パークホームズ浦和ミッドレジデンスってどうですか？

＞84さん
＞85さん
ありがとうございました。
ネットにはどこにも載っていなかったので、参考になりました！

早速、ＭＲ行ってみようと思います。

ちなみにうちはやはり東南の角のお部屋が気になるのですが、今売り出している階だと東と南側の両方の建物が気になりますね。
商業地域ですし、近い将来、東と東南にも同じくらいのマンションが建つ可能性も十分にあるし・・・。
（浦和から10分圏内なら狭い敷地でもひょろ長い賃貸とかもありそうですよね）
他の3つのタイプの方がいいのか迷います。

施工会社はともかくとして、価格はかなり魅力的ではありますね。
現地でじっくり見てみたいと思います。

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まあ、商業地域は日影制限無いからね。

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そうそう、カラオケ、商業施設、風俗とかも制限もないんですよね。

さすがに県庁近くに風俗はないけどね。。。

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竣工してかなり経ち、即入居可なのに、夜、散歩しながらこの物件を見ると真っ暗です。
入居出来ない理由が、何かあるのでしょうか？

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夏休み待ちでしょうか
学期途中に引越はつらいかな。

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いくらぐらいまで下がりましたか？３９００万円代位が中心ですか？

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第5次販売出ましたね。
4次販売は1戸しか売れてませんでしたよね？（昨日時点7戸残っていたような）
今回は上の方のお部屋3戸が出てるし、価格も下がっているような・・・。
入居は随分前からですよね？

52戸しかないのに一体どれ位売れ残っているのでしょうか。

このまま売れ残ったら、購入者には本当に影響がないのでしょうか？
（資産価値が下がったり、賃貸に出されたりとか以外に・・・）

見に行こうと思っていたのですが、少し不安になってきました。

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今年の３月あたりから、最初のかたの入居、始まってますよね。

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3月からなんですね。

100戸以上の規模ならともかく、その半分で、入居が始まって3ヶ月経過していて1割以上残っているのは
ちょっと心配です。
やっぱり見送ろうかな。

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販売なり入居のペースが遅い場合、具体的にはどんな不都合があるのでしょうか？

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実害はない。

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先週現地に行ったものですが、
時期販売分も含めてどんどん売ってます。
販売済みのマークは相当付いていました。
ただ、契約が完了しているかは怪しいので、
実際に売れ残っているのは1/3くらいではないでしょうか。
残りは個人の事情で入居を伸ばしているだけと思われます。

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最近、近隣でプラウドやエクセレントなど、販売しているので、時期的に売りづらいのでは。

この立地で、三井なら、私は買いかなと思います。
ただし、日当たりを気にする人には勧められないけど…。

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80あればねぇ、、。70そこそこは4人家族には色々とつらい。

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売れ残った場合は管理費や修繕積立金は売主がずーっと負担するんですかね？
また、駐車場、駐輪場が余ったりするとその賃料から修繕費が賄えないため、修繕積立金とかが上がるような気がするのですが・・・。

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>>101

売れ残った場合の修繕と管理費は三井負担だと
営業さんから聞きました。

駐車場はよく聞いていませんが、懸念されている状況はあり得そうですね。

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売れてない住戸があった場合、三井は、管理費、修繕積立金はずーっと負担します。駐車場代等は、収支計画がマイナスにならないように三井が負担します。契約時にもらう書面に明記されてます。三井だけじゃなく、他の大手も同じだと思うけど。やっぱ大手は安心。

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嫌なのは、いつまでも売れなくて、最終的にドカっと値引きして売られちゃうことだよね。

浦和で、三井でこの価格なら、1年以内には確実に売り切るだろうけど。
規模も小さめだしね

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先着順の販売住戸数が日に日に減っていますね。
先日まで８戸だったのが、今日は５戸になっています。
静かに売れているんですね。

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やっぱり財閥系は強いよね

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スーモでは7戸表示
でも
ヤフーでは7/1更新で6戸表示
色々だね

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こないだ3次で7戸残っていて、4次販売で1日だけ上の階の3戸が出ていて、
次の日にはまた8戸になっていて、ってあれはなんだったの？？

一時期文章が「です」じゃなくて「だす」になっていたし・・・
マンションのＨＰって広告と同じなのに。

よほど力を入れてないのかしら。

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マンションのHPって、どこもそんな感じですよ。
ローンキャンセルとかあるんでしょうね。

