戸数は40〜60戸ぐらいが丁度良い

つまり、郊外大規模マンションと小規模マンションでは、組合員の能力の平均値が異なる。あなたの主張を翻訳するとこれで合ってますか。

大手デベロッパーの都市型ハイクラス中規模物件(40〜60戸)より、
郊外大規模の方が道路工業者事から看護士から様々な職業な人がいて
有能な理事長が選出されやすい。

ハイクラス都市型中規模物件だと入居者層が医師や弁護士や経営者など
特定の業種や役職ばかりで偏っている。

いつもながらユニークな意見だな。

"有能な人"って潜在的に誰でも可能性がありますよ。
管理組合役員を引き受けるに当ってチョッとだけ役割を積極的に理解するだけで。
管理士として様々な管理組合とお付き合いしての感想です。（勿論厄介な所も結構ありますが）

私の所は２０戸ですが何故か医師が多いマンションです。
居住区分所有者が３名賃借居住者が２名、区分所有者なら別に３名。（私の所は患者）

現在の理事長は温厚なお医者さんですが、しっかりと役割を果たしておられます。

軽く自慢話

医師や弁護士や経営者は、有能な確率高いだろ（笑）

みんな結局、自分の住んでるマンションの規模が一番適切だと思いこめたらそれで良いんじゃないの？
メリットデメリットはどんな規模でもあるよ。

こういう板では必ず「それぞれ違う」って言う人いるけど、テーゼにはアンチテーゼが出る、マンションの価値や管理に普遍的定理なんてない、そんなの当たり前だよ。
その前提のもとで様々な意見が出るから面白い。

私は80戸で、どっちのメリットも感じない微妙なとこだけど、面白いよ。

予想に反して中々盛り上がってますね。
良いとか悪いじゃなくて「丁度良さ」っていう点が
興味を引いたのかもしれません。

とりあえず今んとこ、大規模だから人材が多いという説が消えた。
172レスで、今ここ。

散々叩いた俺様だが、人材の絶対数が多いことは否定しない。有能な人材が理事長になる確率を否定しただけ。

大規模の場合はホント理事長の力量が問われる。
能力があって好きな人は面白くてしょうがない
だろうけど、そんな人が毎年してるとも限らない
しね。

大規模でショボい理事長だと沈没ムードだよ。
特に入居初期は問題点の早期発見、早期解決と
ローカルルール作りが必要だから特に大事だよ。

因みに50戸前後でしっかりした管理会社で
(問題点の責任取らせ易いから出来れば売り主系の)
しっかりしたフロントなら誰でも理事長出来る。
多分。

小規模マンションは大変だね。
大規模マンションは余裕が感じられる。
いくら、屁理屈述べても、大規模の方が人材が多いのは当たり前のこと。
５０人と５００人でどちらが人材が多いかは考えなくても分かっているよ。

>>175
余裕ってのがまずは意味がわからんね。
余裕がないから一定の敷地により多くの住戸を配置した
大規模を買うんじゃないのか？(一部のハイグレードを除く)

少なくとも大規模の方が理事会運営の難易度は高いことぐらいは
認めないと議論が前に進まんぞ。

>176
大規模だと理事会運営が難しいとかいってるけど、理事長にでもなれば
大変かもしれないが、一般住民にとっては関係ないことだからね。
小規模は全員がうごかなければいけないだろうが、大規模だと優秀な
人材が山ほどいるから、そういった連中に任せておけば大丈夫だよ。

>>177
運営が難しいということは、
それだけ問題が多くて解決に苦労を伴うってことでしょ？

何をよそ事みたいに言ってるのかしらないけど、
人材が多い？にもかかわらず揉めてる大規模は多いわけだし。

多少はスレタイの意見にも歩み寄る柔軟性はないのかしら？

大規模は理事会のことに関心をもたなくても、立派に
運営されてるよ。
輪番制だけど、その順番が回ってくるのは、20年に1回ぐらいだからね。
その時は、一般理事をやって、月1回の理事会に参加するだけだからね。
理事長と副理事長ぐらいは忙しいけど、その時々に会社をリタイアした
者がいるから心配ないよ。それが大規模マンションに人材がいるという
ことの証しだから。
それにね、大規模が大変なのは、理事会運営だけでしょう。
その他については、スケールメリットがあり小規模に比べれば絶対優位だからね。
経費面だけでなく、設備面とかクラブ活動や習い事とかもね。
管理員や清掃人、集会室、趣味の部屋、子供プール、公園等々とかもね。

