変動金利は怖くない？？　その４８

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

125%ルールが適用されるほどの急な金利上昇はしばらくは想像できませんが、
5年ルールは曲者ですね。

>1

お疲れ様です。

私はテンプレ賛同者で有効な手段と考えて
ますが、少し矛盾があるなーって思ってる
部分があります。
(まあ小さいことですが)

---
目安は3%前後で借りたと思って差額
を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%
かは関係有りません）
---

と固定が何％なのか関係ないと
いっておきながら

---
変動は金利3%相当を繰上する事
によって固定と同等レベルの負担を
するだけで 将来のリスクを軽くする
返済方法 なのです。
---

と固定が3％付近と決めつけている
ところです。だからなんだって
訳ではないですが、非常に秀逸な
テンプレだと思ってるものでなる
べく矛盾がないほうがよいなぁと
思っただけです。

固定が3%なんて言ってないじゃん。変動を安全に返済するには3%相当の繰り上げが最低限必要だって言ってるだけ。

余裕ある人は4%でもいいし、もっと繰り上げてもいいし。ただ、3%相当以下では危険ですよってこと。

>4
そうなんだよね
変動で早く安全圏に到達するためには、固定との比較云々ではないし
金利は上昇するかもしれないからそれに備えてのテンプレ

なのに、固定で返せないから変動を選んだとか
今の低金利が続くと思ってるとか
勘違いして絡んでくる固定さんが多すぎる

まあ、最近の固定も随分と金利が下がってきたから
どうしても変動の危険性を避けたい、煽りたい気持ちになるんだろうけど

そもそも何借りても返せるカネを持つ人は何借りても構わないから
そんな条件のローンを論じるのはナンセンス。

問題は、「ギリ＝即座に返せるキャッシュを持たないが、将来収入安定増の見込がある人」
の借りるローンの検討をすること。
ただし「借りれなければ買うな」は不可。

少なくとも基本的人権として便利な都心近郊に住むのは大前提。
でなければ家なんて買わない（国家的に空き家を配るまで待つ）。

よって、上記「ギリ」の人が都区内物件を買う為に最低でも数千万のローンを組むことを前提としたい。
その一般的な勤労者（カネ持ち自営業・高級労働者はそもそも住宅ローン制度の対象としては不適切）モデルを前提に、
現有の変動と固定を比較してもらいたい。

なお、収入については、いわゆる公務員モデルとして、在職中は微増するけど大変動はしない、ということでよろしく。
関係ないところで議論が拡散するのは嫌なので。

なるほど。
>>3の変動さんのもっともな指摘が通じない人がいるんですね。
しかも複数名。

そりゃ固定派がまともな発言をした時でも煽りにしか見えないはずですわ。
納得納得。

信じる者は救われる

安倍元首相が自民総裁選に出馬表明、日銀に「格段の緩和」要請

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE88B04R20120912?feedType=R...

日銀法改正にも言及しているとのことで、これは期待せずにはいられない。
インフレ恐怖症の日銀主導の金融政策を破棄して、政府主導の金融緩和で市場に適切な長期資金供給がなされれば
名目ＧＤＰを押し上げ、デフレ脱却の可能性は高まる。

景気回復して政策金利も上昇するかもしれないが、財政不安で上昇するよりはいいからね。

ぜひ安部さんにはもう一度総理になってもらいたい。

もうみんな飽きたのでは?
申し訳ないけど嘘やデタラメな情報をベースに「固定は無知だから」
と固定を煽ってた変動さんにガッカリ。

それは100歩譲ったとしてもその後一切訂正も無しのスタンスに
さらにガックシ。

テンプレだの何だの調子良いことは言う癖に都合の悪い話しはスルーでは
誰からも信用されない。そもそもテンプレもただの繰上げ返済だし。

テンプレにある変動と固定の元本・利息の比率はそれぞれどういう計算に基づくのですか？
自分が返済プラン組んだ時のそれと余りにかけ離れてるので。


まさか、“変動を勝たせる為の設定です”なんて言わないですよね？

しかし長い事議論してまるで結論でないね、

7さんの意見は私も賛成です。では少し具体的に、こんな例は如何でしょうか？

詳細
年齢33歳
会社員
妻(専業主婦)
子供1人(2歳)
年収600万
年10万昇給見込み
退職金1000万あり

都内近郊のマンション購入
購入価格(3300万)
住宅ローン3000万
管理修繕等は別途2万貯金300万

…これ位がギリギリですかね。

この条件で仮に、今月借入れする場合は、変動、固定(10、20年)、フラット(エコ等)の中ではどれがお勧めだと思いますか？

飽きたというより、固定さんとの同じようなやり取りに辟易した、の方が実態に近いのでは？

個人的にもかなり面倒になってきたので、面白そうな話題だけお付き合いしたい。

＞１
>目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
３％という謎の数字登場。

>>15
いや、公平に見てるけどもはや変動さんの信用は地に落ちたよ。
もはや都合の良いことしか言わないただの売れない営業マンに見える。

匿名掲示板とはいえ最低限のルールはあるからね。
一回逆の立場で見てみたら？

どうでもいいことだけど。

>10

金融緩和はカンフル剤にはなっても、効果が長続きしない。
今年春の一時的な円安、株高がそのいい例。
あの時「潮目が変わった。」と言って喜んでいた固定君がいたけど、
その後とんと姿を見せなくなった（あるいは姿を隠していた）よね。


。。。もしかしてあなたがその「潮目」くん？

>>18

日銀の金融政策を破棄することが前提だね。
日銀主導では緩和が不十分。短期資金の供給も効果が薄い。

>19

一緒だって。しょせんは小手先の政策。
長期資金を供給しても、それを必要とする経済活動自体が不在。
今は世界的に金余りの傾向。人口が減りつつある日本ではなおさら、

と思うんだけど。違うのかな。

>>20

自民党は「国土強靱化基本法」を制定して、１０年間に２００兆円規模のインフラ整備への集中投資を目指している
くらいなので、大規模な供給先はあるんじゃないかな？
あと、人口増減とデフレとは相関性がないって、えらい人が言ってた。海外の先進諸国の統計を見れば分かるかも。

>>21
誤）人口増減
正）人口減少

>21

10年で200兆円の財源が問題。税金で集めれば、その分内需がしぼむじゃん。
人口増加傾向にある国家なら、税収も経済活動も伸びる可能性が見込める。
結果、成長路線に全体が動く。経済学はある意味社会心理学だからね。
中国、インド、ブラジルなど、新興国はいずれも開拓すべき市場を国内に抱えているよね。

同じような状況が今の日本に望めると思う？

>>23
金融緩和なので、財源は円を刷って資金供給でいいと思う。
２００兆は徐々にやったとしても刷りすぎかもしれないけど。

>24

お付き合いしていた私がバカでした。あなたのことはこれから
「こてさき君」とお呼びしよう。

いい夢見てね。こていのこてさき君。

>>25

はい、さようなら。

＞１８
＞今年春の一時的な円安、株高がそのいい例。
＞あの時「潮目が変わった。」と言って喜んでいた固定君がいたけど、
＞その後とんと姿を見せなくなった（あるいは姿を隠していた）よね。
すでに円（対ドル）は天井を打ってますよ、今後円の最高値更新なんてあり得ないですから。