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キャンセル住戸らしきものが出て、また販売中の戸数が増えてますね。
このご時勢、ローンキャンセルが多いのかな。。。
それとも何か？？？

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戸数が増加したというよりは、未販売の住戸を８戸あらたに出したんですね。
４千万越えの価格帯に移行しつつありますね。

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販売戸数＝残戸数ではないということでしょ。
普通にありえますよ。

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まだそんなにあるんですか…。２月に現地モデルルームを見に行ってから随分たちました。結局別の物件を購入しましたが。そんなに世帯数多くないのに…。部屋も結構埃たまってきてますね。

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入居前は清掃会社が、ルームクリーニングをするんですよ。

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結局どこまで売れたのか分かりませんね。
50戸位の世帯数で、財閥系、浦和から10分圏内、価格も抑え気味の好条件で残っているなら、
そのうち結構な値下げとかないですかね。。。
いくら大手といってもいつもまでも空き部屋にしたくないだろうし。
どうせ上の階とかいい部屋は売れてしまっているのなら、待ったほうが良かったりして。

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最低でも半年は過ぎないと、大きな値引きは無いと思いますよ。
実際に見に行ったのですが、地元枠だか事業協力者住戸だかが、かなりありましたよ。
実際の販売はそこまで多くないと思います

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値引きが始まっていて、現物見て購入なら、専門業者のルームクリーニングはしてくれないですよ。
事前内覧会もないでしょう。
入居後の定期点検はあるでしょうけど。

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>117さん
見学で人を入れている場合、入居前にクリーニング業者が入るのが一般的です。

内覧会は値引きをする時期でも、やる物件が多いですよ。

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そうですか。私は実体験で書きました。専門業者の清掃はなく、内覧会もありませんでした。青田買いと違い、現物を見ての購入だから仕方ないのかな、と思いました。内覧会がないことは契約書にも明記されていました。値引きしてくれたし、まあこんなものなのかな、と思いました。
内覧会をしないのは、わざわざそのために、個別に修繕には来ないつもりのようでした。
ちなみに大手デベです。

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>117さん
この物件での内覧会の有無は、ご自身の実体験は別として考えるほうがよいと思います。
他社物件を購入されたわけですから。

覧会は施工が図面どおりに行われたかどうかを
確認・共有するためのものなので、値引き関係なく実施する性質のもののようです。

気になるのであれば、三井の営業さんに聞いてみるのもいいと思います。

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だから〜、図面の時の青田買いと違って、現物と図面照合しながら購入検討できるわけ。
内覧会や清掃がマンションによって違うというご意見なら、私の意見も全面的に否定しないでね。
埃がたまるだろう、っていうこちらの軽いコメントに、清掃業者がはいる、って断言されたのそちらですから。
今回は「〜もののようです。」とかなり後退した表現は意外です。
そちらも、うちは清掃も内覧会もあった、というような体験談でも教えて下されば、参考になりましたのに。

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118です。ちなみに120さんとは別人になります(汗)

内覧会が無かったんですね。完全な現状有姿でお買い求めになられたんですね。

私は財閥系デベでしたが、｢人を見学に入れましたので、クリーニングしてから引き渡します｣｢内覧会は入居前に行いますので、悪い部分は指摘してください｣と言われました。

内覧会で凹みや傷を指摘しておかないと、後では直していただけないケースが出てくると聞いていましたので、かなり細かくチェックしましたよ。
値引きも竣工後でしたので、かなりありました。

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ちなみに購入者ですが、この物件に関しては内覧会ありましたよ。
内覧会のあと、施工確認。施工確認の後は引渡しまで入室不可。
清掃があるかどうかはわかりませんが、もし引渡しの時に汚れていれば、
クレームを入れようと思っています。

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内覧会がないとかあるとか議論されてますが、既に値下げは始まってるんですか？

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本当に買った人間は、値引きについては言わないと思うけど。

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120ですけどなんだか別のスレの発言もまとめて117さんには
怒りの対象になってしまったようですね、、
他物件の購入経験で、あたかも本物件に内覧会がないかのような記述に
疑問を感じてレスしただけなんですが。

