グランシンフォニア戸田公園 [旧スレ名:ミツカン酢跡地＜（仮称）JV戸田公園プロジェクト]

うちは早々とD棟の上層階に要望書を出しました。
確かに想定していたよりは、少し高いと思いましたが
低層階とあまり価格に差がなかったので、
買うなら上の方がお得かと。

資産価値については、しばらくは住むつもりなので
多少の値下がりは仕方ないと思います。
そもそも、値下がりしない物件を希望するなら
他の方が書かれていたように都内等でないと
そもそもないでしょうから。

それから、共働き等で昼間家にいない方は、
南向きにこだわる必要はないと思いますけどね。

多少の値下がりを気にするならそもそも新築を買ってはいけない。

ここの場合は多少ではなく、だいぶでしょ？
相場より高値なのだから

相場はいくら？
過去の実例求む。

>719さん

他の掲示板でに以下のような書き込み見つけました↓↓↓↓↓

【例１】
「価格も言われているように割高感はありますが、GFの営業担当者の話では、ＧＦは事業主の問題がいろいろあったので価格を下げたといってました。
また、戸田駅徒歩10分・イトーヨーカ堂徒歩1分・９７平米・南西角部屋・平成18年６月竣工の物件が同年7月3日現在の広告で5190万でしたので、そんなにバカ高いわけでもないのかと思いました
少し前のものなので比較になるかわかりませんが参考までに」


【例２】
所在地・・・戸田市中町
戸田公園駅徒歩17分・西川口駅徒歩19分
平成19年11月竣工の某マンション
平成20年2月に現地モデルルーム住居を先着順で売り出した時の広告で

７４平米・南東・3350万円
９２平米・南西（ベランダ）・北西（居室）角部屋・４５８０万円

高層階が欲しい人にとっては、
低層階との価格差があまりないってのは焦るポイントかな。
じゃあ高層で、って人が増えちゃうもんね。

価格、確かに戸田公園って場所をかんがえると割高な気もするけど
環境は埼玉の中でもいいほうじゃないかな。
自治体がしっかりしてる点でも優良だよ。

高層階はセレクトプランがきくし、売主は先に高層階を売りきりたいんだと思う。
中層階以下は多少条件が悪かろうが安けりゃ売れるだろーし。

現在の検討者はどの向きが一番多いんだろう。
南は高いから東でっていう人もいそうだけど。
うちは、向きは絶対譲れないから南しか検討してないけど、
あとせめて200万(本音はもっと)下がってくれたら
もっと本格的に検討するのにと思ってる次第です。

719さんへ

>No.615さんが、参考になるサイトを載せていましたが、
＞一番のネックは、価格が相場より高い。
　価格コムが運営する「マンションDB」サイトに戸田公園駅マンション相場があり、主な駅と比較すると、新築７５平米あたり換算で、
　　戸田公園駅が　　　　３６０９万円
　　大宮駅が　　　　　　４２２２万円
　　浦和駅が　　　　　　４２９０万円
　　武蔵浦和駅が　　　　３８３６万円
　この物件の南側の７５平米が１階４３００万円台～最上階４５００万円台と、浦和駅の相場を超えており、戸田公園駅の坪単価相場より７００万円以上も高く、東向きの不人気の棟ですら、６７平米３６００万円台と、相場より大分高い価格設定である・・・・・
価格コムの「マンションDB」サイト
http://mansion-db.com/kanto/11/area/150/6110/eki/


あと、スーモなどで埼京線沿線の中古物件のサイトで、駅からの距離・面積も含めた
現在のマンション相場を確実に把握できますね。
今週の基準地価の発表と併せて、中古マンション相場の記事が日経新聞にあり、
埼京線沿線では、武蔵浦和駅と都内の北赤羽駅が前年から１０％以上値上がりしていると
取り上げられていまいた。

>724
その記事みたが、武蔵浦和駅の中古マンションは、再開発と利便さで前年比２０％近くの値上りだったはずだが。
そもそも、記事の対象物件は、首都圏の主要駅で、中古マンションのうち駅から実際に徒歩１０分以内の条件付きで、ここの物件は中古では対象外になると思うのですが。

戸田公園と武蔵浦和ってあまり変わらないんだね。
だったら武蔵浦和を選ぶなぁ。

田舎っぽい雰囲気が好きだから戸田公園

朝の通勤快速や各駅停車の始発も多く、再開発による街の発展など資産価値まで
総合的に見たら、武蔵浦和の圧勝でしょう。
田舎っぽい雰囲気というより、倉庫や工場、更地が多い環境は、
薄汚い感じに思えてしまうのですが。

