シティテラス大宮宮原ってどうですか？ Part 3

最近のマンションは耐震の設備がついてる。
上からは落ちない収納がある。

私は収納の話なんか尋ねていない。

それよりも、適正価格を教えてください。



みなさんはいくらで買いたいですか？

土呂、駅遠、駐車場不足、狭小と悪条件が4拍子そろえば、
中古なら2000万、未入居でも2500万といったところ

私は適正価格など、興味ない！

＞中古なら2000万、未入居でも2500万

う～ん　鋭いですね

売り出しから、どれくらい経過していますか？

やはり埼玉のスミフ。同じことの繰り返し。
スミフにはコンプライアンスという考え方がないのか。
以下は公式HPの物件概要の備考です。

<お詫びと訂正>
当ＨＰにて以下の誤りがございました。
ここにお詫びするとともに、訂正させていただきます。
（誤）最終期　販売開始予定　平成２５年４月下旬
（正）最終期　販売開始予定　平成２５年５月下旬
（誤）入居（引渡）予定日　　平成２５年５月下旬
（正）入居（引渡）予定日　　平成２５年６月下旬

実際は「最終期1次」なのに「最終期」として予告していたようだ。
しかも、訂正文の中でもまだ「最終期」になっている。
「最終期1次」と「最終期」では大違いなのに。

さて、ここの最終期は何次まであることやら。

MRが出来たのは、2011年の11月です。実質売り出しはそこからですね。見学者は多くても、検討からはずした方が相当多いと思いますね。

888さん

＞MRが出来たのは、2011年の11月です。実質売り出しはそこからですね


2013年5月現在でも売り出し中ですが、他のマンションは即完売しているのに、ここが完売できない原因は何？

住友はお客を選ぶので買いたくても買えない人が多いです。
現金ならまだしもローン組むと優遇金利が低い。
上客にしか売らないから中々完売はしない。

890さん

＞上客にしか売らないから



住友は殿様商売をする企業なのですか？

単純に、スミフが考えてりより客が周辺相場を分かっていて、相場とかけ離れているので売れ残っているのでしょう。
超ボッタクリの価格ですから、半分も売ればガッチリ収益があがる設定です。

どちらにしても売れ残り物件ですが、スミフが客選びをしではなく、客に支持されなかったということでしょう。効率を追求するあまり、全戸狭くて収納性に乏しい間取りにしたことだと思います。ベーターや駐車場の不足も今後問題になるのではないでしょうか。要するに客のニーズより企業の利益を優先させたということです。70㎡以上の部屋があれば、随分違ったでしょう。営業が縦の収納とか馬鹿なこと言い始めましたが、真に受ける人はいなかったと思います。ここのスレに営業らしき書き込みが多かったのも反感を買いましたね。