内覧会の性質について一般的な書き込みをしたつもりですが
お怒りを買ってしまったようですので更新しておきます。

本物件、購入しましたが内覧会は実施されましたよ。

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内覧会は無い方が珍しいと言う意見が多数だろうね。

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内覧会はあるのが普通

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本日更新のスーモではまだ7戸が売り出し中ですね。
安いと思うけどね。専有面積の狭さかな。

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いつのまにか8戸売り出し。
減っては増えて、減って増え、ずっと残りが変わってない気が。。。

大手でお買い得でも向きと占有面積で近くの物件に負けてるからかしら。

大幅値下げがあったら考えたいな。。。

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財閥系で浦和だからね。
しばらくは大きな値引きは無いんじゃない？

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何より向きが悪いし家族には狭い。浦和は供給過多っぽい。
下がるような気もしますが。数年前の岸町の物件は大分下げたでしょ？

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浦和で財閥系って少なくない？
でも、確かに向きも悪いし、残りが2〜3で残り続けたら大幅割引もあるかもね。
現状ではまだ竣工して、そこまで長くないから、しばらくはこのままじゃないのかなぁ

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竣工してもう半年は経ってる。。。

向きや面積で有利な他のマンションも完売はしてない状況を見ると
供給過多なのでは。

他が下げ始めたら可能性大ではないですか？？

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向きや面積で有利な物件は、きっと他の条件が不利なんでしょうね。
駅距離とかね。

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方角。
ここは不利。
周囲を見ても、この地区は南向きに作れる待ちづくりをしていない。
パークハウスもそうだったんじゃない？
まぁ入居開始してまだ数ヶ月でしょう？
軽い値引き程度じゃない？

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けっこうこの辺は飲食店も近いですし、にぎわっている場所だからいい立地だと思いますよ。確かに、この当たりの売り出しているマンションに比べたら、少し占有面積が狭い気もしますね。

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ユザワヤがパルコに移るらしいよね。
そこは何になるのか、非常に興味があるなぁ。
財閥系マンションなんか建てられそうじゃない？その前に建物がどうなるのかは知らないけど。

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ユザワヤ跡地気になりますよね。
できればホームセンターか電器店でお願いしたい。
駐車場がないから無理だろうけど。

ここのマンション頑張ってほしいなぁ。もう少し広ければここにしてたんだけどなぁ。

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浦和はいいところですから、根強い人気がありますね。徒歩9分と立地もいいですし、私も検討しています。

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駅からちょっと離れていますが、値段はやっぱりそれなりにしますね。もう少し値段が下がれば検討したいのですが…

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そうかな？
相当安く設定したな。と思ったけど。

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やはり東南角部屋のBタイプが人気なんですね。

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1タイプくらい80平米クラス設定して欲しかった。
安いけど狭い。せめてあと5平米あれば収納やLDに回せるのになぁ。

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戸数を減らすことになると、管理費や修繕積立金に影響してくるし、どこかの間取りを大きくすると、他の部屋を2LDKにしたり…とよけいに売りづらくなる要素が出てくるから、今の状況に落ち着いたんじゃない？
一応、埼玉では3LDK70平米が標準らしいし。

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70ピチピチではなく70台(70〜79)つまり70半ばが平均的かなあ。バブル以降は永住や居住性も視野に入れ広さも重要視されてきた。チビングが敬遠され広いリビングが人気になったのもあるな。

都心ならコンパクトも止むを得ないが埼玉だからね。少ない戸数は土地取得の妥当性まで遡る問題でデベとして専有面積の言い訳にならない。

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３ＬＤＫは。。。。

都内・・・６０平米
横浜・・・６５平米（神奈川でも横浜あたり）
埼玉・・・７０平米
千葉・・・８０平米

を基準にしているそうですよ。

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そんな基準ネーヨwww

どこの中小デベの社内基準だよ（大笑い）

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浦和から徒歩９分の立地ですから、そこそこ高いのは仕方ないですが、後はニーズに合うかどうかでしょうか。

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DINKSには良いと思うんだ。収納足りない分は1部屋を納戸扱いにすればちょうどいい。商業施設もあるし。
ファミリーにはやや狭いのと南向きがマストの人も多いから。

