グランドミッドタワーズ大宮（旧名称：大宮ツインタワー）

>>422

このあたりの固定資産税ってどれくらいなんでしょうかねぇ・・・？

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No.444 by 匿名さん
そんなデベの心配などしなくてもこの広大な敷地をハタボール（倒産）が、買って下さいと業者にお願いしている訳で近年の高い時期とはいえ土地の価格相当叩かれていますよ。世の中不況感が漂っている現在、今までの常識的な価格では、誰も買いませんよ。

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>>447さん
あそこの土地って地主さんのもので、売るときって入札あったから買い叩くは無理じゃない？
売る先が決まってからハタボールは倒産させたかと思うんだけど…
大和のツインタワーの土地と同じようにかなり高い価格で仕入れたという話だったはず。
そもそもこの不景気でも条件のいい物件は、それなりの価格で売れています。
景気もなんだかんだでこれから持ち直すという予想が大方なので、5月まで販売を延ばしているんじゃない？

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５月に価格がわかるまでは、何を言っても信頼できそうな根拠に基づく情報でなければ、絵に描いた餅・・・。

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埼玉県北の小さな町まで、新聞に折り込みチラシ(あの大きな)が入ってきたそうなので、かなり広範囲にPRしてますね。マンションの規模も大きいし、投資目的もありでしょうね。

営業担当のかたのメールも来たし、そろそろスタートですね。

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投資目的には賃料考えるとキャッシュフローが成立しない可能性が高いわな。
都内じゃないと厳しい。

でも俺は大宮出身だし、地縁もあるから買うけどね。
大宮では、おそらくスペック・立地ともにトップクラスのマンションだからね。
わかりやすいの大好き（笑）。

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私も関西出身の者ですが、大宮て？？です。
公式HP見てる限りでは都心まで30分程度で高級路線っぽくてなかなかよさそうなんですが・・・価格次第ですかねぇ。
ところで、公式HPにある日本初のハイブリッド・ダブルチューブって工法はどうなんでしょう？日本初ってことは海外では実績あるんかな？大宮ってとこは地震や災害が少ないところなんでしょうか？海がないので津波はないでしょうけど、最近いろんなところで地震とか多いので不安。

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>>451
そもそも大宮に魅力がないと言うなら、都内の板かあなたが気に入っているという地方の板にいけば？
大宮人として、そして購入検討者として非常に不愉快です。

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455
まあまあ。坪２３０万以下ならば検討したいと言うことでは？
451さんの仰る通り、この超大規模が完売するのに坪２３０万とかは絶対に無理で、私は２００万くらいでも微妙と踏んでいます。
売れなくて値引きマンションのレッテル貼られるくらいなら、始めから売れる価格にして欲しいものです。仮に２２０万くらいになってしまったら、今や都心でも買えるところがたくさん。

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実際、テラス大宮も大幅値下げされてるし大宮の「街力」を考えたら
あまり市場からかけ離れた高値をデベ側が付けても、売れ残るだけだと思う。

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投資目的なら、そもそも新築マンションが選択肢にならないでしょう。誰も見向きもしないようなボロボロアパート一棟買いの方がよほど儲かるものですよ。
不動産も、株と同じで美人投票です。人が良いと思うものなら、実はおいしくないものです。

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200万くらいでも微妙ですかね？私は坪220万だったら検討しやすい価格帯かな...と思っています。我が家の場合は、南向きを希望しているので更に数10万はアップしそうな感じもありますが。前レスで坪280万とか300万という価格で話題に出ていたくらいなので、その価格に比べ40～60万くらいの差がありますからちょっと安く感じているくらいです。坪280万とか300万のような高値では大量に空きが出ると予想された結果なのかもしれませんね。

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200？ありえんわ。

100平米6000万で買えるわけがない。
300ぐらいが妥当。

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坪200とかはあり得ないと思うよ～。
条件的に悪い（向き・階・広さ）ごく一部の部屋ならあるかもしれないけどね。

今この板で言われている坪200とか坪220とかって、まったく「希望」の域を出ていないんじゃない？
「予測」でなくて「予想」だとしても、甘い気がするよ。

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このような価格発表前って、通常安くなることを期待するレスが多いのに、この掲示板には高くなる事を予想する書き込みばかり。

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>>462
同感です。まるで高値を期待してるかのような人が多いですね。
100平米を超えるところは200万はないと思いますが、1LDKや北向きもある訳で平均すれば200くらいじゃないと厳しいのでは。