理事長やったって言っていなかったか。

やっぱり大きなマンションがいいようですね。
小さいマンションの方がいいと思っていたけど
やはり聞いてみるもんですね。
大きなマンションの購入で検討します。

大規模はいいよ。
大は小を兼ねるというしね。

大は小を兼ねるなら
いっそ10万戸くらいのマンションはどうか。
理事会は地方議会ぐらいのつもりで。

なんか丁度良くないな。

いいねえ。
それだけあれば、国会議員や都議会議員も選出できるしね。

そんな図体がデカイ船の舵取りをやる気もないような
輪番の素人がやるわけですね。わかります。

>その他については、スケールメリットがあり小規模に比べれば絶対優位だからね。
>経費面だけでなく、設備面とかクラブ活動や習い事とかもね。
>管理員や清掃人、集会室、趣味の部屋、子供プール、公園等々とかもね。


新築のあと暫くの間だけ。年を経る事に無用な物となる。

>186
うちは大規模だけど、交通の便や買い物、名門私立小・中学校、病院、
とかもすぐ近くにあり、売却分はすぐ売れており、子供は減らないんでね。
いつまでたっても活気はあるよ。

また直ぐ話をそらす。一般論でも否定するのか。

>188
築年数がたつと子供も少なくなるの？
それが一般論なのかあ。
うちのマンションが一般的かと思ったよ。

>188
しかし、それは小規模マンションにもいえることじゃないの。
だったら、最初のうちだけでも、それが活用できればいいのだろうし。
小規模はそれさえ経験できないんだからね。

やっぱり大規模の勝ちだ。

>>177

>大規模だと優秀な人材が山ほどいるから、そういった連中に任せておけば大丈夫だよ。


ここ3年、理事長になった人をどうやって判断した？経歴書でも付いていて、道路工事業者や看護士であることがわかったのかい。

都心型ハイクラス中規模物件(40〜60戸)だと医者や経営者中心で、
確かに数字にも強いし、会合慣れしてるし、頭の回転は少し早目だから
スマートな理事会運営が出来るのは出来るけど、少し運営がスマート
過ぎて単調になりがち。

郊外型大規模物件だとメルティングポットだから、色んなバッググラウンドや
思想を持った人で活発な議論が出来るし、そこで鍛えられることも。

>192
別に問題がなかったので、いい理事長だったんじゃないかな。
マンションの管理は、理事長によって大きく変わったらだめなんだよね。
基本は誰がなっても同じじゃないとね。
継続することが大切というのが分からないのかな。

>>194


>>139以来、

>全て理事長の手腕にかかっているということ。

という一点だけは認めてレスしてきたのに、

>マンションの管理は、理事長によって大きく変わったらだめなんだよね。
>基本は誰がなっても同じじゃないとね。

とどうつながるだね。
ささ、説明したまえ。

大規模さんのダブルスタンダードはスレ初期からの恒例行事ですぞ。
こちらは大規模さんによるそのなりふり構わぬブレブレな理論展開を
楽しむ、シュールなコメディ系スレッドです。

>195
マンションの管理は理事長の影響が大きいんだよね。
だから尚更、理事長によって基本が変わったらだめなんだよ。
それにね、マンションの管理は何か新しいことや工事とかを
しなければならないということではないしね。
毎年基本は同じで継続していく必要があるんだよ。
たまたま工事については、長期修繕計画等に巡り合せた理事長が
やることになるだけであって、新たにみつけてやるもんじゃないし。
管理費の予算は毎年同じなんだからね。

>195
理事長の手腕にかかっているという意味が理解できなかったんだね。
理事長になったからといって、別に新しいことをしなければならないというか
やったらダメなんだね。
あくまでマンションの管理は継続性が大切。

>195
もう一ついわせてもらえば、最初からここに参加してはいないよ。
ごく最近だけどね。

大規模マンションだと、何か新しいことをしたらダメ云々以前に
新しいことを始めるのが超難しいよね。

なぜなら人口が多いので意見調整が大変。
所得も価値観もバラバラな大所帯をまとめるのが困難。
事前のすり合わせも出来ないから総会で紛糾する。
よって新しいことは相当の覚悟がないと出来ないのだ。