スミフマンションは、ぼったくり価格だということを、知っている人は多い。
どこの地域もスミフだけは売れ残る。

客に支持されない、こんな商売をしていたら、いつかは潰れる。

住友不動産、過去最高益！　

今日もいた、ステランタウン周辺のシティテラスの看板持ちの人。

炎天下の中、一日中立ちっぱなし。

スミフは椅子すらも彼らに貸してあげないのか？

収納をオプションでつけた方はいますでしょうか？ウォークインが大きいから問題ありませんか？

＞ウォークインが大きいから

これって本当？

収納をオプションでという時点で終わってますよね。ところで、布団はどこに収納するのでしょうね？

＞896
公道で椅子に座って、看板持っていたら、警察がすっ飛んで来ますよ。

近隣のガーデンアクシス14階が売りに出ていますね。
3ＬＤＫ75.64㎡

築10年なのに結構価格高いですね。

ほんとですね、3680万で売りに出てます。やっぱり資産価値の高いエリアなんでしょうね。ここは新築でこの値段は安いんでしょうか？

その近隣の中古物件、10年前の新築分譲時より200万以上高値になっていますね。

ここのマンションも期待できますか？

ガーデンとここを比べるなんて、あちらに失礼ですよ。

売りたい値段=買いたい値段
ではありません。

10年前にこの近辺を買った人は勝ち組ですね。
羨ましい。

＞ここは新築でこの値段は安いんでしょうか？

ガーデンアクシスの中古物件ですが、あれは全然条件が違います。


こちらのチラシをみたらこう書いてありました。

最上階の１４階／南向き　面積75.64㎡　平成15年築
土呂駅徒歩８分　ステラタウン徒歩1分　
トランクルーム付　

これで3680万円なり。

シティテラス宮原とぜひ比較してみてください。

やはり駅に近いって重要なポイントなんだ。
植竹団地の場所が県営団地だなんてもったいないね。
あそこが民間マンションだったら、駅5分で最高だよね。

>906

ここはガーデンアクシスの３分の２ぐらいが
適正価格ですね。

ガーデンアクシスの中古広告に、こんな物件もでていました。

一戸建て　さいたま市北区宮原1丁目
宮原駅徒歩　10分　加茂宮駅徒歩　4分
平成13年築　南側公道8ｍ　土地面積74.77㎡　2階建て

価格　2280万円

さらに違う広告では、

イニシア大宮宮原　
ステラタウン徒歩1分
最上階15階　南西角部屋
面積95.24㎡　平成20年築

価格　4280万円

近所に住んでいますが、この近辺は毎週こうした広告がガンガン入ります。

そしてシティテラス大宮宮原

北区宮原町1丁目
土呂駅徒歩13分 加茂宮駅徒歩11分
専有面積：66.75㎡／66.8㎡

価格 3,200万円・3,350万円

中古の成約値は、広告値より下がる。
そもそも高い中古なんて、みささんもそうでしょうけど、購入したくない。

都心以外は、中古マンションが売れない。
それで悩んでいる人が多いよ。

あなたならどの物件を選びますか？

新築でしょ。

３０００万位で新築の高級マンションは安いのでは？

欲を言えば７０㎡以上ほしいけど・・。

「高級」とか言うとまたギャーギャー騒ぐ人がいますよ・・・笑

９０㎡とかが最近売れないみたい。
中古で売りに出してる人は３０００万くらいでしか売れないみたい。

核家族が増えてきてますから、間取りが広すぎても売れないんでしょうね。
みなさんお子さんがいても二人という感じですもんね。

大体６０～７０㎡くらいが一番すみやすいかなって思いますね。

四人家族で60平米台は狭すぎます。子供の個室すら確保できません。
60平米で我慢できるのは老夫婦かDINKSぐらいです。
でもここはDINKSが満足できる立地ではありません。