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>149
いくつか同価格帯、似た立地の物件を比べて見てみ。
これ、すごく有名な話だから。
物件の広さは、東京を起点にして｢の｣の字を描くと、東京→横浜→埼玉→千葉になるだろ？
その順に広くなっていくのは、不動産業界では有名な話なんだよ。

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郊外物件は引き合いに出しちゃダメだよ。
あくまで、駅近物件の基準だから。

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>>152
『の』は売れ行きの伝播の順序の事だから面積は全く関係ないぞ(笑)

今時、60の3LDKなんて企業体質疑われるし、、。
何だか異常に圧縮プランに拘泥するのはおかしいね？悪質デベさんかな？

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〉152 同じような物件だと最近のプラウドは2つ共早々に売り切ったね。ライオンズもさっさと完売。三菱も何とかあと1戸。三井でもこの前のサウスは苦しみつつも売り切った。
違いは何だと？みんな70平米そこそこの3LDK単発かい？違うだろう？
〜4LDKまでのバリエーションや70平米半ばの3Lがある。
2平米でもあれば、押し入れや3面フルサイズのWIC造れるしさ。少しの面積の違いは大事なんだ。

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>152さんは知識が古いか間違ってないかい？
”の”理論は売れ行きや価格派及の経時的推移として不動産業界で有名な話だと思ったが、、、
http://www.sftd.jp/wise/2007/05/post_119.html
やっぱり面積に関しては無関係だよ。

今時は都内でも60㎡台は2LDKが多いんじゃないか？やはりゆとりあるリビングが人気だからね！
無理な圧縮物件が流行ったのは、いにしえの昭和のマンションやバブルの時期だね！
http://fanblogs.jp/iimansion/category_2/3

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ブログを出してどうするんだよｗ

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>154
>何だか異常に圧縮プランに拘泥するのはおかしいね？悪質デベさんかな？

中学生みたいだね。自分の価値観と違うと、「悪質デベさん？」とか「営業さん？」とか。
少しはこのような発想を恥ずかしいと思ったら？

だったら周辺の物件の平米数を比較してみたら？
そこまでの事をしなくても坪単価で充分に出てくるだろうに。

４０００万～５０００万程度で買えるマンションで、８０平米中心になっているマンションが
どれだけある？
仮に８０平米で５０００万だとしても、坪２００程度。
そんなマンションが駅近物件で浦和で普通にあるか？
７０平米で５０００万だとして２３５万程度。そんなもんだろ。

最近は川口でさえ駅近物件は２００を優に越えているんだよ。

坪単価を計算すれば、単純計算で出そうなものだが。

追記したが、駅から離れれば広い部屋を買えるのは当たり前だからな。

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何だか昨日（今日？）の深夜から狭さ擁護で必死連投の人がいますが。。。
落ち着きなさいよ。。。
>>155の事実がすべて。

↑（157=158=152）の人は内容が支離滅裂です。間違いも多い。
坪単価はどの物件も大差ないですよ。
駅距離なら東仲町の方が近いし面積も広い。
そもそも駅9分は駅近ではないしさ。
浦和9分で70㎡に対する市場の判断が回答だ。

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浦和の2つのタワーもそこそこ広い（もちろんとても広い3LDK住戸も）3LDKあるよ～。

逆に北浦和は60台に回帰してるよ～。原則なんて全くなく、物件毎に様々、色々だぁ！！
80台～中心も浦和東口にあるじゃなーいww　　同じ9分だ！
突然出してきた価格のしばりは別問題だよぉーwww

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158はスレ違いなので他で存分に暴れて下さい。
独特の理論も他スレで納得いくまで披露して下さい。

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何戸残っているんですか？

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MR行った方、隣戸と接するバルコニーの戸境壁はどうでした？
最近の三井の大衆ラインは宮原でも、杉並など都内でもペラボードで上方筒抜けの場合があるのでどうかなと。


パークハウスやプラウドはコンクリート壁や逆梁の厚い壁で完全分離でプライバシー面で良い事が多いので。
結構注目してチェックします。

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駅からは程ほどの距離で、この辺はけっこう立地的にもよいと思います。私の中でも候補の一つとしてもう少し調べたいところです。

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今日はグリーンスタッフの方々が植栽の手入れをしてくださってました。
入居するまで気づきませんでしたが、植栽がよく手入れされていて気持ちいいです。

