ザ・ライオンズ大宮ウェリスレジデンス

ここは隣接するマンションに比べて値段が良心的というか買いやすい設定ですよね。
HPに最上階プレミアム邸宅というのがアップされていました。
間取りといい、広さといい、申し分ないです。
残り一戸なんでしょうか？値段が気になるところですが、ご存じの方いらっしゃいませんか？

既存不適格って聞きましたが。。。

>252 ↑既存不適格ってここのライオンズがでしょうか？

今までグランドミッドタワー大宮を検討してましたが、ここにたどり着きました。グランドミッドタワーの価格はまだわからないですが、マンションの販売価格の他に管理費＋修繕費(高値と思われる)のことを考えると我が家には絶対的に無理に近い価格になってしまうと思いまして…。
252さんがおっしゃるように人気物件に化けてしまう前に早めに手を打った方がよいかとちょっと焦っております。

既存不適格
↓　
http://www.smatch.jp/T3714/thread/P_1/

確かに既存不適格らしいですね。
一軒家だと、既存不適格だと結構大変な問題ですけど、
マンションの場合は、結局建ってしまったものに対しては、
どうにもならないので、そんなに大きな問題としてとらえていない人が多いらしいですよ。
ただ、実際購入するにあたっては、えー！って思ってしまいますよね。
そういうことは。

既存不適格ですか。
この先建て替えということがあっても、それはけっこう先の話なんだろうなあと、
ちょっと他人事のように感じてしまいます。
↑　でも、たしかに、えー！って思ってしまいますね。

グランドミッドタワーから、流れてくる方々も多いようですね。
わがやも、そんな感じです。
あちらの様子を窺っていましたが、どうもウェリスレジデンスよりそうとう高値が付きそうで、
うかうかしているとこちらのマンションも買い逃しそうで、焦りますね。

既存不適格の場合、
建て替え→同じ物件は建たない→困る
売りに出す→将来の建て替えに制限がある物件は評価が低い→困る
ってことでウチはやめました。
担当者からの説明はもちろんもらってません。
いつ話すつもりだったんでしょうかね。
建て替えが必要なく且つずーっと住むんだったら既存不適格は何の問題もありませんが。

ちなみに道路の拡張がある側、ウェリスだけでなく、グランドミットタワーも不適格でないとおかしいですね。

グランドミッドタワーは敷地が広いから大丈夫では。

既存不適格って、設計の段階でわからなかったの？

建て替えって100年近く先の話。生きてないでしょう。
売るにもこの立地とスペックならそう苦労しませんよ。

問題は後世の人に解決してもらいましょう。

グランドミットタワ−が坪２８０万って、それいくら高級だとしても有り得ないよ。電話でも問い合わせましたが、まだ価格も管理費も全く明かされていませんよ。
戸数が多いからこそ、売り切るために安くなる向きや階数があったり、管理費も戸数が多ければさほど高くならない事だってありますよ。
やっぱりあのスケ−ルと共用施設は魅力なので、私はグランドミットタワ−を待とうと思います。

>>258さん
グランドミットタワーも容積率等はウェリスと同じはずだったと思うので、
設計の時期も同じくらいなら既存不適格の可能性がかなり高いです。

>>263さん
土地はプチバブルの時の仕入、タワーの建設費は普通のマンションよりもコストかかるということを考えると
安くなる理由はちょっと思いつきません（赤字でデベが売りますか？）。
部屋によってかなり価格に差は出てきますが、全体的には高くなるでしょう。
戸数が多い分管理費が安くなるというのも、共用施設が多い場合だと相応になります。
価格と管理費は良くも悪くも完売した大宮タワーズに似てくるかもしれませんね。
（あそこも土地の仕入値は高いという話がありました。）
設備が豪華なのと規模が大きい分上乗せをしてくると考えてます。

なので、私は逆にこっちに流れようかと真剣に検討中です。

グランドミッドタワー、２６３さんの言うように、売り切るために安くなる向きや階数が出てくれれば、とてもうれしいのですが。
眺望などにはこだわらず、グランドミッドタワーに暮らすことを最優先に考える、それでもいいんですが。
でも、今のところ、ウェリスレジデンスよりもかなり高値になるという予想が大方ですね。