>>27
こんな日にフラグ立てないでおいてくれる。不吉だから。

結局このスレたって以来どの時期みても固定が得した実行月ないんだよね？
初期の頃の人は固定の負けがほぼ確定。
金利差は安心料と言いながら金利を気にしているのは毎月実際に損をしてる固定さんでしょ。

QE3きました～。
ゼロ金利政策も2015年半ばまでは最低でも延長しま～す。

日本の政策金利が上がるのはいつになることやら。

>>30
1ドル70円の世界もそう遠くないね。日本なんかに住むべき時代じゃないのかも。
もうアメリカの属国になった方がいいのかな。

3です。

すみません、私も変動派で
テンプレも変動も批難してる
わけではないです。固定も3％と
言ってるわけでもなく、それ以上
を想定して、差額切り上げにも
賛成です。

ただテンプレにある
--------
変動は金利3%相当を繰上する事
によって固定と同等レベルの負担を
するだけで 将来のリスクを軽くする
返済方法 なのです。

⇒固定と同等レベルの負担をする
だけってところが変と思っただけです。
だって固定とは関係無い話でしょ。
ただ3％の差額を返済するのだから。
---------

まあ細かい話だからここでやめて
おきます。変動で3％以上で借りたと
思って差額を返済額軽減で返すって
のは素晴らしい考えてだと思って
ますし。

3パーセントに意味はないってこと？
もしそうだとしたらがんばって繰り上げようって月並みに言ってるだけだと思うが？

>31
極論すればそう
ただ、自分で４％がリスク回避という点で適当と考えるならそれでもいい
あえて言うなら頑張るのではなく淡々と、ね

肝心なのは、
金利負担が大きい初期の低金利のうちに残債を減らすってトコ
(マイナス金利なら貯蓄でプールしておくのでもいい)

失礼。
>34は>33へのレスね

頭金の問題では？

>8
>4の指摘が理解できない君が固定を選んだのは正解ですね

テンプレの一部だけ切り抜いても意味はありませんよ

＞すでに円（対ドル）は天井を打ってますよ、今後円の最高値更新なんてあり得ないですから。

前提にのみとらわれて、本質を見失っているバカ発見。
「だから何。」ってみんなから突っ込みいれられているよ。

単にテンプレが作られた当時フラットが3%くらいだっただけじゃないの？長期金利が下がったのって今年に入ってからであって、それ以前は低くても2.5%くらいだった。

人をバカ呼ばわりしているけど説明できない馬 鹿発見

円は介入警戒で今の水準に止まってるだけでしょ。

依然高値圏にずっといるんだからトレンドが変わったなんて思ってる人はいないだろうね。

例えばギリシャのユーロ離脱なんて事が起これば最高値試すんじゃないかな。

米のQE3発動で日銀への緩和期待が高まると思うけど、期待を裏切って緩和しないと75円目指すなんて展開も有ると思う。

まー、変動は粛々と3%相当を繰り上げ返済しとけば安泰なのは変わりないからね。

この状況ではテンプレ実行しなくても大丈夫そうですね。

でも株価上がってきたね。

さて、次は来週開かれる日銀会合ですね。
日銀も追加緩和、でもショボくて市場は無反応ってパターンな気がする。

>>44

株価上昇は期待感からだからこれから実際に企業業績が良くならなければ持続しない。

仮に景気が回復しだしたとしても日本は増税が待ってるからなぁ。

あと、自民党政権になったら10年で200兆円公共事業って、財源どうするんだろう？なんとなく消費税が使われるような気がする。南海トラフネタも絶妙なタイミングで出て地震対策なら公共事業に金掛けるのも仕方ないって印象付けてる気がする。

とても近い内に破綻する国とは思えないね。

破綻はしないだろうけどインフレはありそう。

早くインフレにしてくれよ。本当に出来るなら。
もうずっと前からインフレインフレって聞くけど、ずっとデフレだし。

あれだけお金刷りまくってる米国で2%くらいのインフレで景気と雇用対策で更なる緩和、ゼロ金利は2015年まで継続だからな。

一回デフレになるとなかなか戻せないらしいから米国は必死に食い止めてるんだろう。

既にデフレが20年も続く日本をインフレにするには米国以上の緩和が必要だと思う。今の白川じゃ無理だろうから来年の任期が切れて新しい総裁に期待だね。

固定さんの祈祷でインフレ望む

Q3なんてやらなくても、日本が米国債ばらまいてやるよ。
目減りする一方の紙屑はいらん。

金を持ってるだけで価値が上がるから、みんな使わないよ。
利回り0.78%の国債が売れるのも分かる気がする。

FRBよ。日本の米国債全部もってけ。

80円前後で落ち着いちゃうね。
また100円に戻るなんてあり得ないな？

アメリカは雇用が改善するまで緩和を止めないって言ってるらしい。

日本はなんで緩和嫌いなんだろ？

日本がまともなんだろう。
アメリカ・イギリス・ヨーロッパはまともじゃない。
まともじゃない国々とおつきあいせにゃならん。
日本ももっと緩和・緩和・緩和・・・・
もう一方的に損するのはいやだね。

ユーロは国債無制限の買取と金融緩和継続。日本だけ緩和してないんだから円高になるのは当たり前。当分この流れなんだろうな。

完全に喧嘩売られてるよ。べつの意味でね。

外国現物資産を買い漁ってやれ。もっとね。

そんなに円の価値があると思ってるなら、高く売りつけてやれ。

円高にはならない。
今後わずかに円高に動くかもしれないけど基本は円安。
すでに円高の時代は終わっている。

そもそも実需で日本は貿易赤字国、ドルを買うしかない、この構造は今後もかわらない。

為替変動要因は複雑すぎてね。
諸外国の緩和策は当分継続しそうだし。
構造的には、58さんの通りと思うし。
よくわからん。
FXなら円安期待ではりたいねー。

円安になれば日本の競争力復活で景気良くなるんだろうけど、果たして本当にこれから円安になるのかな？

結局欧米の景気次第って気がする。

日本も欧米諸国並み（実際はそれ以上）に貨幣を増刷すればデフレも円高も解消できるかもしれないのに・・・
もう日銀には何も期待しない。

しかし、アメリカはハンパないな、毎月住宅ローン証券3兆円も買い続けるのか。しかも期限を設けないとか。ゼロ金利も2015年に延長されたし、円高傾向は当面続くと見るのが普通なんじゃないの？

日本の利上げは早くて2016年くらい？

フラットはいま、1.84パーセントくらいですよね。
フラットの方が安心かな。
団信に個人で入らなきゃならないのが味噌だけど、繰上げ返済無料だしいいかな？

金利高くね？

過去のアメリカ金融緩和後の推移見ると長期金利は上がってるからこらから年末に掛けてフラットはヤバい気がする。

日銀は無対応？
前々から分かっていた事なのに、反応ないね。

＞しかし、アメリカはハンパないな、毎月住宅ローン証券3兆円も買い続けるのか。しかも期限を設けないとか。ゼロ金利も＞2015年に延長されたし、円高傾向は当面続くと見るのが普通なんじゃないの？

＞日本の利上げは早くて2016年くらい？

結局、世界的な景気の停滞で、どんどん金融緩和が延長されているんだよね。
金融緩和を競い合ったとしても、良くて現状維持。取り残されると円の独歩高。

円安を妄想する固定君の気持ちはいつも空回りだよね。残念。

今日は至極真っ当な書き込みが多くて安心した。
固定さんも金融緩和の意味は理解できているようで、その点も安心した。

為替の要因は色々あるけど、そもそもインフレ率に2％以上の乖離があるから、
単純な相対的価値の調整機能で見れば円高は継続する。結果、金利は上がらない。
（実質金利の話は別にあるけど）