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本当に、９４０戸って物凄い数ですよね。
高値で出したがために、何年もかけて、中古になっても値引きしながら売るのは資産価値にも影響するので避けて欲しいな。

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ようやく発表された詳細が思った以上に豪華だったから高くなると予想する人が大半なのは当然じゃないですか？
それに財務的に難のあるイニシアが抜けて、安売りする理由が減っているとも思います。
個人的には、最上階が300万円台、上層階270万円台、中層250万円台、下層220万円台で全体としては平均250万円くらいかな。
デベとしては多少時間が掛かってもいいから少しでも高く売る方向でいくんじゃない？
まあ、なんだかんだで条件のいい部屋は多少高くてもすぐ売れるだろうし、売れ残るのって大体微妙な部屋ばかりになるだろうけど。

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庶民向けのマンションはそこそこ在庫があるが、高級路線のマンションは供給が減っている。
埼玉県でそんな高級マンション買うやつはいない、って言いたいのかもしれないけど、
十分いるよ、たぶん。(うちは違うけど)
交通利便性もそれなりに確保できる商業都市大宮という土地柄が「大規模高級マンション」路線なんだと
思うけど違うかな？
一方で浦和となると「大規模」ではなく「中～小規模レジデンシャル」的なマンションの方が受けると思う。

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販売関係者が多く見ているようなので、勝手な希望を書かせていただきます。

さてテラス大宮大門価格変更により、好調な出足で売れているようです。

物件の個性は違いますが、トータルで見て非常に参考になる値付です。

デフレ志向の現在、最低価格を坪１５０万円～を基準にしたいと思います。

以下参照

完成時に、即売れそうな価格基準！

低層階（１Ｆ～５Ｆ）坪１５０万円～、中層階（６Ｆ～１６Ｆ）坪１８０万円～、

高層階（１７Ｆ～最上階）坪２１０万円～、が基準ではないでしょうか？

あくまでクォリティーを落とさず！

以上、この価格なら広範囲に、客を呼び込め即完売な感じがします。

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売主は近鉄不動産,小田急不動産で、体力ありそうな社風。JVのため、新興デベのようにすばやく決定できない。
販売に三井不動産レジが入ってる。三井不動は、値引きせずに都内で高級物件を在庫で持っている。ここも同じでしょう。
多分。

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>＞467
ってばか？
そんな値段で売ったら大赤字だろ。

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469に同感

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完成時にまで完売しているようなら、それはデベにとって値付けミスということだよ。
お隣のライオンズはB棟とC棟が予想に反して売れすぎたためD棟以降は値段を強気設定してきている。
467はもうちょっと社会の仕組を勉強してこようか。

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坪250万円以下はあり得ないでしょう。
埼玉県内で坪150万円の新築マンションなんてあるんですか？

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>>472
坪１５０どころか去年のグローリオの投げ売りで坪１００以下もあった。

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「投げ売り」だからね。

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大宮・浦和近辺だとさすがに坪150万円以下はないでしょ。

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デベは即完売などねらっていない。
即完売などしたら、それは値付けの失敗を意味するから。
売れ残るほど高値の値付けも当然失敗なんですが。
いろいろな意味で、ここがどんな値付けしてくるか楽しみではあります。

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>>476
そのグローリオの投げ売りが武蔵浦和。

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>465さん　デベとしては多少時間が掛かってもいいから少しでも高く売る方向でいくんじゃない？

私もそう思います。人気の出そうな部屋は多少高くても売れるでしょうし、時間をかけてゆっくり販売するつもりかもしれないなって思います。

販売価格についても気になりますが、管理費や修繕積立金など毎月かかってくる金額についても気になるところですよね。アクアガーデン、フラワーガーデン、グランドガーデン、、、立派なお庭にどれだけの管理費がかかってくるんだろうと。特に噴水！どれくらいかかるんだろうと気になってしまいます。それなりの金額は覚悟しておいた方がいいのかな？とは思ってますけど。

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お庭はね、綺麗にしていないといけない。
木々も生長するし、季節ごとの手入れが雑だとばれる。荒れるくらいならないほうがいい。
見学者が来たとき、最初に目に留まるのはお庭のはず。訪れたときすばらしいと言う第一印象が必要。
販売が長期戦になるならとにかく売り切るまでは、管理が大切ですね。

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>>476

だから、「武蔵浦和」でしょ。あそこは「浦和」じゃないもん。

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あくまでも坪220万というのは平均での話だとおもいますよ。
南向きと北向きではかなり違うでしょうし、23階以上の上層階と低層階でも違うでしょう。
また、スカイタワーとフォレストタワーでも違うでしょうから・・・