勝ち負けじゃなくて好みの問題ですね。
勝ちとか負けとかそういう発想も面白いですね。

いや、薄汚さだと武蔵浦和の方が上だろ

武蔵浦和駅と戸田公園駅の周辺を歩いて周れば
良く分かりますよ。
薄汚いというより、何も無い方が上かな。

戸田公園は駅前をもっと上手に
開発すればいいのにね。
もったいない。

先日現地を観察しました。
E棟の向かいにある青色の2階分くらいある平屋建ての
建物は、何なんでしょうか。

青でしたっけ？トラックの搬入口から見えるものなら、倉庫だと聞きました。

>734さん

どうもありがとうございます。
そうです。工事のゲートが開いている場所で
手前側に見えるものです。
何の倉庫かご存じでしょうか。

戸田市は、駅前の住宅街チックな町並みに対して、バイパスの方に行くと、夜は真っ暗な倉庫街とか、雰囲気が極端に変わるよね。
犯罪率の高さも、真っ暗な方面で起きてるのかもね(定かではない。想像)

戸田公園駅近辺はまだ住宅街チックだけど、20年ほど見てきたけど、何も変わっていないって印象しか無いね。

今の町で満足できるならいいだろうけど、開発を期待するのはやめておいた方が無難なような…

７３５さん
何の倉庫かは聞いていません。
販売員の人に倉庫だと聞いただけです。

７３６さん
そもそも戸田って犯罪率が高いんですか？
全くノーケアでした。意外です。
これから開発が進むといっても戸田はひたすらマンションが増えていくだけでしょうね。

犯罪率が高い。と言うイメージは西川口の駅前付近の様な気がします。
それも定かではありませんが。

私は12年前に住んでいて
転勤の為、数回転宅し
今は以大宮の分譲マンションに永住を決めましたが
今でも時々戸田を訪ねます。
先日はその地で授かった12歳の娘と
戸田市役所通りのしばけん（カフェ）に行ってきました。
あの辺りは綺麗に整備された様に思います。
ふるさと祭りや、花火大会もあり
ファミリー層には、楽しめるイベントも盛り沢山だと思います。

戸田公園界隈の治安が悪いとは思いません。住んでいるわけではないですが、よく温泉に家族で行くために訪れます。まず昼間は全く問題ないです。夜間は人通りが少なく暗い道が多い印象がありますから、そういう話が出てくるのではと思いますが、私の知る限りむしろ治安は良いです。

営業マンからの電話が非常に多く次のアポ取りに必至なんだが、ここの営業って全員野村の人なの？

たくさんコンタクトとられるほど気分が引いてしまう。

この物件は、野村不動産アーバンネットが販売を手掛けてますからね。
他のプラウドでも、顧客を大切にの発想は二の次で、どう売るかがこの企業の体質ですから、
業界でも営業ノルマが厳しいことでは知られてます。
マンション業界では、財閥系・ライオンズの大京に比べて、後発組で売上規模も小さいので必死なのでしょう。
ネットや新聞などでも「世界の・・・プラウド」の小さな広告を打ちまくり、その広告宣伝費分の
費用の回収だけでも、営業マンの負担は相当でしょうね。
私は、こちらから連絡するので、営業からの電話は一切しないで欲しいと最初にはっきり言ったら
一回も連絡はありませんよ。

>741
営業という仕事は本当に大変ですよね。
営業マンの肩持つつもりもないけど、向こうも必死だから
こちらは意思表示をはっきりすることも大事かなって思いますね。
うちも、はっきり言ってあるのでしつこくされることはないです。

ここの販売は野村と有楽土地だね。
ほとんどは野村の社員が営業してんじゃないかな。

>739さん
戸田市の犯罪率が高いのは事実ですよ。
埼玉県警のHPあたりに、県内の市町村の犯罪率がのってるはずです。
戸田公園に限ったことではなく、戸田市の話です。

登録開始は10月上旬からになったんですね。

第1期は順調とのこと。

我が家は部屋を絞り切れていませんが

2期以降の部屋の虫食いを見ていると、

幸い1期で買える部屋は2期でも買えそう

なので、1期の売れ行きを観察しようかなと。

これだけの大型物件が、第１期の現時点で完売しなかったら、
ここは２～３年越しの販売計画なので、
２期以降からは、売れ残りが必死で、大幅値引きを狙ったほうが賢明なのでは。
私がMRで聞いた第１期の抽選は、９月末のはずでしたが、１０月に延期になった
のですかね。

>737さん
埼玉県の刑法犯認知件数の統計です。
１月～８月までなので、年間を通すとまだ変わる可能性はありますが、参考までに。
http://www.police.pref.saitama.lg.jp/jyouhoukan/img/hanzairituitiran.p...