>>57の言うとおり、強い円でたくさん買い物して欲しいね。

＞マア、カンフル剤的な効果は期待できるだろうが
＞半年経てば逆走する結果に陥るんじゃないか？

＞みんな大人だから、事の深刻さは相当根深いと知っているはず

以上、フラットスレで見つけた書き込み。ここに来る固定君らと違い、
フラットスレの固定派は良識を持っている。

固定さんの特徴として自分の実行月までは下がれ下がれで金利が確定すると上がれ上がれに変貌するからな。

自分より有利な条件で借りれた人が許せない人が一部いるんだよ。何とも人間が小さい。

さらにエスカレートして究極の勝ち組で有る変動派へも攻撃し出す。理論じゃ敵わないから自演とかやりたい放題。屁理屈のオンパレード。

真面目ない変動派は最初は真面目にレスしてたけど最近は辟易してスルー傾向。

固定さん、固定さん、といつも話題は固定さんで
君らホントに固定さん好きなんだな。

でも固定さんは君らなんか気にもしてないし
好きでも何でもないと思うぞ。
残念だけど。

>>71
>でも固定さんは君らなんか気にもしてないし
>好きでも何でもないと思うぞ。
後段はその通りだと思うけど、前段は反対だと思う。
気になってしょうがないから、毎日来るんだよ。

固定さんが来なければ過疎スレで、今回みたいにイベントがあった時だけ盛り上がる。

固定さん以外は金利が上がらないことを理解しているから話すこと無いんだよね。

>71

気になって仕方ないから、
わざわざ変動スレに来るんじゃないの？

定番のこのふざけた流れはスルーしたいところだが一言。

>>70
>真面目ない変動派は最初は真面目にレスしてたけど最近は辟易してスルー傾向。
変動派がスルーするのは自らの嘘や出鱈目を暴露、糾弾されたレスのみではないか。
ご都合主義も程があるとは思わないか？

趣味固定の人が自演繰り返さなきゃ荒れることも無いんだよ
ご理解ください

まぁこんだけ変動有利だとそりゃ悔しいよなぁ。
嫌味のひとつも言いたくなる気持ちもわからんでもない。

せっかくいい流れに傾いて来てるので煽り屁理屈系はスルーって事で

ネットで見つけた主要国の金融緩和状況です。
日本がいかに金融緩和してないかってのが分かる。円高になるわけですね。

アドバイスいただけないでしょうか。

借入れ期間30年で銀行の20年固定(正確には変動の20年固定特約)　1.7％
変動金利　0.875％

どちらを借りる方が良いでしょうか？

なお、借入れ金額は1500万円
年収はあまりあがる見込みは無く、余裕資金(繰上げ返済できる余裕はほぼなし＝金利差で生まれる毎月の支払い差額6千円/月＝年7万円程度まで)

緩和継続ということで、変動のプラス要因は2015年か2016年まで見込みあり？(アメリカ中心に各国追随？)
ただし、日銀のインフレ誘導強化＝資産買い入れの大幅強化が2014年頃から本格化の可能性あり？(2013年の現日銀総裁から新日銀総裁移行後)

年収はいくらでしょうか？

＞緩和継続ということで、変動のプラス要因は2015年か2016年まで見込みあり？(アメリカ中心に各国追随？)
ただし、日銀のインフレ誘導強化＝資産買い入れの大幅強化が2014年頃から本格化の可能性あり？(2013年の現日銀総裁から新日銀総裁移行後)

インフレは国民の気分次第。
国民全員が消費する気分にならなければ、インフレにはなりません。
日銀の小手先政策では無理だと思いますよ。

>>78
なかなか難しいけど、ローン減税もちゃんと繰上返済に使えるなら
（要は生活費に消えないなら）変動かな。

なお、差額6千円/月＝年7万円程度だけでなく、変動は金利が低い分残債の減りは速い。
実際は繰上返済すると損なので、10年間貯金たて後に一括で繰上返済。

７８さん
月５万円程の支払いで余裕がほとんど無いのであれば、私は固定をお勧めします。

８１さんが言われるようにローン減税を繰上げ分に当てればテンプレに近い返済は出来ますが、
あまりに余裕が無さすぎるように思います。

私自身は変動で借りていて、当面の間は金利上昇はない、もしくはあっても限定的だと考えていますが、
もう少し余裕が無いと精神的にも辛いと思います。

ローン初心者です。
12月ローン実行で2500万借り入れする際に変動か10年固定にするかで悩んでおります。
本人33歳　年収1060万
妻30歳　専業主婦、子供１人（乳児）
変動０．９７５％で団信込み
10年固定１．７％で団信込みです。
毎年100万程度繰上げ返済する予定です。複数回の繰上げ返済シュミレーションでは
繰上げするならば１０年後の残高はあまり変わりませんでした。それならば戦争や
国債破綻など予測の難しいリスクに対する保険を考えると１０年固定の方がお得の
ような気もします。どうなのでしょうか？

＞７７
＞日本がいかに金融緩和してないかってのが分かる。円高になるわけですね。
流れは確実に円安です。
ＦＸでドル売り円買いのポジションを持ってるんですか？

>>84

ファンダメンタルズ的な要素で円安を示す指標って何も無いじゃん。
（テクニカルは見ようによっては円高も円安もどっちでも解釈出来るから長期的には意味無いし）

あなたこそ根拠に乏しくポジトークにしか聞こえない。しかも言い切ってるところが特に。

>83
変動0.975%
10年固定1.70%

もう少し(0.2%程度)金利交渉してみたら？
貴方の収入なら可能です。
可能性の低いリスクが気になるような人は固定にした方がいいですね。

>85

私もそう思う。

78です。

>>79　さん
年収は400万円です。

>>81 さん
アドバイスありがとうございます。
ローン減税（所得税の戻し分と住民税の割引分）も込み＝収入として見て生活費を見込んでいます。（＝生活費に消える）
なお、繰上げ返済を見込めないのとこれから先教育費が増えてくるのを考えて変動金利でも元金均等タイプを選ぼうと考えています。その場合は、金利が低くても元金の減り具合は同じになります・・・（10年後の元金残額は金利に関わらず同じ）

>>82　さん
アドバイスありがとうございます。
やはり、厳しいですよね・・・汗
マンション購入なので、管理費、修繕積立金があり負担が大きいです・・・汗
借り入れ期間を30年から35年にしたほうが良いのかな・・・

>>78=88
>>81です。
正直言って厳しい。
が、数年後（あるいはその先の近い将来）奥さんがパート以上の仕事をしてくれるなら、
あなたの年収に対する効果が大きいので何とかなる芽が出てくる。

それも込みで考えているとすれば、うーん、お子さんが優秀でないと難しい気がする。
（後からリターンが期待できないとリスクを背負う意味が乏しい）

なおローン期間は35年で良いと思う。後から延ばすのは難しいのでそうする人が多い。

>>84
>流れは確実に円安です。
ここまで言い切る理由を知りたい。
インフレ率、経常収支は円高以外はあり得ないけど。

>>88


元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。
ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