923

肯定的な書き込みをすると必ず否定的な書き込みをする奴がいる。
誰だ？お前？

だけど事実4人家族には狭いでしょ。
ここは3人家族までだよ。

4人で住んでます。
狭いかもしれませんが人それぞれでしょ。

いや、やっぱりマンションで66㎡は狭いよ。

子供が大きくなると友達の家に行き気する。そん時いろいろと言われるよ。

3人がギリギリだなぁ。

住んでるのはほとんどファミリーです。

これから幼稚園や小学生がほとんど。

子育ての立地の良さは最高です。

>924

人に名前を聞くときは自分から名乗りましょうね。
そうならいませんでしたか？失礼な関係者さん。

子育てに向いた立地であることは誰も否定してません。
ただ、狭小、収納不足、駐車場不足、駅遠、駅力なし
が問題だと繰り返し指摘されています。

>917

いいかげんなことばかり書かないでね。
100㎡超のマンションに家族３人で住んでますが、
少し狭いぐらいに思っています。

仕事の都合で転居することになったので、先週売り
に出しましたが、内覧希望者続出で、すでに満額の
申し込みを頂いてます。

希少価値のある物件の方が再販は簡単です。

早くも
ローン破綻

やっぱり広いほうがいいよ。

ステラタウン付近のシティテラスの宣伝看板持ちは、もう恒例となっています。

本当は何部屋、売れ残っているんでしょうか？

分譲マンションとしては狭すぎる。収納性も赤点、落第点。賃貸なら、我慢できるで
しょうけど。

チラシには大きく「最終期」とあるが、よくみたら「一次」と書いてあった。

この「一次」とは何でしょうか？

そりゃあ、二次、三次、四次と隠しておいた未販売住居が
今後も供給され続けることを示しています。

しかも、予告段階では「最終期」として案内していました。
スミフはよくある嘘なのですが、これって虚偽記載に当たると思います。

なぜ小出しにするのでしょう？
早いとこ売り切って、営業さんは次の物件に移った方がよいのにね。

まとめて出したら、いつまでも売れないからです。

936さん

虚偽記載どころかあなたの書き込みは誹謗中傷にあたりますのでご注意を。

○期○次とあっても基本的には先着順です。
初期段階は価格見直しに活用されることがありますが。

誹謗中傷ってどこがですか？

「最終期」といってここを予告していたことも
過去にスミフが同じような買いあおりをやっていたことも
事実ですけど。検討者にここのデベの行為について注意喚起してる
だけで、誹謗中傷ですか？

ちなみに、似た事例は以下で読めます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279

先着順なら残り戸数を明記して正々堂々と売ればいいんじゃないですか？

検討者のみなさんは、こんなデベを信用できるかよく考えてみましょう。

事例といっても誰でも書き込める板だよね。
それを事例と言ってる時点で説得力欠ける。
そんなあなたの書き込み自体が信用に値しない。

注意喚起？大きなお世話だね。

なかなかするどいカキコですね。

購入検討者としては買う気がない方の容赦ないネガティブな書き込みは信用できないですよね。

自分で見て良ければいいのでは。

スミフの販売に問題があると感じている人が多いのは事実でしょう
販売会社の販売方法に問題があると思われてしまうのは、終わっている

何言っても売れ残ってるのが事実。文句ある？

マンションは高い買い物ですよね。

だから衝動的に買って、あっちのマンションが良かった～(泣)と後で後悔しないためにも、どんな意見も聞きたいです。

ここの板は賛否両論を交わす場でしょう？

>941

>936 です。
あなたはどういう立場ですか？

どう見ても販売関係者と見られるあなたのレスより
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279
に書かれている内容の方が
よっぽど信用できます。

そこに書かれた内容が嘘であったならあなたのような人間が即座に否定している
はずですが、そんな書き込みは見当たりませんし、
スミフが物件概要に「最終期」と嘘を書いたと指摘している人は複数いるように見えますよ。

あと、私はあなたのためにレスしているわけではありませんので、
あなたは勝手にスルーして下さい。まして、誹謗中傷とか言われる筋合いはありません。

この売主は公式HPに嘘を書いて買い煽りをやるような会社のようです。
それを指摘されると脅し半分で排除に掛かります。
こんな会社から高価な買い物をしてもよいのか、検討者のみなさまは
じっくり検討しましょう。

