イーストゲートタワー川口（川口駅東口　イトーヨーカドー前の三井タワーマンション）

建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南


【浴室の梁型に要注意】

新規分譲マンションの住戸プランを見ますと専有面積６０m2台での３ＬＤＫが増えています。
中には専有面積６３m2程度で３ＬＤＫと書いてある物件も結構目に致します。

例えば専有面積６３m2の３ＬＤＫですとＬＤＫの広さは１０帖未満になるケースがほとんどです。
不動産業界ではＬＤＫ(リビングダイニングキッチン)が１０帖未満ですとＤＫ(ダイニングキッチン)と書くのが良心的な売主です。

ですので専有面積６３m2以下の住戸では３ＬＤＫでなく３ＤＫが正解です。

この様にマンション住戸の専有面積が狭くなった原因はマンション用地の地価上昇と建築費の上昇で専有面積当りの販売坪単価が高くなり専有面積を狭くして住戸価格の上昇を抑えた結果だと思っております。

マンション住戸の専有面積が狭くなりましても浴室の広さを狭くすると売れ行きが悪くなりますので相変わらず１４１８(内法寸法が１.４m×１.８m)タイプのユニットバスを採用しています。

住戸の専有面積が狭いのにもかかわらずに１４１８のユニットバス(浴室)を採用致しますとプランに依っては浴室の中に大梁が出っ張ってきましてそれをカバーした梁型が浴室内に出てきます。

特に隣戸間の戸境壁に浴室を配置致しますとこの現象が出てくるケースが多いのです。

昨年までは新規分譲マンションの３ＬＤＫ住戸面積はほとんど７０m2を超えていましたのでこの様なケースは有りませんでしたが今年に入ってからは住戸の専有面積が狭くなりましたのでこの様なケースが増加しています。

理由を具体的に申し上げますと隣戸間の戸境壁の上方には大梁が走っています。
専有面積が広ければ大梁の出幅(ではば)分約１５cm～２０cm程度は避けてデッドスペース(空きスペース)にして大梁脇にユニットバスを配置したのです。
処が,専有面積が狭い場合はユニットバスを戸境壁にぴったりと配置して無駄なスペースを無くすのでユニットバスの天井の一部に梁型が出てきてしまうのです。

浴室に梁型が出っ張るのは浴槽側か洗い場正面側です。
浴槽側に梁型が出ますと浴槽から立ち上がった時に頭をぶつける恐れがありますし,洗い場正面に梁型が出ますと上方のシャワーフックがかなり下がりますので非常に使い辛くなります。

販売図面集の中の住戸プランの浴室内に点線が書いて有りましたらそれが梁型の表示ですので要注意です。
浴室内に点線が書いていない住戸を選びましょう。


https://www.＊＊＊＊/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=117&m2=1&t=1

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↑この方は、どこと迷ってるのでしょうか？ドン引です…。怖いです。

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このマンションについて思ったことをまとめます。

■プラス面
１．川口駅はとにかく便利である。立地がいい。東京に近い。京浜東北線が便利。
２．スーパーが安い。西口には大きなオーケースーパーがある。家計安泰。
３．行政センターや図書館、保育園が駅に併設している。土日もやっている。
４．鹿島建設が施工していて、三井不動産が売っている。信頼感、安心感。鹿島、清水、大成、大林組、竹中工務店の中から選ぶべし。
５．物価が安い。
６．西口にいけば、川もあり、土手もあり、大きな公園もある。コンサートホールもあり、芸術鑑賞もできる。
７．駅徒歩４分である。駅徒歩５分以内のマンションならとても便利。タクシー使わなくてすむ。

■マイナス面
１．便利な川口駅なのに東口を選んだため、周りはざわざわしている上、眺望がないし川もみえない。タワーマンションの意味なし。高い管理費と修繕積立金を払う意味がわからない。エレベーターあがるのも時間ロス。よって低層階の方がまし。
２．各階ごみ置き場がないのが意味不明。西口の古いマンションでさえ設備として整っているのに、一階まで燃えるごみをもった住人がエレベーターに乗ってくることを想像すると、匂いもスペースもたえられない。よって低層階の方がまし。
３．東口はうるさい。汚い。よって住むなら蕨か川口西口の方がまし。
４．最安値で種類豊富のオーケースーパーに行くためには東口から西口までわざわざ横断しなければならない。アリオ川口のような宅配サービスもオーケーはやっていないので、荷物を運ぶのが大変。よって住むなら西口の方がまし。
５．マンション室内の天井が低い。眺望が悪い上に天井が低いのでは、開放感がますますなくなって性格が暗くなりそう。西口の円形タワーマンションも天井高は２．４メートルと低いらしく、あんなマンション住みたいと思わないが、それでもオール電化。よって天井高が低く梁の多いこのマンションより、天井高２．６メートル（いまや標準）以上のマンションを選んだ方がまし。
６．眺望もなければ、開放感もない、ごみはわざわざ一階までエレベーターに乗って運ばなければならない、東口は臭い、汚い。それなのに、価格が高い。意味不明。駅４分以内のマンションなんて川口にはたくさんある。よってこのマンションなら１０００万円以上販売価格から値引かせて買うべき。