理由は過去スレで探して下さい。

>86さん
ありがとうございます。も少し交渉してみます。１０年がさらに下がれば
固定のほうが良いのですが。

78,88です。

>>89
妻のパートは子供の教育費にと当て込んでいます・・・汗
変動0.875％にするか
当初20年固定1.7％にするかの場合は
リスクが高まることを考えると20年固定のほうが良いのでしょうか・・・
それとも、ほぼ確実に変動金利の方が返済額が少なくなるのであれば変動にするべきなのでしょうか・・・
とても迷っています。
先の回答によると、20年固定の方がリスクを低減できるので良さそうでしょうか。
なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

>>91
毎月繰り上げ返済はできません。
理由は、借り入れる金融機関は繰り上げ返済のたびに手数料5250円が必要です。
また、そのときの情勢にもよりますがもしも、手元に余裕資金ができた場合は運用します。
利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。
利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％
例え20年固定でも1.7％であれば、1.5％バックできれば、残りの0.2％は生命保険として考えます。（団信分）

また、元金均等にこだわる理由は、上記のようにこまめな繰上げ返済を基本的に考えていないこと、最初に支払う保証料が元金均等の方が3万円程度安くなるからです。
そして、元利金等にするメリットがあまり理解できません。
繰り上げ返済をしない場合、むしろ不利になると思います。

>>93
>なお、当初20年固定特約にこだわっている理由は、ローン実行後の保有資産は500万円強を残せるので、これを20年後に>急激に金利上昇があれば繰り上げ返済で対応できるかと思ったためです。
>頭金に追加しない理由は、いざというときのために残しておくためです。（また、かなりの割合を株式等で保有しており利回り3％で運用中です）

バッファを取っているなら変動で良い。
変動金利が現状の20年固定金利に迫る頃には、配当重視とは言え、1.5倍～2倍にはなっているはず。

更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用
する方が良いと思う。

今のあなたのポートフォリオは平たく言うとイケイケ（死語）だから、その自覚は持っとく必要アリ。

>>93

このスレの今までの結論では

変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。
（元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い）
もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

>>81
質問です
繰り上げ返済が、損をする。意味がないとするのは何故ですか？
額が小さいから？
繰り上げ返済は、早いうちに始めた方が良いと聞きましたが、いくらからが有効なのでしょうか

>96
当初10年は減税があり、変動であれば現在の利息より減税が大きいから金利が上がるまでは損ということ。

>>94

アドバイスありがとうございます。
バッファといっても、金額がわずかですし本当にいざという時のための分です・・・
勤め先の会社の状況もよくないですし、手に職もないので・・・

でも、アドバイスを受け20年固定よりも変動の方が良いのかなと気持ちが動いてきました。
ただ、借入れを行う銀行の変動金利が0.875％(その銀行の最優遇金利が0.875％）というのが悔しくて躊躇する気持ちもあります。
他行にすれば0.775％があったのですが、最初は20年固定にしか目が無く借入れ予定銀行がダントツで低金利の1.7％だったので・・・9月実行は1.65％のようです。実際の借入れは12月なので1.7％程度かな？と思っています。長期金利にあわせて毎月金利を調整しているようですので)


>>更なるデフレ（＝株価低下）リスクを考慮するなら、一部の株式を売って頭金化or安全資産で運用する方が良いと思う。

この点については、自分なりに様々なリスクを考慮した上で株式は当初保有分を半分程度売却して頭金として入れます。(今年の2月～4月にかけて既に売却済み)
ただ、リスク要因としてはこれ以上の金利低下(デフレ及び株式の下落)はほとんど余地が無く、むしろ低金利で借入れを行って運用益+値上がり益を得られる水準かと思います。

>>95

スレの流れの件ですが・・・
>変動を元利均等で無料で毎月自動で繰り上げ返済出来る金融機関から借り、返済額軽減で繰り上げする。 （元金均等は強制繰り上げと一緒だからメリットは殆ど無い) もしくは、10年間は税控除を受ける為に貯蓄しておく。この場合も元金均等は強制繰り上げと一緒なのでメリットが無いです。

鉄板路線のようですが、「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はどの金融機関でもできることではないと思います。
また、その時のために「10年間は税控除を受ける」とあるのだと思いますが、単にその為に変動リスクのある変動金利で借入れを行いあえて10年間放置する理由がよくわかりません。
元金均等にすればそもそも、最初の保証料が少なくて済むのですから。(保証料を高く払うメリットが見当たらない)
なおかつ、鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られるのですから。
元利金等の1.25倍ルールも結局は金利急騰時はその場しのぎで月々の返済額の急増が無いだけで借金は膨大に膨れ上がるわけですし。

>>99

保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

>鉄板路線の「無料で毎月自動で繰り上げ返済」とほぼ同等の効果が得られる

そう、同じ効果。効果を考えればどちらも全く同じ。どちらか一方が優れているわけではない。
唯一違うのは「無料で毎月自動で繰り上げ返済」はいつでもやめられるが元金均等はやめる事が出来ない。

繰り上げ返済をするかしないかの選択権を有しているのが元利+自動繰り上げ。選択権が借り手に無いのが元金均等。

だったら元金均等で借りたと思って元利均等で借りて月々の返済額を元金均等の初回返済額に合わせるように自動繰り上げすれば月々の返済額が段々減ってくる元金均等よりも有利になり、且つその返済額はその都度自由に変更出来る権利を得られる。余裕が出来たら増やすも良し、苦しい時は減らすも良し。

>利回り0.5％以上の運用であれば可能と考えています。

10年間確実に利回り0.5を出せる元本保証の運用先とは？

>利回り0.5％の根拠はローン減税1％を考慮し、1％+0.5％＝1.5％

ローン減税1%を受けるよりその分繰り上げ返済すれば1.7%の利息を払う必要がなくなるので0.7%繰り上げのが得です。

もっとも繰り上げ返済手数料が掛かるってのと毎月無料自動繰り上げが無い時点で自由度がかなり制約されるので自分だったら何年かに一度まとまったお金を定期的に繰り上げるかな。

そもそも、固定金利が下がり変動金利との差が縮小していると言うのが前提であるわけでしょ。
固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
つまり金利上昇リスクが減っているのだから、変動で借りた場合と固定で借りた場合の差額分のリスクヘッジコストが減っても同じリスクと言う風に考えるべきでは？

難しいこと考えずフラットで借りるのもありだよな。
現在の変動と比較したらまだ高いのはそうだけど、
昔の変動や固定と比べたら信じられない安さで固定だし。

結局どこに自分の基準を置くかだけど、
今の変動金利を当たり前の水準として基準に決めちゃうと
当然フラットは高く感じるし、全期間固定で2％以下なんて
夢の水準だよなあと思う人はフラットは異様に安い。

車でも家でも相場や価格や割安感も買うタイミングで
コロコロ変わるし、買った後でモンモンと損だ得だと思う人ばかりじゃない。
基本的に車でも家でも安全性を基準に買う人も多いわけだし、
当然割安感高いフラットの選択肢も何らオカシイことではない。