例えば中堅私立大学に進学する場合、
日大とか専修大とかに行くタイプは大規模マンション向き。

明治学院大とか武蔵大とかに行くタイプはスレタイ物件向き。

>>197

あんたが大規模マンションの役員未経験者ということがよくわかった。

>>187

>名門私立小・中学校、病院、とかもすぐ近くにあり、売却分はすぐ売れており、子供は減らないんでね。

本当に名門なら、徒歩圏から通う人少ないんだけど。お手軽私立でしょ。

>202
意外と大規模マンションの理事長でマン管の有資格者だったりしてね。

ないない。

でも大規模派によるマンカン士の宣伝か営業っぽい
レスもたまにあるよな。シレッと相談してみようとか
必要だから取りましたとか。

>205
では元大規模マンションの理事長で、現在は
マン管に係る仕事をしているとかね。

やっぱり現大規模マンションの理事長で
マン管の資格保有者にしとこうかな。

初期の頃のマン管とは違うな。
ご丁寧に、>>199で最近、出没したと言っている。

>最初からここに参加してはいないよ。
>ごく最近だけどね。

管理費の予算が毎年同じだって考え方は新しい！

管理費は大体費目は決まっているんじゃないの。
電気料、電話代、事務管理費、管理員費、清掃費、各種点検費等は毎年変わらないし、
使えるのは小修繕費ぐらいかな。
予備費は使ってしまうと次期繰越金がなくなってしまうし。

スゴイね！
そりゃ、管理で悩まないだろうね！
毎年同じで良いなら問題はないだろうし、良い理事長だよ。

そんな大規模マンションあればな。

>212
管理費は、予算をオーバーしそうになったりしたら臨時総会を開催して、
戸別に不足分を徴収するか借入をしなければいけないのは知ってるよね。
又、修繕積立金の予算以外の取り崩しは総会での予算の修正をしなければ
ならないのも当然知ってるよね。
管理費で毎年違ってくるのは、小修繕と予備費だっていってるだろう。
それ以外の費目で予算と大きく違うものって何があるの？
雑排水管の高圧洗浄とかは２～３年に１回でいいけど、それも予算で
決まってるしね。
管理費で悩むことなんてないよ、それこそ毎年殆ど変らないし、集会で
承認されたもの以外のことに使うことなんてないからね。
まさか備品費とかの使いみちに困るという訳でもないだろうに。
もっと勉強しなさい。

そんなあたりまえの話はどうでも良いよ。
で、予算立てる仕事もするんでしょ？
「前年度と同じ」で予算立てるの？有能だねぇ。公務員かい？

未経験者だからわからないんだよ。

>215
基本的には、予算は去年がベースとなるよ。
それに各種点検で２年置きとかの分は当然カットする。
しかし、総額は変わらない。
何故なら、管理費でいえば、年間で入ってくる収入は値上げでもやらない限り
増えないのでね。事務管理費とかの値下げもあるだろうが。
年間の総額が変わるのは、前期繰越金が毎年変化するからなんだね。
只、次期繰越金が多くなり必要以上になったら、総会で修繕積立金へ
振り返ればいいだけのこと。
これが基本であり、継続していかなければならないことなんだよね。
で、あんたはどう毎年予算をたてる段階で悩むんだい。
共用部分の電気の削減に努力しましょう。エレベーターはできるだけ使わず階段を使いましょうとかかな。
それとも、ＬＥＤに替えれば電気が節約できるので変えるとか。でもこれは積立金との
兼ね合いもあるからね。
あんたのは、具体性がなく、ただ漠然と批判しているだけのこと。

なんか、やっぱり大規模の方がよさそうな気がしてきた

最終決定・・・大きなマンションに住むことにしたよ

もう大きいマンション既に契約したんでしょ？
ならここのスレは目に毒だからあんまり見ない方が
いいと思うよ。

きっと契約して引き渡し前で、充実した設備がバラ色の生活を約束してくれると信じて疑わない時期なのだろう。

小規模マンションの貧弱な施設より、大規模マンションの
充実した設備の方がいいんではないの。
設備はないよりあった方がいいからね。
充実した設備をマイナス思考と考えるのはおかしいよ。
負け　犬の遠吠えにしか聞こえない。

>223
大規模の無駄な設備とは何？
そして将来金食い虫になる？
それは補修できるでしょう。大規模だから予算的には問題ないし。
抽象論はダメだよ。
却って小規模マンションの機械式駐車場の方がずっと金食い虫になるよ。

>>223
100戸ってえらい中途半端な感じがしないでもないが。

40〜60戸のようにプライベート感高い設計にはなりにくいし、
理事会運営的にも安楽さに欠けるし、
はたまた数百戸の大規模物件のようにコストパフォーマンスもよくなさそうだし。