すみふさん
明らかに販売を邪魔する書き込みは排除すべきでは？売れ残りの遠因になってると思いますよ。

売れ残ってるのは、物件に魅力がないから
。ただそれだけ！

942さんの言う通り　ネガディブなことはもう止め。


それよりも、シティテラス大宮宮原が、他の周辺マンションと比較して、勝っている点をここにどんどん書きましょう！


ここはマンション競合地区なので、シティテラスが他のマンションよりどんだけ優れているか、楽しみですね（＾◇＾）

949さん

優れている点、、、
一番平べったいとか？

>949

狭小、収納不足、駅遠、駅力なし、駐車場不足

に持ってきて、

契約者を差し置いて、足りない駐車場を売れ残り住戸のために
確保する売主。HPにも小細工してるみたいだし、ご立派だこと。

いやぁ、最高のマンションですね。

こちらのマンションと、別物件を検討して、別物件を購入し、昨年秋に引っ越した者です。
こちらのモデルルームを初めて見た時、
単純ですが「素敵だな」と思いました。
でも、マンション建物が他の建物に囲まれている印象を受けてしまったんです。
モデルルームを見に行った時は、
まだマンションの建設現場の骨組みというか、工事の初期段階で、
ギャラリーの窓から、建設現場を眺めるかたちだったので、どんな感じになるのか全然想像できなかったんですよね。
でも、今はスゴイって思います。
部屋の狭さは、気になったけど、
家族構成的に親子3人なら充分かな…と。
実際のところ、あと何件くらい売れ残っているんですか？？？？
買うとか買わないとか、判断材料になるための板だから、ポジもネガも書き込んで良いと思うんですよね。

管理組合が発足しているのかどうか知りませんが、売れ残り住戸の議決権は売主が
持っているのでしょうか？
売れ残りが少ないのなら問題ないでしょうが、あまり多いと管理組合総会の運営にも
影響が出るのではないかと気になりますね。

未販売住戸の所有者は売主です。
もちろん、議決権も発生します。(行使するかどうかは別ですが)
管理費、駐車場利用料、修繕積立金など負担してもらいましょう。

949　優れている点を見つけましたよ


新しい　住友ブランド　バス停が近い


どんどんいいところを見つけて、盛り上げましょう！

修繕積立金が初めは安いのがスミフの特徴

全戸売れたところで、管理会社からお金が足りないとの通達がくる

修繕積立金が初め安かった分、後は高すぎて、中古市場で買い手が付かない

957

言っている意味がわからない

事実かどうかはさておき、言ってる内容は非常に簡単で理解出来るけど

957さんは少し言葉足りずですけど、958さんも察せる位にはなった方が、良い物件が見つかりますよ。
管理費、修繕積立金は購入者からすれば、ローンと同じく毎月の出費、いわゆる「維持費」です。
例え物件価格が安くても維持費が高ければ、維持費の安い高額物件をローンで購入したのと変わりません。
そこで新築デベは当初の維持費を安く提示して、「ほら、あなたでも買えますよ」と誘います。
新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。
これは、いかに修繕積立金を安く設定しているか、長期修繕計画に「修繕一時金の予定」が有るか無いかで判断できます。
修繕積立金は「マンションの建物自体が劣化していくのに備えて、修繕する為の費用」であり、いわゆる貯蓄です。
当然ですが修繕積立金が安ければ貯蓄も貯まらず、いざ修繕をする際に工事代金が不足します。

良くない売り方のマンションは、見た目を安くするために「修繕積立金」を安くして、長期修繕計画ではその矛盾を隠すために「○年毎に修繕一時金の徴収予定有り」、「○年毎に修繕積立金を前年の○倍に値上げ予定有り」とあります。

「○年毎に修繕積立金を前年の○倍に値上げ…」は通常でも多々あります。これはその○年後の修繕積立金を前提として、支払不安が無いかを確認しましょう。
ただ、「○年毎に修繕一時金の徴収…」があるマンションは要注意です。矛盾の補正の為に、数十万～100万位の出費が発生します。
そのような一時金が発生するマンションは、支払時期前にギリギリ支払の人が逃げようと多数売りに出ますし、中古で買う人にも説明しなければいけないので、価値はその分落ちます。
マンションは管理を買うとも言われます。しっかり確認したいところですね。

このマンションの固定資産税は推定額でどれくらい？

また施設内駐車場を利用していなくても、その分は加算されるの？

>956

>940です。
私は最新10件に自分の書き込みを残したいので、無駄な書き込みはしませんよ。
スミフの売り方に批判的な人間はいっぱいいるということです。

「最終期一次」を故意に「最終期」と予告したりせずに、
>先着順なら残り戸数を明記して正々堂々と売ればいいんじゃないですか？
についてはコメントはもらえないのでしょうか？