ただ、常に安さにこだわる人は当然変動の魅力は高まるのも
当然だし、その結果ヒヤヒヤする副作用が発症する人もいる。

>>100

>保証料は繰り上げる事により戻ってくるので差はほとんど無くなる。このわずかな保証料分も得したいのならば元金均等でもいいのでは？

戻ってくる分って物凄く少ないよ。

>自動繰り上げ

自動繰上げってどこの金融機関が扱っているのですか？
聞いたことありませんが。

>>101

>10年間確実に利回り0.5を出せる元本保証の運用先とは？

今現在で確実に拘るのであれば、
利付国庫債券（10年)（第325回）
平成24年9月7日～平成24年9月26日
表面利率（注） 年0.8%（税引後　年0.63748%）
これをどうぞ。
10年間保証されます。
ただ、個人的には10年間固定して0.8％程度であるならば
複数の個別株を購入した方が確実であるし、インカム、キャピタル双方で益を出せ年平均3％は可能と思いますよ。
10年間もあれば安い時と高い時の差を使えばもっと数値は出せます。
そんなの確実じゃないだろ！とのことでしたら、金融機関がキャンペーン金利の定期預金をたまに出す時に乗れば良いかと思います。
最近で一番良かったのは、新生銀行が2009年に行った5年定期の年利1.7％の定期預金ですね。
魅力的な定期預金が出るまでの間は単発で繋げばよいかと思います。
例えば、今年の春に住信SBIは3ヶ月定期で0.45％という利率の商品を出していたかと思います。
このときに6ヶ月定期や1年定期でもう少し高い金利であったんじゃなかったかな。

よって、個人的には住宅ローン金利が1.7％でローン減税で1％を受けている状況であれば、繰上げ返済は損だと思います。
その資金を運用する方が金銭的に手元資金は増えますし、何かあったときに必要なお金を工面しやすいです。
繰上げで手元の資産が無い場合は、銀行カードローンなどの高い金利でお金を借りる必要性がでる可能性がありますから。
また、手元資産の確保という意味では、いざという時に国債は途中解約すると元本を割れる可能性があるため、銀行預金か個別株のほうが良いかと思います。
個別株であれば、数十銘柄保有していれば、お金が必要な時に含み益が出ている銘柄も何銘柄かあると思います。
含み益の出ている銘柄を売却すれば精神的にも実際にも利益が確定するわけなので良いかと思います。

なので、個人的には繰上げ返済はローン減税が終了した直後に行うべきで、それまでの間は行わない方が良いと思います。
ただし、変動金利で金利が急騰(例えば2％を上回る)ことがあるのであれば、場合によってはその時点で繰上げ返済を行い方がいい場合もあります。(自分の保有資産との兼ね合いで条件次第ですが)

>>102
>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
また金利がどのように決まっているかわかっていない人の登場？
そろそろいい加減にしてもらえないかな。

（超）長期金利が低下しているからだよ。
銀行の見通しは関係ない。スワップ組めば期間は変換できるんだから。

>>102

なかなか良い発想ですね。
その発想で考えるのであれば、今の固定金利は変動金利との差が縮まっているのでそんなに損でもない。とプラス思考で考えられますね。
ただ、実際は今の固定金利と変動金利の金利差が縮まっている背景は
「長期金利の低下」の影響が多大だと思います。
つまり、金融機関が先々の金利上昇リスクを見込んでリスクから計算して固定金利を出しているのではなく
長期金利が低下しているからそれに合わせての固定金利なのです。

では、長期金利はどのようにして決まっているのか。
「新規発行の１０年もの国債の金利」に深く関わります。
では、「新規発行の１０年もの国債の金利」はどのようにして決まっているのか。
プロではありませんが
日本の財政に関わる部分は大いにあるかと思います。
また、インフレとの関連もあるかと思います。
つまり、今現時点での情勢から「新規発行の１０年もの国債の金利」は決まっている。
よって、数年後の情勢が変化すればその時点での「新規発行の１０年もの国債の金利」はリスク云々ではなく動いている。
かと思います。

107です

という事は、様々な事情があり今の長期金利が0.8％という水準である。
この水準は今から下がるのか上がるのか。
下がっても0.7％まで(あと0.1％程度)
上がる場合は、1.1～1.2％程度なら普通に有得るかと思います。
となると、今固定金利を組むのもそうそう悪くないのかな？
変動の方が有利とかではなく、固定金利を組むタイミングとしては最下限値付近に近いとの考えです。
いかがでしょうか。

>106>107
固定金利が長期金利と連動するのは、銀行が短期間の変動はあっても長期的な金利上昇リスクが減ると考えるからでしょうが。

>>109
違う。銀行の意思など関係ない。
貸した瞬間に銀行の収益は確定する。金利の上下など関係ない。

参照先の金利で銀行の利ざやは決まるんだから。
貸し出し期間で利ざやの多い少ないはあっても、金利変動によるリスクは全てヘッジできる。

もちろん、ヘッジする／しないの自由は貸し手にあるけど、どこかの固定さんみたいに
趣味で貸しているわけじゃないので。

RMBSの基本的な仕組みと実効デュレーションについて調べれば、
こんなつまらない話をする必要はないと思う。

住宅ローン債権はキャッシュフローの集合体。
そのあたりが理解できてないっぽい。

>当然フラットは高く感じるし、全期間固定で2％以下なんて

フラットって全期間固定2%以下なの？どこの銀行？

>>106

君も分かってない。

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率

銀行の見通し（というか投資家の見通し）が長期金利に反映する。

http://www.globe-walkers.com/ohno/interview/krugman3.html

ポール・クルーグマン/Paul R. Krugman
4％のインフレ・ターゲットを設定せよ

日銀はこれまで同じような間違いを繰り返してきました。1990年代の最悪の時期にもそのようなマネジメントを
行ないませんでしたし、2000年8月に行なわれたゼロ金利政策の解除も明らかに時期尚早でした。なぜ日本の
政策決定者は拡大を諦めるのか、疑問に思わざるをえません。日銀がもっと創造力のあるマネジメントをしてい
れぱ、日本の経済もきちんとしていたし、日本経済はいまほどひどい姿にならなかったでしょう。FRB(米連邦準
備制度理事会)議長のバーナンキがいま実行している政策は、90年代の日銀政策を批判した部分から生じたも
のです。

FRBは金融市場でスプレッド(金利差)をかなり滅らしました。借り手もこれまでほどプレミアム(オプションの価
格)を払っていません。状況は落ち着きを見せています。量的綬和は本当の成果を生んでいるのです。FRBは
とてつもなく革新的で、積極的に行動しています。

日本は継続的に、マイナスの実質金利をとる必要があります。それができる唯一の方法は、たしかなインフレ・
ターゲットを設定することです。日本のインフレ率は他の先進国が目標にしている2～3％の範囲にまで達した
ことがありません。アメリカは潜在的に2～2.5％の範囲、イギリスも2.5％に設定しています。永久に需要が不
十分な状態で、日本は他国よりも高いインフレ・ターゲットを設定ずぺきであり、理論的にいえぱ4％が妥当で
しょう。まずは実行可能な将来の物価標準ターゲットを設定し、そのターゲットを達成できるかどうか、自己評
価をすぺきです。

>>113
>銀行の見通し（というか投資家の見通し）が長期金利に反映する。
自分で答えを書いてるジャン。

銀行の見通しなどではなく、投資家の見通し。それが正解。

投資家は当然に銀行だけではない。
生保や年金、海外勢など色々いる。証券会社だって投資家への販売用に国債抱えてるしね。

>115
＞投資家は当然に銀行だけではない。
自分で答えを書いてるジャン。

銀行も投資家の一部。
銀行の見通しも関係ある。それが正解。

結局、現状の固定金利
9月現在は
10年固定　1.2％
20年固定　1.7％
フラット35Ｓ　当初5年1.19％　6～10年目1.59％　11～35年目1.89％　（団信別料金)
という水準は過去からの水準及び、これから先の未来を見据えて固定金利の動きも考えると
底値圏ということでよろしいですよね？