しかもそれでいて共用施設無しのシンプルって需要ある？？
効率的って何が？？

共用部（ロビーとかもエレベーターとかも含む）の光熱費は基本的に
規模に比例するから、まあスケールメリットはそれほど出ない気が
するがもしかすると１０００戸とかの超大規模だと電力会社との
個別契約とかで割引があるのかな？

共用部の清掃なども規模に比例して作業量が増えるので、あまり
スケールメリットがでないかも。
でもディスポーザの有るなしで出るごみの量は大きく変わるから
ディスポーザありマンションの管理人はごみステーションの整理
と掃除がないマンションに比べるとかなり楽みたいだね。
（うちの管理人がそういってた）

２４時間常駐とかなると規模のメリットが効いてくるね。
もちろん超大規模になれば別だけど５０戸と１００戸で２４時間
常駐の人件費が２倍違うとは思えない。

エレベーターの保守費なども１台だけ契約するよりは４台まとめて
契約したほうが１台あたりの単価は安かったりする。

あとは駐車場収入かな。駐車場収入＞駐車場の維持管理費用の場合
規模が大きいほどキャッシュフローはプラスに働く。

プライベート感については建物のつくり次第だと思う。
総戸数１００戸のマンションもロビーを共用していても
５０戸の建物２棟に分けるというやり方もあるからね。

>226
100戸は大規模マンションとはいわないよ。

大規模なんて言ってないと思うが

総戸数100戸で共用施設無しって郊外には一杯あるよね。
ワンフロア7邸の15階立てとか。

共用施設がないマンションなんてないと思うが。

あれでしょ、キッズルームとかサウナとか宿泊施設とかでしょ。

理事の立場から言わせれば、それらを巡る維持管理コストや使用方法を
巡るトラブルも少なくないから無い方がラクチン。

>233
机上の空論で100戸程度の小規模マンションがいいといっていると
素人丸出しでイラツクよ。

大規模マンションの住民板を読めばわかる。

ここを、検討板や雑談板と間違えている奴がいる。

大規模マンション　・・・
●管理組合の運営が大変、築年数の浅い内は未だ良いが、それ以後は転勤などによる賃貸の増加、売るなどしての区分所有者変更の多発で入居者の管理、把握が難しい。
●積立金のスケールメリットは有るものの、大規模修繕時そのスケールゆえに工事業者がおのずと限られ 割高の工事費となる。
●そもそも不必要であったり一部の特定の人しか使わなくなってしまう、共有施設があったりで、スケールメリットの筈の管理費も余計にかかる。
●スケールが大き過ぎる故に　常駐型の管理人を置く必要が必須のようになってしまう。
●何をするにも区分所有の多さゆえに、理事長となった際の心労は並大抵では無い。

中規模マンション　５０戸～１００戸以内であれば、適度なスケールメリットと適度な区分所有者の数の為、理想に近い管理組合の運営がどの区分所有者に回って来た際にも行えると思われる。

的確な分析です。

>237
大規模だと賃貸が増えるというのはどういう発想をしてるの？
そりゃあ、小規模に比べれば数は多いよ。
しかし、率からすれば同じこと。
大規模だと、工事業者が限られる？またまたおかしな発想。
設備の充実しているのをやっかんでもねえ。
管理員は常駐が一番いいのは間違いない。小規模の場合は経費面で
常駐は無理だが、理想は常駐化だよね。
50戸～100戸が理想に近い？中途半端すぎるよ。
中途半端は何にしてもメリットなし。

>>239
>大規模だと賃貸が増えるというのはどういう発想をしてるの？

相対数は増えるだろ。数が増えれば、理事会にかかる負担が大きくなるさ。
賃貸の割合は同じでも、数が違えば問題の発生する確率は高くなる。



＞大規模だと、工事業者が限られる？またまたおかしな発想。

管理会社に丸投げするなら別だけど、複数社から見積もりを取ろうと思ったら、
業者を探すのは大変かもな。
「この規模はうちでは出来ません」って会社、結構多いよ。
出来るところが限られてくる。そうすると、足元を見られて割高になる可能性は高い。

大規模のメリットや共用施設を否定する気はないが、問題があるのも事実。

管理費滞納とかって一定の割合で発生する。
例えば１％が滞納するのであれば１０００戸だったら１０戸、１００戸だったら１戸。
３０戸だったら１戸もいないかもしれない。
だけど運悪く滞納者がいたら本来確率的には１％の未集金が３％になってしまう。
戸数が大きいと統計的にリスク管理できるが戸数が少ないと統計的な予測がつきにくい。戸数が多いといろいろなものが平準化されるので対応しやすい。