犯罪率とかを言えばそれは埼玉全域に及ぶ話だし、
県外じゃ治安の悪い県と思う人も多いから五十歩百歩。
凶悪犯罪よりは軽犯罪の数の方が注意すべき。
自分が身を律して警戒しても避けられないのは軽犯罪の方だし。

武蔵浦和と比べると断然向こうの方が便利でしょ。
でもああいう賑わしいのが苦手な人とかのんびり住みたい人がこっちに来るだろうし
好みによる住み分けと思えばいいだけのこと。
勝ち負けとか言ってるのがアホらしいというか。

>747さん

3期くらいまでは待っていても大丈夫でしょうか。

南希望なので部屋が無くなってきたら購入を急がないと

いけませんが、なにせこれだけの戸数ですからね。

南は1期で約6割販売され、残っているのは中層階が多かったです。
抽選会で外れた場合は、1期で出してない階も優先的に案内してくれるという話なので、南を希望している場合は早めに動いた方がいいかもしれません。

ちなみに1期は今のところ、販売戸数250戸のうち、230戸の申込みが予想されるそうです。

>>749

県南、特に蕨や戸田市に多いのは歴然とした事実です。
埼玉県警の公表している犯罪認知率って、窃盗がほとんどの件数を占めるんですよ。



>凶悪犯罪よりは軽犯罪の数の方が注意すべき

意味がわかんないです。どこから「凶悪犯罪」とやらが出てきたんですか？

>751さん

750です。ご親切にありがとうございます。

今価格表が手元になくて見れないのですが、

南って1期は全体の1/3くらいだったような？

増えたんですか？

戸田の犯罪率、川口とあんまり変わんないんだ。ヘェー。大宮とか一部を除いてさいたま市って治安がいいのもヘェーって感じ。おもしろいデータだね。

あー、その昔、、『わっとくん』という警察のマスコット着ぐるみがいてだな、
地区の高い犯罪率を下げようといった取り組みがあったんだな。
蕨の『わ』、戸田の『と』で『わっとくん』だ。
安直なネーミングだったが効果は今、現れているのだろうか？

＞750さん

751です。
私も価格表が手元にはないんですが、南はやはり希望する人が多いみたいで、MRに行く度に増えている感じです。

あとは角部屋の4LDKがどの棟も1期で出てます。
数が少ないので抽選になるところもあるかもしれません。

>756さん

希望すれば増えるんですね・・・

そんなルール全く知りませんでした。

今モデルルームに価格表をもらいに行けば

最新版が手に入るかご存じですか？

何回かモデルルーム行ってるけど１期で南の売り出しが増えたなんて聞いてないけど。
確かな情報なんですか？
もともと何戸の予定が何戸になってるんですか？

うちは南向きD棟しか考えていませんが、180戸中120戸が第一期のようです
角部屋と真ん中あたりの4ＬＤＫは、これからは抽選で、その他も数件以外はすべて要望書が出ているようです。

抽選にはずれても、第二期の物件に優先的に入れるわけではないといわれましたが・・・
どうなんでしょう？

MRプレオープンに行った時に聞いた予定から第一期の250戸というのは増えてるけど、第一期の発表をしてからは増えてないんじゃない？

価格表は多分もらえるとは思うんですが、私は置いてきてしまったみたいで…

それから、1期の売り出しの件ですが、760さんが書いているとおり
最初に比べて増えているということです。
1期の戸数を250戸と発表してから増えているということではないんですが、
当初は全部で100戸程度だったようです。

あと、抽選で外れた場合は、1期で売り出していない部屋を一般のお客さんより優先的に案内するという話だけなので、その辺りは営業さんによって言い方がちょっと違うのかもしれませんね。

>759さん

757です。私も同じ説明を受けました。戸数は250戸だったような。

1期の部屋は増えないと思っていました。

営業マンによって説明の内容が違うのかも知れません。

>760さん

増えていないと思います。

戸数を変えずに対象の部屋を変えるなんてことは

ないですよね・・・

>761さん

私が話を聞いたときは250戸だったと思います。

そのときもらった価格表で話をしています。

759です

180戸中120戸というのは、南向きＤ棟に関してです。
C.E棟（西、東向き）と合わせて、第一期250戸です。

>759さん

失礼しました。早とちりでした。

180戸中120戸は、最初からだったかご存じですか？

私の記憶違いかも知れませんが、増えていると思います。

今日の夕方第１期の価格表をもらいました
数えてみたら２６３戸価格が表示されてます

プレオープン初日に行ったときは９０戸→その２週間後には１５０戸→現在２５０戸（広告上では）と確実に増えてます

今日の営業さんの話では、反響が大きかったので増やしたそうですが、当初予想していた戸数を上回る程の順調ぶりだそうです

今後は何期かに分けてＧ棟とＦ棟も来年９月引渡し分で販売するそうです

残ったＡ棟とＢ棟は来年９月販売・再来年９月引渡し予定ですので
Ｄ棟にこだわらなければ、南向きのＧ棟とＢ棟はこれからの販売です