また、その底値圏と比較して当然ながら変動金利0.875％は低いですが、こちらも優遇金利込みでの考えなのでこれ以上は下がる可能性は低く、むしろあがる可能性はある(あがる可能性といっても当面＝数年はあがりそうにない)
ということでよろしいでしょうか？

つまり、目先は当然ながら変動金利有利は当たり前ですが、固定金利もバカにするほど選択肢から外れるわけでもないですよね？
いかがでしょうか。

フラットのﾀﾞﾝｼﾝ別ってのを計算に入れると微妙なんだよな〜

ただし繰り上げ返済手数料無料ってのがﾖﾀﾞﾚでるよ。

また1年以上前に打ち切られたフラットSが出てる。
未だにフラットSの権利を有している人ってどんな人なんだろう？
それとフラットは団信手数料入れると単純に金利比較出来ないでしょ。

フラットは繰り上げ100万からってのがちょっと。手数料無料の銀行は今ではそんなに珍しく無いっていうか、ネットバンキングからいつでも無料で少額繰り上げが出来るのが普通になって来てる。

>>119
フラットSは今でもやってますけど・・・
条件が良かったのは昨年秋申込分までだったけど。

繰上げ返済が100万からなのはちょっとってどういうこと？
もっとチマチマ返せたらいいのにってこと？
そりゃそうかもしれないけど100万なんて繰上げする人はすぐ貯まる気がするが・・

フラットエコの事？

銀行の10年固定のが圧倒的にいい気がする。

去年の今頃はフラットSが終われば銀行は競争の必要がなくなるので金利は上がるって意見が結構あったけど一年経ったら上がるどころか更に下がってますね。

ちょっと前までの変動金利の水準で10年固定が借りられるんですからね。

10年固定は金利の高い変動だからね。変動と固定のミックスローンよりさらに中途半端。

フラットSエコより銀行の10年固定が良い理屈を教えてくれないか？

フル変動との比較ならともかく、
どう考えても納得いかないんだけど

全てにおいて10年固定のがいいと思うけど。
エコで借りる人の気がしれん。

固定と固定の比較なら他でやってくれよ

スレタイに沿えば固定との比較ではないんだし

おや？ここに至ってあっさり敗北宣言？

期限付き固定なら後は変動同然でしょ

年間 100万程度の貯金ができない奴は家なんて買うなってことだね

貯金しようと思えば500万円程度はできるが、皆さんのために消費(浪費)してます。
人生一度だけですから、いつ遣うかだけど、私は今を楽しみたい。
爺になってしまったら、出来なくなることは沢山あるよ！
貯めるのは程々に！

フラットにしておけば戦争特需のインフレにも影響受けず盤石です。

>127
俺に向かって言ってるのかな？

他の変動さんは知らんが、少なくとも俺はどっちが勝ちとか負けとかどうでもいいな
誰かの言葉を借りれば「将来はわからない」しね

俺が言いたいのはスレタイに沿ってくれということ
「変動で借りて返済する」という行為が怖いか怖くないかは
固定との比較でどうこうではないということ、だよ

最近の低金利の固定を反映してか、それを履き違えて絡んでくる輩が多いよね最近
いいんだよ、君が今の短期固定なら変動同様と思うならそれで

>130
だったら君は呑気にこんなスレに書き込んでないで
さっさと開戦準備でもしたら？

日本は尖閣諸島
中国は魚釣り島

島名が日本は中国ぽい、中国は日本ぽい

よく分からないが、本当はどっちの島？

>>117 を書いた者です。

固定も悪くは無いに対して猛反対という意見は今のところあがっていないようですね。

つまり、将来のリスクに備えて固定金利を選択するとすれば今がチャンスということでよろしいでしょうか。
＝変動金利は少し怖い(怖いというよりもリスクがある)ので、固定金利も捨てた物じゃないよ。選んじゃえば？
≒変動金利は少し怖い
ということでよろしいでしょうか？
やっぱりダメでしょうか？

怖い＝総利払い費についての損得でいうと
損をするという概念でお願いします。

怖い＝人生終わりというような大きな問題ではなく。
本当に怖いなんて事態はそれこそ、中国との戦争が起きる事などでしょうから。(普通はそんな事おきませんから)

>>139
変動金利じゃなくて住宅ローンは少し怖い、だと思うけど。
固定にしたら安心とか思うのがそもそも間違い。

>>139

フラットにしとけば中国と戦争になっても安全だと思ってるの？

>>116
屁理屈だな。

銀行が投資している国債の平均残存年数は何年？
日経新聞に書いてあったでしょ？

つまり現状の銀行の見通しなんてほとんど影響ない。

>>142

じゃ、新発10年国債を買ってる投資家って誰？毎年新規に100兆円以上の国債が発行されていて低利回りで買っている投資家がいるって事でしょ？その投資家達の見通しは影響有るのえは？

10年債の利率なんか参考程度だよ。
欧州からの緊急避難的に買われてるだけだし。
そんな初歩的なことをここで言わなきゃいけない
のが辛いな。

株価が今後の見通し関係無い、と言われたらそうでないのと同じで
JGBが今後の見通し関係ない、ってことは無いんじゃないの。

>>144

参考程度？？？おまえは一体何を言ってるんだ？

応募者利回り（新発国債）は流通利回り（既発国債）により決定するんだから今年新規に10年国債が1%以下で100兆円以上発行されているんだけど？

この新規発行分はいったい誰が買ってるんだよ？

>欧州からの緊急避難的に買われてるだけだし

欧州問題の長期化を織り込んで低インフレ低成長の長期化で1%以下の国債を買っても利益が出ると思うから投資家は買う。
緊急避難的って長期金利が1%割ってから2年近く経つんだけど。一体緊急避難が何年続くんだよ？

米ＦＲＢ議長評価は「Ｂ」、日銀総裁評価は「Ｃ－」、アルゼンチン・エクアドル中銀総裁は「Ｄ」7

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M982IH6S972801.html

さて、今日追加緩和有るのかな？

>139
あなた、固定を選びたい自分の背中を押してもらいたいんだろうけど
そもそも聞く場所が間違ってる

ここにいる変動の人は(自分も含めて)文字通り変動で借りた人達で
固定に対しては「それはそれでいいんじゃない？」って程度の認識しかない

真剣な答えを求められても困るよ
テンプレ繰り返し読んでそれでも固定がいいなら好きにすれば？

日銀追加緩和来たー！

毎度！日銀さんには感謝ですわぁ

追加緩和で変動金利が上昇。

>>151
確かに喜ぶようなことじゃないが、今回はこれしかないだろう。

何もしなかったら一気に円高に振れるところだった。

金利が上がるのか？？
やばいな。

ＦＸで儲けただけですよ

桁が大き過ぎて、何が何やら分からんね。

行き着く先には、何があるんだろうか？

恒例行事みたいで、新鮮味がない。
空虚だよ。

期間が延長されたんだから変動金利の現状維持がさらに長期化するって事か。

それだけ不況が長引くって事だから素直には喜べないけどね。

金融緩和は金融引き締め（利上げ）の逆だから、利下げみたいなもんだよ。
もう下げる幅が無いからこういう方法で金融緩和するしかないけど。
これで少しでも景気が回復してくればいいけど
これまでの緩和では、米の金融緩和と比べると規模が小さいので効果はあまり見られてないね。