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閑静な西口とにぎやかな東口、どちらが良いかは好みの別れるところだと思いますよ。
スーパーはザ・プライスや西友もかなり安いです。
でもたしかに眺望や開放感はいまいちでしょう。
今の川口のビル乱立具合だと仕方ないところですが。

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353のＯＫストアに対する執着、どんだけｗ

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オーケー最高

あんだけ安けりゃ執着するのも無理なし

東口に住んでるあっしもしょっちゅう買いに行ってます
西口の人間がちっとうらやましいくなるけど

しかも川口のオーケー大きいし品揃え豊富

川口駅西口にあるんだから最高でしょ

このマンションだったら車か自転車買えばいいんだよ
車なら買いだめもできるわ

っていうか西口のオーケーが東口にオーケー移転してくれないかなー（祈）

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↑

ソルクの人？　自画自賛の。

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オッケイボクジョウ

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そろそろ、完売ですか？

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このマンションは販促も力を入れてないし、掲示板も盛り上がりませんね。
営業のやる気がないのか、ひょっとして実は地道に売れてるのか？
公式サイトも閉鎖中？？

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オッケイボクジョウ最高

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営業にやる気がないだと？そんなことねぇよ！

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＞３５３
東口汚い汚いってそんなに汚いですか？？
あれでそんなに汚くてうるさいって言ってたら都市部には住めないと思いますけど。

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そうだ！そうだ！川口の東口は汚くない！もっと汚い街は他に、たくさんあるぞ！文句ばかり書きやがって。あんたは、日本の都市部のどこも住めないぞ！そんなに汚さが、気になるなら、地の果ての国立公園内級の田舎に住めよ！熊や猿や猪が出て楽しいぞ！

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完売したので書き込みが無いのですか？ただのネタ切れだけ？

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モデルルームは夏休みで半月も閉まってます。余裕なんですかね。

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一流企業ですからね。お盆休みくらいしっかりですよ。

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１８ＦのBタイプを購入検討中ですが、単位坪の価額はＩタイプの29Ｆと大体同じですので、悩んでいます。

そちらは値引き交渉できますか？

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竣工までまだ半年あるからね、今は値引きはしないでしょう
値引き物件＝竣工後売れ残り物件、ですよ
もちろん半年後に希望の部屋が売れ残ってる保証はないけど

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No.369さん

ありがとうございました。

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通勤にかなり便利でいいなぁと思いつつ、でも商業地域だけに今後周辺がどうなっていくかも気がかり。
買って数年で近くに高層建って日当たりなくなったりしたら目も当てられない・・・。
3LDKのMタイプが気になるけど、多分ローン審査通らなさそうなのでとりあえずウォッチだけ。
ところでHPの物件概要見てたら
「管理費・全体管理費」「修繕積立金・全体修繕積立金」「修繕積立基金・全体修繕積立基金」
てな風にそれぞれ金額も併記されてるんだけど、これってどういう意味？
初めてこういう表記見たから謎で。

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>>371さん
このように低層階が商業施設となっているビルの場合
形式上、管理が「住宅部分」「店舗部分」「全体」に分かれています。
（当然、お金の計算も３つに分かれています）
住宅を購入する人は、「住宅部分」と「全体」についての管理組合員となり
管理費や修繕積立金を払うことになります。
（店舗の持ち主は「店舗部分」と「全体」の管理組合員になります）
単に「管理費」と書いてあるのは、住宅部分の管理費のことで
実際には、住宅部分の管理費と全体管理費の合算が、支払うべき管理費になります。

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３７１さん３７２さん横レスすみません。私も初めて見る書き方だったので何なんだろと思っていました。規模が大きいとこういうこともあるんですね。どうもありがとうございます。勉強になります。

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>>372さん

分かりやすい説明ありがとうございます。
なるほど、「住宅部分」「店舗部分」「全体」に分かれて管理されるってことは、
つまり管理組合自体が別々で組織されるってことですね？
低層に商業施設が入る物件って、どんな業種が入るのか、どんな店舗が入るのかに
目を奪われがちだけど、こういう点もちゃんと見ておかないと・・・ですね。
勉強になりました！