既存不適格、ウェリスレジデンスの場合、このケース？
>都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、それが事業化されるまで （計画決定の段階） は敷地面積に算入
>できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない部分の敷地にマンションを建てたようなケース

万が一途中で売却する事になれば、この立地とは言えやはり資産価値に影響があるのでは？と
考えてしまいますが、中古の場合、既存不適格についての告知義務はないそうですね。

一番、日当たり眺望の良いＢ練が完売した様ですが、Ｃ、Ｄ、Ａ、練は、今の世情を考えると
相当安く（具体的に坪単価１６０万円位～）しないと難しそうですよね！

＞268さん

Ｂ棟のみならず、Ｃ棟、Ｄ棟も即完売ですよ。

かなり値段がリーズナブルで販売されているので、現状の販売価格でも十分やっていけるようです。

???
物件ホームページでも、SUUMOでもD棟まだ販売中って感じだけど？

販売開始したテラス大門もあるし、これから出来るグランドミッドタワーも有るしジックリ検討比較したほうが得策ですよ！

BとCは完売（低層階は数部屋まだ残ってるかも？）
Dは上層と中層の一部（？）完売で今は中層～低層を販売中

今までのパターンだとこんな感じでしょうか。
Dからは少しペースは落ちてる感じです。
BとCの売れ行きが良すぎてDもあまり変わらない価格で出してるせいでしょうか。

テラス大門町は販売はここより前で最近になって低層階を中心に値引きで売りつくそうとしている感じかな。
グランドミッドタワーの販売開始が5月下旬なのでその頃にはここは全部完売していそうなペースではあります。
Aの値付けをBとCと変わらずにズルズルといかなければですが・・・
グランドミッドタワーが高くなりそうなので、Aも強気で来て5月にぶつけるような気がします。
結果として、BとCはかなりのお買い得だったのではないかと個人的に思います。

No.272 by 購入検討中さん
高値誘導の販売関係者の匂いがしますね！
マァ！どっちみちその時期の世情が、懐具合を左右すると思いますので余裕のあるデベは、
長期戦で望めばよいのではないでしょうか。
世情は、まだ二番底を打っていないし、購買予定者は懐具合と相談し焦ることなく検討したいと思います。

追伸
不動産も異性と同じで、惚れてしまったら即買いですね！

目の前の公園がイメージ図と違って寂れてる…
公園も整備してくれてたら良かったのに。

入居後の固定資産税、駐車場の費用がかかりそうですが庶民には無理ですかね～

購入されている方の年収っていくらぐらいなんでしょう？

公園って公共性が高いものだし、完全に市や県に依存するものではなく
近隣の住民達みんなである程度育てていくものだと思いますよ。

確かにちょっと小さめではりますけどね～

テラス大門とグランドミッドタワーズとこことでじっくり検討中です。
第3期は全戸即日完売したとのことでしたが、「既存不適格」の話を聞いて
キャンセルされた方も多いのでしょうか。公式HPを見てみたところ、
第3期2次の事前案内会が今週末にありますね。今回の販売戸数に14戸とありますが、
どうなんでしょうね。

グランドミッドタワーズの坪単価も220万円くらいではないかと予想されていますね。
一時期280～300くらいと予想されていたのに比べ落ち着いた価格に感じます。
はー悩みますね＾＾；

既存不適格は告知義務だから契約前に必ず説明があります。
契約時にもね。

だから既存不適格でキャンセルってのはあり得ないね。
納得できない、理解できないで購入する人は居ないでしょ。
明らかに入居者都合のキャンセルになっちゃうしね。


グランドミッドタワーズの坪単価220万は実現不可能でしょう。私は降りました。
テラス大門町はアドレスはいーんだけどね〜、ちょっと息苦しそうかな〜
という私も未だ決めきれていません。。。確かに焦ります。