世界中のいたるところで、金融緩和の嵐だね。
よっぽど末期的。
インフレなんて、いつになることやら。

>>143
銀行以外の投資家。

保険、年金、証券、海外投資家、などなど。
地方の銀行は少しは買っているかもね。

いずれにしても「銀行」の見通しは影響ない。

スタートは>>102の
>そもそも、固定金利が下がり変動金利との差が縮小していると言うのが前提であるわけでしょ。
>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
だからね。

明らかに間違っているから早く訂正してね。

あと、
>毎年新規に100兆円以上の国債が発行されていて低利回りで買っている投資家がいるって事でしょ？
は償還の存在を忘れている。
債券は償還が来たらお金に変わるから、また買わないといけない。
日銀も買っているから、売った投資家は買わないといけない。

そのあたりが理解できてるかどうか？

自国経済を下支えするために、積極的な金融緩和策を実施しなければならない状況に
追い込まれているのだが、これだけ多くの資金を供給し続けると、いずれ、
貨幣価値が大きく低下してインフレになることが懸念される。

あっという間にドル円が元の水準に戻ってきてしまいましたね。
FRBの金融緩和が圧倒的すぎるから、たった10兆程度の増額では半日も保たないのかな。

>>160

しつこいね。

銀行が将来の見通しを一切せずに国債を買ってるわけないでしょ。
これからインフレ、好況になりそうな見通しを銀行がすれば国債投資を減らし、株式や民間への貸し出しを増やす
だろうし、デフレ不況がしばらく続くと見通せば償還期日が来ても再び国債に資金を回す。償還期間は関係ない。

投資ってのは個人であれ機関投資家であれ全て将来の見通しに基づいて行ってる。そして市場に参加した時点で価格に影響を及ぼす。市場参加者全ての見通しの結果が市場価格（金利）となる。

5年ぶりに覗いてみた。まだやってたんだ、このスレ

>160
無理やり銀行だけ除外しようとするから、叩かれている。
日銀のレポートによれば、大手銀行はリスク低減を狙い短期国債を、地方銀行は低リスク中では高利回りの長期国債を、それぞれ積み増ししており、銀行保有の国債残高は増加傾向にある。
平均償還期間だけ見ていると誤解するかもしれないが。

>163

インフレを夢見ていた固定さんの
夢が破れてしまったよね。

日銀は10兆円の金融緩和
FRBは毎月3兆円、年換算で36兆円の金融緩和 労働市場の見通しが大幅に改善するまで

勝負になりません。固定さんの理屈だとアメリカは超インフレになってないとおかしいはず。

いづれインフレになりますよ
これだけじゃぶじゃぶすれば

親父の団塊の世代はバブルのはるか前の物件購入だったけど、
話しによるとインフレのおかげで借金が目減りして助かったそうだ。

しかもボロいマンションがインフレのおかげで買った価格で売れたとか。
勿論貯蓄は実質目減りしたりするけどまあ良い時代だわな。

>>164
まだ訂正しないんだ？

あなたの発言は主語が「銀行が」だからね。
それが間違っていると言っているんだけど。

>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
これを見て正しいと思う人はいないよね？

>>166
逆。
さも銀行だけが市場金利を決めているかのような発言をしているから、
間違いを指摘してあげている。未だに認めないけど。

更に言うと、貸し手としての銀行が自行の将来金利見通しに基づき貸出金利を決めているように見えた。
そこは引っ込めたor最初からその意図は無かったのかもしれない、という状況。

じゃぶじゃぶ刷ってると思いたいのだろうけど、需給ギャップが埋まらない程度にしか刷らないのでデフレのままなんだよ。
年間数十兆円のギャップがあるのに、10兆円程度枠を増やすだけ。
これで、インフレになるわけが無い。

↑ほぼ銀行だろう？
国債買ってるねは。

>>171

あ？

君は銀行は将来の見通しを一切しないで国債を買っていると断言してたじゃねーか？

>>173
根拠を。

銀行が市場金利に大きな影響を与えているというやつをね。

単純な売買金額はこんな感じだ（そもそも小さい）が、新聞でも報道されている通り、
銀行は平均残存年数を短くしているから、常識で考えれば長期金利に与える影響は更に小さい。

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MAMGEM0UQVI901.html

～5年くらいは日銀の力が圧倒的だし、長期や超長期金利に占める銀行の力はいかほどかね？

>>174
アンカーを。

俺が書いたのは、「貸し出しに当たって、将来の金利を考慮する必要は無い」のつもりだが。
この部分に異議は無いよね？

どちらにしても、法定金利上限を超えない範囲で、変動・固定に関わらずローン金利を最終的に決めているのは銀行。
長期金利は銀行が金利を決める指標となっているだけで、リンクしなければならない訳ではないが、有効な指標に背いて金利を定めても破綻するか借りてもらえないので、結果的に長期金利にリンクする。
長期金利は銀行を含む投資家の意向で決まるため銀行が主体ではないが、ローン金利を決めるのは銀行。

国債の保有率
http://rh-guide.com/saiken/kokusai_hiritu.html
銀行自体は13.4%
郵貯、簡保、年金があとの主要な保有者。

>>175

銀行の国債保有残高は2012年8月時点で前年同期比1割増の166兆円。国債の総発行数が1000兆円とすると15%も保有している事になる。

因みに平均償還期間3.5年と言う事は、殆どが長期国債で運用していると言う事。

仮に10年債を毎年16兆円づつ10年買い続けたとしても平均償還期間は5年程度。当然長期国債だけを買っている訳ではないで平均償還期間3.5年と言うことは6割から7割、110兆円くらいを長期国債で運用している事になる。

これでも銀行が金利に大きな影響を与えていないと言い張るか？

それと、メガバンクで短期債にシフトしてきてるって話があったけど、それは割合の話であって保有残高自体は増えてる。

因みにゆうちょも銀行と見なすならゆうちょだけで160兆円保有してるので民間銀行と合わせれば実に330兆円も銀行だけで保有している事になる。

結論は銀行の見通しは金利に大きな影響を与える。というより、金利に一番大きな影響を与えているのは保有比率から見て銀行である。

>>177

当然保有率が高いほど金利への影響が高いんだから銀行の影響大きいだろ？

銀行が金利を予測しないで、うまい商売なんか出来っこない。
それが仕事ですから。

もし、ここ数年内に金利が上がると予測しているなら、10年固定1.2～1.3%なんていう商品は出しませんね。
フラットの対抗商品とはいえ、金利が上がらないと予測した故の金利だと思いますが？

>>178
自分で矛盾していると思わない？

>因みに平均償還期間3.5年と言う事は、殆どが長期国債で運用していると言う事。
もう少し考えた方が良い。

ちなみに各年限の国債発行額はこれを見ると良い。
https://www.mof.go.jp/jgbs/auction/calendar/index.htm

>>181
>もし、ここ数年内に金利が上がると予測しているなら、10年固定1.2～1.3%なんていう商品は出しませんね。
>フラットの対抗商品とはいえ、金利が上がらないと予測した故の金利だと思いますが？
いいえ。貸した瞬間に利ざやは確定する。将来の金利の上下など関係ない。