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そんなこともしているのですか。
けっこうサービスのよいマンションみたいですね。

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え？　そりゃそうでしょ。普通のことじゃないですか＞手入れ

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なかなか売り切れないですね。

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駅からそれほど遠くも無いですが、何がネックで売れ残っているのでしょうか。やっぱり価格なんでしょうかね？

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狭さでしょう。敷地も広くないから、駅方面から来るとペンシルマンションみたいで、荘厳さはない。価格は浦和価格としては、安いと思う。

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ファミリーには狭いのと向きではないですかね？
南向きが必要条件になるファミリーは多いから。

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価格は安いんじゃない？
向きだと思うけど。
あとは裏を幹線道路が通ることになるからじゃない？

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確かに新幹線が通れば、ちょっと魅力的になりますね。浦和は新幹線が通っていないというのは、あれだけのマチでちょっと不思議な気がしますからね。

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新幹線通す意味なんかないでしょ。

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いやいや、幹線道路が南側に通るんですよ。

新幹線じゃないです。
新幹線は大宮に停まるので浦和にも停まったら新幹線の意味が。

ちなみに幹線道路が近々通るからこそのｅ-ｌｏｗガラス採用だと思っています。
最上階でもウルサいだろうから、窓開けっぱなしは無理じゃないかと。

それから幹道路から少し離れた場所に住んでても、排気ガスで排気口のフィルターが真っ黒になります。
そういう意味でファミリー向け(子育て)な物件ではないと思えば、間取り、向きも納得です。

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幹線道路、来年末開通予定でしたっけ？立ち退きは終了したんでしょうか？

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Low-e硝子は熱や紫外線対策のためで幹線道路の騒音とは関係ないのでは？
何か勘違いされてませんか?

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熱とか紫外線だということは承知しています。
でもなるべく自然の風を入れたいと思いますよね。

それでウルサかったり、排気ガスがすごかったら、開けれない。
だったら開けないでも住環境がよい方がいい。

後ろ向きな考えかもしれませんが、今まで見てきた物件で特殊ガラス採用のとこはだいたい何か理由があり、そうでないところは相場より高いことが多かったので…。

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特殊硝子だから窓を開けないという考えがよくわからないのですね。
ただ、特殊硝子だから騒音とか排気ガスがとか色々と心配するのであれば検討から外された方が良いと思いますよ。
ご自分の条件を満足する別の物件を探した方が効率よいと思います。

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あの計画道路が開通したところで、
さほど大きな影響はないんじゃない？
この辺って用途地域が多分「商業地域」
で建築制限がそれなりにゆるいだろう
から、むしろ近くに建物を建設される
よりマシなんじゃない。
実際見に行った感じそんな印象を受けた。

広さと向き重視なら子どものいる
家族には確かにニーズないかもだけど。
駅から割と近いのはいいなと思った。

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あのー最近の車は廃棄ガスの規制もありますし、
かなりクリーンになってますよ。
ディーゼルも規制されてますよ。

真っ黒になる、というのは本当の経験でしょうか？
昔はありえますが、最近の話ではないのではないでしょうか？

首都高の真横のマンションですら、
ベランダにモノが干せる時代ですよ？

音は分かりますが、排気ガスというのは意味不明です。

ところで幹線道路ですが、浦和駅を貫く形で道路を通すみたいなので、
かなり交通量は多いと思います。
地権者の承諾はほぼ終えているようですが、100％ではないようです。
完成は遅れが見込まれます。
ただ、いつかは完成するので、音に関してはある程度は覚悟が必要だと思います。
①騒音
②狭さ
③向き
が売れ残りの原因だと思いますが、
それを加味しての低価格設定と思います。

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場所はまずまずよさそうですが。
それで浦和は売れ残るのは激戦区なのですね。

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供給が多すぎかな。

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大きな道路とかが近いと、洗濯物では分からないんですが、換気口のフィルターは真っ黒になりますよ。

排気ガスなのか、アスファルトとかの塵なのか分かりませんが…ディーゼル規制されてない地域からのトラックも通過は可能ですし。

洗濯物にもついてるのかと思うと長時間干したくなくなりました。

まあ都心はどこもそうかもしれませんね。

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浦和に供給が多いというのは、何か理由があるのでしょうか。やっぱり根強い人気があるから実需があるのでしょうかね。

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