はきれいな形をした角地だから、マンションになる可能性は十分ありそう。

でも、ちょっと南に「コンフォート浦和常盤」ってマンションが建設中。で、その南側隣接のセレモニーホールも建替予定があるみたい（8〜11階建になるって噂です）なんで、かなり影響を受けそう。
それで、さらにその向こうには１５階建のクレアシティがそびえ立っています。

ん〜、南北に長い敷地だから西向きにするかも。でも西側の常盤小〜北浦和公園の眺望も１８階建の地所のマンションでシャットアウトされるしな。１７号挟んで真ん前なんで超圧迫感ある筈だよ、こりゃ。

こんな感じで眺望に難点がある上に１７号沿じゃ販売にはずいぶん苦労しそうだと思いません？。
やっぱり「書楽」にするのが一番いいんだけど。。。☆

あまり注目しておりませんでしたが、どうやら北浦和１７号はＭＳ建
設花盛りですね。丸紅さんのグランスイートも完成間近の様ですし。
そうするとこの辺はやや人口増加しているんでしょうか？
生活環境が整備される上では地域に活力が生まれることは必要なこと
ですから、安定的に人口増加することは良いことです。

ところでパンテオンさんはマンションズなどにもＰＲしてない様子。
価格が高い分じっくり売っていく方針なんでしょうか？
駅近と北浦和公園の借景価格をざっと合計５００万円ぐらいと見積も
って、これを払える余裕のある人が買う物件でしょう。
このぐらい出せばプラウドタワーぐらい買えてしまうけど、タワー生
活を好まない方や教育環境を優先する方もいるし、この辺は価値観の
相違というところになるのでしょうか？

タワーどうこうというよりプラウドは埼京線と武蔵野線が遣い易いと思う人、通勤で使う人が選択する物件で、こちらは京浜東北線が使用主要路線の人の検討物件でしょう。
それと腐っても野村（＝一応大手）の安心感が欲しい人はこちらは絶対選ばないでしょう。

デベの体力勝負では野村の横綱相撲に決まってるじゃん。都銀と信用金庫の比較論とレベルは同じなんで、わざわざ言及するに及びません。
もちろん、中古市場ではパークホームズ、プラウド等のブランドマンションの方が人気あるんで、リセールバリューも高く付くと思いますよ。
中古物件のチラシにもプラウドォ〜！ってデカデカと露出してるし、やっぱり腐っても野村だね。響きもいいし、憧れます。

一方、埼京線と京浜東北線の比較では、京浜東北線の資産価値が上ですね。
特に浦和区常盤周辺は沿線の中でも古くからブランドエリアとして不動産価値が高く評価されてるよね（所詮さいたまだが、やっぱり腐っても常盤ってか・・・）。
都内アクセスは特に便利ではないんですが、落ち着いた環境は魅力的。妙にお年寄りが小ぎれいにしているイメージがあるかな（気のせい？）。
因みに、プラウドタワー武蔵浦和は沼影なんて低地に立ってるんで、浦和の高台から見ると全然タワーに見えなかったりする。周りも工場が多いな。通勤のためと割り切って住むイメージ。

まあ、ブランドマンションやブランドエリアをどう評価するかは個人の価値観次第だよ。
私？今は武蔵浦和のローカルブランドＭＳ住まいなんでどちらも羨ましいです（泣笑）。

落ち着いた雰囲気の場所が好きで、この物件は検討しているんですがね。
小規模マンションでいいのか迷いますが、どこがいいんですか？

大規模、小規模で一長一短あります。小規模のメリデメは、

【メリット】
○建物内の移動距離が短くて住む。
○住戸数とエレベータ台数のバランスが良く、スムーズに利用できる。
○駐車場との距離が短く、荷物の運搬が楽。
○管理組合への参加率を高めやすく、纏まり易い。
○入居者と部外者の識別が付きやすく、犯罪抑止力が高まる。

【デメリット】
○共用施設、サービスが乏しい（庭園、植栽、体育館、キッズルーム、プール、耐震構造、２４時間有人管理、コンシェルジュサービス　等）。
○スケールが乏しい分、管理費、修繕積立金が高くなりがち。
○敷地が狭く、駐車場・駐輪場が確保しづらい。
○管理組合の役員が回ってきやすい。

ってところ。
ただ、同じ小規模であっても住民層の違いや立地条件などで個別事情はずいぶん違ってきくるので、こればかりは住んでみないと何とも言えないところです。

大規模は概ねこの逆ですが、「地域内で目立ちやすくステイタスを感じる」といったメリットや「共用施設部分のメンテナンス費用が予想外に高くつく」、というデメリットも考えられるところ。