貸し出し期間10年で国債金利0.8％のところ、1.2-1.3％が貸し出しレートだったらその差が利ざやでしょ？
住宅ローンは毎月返済されるから、それに合わせて組み合わせるだけ。面倒なだけで本質は同じ。
それを一本にまとめたら例えば1.2-1.3％になるだけで、ちゃんと利益は入ってる。

最初の3年間は0.1％のところ1.2-1.3％、そこから2年間は0.2％のところ1.2-1.3％…
金利が高い分残債も減りにくいし、ボロイ商売だと思わない？

RMBS　実効デュレーションで検索してみると良い。
そうすれば貸し手がどのようにヘッジしているか分かるはず。

>>178
もう少し書いとく。

・以前も書いた通り、残存5年程度までは日銀の金融緩和の影響が強いので、金利への影響は無い
　従って、平均残存年数が5年以下だったら（6年でも似たようなものだが）金利への影響は無い
・リンクを見てもらえればわかるけど、2年、5年国債は発行額が大きい
・長期～超長期債は生保、年金の保有が多い（負債と資産をバランスさせてる）

>それと、メガバンクで短期債にシフトしてきてるって話があったけど、
>それは割合の話であって保有残高自体は増えてる。
銀行自体は15％弱程度の比率しかなく、かつ短期債、中期債で運用しているんだから
影響なんてないでしょ？他はもっと量を持ってるし残存年数も長い。

ゆうちょの取り扱いは確かに難しいところがあるけど、間接的に個人が国債を買っているのと同じだから
銀行としての影響とは違うかな。（預金量の影響が大きい）

>いいえ。貸した瞬間に利ざやは確定する。将来の金利の上下など関係ない。

しません。0.8％の利回りでインフレ率が1%になったら逆ざやです。住宅ローンも一緒。

>銀行自体は15％弱程度

15%ってゆうちょにつぐ二番目の保有率なんだけど・・・これが株だったら会社解散請求権も出せる大株主なんだが・・・
むしろ銀行って15%「も」保有していると驚く所。

そもそも全体の15%も保有している銀行が長期国債の保有率を下げて短中期債中心の運用するってソースそのものが長期金利に大きな影響を与えるんじゃないかと思うんですが。

素人でよくわからないのですが。。。

金利決定の主体が銀行か銀行以外かという議論は、
変動金利の将来と、どのように関わっているのでしょうか。

教えていただければありがたいです。

>>184
>しません。0.8％の利回りでインフレ率が1%になったら逆ざやです。住宅ローンも一緒。
貸した瞬間に利益が確定するのに、何でインフレになったら逆ザヤなの？
ちゃんとヘッジすれば良いだけ。

>15%ってゆうちょにつぐ二番目の保有率なんだけど・・・これが株だったら会社解散請求権も出せる大株主なんだが・・・
短期債、中期債で全体の15％と、長期、超長期で全体の15％は全然重みが違う。
発行量だって短期、中期の方が多いし。

これでどうやって銀行が長期金利に影響を与えるのか？

>>185
金利はむしろ低下している。

>>186
変動金利の決定主体は日銀だから、全然関係ない話。

銀行の変動金利は２％超え、でも銀行間で公正な競争をしていれば
変動２％なんて通用しない。
日本社会もいわゆる一つの市場ってことですな。

＞変動金利の決定主体は日銀だから、全然関係ない話。

。。。「スレ違いだから遠慮しよう」、という気持ちはないの？

スレ違いも何も政策金利の変動以外に何かあるの？

ん？意味が分かんないんだけど。

>>189
遠慮も何も、スタートは>>102の
>そもそも、固定金利が下がり変動金利との差が縮小していると言うのが前提であるわけでしょ。
>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
だからね。

要は、金利の決まり方も知らない固定さんといういつもの構図。

インフレになると貸し手である銀行が損をするなどと言う人もいるし、住宅ローンの仕組みも理解できてない。
調達金利と貸出金利の差が利益になるのは短期も長期も同じなのにね。

次の話題に移るのは全然構わないのでお題をどうぞ。
変動としては、金融緩和も発表されたし引き続き安泰でネタがない。

>貸した瞬間に利益が確定するのに、何でインフレになったら逆ザヤなの？

年利1%の10年国債を100万円で買ったとします。
10年後に受け取るお金は110万円。

しかし、この10年間、物価上料率が2%だったとします。すると10年後の100万円の価値は2割ほど減ってしまいます。
従って、10年後に110万円を受け取ってもお金の価値としては10年前の90万程度しかなく、ここで10万円の損失を受ける
事になります。

ですから長期金利というのは
名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率
となりますが、この「期待インフレ率」とは将来の事なので外れるリスクが有るわけです。

そしてそれは市場で日々変化して行きます。
話を戻しますが、もし、今後10年物価上料率2%が維持されるような情勢になって来たとすると、
年利1%の10年国債を100万円で買う人いませんよね。先ほどの大雑把な計算では90万円でならトントンに
なるので市場参加者は当然90万以下でしか買わなくなります。もし90万で買えば10年後に110万円受け取る事で
名目20万の運用益ですが、物価が20%上昇しているので実質運用益ゼロとなるわけです。

>>193
>年利1%の10年国債を100万円で買ったとします。
>10年後に受け取るお金は110万円。

このケースなら年利0.8％で10年固定金利で借りて、年利1.0％で投資すれば良い。
自動的に0.2％利ざやが稼げるでしょ？

住宅ローンの10年固定のケースでざっくり考えるとこんな感じ。

　　　　　調達金利　　貸出金利
1年目　　　0.1％　　　　1.2％
2年目　　　0.1％　　　　1.2％
3年目　　　0.1％　　　　1.2％
4年目　　　0.15％　　　 1.2％
5年目　　　0.2％　　　　1.2％
6年目　　　0.3％　　　　1.2％
7年目　　　0.4％　　　　1.2％
8年目　　　0.5％　　　　1.2％
9年目　　　0.7％　　　　1.2％
10年目　　 0.8％　　　　1.2％

「貸した瞬間に収益が確定する」の意味が理解できた？

住宅ローンはキャッシュフローの集合体だから、長期、超長期金利だけじゃなくて、
金利の期間構造全体の影響を受ける。

20年国債、住宅ローンの20年固定金利がともに1.7％でも、銀行はちゃんと利益を得られる。

国債の価格下落は考える必要無いの？

>>195
住宅ローンは担保取ってるし、ちゃんと審査しているからデフォルトはほとんどない。
フラットは多いらしいが。

>>194
住宅ローンも債券だからなあ。
インフレ率や長期金利によっては価値が変動するはずだけど？
そういう意味で、利益が確定することはないはず。
名目上の利益は出ても、実質マイナスなんてことは十分あるのでは？

>>197
価値は変動するけど、利ざやは確定するよね？

何か、単純な貸し出しだけを想定している人が多いように感じるんだけど、
普通預金で集めたお金を長期固定の住宅ローンで貸してるわけじゃないんだよ？
というのが言いたいこと。

だから、もっと別のものに投資しとけば良かった、ということはあっても、
単品で損することはない。

銀行全体の利益は、作っているポートフォリオ次第。

確定？
利率がインフレ率を切ったら、立派な不良債権です。
資産価値が大きく目減りして換金性が失われるので、引き当てが必要でしょう。

当たり前～、当たり前～、当たり前体操♪

貸し出しよりも、調達低い～・・
儲かる♪・・ 当たり前体操♪

インフレなったら債券目減り♪～・・
損する♪・・ 当たり前体操♪♪。