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パンフ類では「East Gate Tower」の表記となっているけど、「Eastgate Tower」の方がしっくりくるよね、英語的には。
まあ三井不動産レジの社員にそこまでのセンスはないか。

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>>372さん

私も大変勉強になりました。ありがとうございます。
住戸以外の商業施設が入る場合は、管理組合も
複雑になってくるんですね。

川口は元々好きな街という事もあり、中古含めて検討して
おりました。物価も安いですしね！
こちらは予算的に見合わないので半分諦めてはいますが、
資料を熟読したりと、つい気になってのぞいてしまいます。
店舗は何が入るんでしょうね。楽しみですねー。

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ここは違いますが
多棟型のマンションで、棟別管理組合と全体管理組合に分かれている、というパターンも結構ありますよ

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管理の方式っていろいろあるんですね。

>棟別管理組合と全体管理組合に分かれて
逆に面倒な気もするけど。
ここがそうじゃーなくって良かったです。

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>多棟型のマンションで、棟別管理組合と全体管理組合に分かれている、というパターンも

マンションの管理方法にもいろいろあるんですねー。
ということは、そういう物件の場合は両方の管理組合に加入して、
それぞれに管理費を支払うという形になるってこと？
実家が田舎で戸建てなんだけれど、大きく地区の組合と、その中のエリア毎の組合とが
あったりするしそういう感じなんですかね。

ところで出遅れてしまったのですが、もう南向きは完売ですよね？
割と開けている東向きで残っているところから検討しようと思ってますが、
やっぱり予算考えたらちょっと高い…
価格交渉の余地、あると思いますか？できるとしたらやっぱ北向きかなぁ。

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>>379さん
形式的には両方払うんでしょうけど、トータル金額が高くなるわけじゃないし、ほとんど実感はないと思いますよ

東向きも売れ行きが悪いわけじゃなさそうなので
一般的な話として交渉できるとしたら竣工間際か竣工後まで待たないといけないのではないでしょうか
希望の階やカラーセレクトが残っているかはわかりませんが
興味があるなら、とりあえずMRに行って最新の残戸状況を確認してみては？

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うーん…
北はなくないですか？

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私は北にしちゃいました。
イーストゲート唯一の大きなFix窓と、開ける眺望がきにいって。
お友達が東京湾岸のタワーに住んでいて遊びにいきましたが、
同じ北ですがたしかに直射日光ははいりませんが
意外に明るかったのでこれならありかなーと思って。

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融資相談会の案内がきましたが、みなさんどうするおつもりでしょうか？
私は金利の優遇幅の大きい提携ローンにしようかと思うのですが
提携でも金融機関によって金利の優遇幅とか変わるものでしょうか？
いろいろ相談会に回った方がいいんですかね？

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383さん
私も現在住宅ローン比較サイトを見て勉強中です。
本当は相談会やセミナーに行けばよいのでしょうが、
いかんせん出向く時間がありません。
複数の銀行で比較検討していますが、このままいくと恐らく
提携ローン以外のものになりそうですね。
うちは長期で返済する予定なので、金利の低い変動金利型になるかも。
何にせよ最終期限の11月24日まではまだあるので、
これからじっくりと検討するつもりです。

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384さんありがとうございました、383です
変動金利でも金融機関の差が結構あるものなのでしょうかね
やはり私も時間を見つけて相談会を回ってみようと思います

ところで、図面を見ていて気付いたのですが
共用廊下にPSがたくさんありますが、そのうちいくつかが10階から下でなくなっています
パイプがある階から急になくなる（？）というのはとても不可解なのですが、どういう構造になっているのでしょうか？
わざわざ問い合わせるほどでもないのですが、とても気になっています。。。

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384さんありがとうございました、383です
変動金利でも金融機関の差が結構あるものなのでしょうかね
やはり私も時間を見つけて相談会を回ってみようと思います

ところで、図面を見ていて気付いたのですが
共用廊下にPSがたくさんありますが、そのうちいくつかが10階から下でなくなっています
パイプがある階から急になくなる（？）というのはとても不可解なのですが、どういう構造になっているのでしょうか？
わざわざ問い合わせるほどでもないのですが、とても気になっています。。。

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わざわざ問い合わせるほどでもないのなら、とても気になるほどでもないはずなので、気にしないでください。でも、気になるなら、問い合わせるしかなく、ここで聞かれても誰も答えられないので、営業に聞いてみてください。

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北も採光のための窓が大きいと、十分に明るいんですね。
戸建や低層マンションだと辛いと思いますが、
高層のタワーなら北というチョイスもありえますね！