公式HPに小細工するは、大事な契約者をないがしろにして足りない駐車場を
自分たちのために確保するは、本当にご立派な売主です。旧財閥としての矜持はないの？

ちなみに、過去にも似たようなことをやらかしてるので小細工は確信犯です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279

修繕積立金の月額が異常に安く抑えられているのも、売れ残り住戸の負担を下げる
ため、ランニングコストを安く見せかけて検討者を騙すためです。
まぁ、同じ売主の北与野のタワーはもっと酷いですけど。

この物件を検討している人は、この売主が信頼に足りるのかもよく調べましょう。

いま売り出している分は、
管理費　11,224円～11,424円、修繕積立金　4,380円～4,500円 とあります。
すでに売れた住戸も面積はほぼ一緒でしょうから、同程度の額ですよね。

確かに修繕積立金は安すぎますね。いずれ値上げするでしょうね。

近隣マンションＡの修繕積立金の額は、ここの約２倍です。
これまでの１０年間、一度も値上げをしていません。

960さん

＞新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。

この疑問です。


新築デベとは、シティテラスだとすみふのことですか？

完売後は、すみふはマンションの維持管理に携わらないの？
もし維持管理で問題が起きた場合は、どうしたらいいの？

960さん
シティテラスの場合はスミフになりますね。
購入してしまえばマンションは区分所有者、及びその集合体である管理組合のモノ…と言う事は肝に銘じた方が良いですよ。
初期設定の管理会社はスミフ系列の管理会社ですが、長期的な修繕計画が甘くて一時金が発生しようが、管理会社がする事は『修繕積立金が足りないから一時金を払うか、修繕をしないでそのままか決めて下さいね〜』と言う提案位です。管理会社はあくまで管理組合から依頼されて、管理を委託されているだけの立場です。
売主であるスミフは主な瑕疵である施工不良のみは、売主のアフターサポートとして関わりますが、管理状態には無関係です。
売主から見れば既に他人のものであるマンションの管理は、あくまで所有者である区分所有者の集合体、管理組合の責任下だからです。

蛇足かもしれませんが、マンション管理は不景気知らずのストック産業です。このマンションなら管理費約11000円×約220戸で毎月242万の売上です。エレベーター数が少ないこのマンションなら、かなりの稼ぎ頭になれるでしょう。(エレベーターの定期点検は管理費で賄います)
各デベロッパーがグループ内に管理会社を作り、自社分譲マンションを管理させるのは、デベロッパーグループから見れば分譲で儲けて、管理で儲けて…と美味しいコンボだからです。

966さん　勉強になります。

マンションはおいしい商売なんですね。

ところで管理会社は、住民の要求にきちんと対応してくれますか？

例えば、隣との騒音トラブルや、だらしない住民の追い出し、救急車やパトカーの通報とか・・・・

967さん
これ以上はスレ違いになりますので、最後にしたいと思います。
隣との騒音トラブル…
管理会社は基本的に廊下、エレベーターに注意喚起の貼紙位です。管理会社から見れば、騒音の加害者も被害者も雇い主です。相当あからさまなレベルでなければ、貼紙だけでノータッチなので、マンション内の自治会に相当する管理組合が最終的な相談先です。
だらしない住民の追い出し…
完全に管理会社の業務範囲外です。極端な維持費の滞納、近隣住民への被害の発生と継続等の複合的な要素で、初めて管理組合が検討するのか…と言うレベルです。
救急車やパトカーの通報…
これはケースバイケースです。あからさまに管理下で起きた事故等に関しては通報、対処の義務があります。事態の軽重の判断によるでしょう。

最後ですが、管理会社にホテルライクな至れり尽くせりの対応を期待するのは間違いです。
普通だったら所有者が行うべき自分の建物の掃除や機器メンテナンスや修繕計画を、お金を払ってプロに業務委託して代行してもらっているものです。
管理費を払ってお客様気分は大間違いのモトです。
所有者又は管理組合の一員として自覚を持って、自分の買ったマンションの価値を維持する為に、管理会社と上手に付き合いましょう。
スレ違い、失礼しました。