キャンセルでは無く数期に分けているからでしょう。

今回完売しても次期の戸数も有ると思います

既存不適格だと、中古で売りたいときは不利になりますか？
過去にそういったケースってありますか？

某掲示板によると、Ｄ棟の幕が外されたようですね！
写真もアップされてました！

重厚感あって落ち着いた佇まいって感じです。色目がいいと思います。

既存不適格建造物って、建物の修繕をする必要になったときに、本来であれば建物の一部を修繕すればすむところを、建物全体が法的基準を満たすように改築しなければならない規則があるって聞いたんですけど本当ですか？
そうなると、金がかかりすぎて通常の修繕積立金では足りないので、結局修繕自体を断念してしまうケースもあると。

実際のところどうなんでしょ？
詳しい方、教えてくださーい！

お買い得な価格の裏にはそういう事情があったのね。

なるほど、納得です。

ただ単に建て替えの時に法的基準を満たさなければならないのでは？
修繕でいきなり合わせろということはないでしょう。

<既存不適格建築物に対する勧告・是正命令制度の創設（法第10条第1項及び第2項）>
　特定行政庁は、一定の用途及び規模の既存不適格建築物について、劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認めるときは、当該建築物又はその敷地の所有者等に対して、必要な措置をとることを勧告することができるものとするとともに、その勧告に係る措置をとらなかった場合において特に必要があると認めるときは、その勧告に係る措置をとることを命ずることができるものとした。
　今後国土交通省では、現場の特定行政庁においてバランスのとれた円滑な運用がなされるよう、勧告・命令の目安等を示すガイドラインを、特定行政庁の意見を聞きながら整備する予定であり、その中で、耐震性・防火性等に関する危険性の判断方法、ひび割れ、錆等の劣化の状況の判断方法、図面がない場合の建築物の現況調査の方法などを定めることとしている。

<罰則の強化（是正命令に従わない場合の法人重課等）（法第98条から法第105条まで）>
　違反建築物に関する是正命令違反について、行為者に対する罰則を引き上げるほか、多数の者が利用する建築物又は当該建築物の敷地に関する是正命令違反のうち特に生命又は身体に重大な危害を及ぼすおそれがあるもの（構造耐力規定、防火関係規定、避難関係規定、居室の換気のうち一酸化炭素中毒にかかわる規定及びシックハウスに関する規定）について、その違反に係る是正命令に従わない法人に対して1億円以下の罰金刑を課することとする等、罰則の引上げ及び罰則規定の整備を行うものとした。

建築基準を満たすように国土交通省から“勧告”があった場合、すみやかに改修しなければ、国土交通省から“命令”がきます。それに従わない場合、1億円以下の罰金が課せられます。
国土交通省から改善命令があり建物の改修が必要となった場合、当然建築基準法をみたすように建物全体を改修する必要があります。法律が変わっていなければそういう決まりだったはずですが？？？
まあ、改修が必要になるのは何年も先の話ですから、何年か住んでから転売してしまえば問題ないでしょう。ただし、当然中古価格査定はそういったことも含めた値段になるでしょうね。

グランドミッドタワーズも既存不適格ならば、ひょっとしたら思ったより坪単価低めで出してくるかもしれませんね。

勧告・命令がくるデベとそうでないデベがあるでしょう。

国土交通省に顔が利く議員とつながりがあるかー。大京ってどうなんでしょうね？

三井とか大規模開発する財閥系デベは当然つながりあるでしょうね。

なにか勘違いしているような人がいるようだけど、ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものだよ。
都市計画事業などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになるというよくあるパターン。
上に書いてあるように構造自体がアウトなわけじゃないから改修はまったく問題なし。
お隣のグランドミッドタワーズもおそらく設計時期が同じくらいなのでここと似たようなことになるはずです。
建替の場合にだけ影響が出てくると言うお話です。
他の掲示板にもこの話はありますし、ここでも過去に話題になっています。
わざと話を拡大解釈されているような気がしてなりませんが・・・