ところで、三井のイーストゲートタワー川口のページ
(公式HP？)を見ようとすると
「こちらのページ（URL）はただいまコンテンツをご用意しておりません」
と表示されちゃいます。
三井のサイトでは、ページが無くなっちゃったんでしょうか？？

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私も今ホームページを開こうとしたが、同じでした。。。ということでしょうか？
完売？

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ローンの事前審査についてですが、何営業日くらいかかりますか？

よろしくお願いします。

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↑
サラリーマンの方でしたら、通常は２～３日で終わります。
どんなに長くても１週間かな。
自営の方だったら、もうちょっと時間かかります。


HPは生きてますよ。
単に落ちていただけでしょう。

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ローン審査の話が出たので便乗してお聞きしたいのですが、
審査に必要な書類ってどのようなものなのでしょう？
審査の方法としては、月収、勤続年数、マンション以外のローン有無くらい？
貯蓄額もチェック対象となりますか。
うちは自営業を営んでおりますが、審査する上でサラリーマンの方とは
どのようなところが違うのでしょう。
ローン審査が通らなかった場合というのは、具体的にどのような
ケースが考えられるのでしょう。
あ、HP復活してました。

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契約済みの方は住民版がありますよ


【川口】イーストゲートタワー川口・契約者入居者専用
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47207/

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寂しいですね。あんまり人気ないでしょうか？

知ってる方に質問です。後、残り何戸でしょうか？

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HP見てみたら、今日が第5期6次登録受付となってました。
あ、これを書いている今がちょうど締め切り時間です。
販売住戸は401号室（Aタイプ　ベーシックプラン　:2LDK）と606号室（Fタイプ　ベーシックプラン　:2LDK）の2戸。
今日14時から抽選だそうだけど、何倍になるのかな。
っていうか…仕事が休みの人が多い週末ではなくこんなド平日に受付＆抽選なんですねぇ。

ところで低層に入る店舗、どこになるのかまだ決まってないんでしょうか。

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>> 395
倍率は１倍でしょう。
以前、マンションの販売のルールで（どこで規定されているか知りませんが）かならず公募しなければいけないことになっていると聞きました。従って、今回２件契約が決まりそうな場合、それをルールで定められた最低限の期間、インターネットに告知して、駆け込みが少ないように平日に最終日を設定して決めるようです。
運が悪ければ、その告知をみて申し込みということになり抽選ということになるでしょうね。

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売り出し当初はどうだったかわかりませんが
今は申し込みがあり次第、すぐに受付＆抽選をしているようですよ
形式的には抽選ですが、実質は先着順です
倍率は１倍でしょう
つまり、抽選になっている住戸は売れた住戸です
ＨＰを見ていると、ほぼ毎週２～３戸ずつくらいで売れています

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おっと、３９７ですが、３９６さんとレスがかぶってしまいました
もちろん営業が事前に調整するはずなので、欲しい方が２人いても、ガチンコで抽選するケースはほとんどないんでしょう

店舗は１２月先行オープンだったはずなので、そろそろ決まってもよさそうですよね

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>>392さん
書類は、自営の方でしたら必要なものは
・確定申告書3年分
・本人証明（運転免許証や健康保険証など）
です。
マンションのローン、マンション以外のローンとも、もしあれば残債証明
が必要になります。もちろん、既存借入がある時点で通りにくくなります。
貯蓄額のチェックはありません。
自営の方は、給与所得者に比べて審査はかなり厳しくなります。
サラリーマンは会社が倒産すれば転職すれば済む話ですが、自営の方が
廃業したときは借金だけが残っているというケースが非常に多いからです。

審査が通らないとしたら、
・年収（申告額）にくらべてローンの年間返済額の割合が高い
・3年間の収入が不定期
・ローンなどほかに借入がある
・過去に支払い遅延（借入・クレジット払い・公共料金など）がある
などが、大きな理由だと思います。


>>395さん
今はよほど人気がある物件でない限りは、2倍や3倍は出ないと思います。
396さんや398さんの言う通り、抽選はなくて1倍でしょうね。

業者からすれば、一つの部屋に2人が申し込んで、外れた方が検討を
やめちゃったら大変なことですから。

今のような売れ行きで、こまぎれで販売しているんでしたら、
倍率は出ていないでしょうね。
逆に言うと、気に入った間取があれば、早いとこ申し込んじゃったら
確実に押さえられると思います。

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低層に入る店舗、どこになるのかまだ決まってないんでしょうか。 ---同じ質問です。
hpでは12月中旬開業予定だと書いておりますが。

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