＞９６５、９６６、９６８さん
おつかれさまです。まさにお書きいただいたとおりですね。


９６７さんは分譲マンションを所有するということについて、根本的な理解が足りないと思います。
買った以上は、原則として全ての責任は所有者にあります。

だからこそ管理組合の運営が大切なんです。
そして管理組合の役員は順番に回ってきます。
大変ですけど、それぞれの任期１年間をしっかり務めなければマンション全体の問題が解決しません。
「誰かがやってくれる」じゃダメなんです。

「隣との騒音トラブルや、だらしない住民の追い出し」
と書かれていますが、こういうことを他人任せにしたいのなら賃貸マンションをお勧めします。
「救急車やパトカーの通報」
これを管理人にやってもらいたいなら、２４時間管理の高級賃貸マンションでしか実現しませんよ。



でも実際暮らしてみると、こういう無責任な人が多いんですよね。
で、結局一部の責任感が強い人に負担がしわ寄せされる、と。
マンションって、お金があるだけでは所有しちゃいけない。
管理組合の活動に参加する責任感と時間がない人は買っちゃダメ。

　

967です　ありがとうございます。

維持費を滞納する者がいるとは驚きました。もし管理会社がだめなら、警察や役所が取り締まるべきと思います。日本のお役所は本当に怠慢ですね。

税金じゃないから、役所や警察は関係ないでしょ。
一つのマンションの管理費や修繕積立金は、一軒家に例えれば、そのうちの家計。それに対して役所や警察は介入しないでしょ。
なんか、変な思い込みしてませんか？

967さん・・・あなたこそ本当に怠慢ですね。

ところで、管理費・維持費を払わないまま、逃げてしまう住民って結構いるの？

恐るべしクレーマーですね。職業差別してるみたい。

意味不明です。どこが職業差別ですか？

ここの問題点は当初から言われているように、

狭小、収納不足、駅遠、駅力なし、駐車場不足

です。しかし、これだけではなく、売主に以下のように問題が多い。

大事な契約者を差し置いて、足りない駐車場を売れ残り住戸の販売用に確保する。
「最終期一次」を故意に「最終期」と予告するという小細工を公式HPで行う。
「最終期一次」の件を指摘されると「実質」先着順だと開き直る。
先着順なら残戸を明記して正々堂々と売ればと提案しても無視。

高額の住宅を買う相手としてこの売主が信頼できるかどうか、
よく検討された方がいいです。

なお、修繕積立金の月額は近い将来にどんどん値上げせざるを得ないほど
低額からのスタートですので、長期修繕計画をチェックして将来の値上げや
一時金徴収を調べてから資金計画を立てた方がいいです。

ほんと住友に何か恨みでもあるような書き込みしてる人がいますね。

あくまでもこの物件の検討掲示板ですから住友に対しての不満は他でやったらどうですか。

〉狭小
家族構成による。人それぞれ。

〉収納不足
あくまで他の物件と比較して。
家族構成による。人それぞれ。

〉駅遠
遠いと感じるかどうかは人それぞれ。

〉駐車場不足
100%確保じゃないのははじめから分かっていること。
全世帯必要かと言えばそうでもない。


〉駅力なし
そもそも駅力なんて言葉は造語。
大宮と比べれば小さいが・・笑

ホントに問題点ですかね？
100%理想的な物件なんてそうそうないと思いますが。

それを言ったら、全部人それぞれ…になってしまいますよ。
マンションと言う共同住宅を建てるメリットは、良い立地のメリットを多数の人達で共有する事にあります。
立地が弱い上に広さが無く、それにも関わらず分譲価格が高過ぎるのが、販売長期化の理由だとは思います。
後は、スミフさんがそれでも買う人が見つかるのをジッと待つか、検討者が価格が下がるのをジッと待つかの根比べでしょう。