まあ実際に購入する場合は、これらに加えて周辺環境、利便性なども考え合わせてトータルで判断するので、大小どちらがいいなんて答えはありませんよね。

以前、北浦和に住んでいたころは「北浦和公園」と言ったら危険な場所として有名で学校でも危険なので近くを通らないで下校するように言われてたのですが最近は変わったのでしょうか？

でも常盤は好きなので気になります…。
安楽亭の跡地が何になるか早く分かるといいなぁ。

公園って色んな人が出入りするからたまには変質者情報が流れたりします。緑が多いってことを悪用して子供を茂みの中に連れ込んでイタズラしたりとか。女の子が夕方以降の時間帯にひとりで遊んだりするのはやめた方がいいです。深夜は大人の女性が歩くのもどうかと。
ただこれは他の大型公園にも共通して言えることで、北浦和公園だから特別に気を使う部分ではないと思います。逆に絶対安全な公園って無いですからね。

私は毎朝ウォーキングで公園を利用していますけど、とてもさわやかです。音楽噴水周りでのラジオ体操（まるで中国のような光景！）や犬の散歩など皆さん一日のスタートを思い思いに過ごしています。
昼間はとてものんびりした感じですね。幼稚園児のお散歩なんかも多くてかわいいです。お疲れモードのサラリーマンが昼寝したりとかも。
ここは美術館やテニスコートもあるんでちょっとハイソな気分にさせてくれますね。

実はこのあたりの賃貸に住んでいるのですが、この辺の住環境がいいので「駅近、公園至上主義」の丸紅の物件を購入し、現在入居待ちです。
北浦和公園に愛着があるので、ついつい書き込みしてしまいました。
タイミングでパンテオンさんは比較できなかったけど、同時の検討なら相当迷ったことと思いますが、立地はどちらも満足度の高い物件だと思います。

わたしも常盤や北浦和公園は大好きですが。
駅前と公園の治安は…

北浦和の治安って悪くないと思いますよ。変な風俗店とかも無いし。
駅から離れた夜の住宅地でもひったくりとか痴漢があるから、駅前の治安が悪いと一概に言えないと思うけど。

公園内の近代美術館１Ｆのイタリアンレストランはおすすめですよ。
天気のいい日にママ友たちと木立のテラスで気持ちよく食事しちゃいます。昼間でもついついアルコールが欲しくなってしまうんですけどね〜。
金欠のときはおむすび持参で公園ベンチやシートの上でのんびりです（笑）。

公園前は開放的な反面、子供の声がうるさいとか土埃りで洗濯物が汚れるってことを聞きました。ここは非常に大きな公園がまん前だけにその心配も大きくなるのではないかと。
一応マイナス面も考慮して検討した方がよさそうです。

ここは、でも埼京線のマンションと違って水害の心配がないらしいじゃないですか！

従来、浦和駅界隈の物件を中心に考えていましたが、子供の就学環境は北浦和の方が良いと思い、物件見学をしました。
ここは駅前なのに、ベランダから眺めた北浦和公園は「素晴らしい！」の一言で、ちょっと他物件にはありえない眺望でした。時折樹木の中から鳥の鳴き声が聞こえてきて、心地良く過ごせそうな感じです。
駅近、公園、小学校、買い物と家族みんなで満足できる条件が整っていると思い、とても心惹かれているところです。
ここのネックは国道隣接と値段ですね。駅前だからしょうがないのでしょうか・・・。

私は過去に比較的大きな公園前のマンションを「緑が豊富で環境抜群！」
と購入しましたが、実態は虫で悩まされ、逃げ出す羽目になりました。
あくまでも個人的な経験で、このマンションをけなすものではありませんが、ご参考になさってください。

106>さんに質問です。
たまには虫が入ってくると想像しますが、高層階（１４階位）でも悩まされるのでしょうか？

106です。私は11階でした。要は、公園＝高い木がある＝それを伝って虫が上がって来る、と私は解釈していました。10階以上→虫と無縁、と思ってましたので、ショックでした。

夏虫は灯り目がけて飛んでくるんで高さは関係ないです。また、かなり距離も飛ぶので、公園の周辺だけではなく広範に飛んでいきます。
カナブンとかセミがマンション共用廊下の蛍光灯に飛んでくるのが一般的な光景ですね。
見沼のマンションには、カブトムシなんかが良く飛んできます。お腹を上にしてもがき苦しんでいる姿をよく目にしますよ。
因みにバルコニー側はカーテンを閉めて暗いのであまり飛んできません。

こちらの物件は共用廊下が内廊下になっているので、一般のマンションと事情が違うかも知れませんね。

106です。説明不足で申し訳ありません。私の書いた虫＝蚊です。
また、どうやら廊下でなく、ベランダから来た様でした。
カーテンは・・・恐らく開けていたでしょうねえ。でもこのマンションでカーテンを閉めてしまうと、折角の公園ビューが望めなくなってしまう
かもしれませんね。