289さん
ご指摘の通り、問題になるのは建て替えのときのみです。賃貸に出す場合も問題ないでしょう。しかし数十年先のことになりますが建て替え時に問題が出てくる可能性はあります。それに30年後に中古物件として売りに出すときはどうでしょう？建て替えが近くなる時期には確実に価格に影響が出ると思いますよ。その話を購入希望者に重要事項説明時までやらないデベの姿勢には問題があると思います。お隣の物件ではどんな話になるんでしょうね。

ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものではない・他の構造的な問題で既存不適格になっているなどといった内容は、上記記載内容において一言も書いておりません。

現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。
将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう。そうなると、とても今までに蓄積した修繕積立金だけでは足りないので、改修自体を断念せざるえなくなってしまった（要はデベが負担するのか、住人が負担するのか、争う危険性があるのではないか）。そういったケースの話を、以前はよく耳にしたものですから、大きなお世話かなとも思いつつ指摘してみました。

小さな親切、大きなお世話ってやつかもしれませんね。失礼いたしました。

つまり、改修という行為は、なにも建て替えのみに限らないということです。

>>291,>>292
建替えではない改修って、たとえば外壁にクラックが入ったり外壁タイルが浮いて落下の危険性があるときって改修工事しますよね？あとは、防水が劣化して一部に浸水が認められたときも防水工事が必要ですよね？

そういったこともできないってことですか？もし現実にそんなことがあれば大問題になってしまうと思うのですが・・・。

あのー、容積率ってなんで決められた容積率以上で建てたらいけないんですかね？

なにが問題になるんですか？

291さん
それって本当なんですか？
将来的に壁が古くなった場合、本来外壁の修理だけで済むものが、
全て改修工事しなければならないなんて、常識的に考えてもさすがにありえないと思うのですが…。
昨年9月に制限が緩和されていますが、この緩和された規定を適応しても291さんの
おっしゃる通りなんでしょうか？

＞将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば
＞済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう

そんなことしていたら、都内の築10年以上のマンションのほとんどが改修できないまま
放置されていくってことでしょうね。
現実にそういうことは起きてないですよ。
身内の所有していた旧耐震規格のマンションも大規模修繕工事、問題なく実施しましたけど…？
容積率も足りなくなってましたけどね～。別に減築とかしませんでしたよ。

小さな親切、大きなお世話=ネガ？
すでに結論が出てる話ですし、なぜわざわざここで風呂敷を広げたのか疑問です。
営業さんに聞けばすぐ答えてくれることですよ。

291さん
>現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。

「一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体・・・」
これって既存不適格に関係のあるお話なんでしょうか。また将来的にというのは具体的にどれくらい先の話をされているのでしょうか？数年ですか？それとも数十年ですか？既存不適格というのは建て替え時の時に問題になるかもって言われている話ですよね？建て替え時の話を今持ち出しても仕方がないように思います。

たしかに建物全体を改修しなければいけないといった法律があったようですが、建築基準法が改定になって耐震基準や耐火基準をみたさなくなったケースの話みたいですよ。

しかも、法改正でそういったことにも緩和措置がとられていますね。
例えば、エキスパンションジョイントで構造上分離していても全体を改修しなければいけなかったのが、エキスパンションジョイントで仕切られた部分までを考慮すればよいとか。
耐震改修と耐火改修を同時に施行しなければいけなかったのが、やると約束すれば工期をわけて実施してもよいとか。そうすることで、費用がかかりすぎてできなかったのができるようになった。

法改正は指摘のあった内容を救済するために改正された意味合いもあるようです。

しかし、既存不適格建築物はちまたにあふれていますからね。一件一件駄目出ししていったらきりがない気がします。結局、公共性が高い建築物以外は、野放し状態にするしかないんじゃないですかね？

なにより、ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性なんて極めて低いはず。

まあ、技術は進歩しますから、絶対ってことはないとは思いますが。
現に今世の中には、前は建築基準を満たしていたのに満たしていない建築物があるのですから。

仮に１００歩ゆずってそうなるとしても、一体何年先の話だよって感じです。