900世帯の販売なので一歩価格の設定が間違えばあとあと大変ですからね。
やはりＭＲオープンして販売するまでの間でどれだけ売れる価格を設定できるかが勝負なんでは
ないでしょうか

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>>479
噴水・・・最初はいいんですけどねぇ・・・
維持管理が大変そうですから、そのうち頻繁に止めてしまうようになって、ついには・・・ってとこありますね。
このマンションがどんな状態なのか一目でわかってしまいますねぇ。
業者に頼むとかなり金はかかるでしょうね。覚悟しておきましょう！！

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アクアガーデン、フラワーガーデンetc、たしかに、管理が大変そうですね。
噴水が、くせもの？
噴水にかかる経費が高く、管理組合の話し合いのもと、噴水の水、止めたマンションもあるくらいですからね、ちょっと悲しいですね。
庭木の剪定も、えっ！ってくらい高額です。
でも、１０００戸近い大規模マンションですから、１戸あたりが負担する管理費は、それほど膨大なものにはならないのでしょうか？

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噴水や池、オブジェに水を流すパターンなど大規模マンションにもなると水系の共用設備が出てきますが、5年もたてば干からびるのが関の山です。
もう計画されていますから止められないのでしょうが、せめて水が止まったときにブサイクにならないように設計して欲しいものですね。

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まだ管理費の具体的な数字は全く出てきてないですよね？
売り始めるまで、まだ2ヶ月以上あるようですので、しばらくの間は新しい情報は出ないんでしょうね。

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出てきてないですね。
しかし、エレベーター15基て凄いっすね！！
この規模で快適に運行するにはこれぐらい必要なんでしょうけど、
これでも少ないでしょうか？どんなもんでしょう？？
1000戸近いもんなぁ・・・そう考えると、1戸当たりの負担は思ったほどでないかもしれん。

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どなたか平均坪２２０万円とか書き込みしていましたが、このご時勢、現金が有りかつよほど気に入った

物件でしたら解りますが、ローンで買おうという人には、景気の二番底（ＥＵＲ、ＵＳＡ、英国、中国、

中東、すべてあぶない！）もこれからだし、民主党政権により益々景気は悪くなりそうだし、

誰も買わないと思いますよ！

購買可能最低価格坪１５０万円～、平均坪１９０万円！

でしたら、即契約したい！

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そりゃそうだ！

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そんな価格だったら、抽選倍率20倍とかのバブル時期みたいなことになりそうですね。
夢を見るのはいいことだ…

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490
ならないと思うよ。そもそも大宮にいきなり１０００戸がポテンシャルに対して供給過多だもの。

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どうですかねー。
ウェリスがB,C棟即日完売であったことを考慮すると、南向きや角部屋に関してはありうる話だとは思いますよ。
東向き、西向き、北向きは、その値付けでも残るでしょうね。

いくらタワーで視界があけるからといっても、西・東・北向きは厳しいと思いますよ。
ちなみに大宮タワーズeastは、値付け改定前の高値の状態で、全室南向きの住戸は完売していました。

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坪１５０万、管理費安って唱えてるバカが一人いるな。
京浜東北線沿線で坪１５０万はありえない。
それと、このマンションは管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税合わせて月１０万は超えるであろう物件。
毎月１０万のローンを組んだら月２０万は住宅関連費で消えていく計算になる。
ぎりぎりで購入するとローン滞納差し押さえをくらいかねない。
まして小さい子供がいる方だとなおさら危険。さし押さえをくらって隣の方が挨拶もなしにひっそり
引っ越ししていくのをみたくない。余裕をもって計画してほしい。

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固定資産税が毎月かかることはないでしょう…

でもまあ、駐車場代は別に考えて（使わない人もいるだろうから）月2～5万位の管理費+修繕積立金がかかると思います。（プレミア住戸はもっとかも）
基本、低層であれ高層であれ専有面積に応じて負担額が決まってきますから、低層をやっと買った人も余裕で買った人も、高層をがんばって買った人も気楽に買った人も、同じ面積の部屋であれば同じ額の管理費負担です。
低層階なら買えるかも、と考えている人は注意が必要ですね。

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でもでも、ビルが立派だから、固定資産税の評価額は高いでしょうね。
レベルの低い他の物件と同じと思っていると、近隣住民は痛い目を見るかも。

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