ただ一人でもいたら困るって感じの住民がいるかもしれないリスクは当然大規模のほうが高いよね。

>240
大規模マンションに住んだことのない貧相な発想だね。
大規模だとね、例えば500戸のマンションであれば、５億近い
工事費になるんだよ。
業者を公募すれば、大手ゼネコンを中心にわんさか集まってくるよ。
割安になることはあっても、割高になることはないよ、それがスケールメリットというもの。

賃貸の問題は、あまりに稚拙で話しにならない。
もっと勉強しなさい。
学歴が分かるよ。

大規模でも小規模でも理事長は１人。
業務の多くは理事長を抜きにしては無理だ。
トラブルの発生割合が同じだとしても大規模だと
理事長が処理する事案が膨大。

ということは理事長の目が細部まで届かない。
結果、なし崩し的に団地化するマンションも
少なくない。

コストパフォーマンス、つまり割安さを求めて
大規模を買ったつもりが、コストは確かに安かった
が管理パフォーマンスが追い付いてこないことも。

丁度よくないかもな。

小規模マンション推薦派の者の発想は貧相だねえ。
大規模マンションは一般的に積立金に余裕があるためか
いつまでもきれいだよ。
大規模だとね、理事長一人ではなく、理事の中に協力者が出てくるよ。
理事が３０人とか４０人いれば、全員がでくの坊ではあるまいし。

大規模マンションは広い敷地が必要だし、一低などの規制が厳しい
エリアには建てにくい。
世の中に３～４０戸のマンションが数多くあるのはその戸数が別に
管理上適切だからではなく、単に建てられる土地が数多く存在して
おり立地からマンションを選択する消費者のニーズに答えているから
だと考える。

なので大規模マンションと３～４０戸のマンションが隣り合って
いる場合は小規模マンションを選択するメリットはほとんどない。
（価格が安いとかなら別だけど）

逆に言えば小規模マンションを選択するときは近くに大規模マンション
が存在せず、将来にわたってできないことを確認する必要がある。

３０戸～４０戸のマンションは、管理員も殆どおらず、集会室や宿泊施設、
プールとかもないからね。
隣にそういう施設があったら、特にプール等があれば小規模マンションの
子供がかわいそうだよね。

プラウド大都会　50戸
プラウドシティ大都会　200戸
プラウドタワー大都会　500戸

例えばこれだったらどれ選ぶかなってことですね。

立地にそれほどのこだわりがなく（例えば沿線は同じだけど駅が変わっていいとか、同じ区内ならいいとか）だったら立地に納得できる範囲でできるだけ規模の大きいものを選んだほうがいいと思う。

立地に強いこだわりがあるなら小規模でもやむなし。
ただしその場合は近隣に大規模物件がないことが条件。
そしてそのこだわりにどの程度意味があるのか、単に今だけの衝動に過ぎないのではないかなどはきちんと検証すること。

パークコート大都会50戸を選びます。

今時、金食い虫のプールを有り難いとは笑止

プールを有り難っている人はまさか立体駐車場が金食い虫なんて言う人じゃないよね。

プールは維持するのにお金はかからないよ。
あれば子供たちが喜ぶし、親も安心という訳。
ないよりあった方がいいね。
ゆとりというか余裕だよ。
土地があるから有効活用しただけのこと。

プールなんか不良債権になるのでは？
そもそも実質的に有効活用されてるタワーパーキングなんかと
比べても投資回収率や住民全体の活用度の点でもはるかに下だし。

都心にあるラグジュアリーな物件ならいざ知らず、
普通の街や郊外のプールって大規模物件をなんとか売り切りたい
がためのデベロッパーの戦略の一貫に過ぎないと思うぞ。

定期的な防水加工も大変だし。

屋内外のどっち。屋内は金かかるぜ。

さらに壊れた時にどうするかだな。
そもそも金食い虫だった上に、さらに壊れたとなるとその膨大な修繕費
をどうするか理事会が総会に上程しないといけないな。

共用施設の修繕費は全員で負担することとなるから、
紛糾したりするかもな。

理事長の立場から言わせると余計な共用施設は金食い虫＋住民同士の火種
になるからない方が良い。そもそも大規模は管理運営が大変なのに。

何も付いてないスレタイ物件が丁度良いのでは？

中古マンションの購入を考えて探していますが、郊外の大型マンションで仕様の割に格安物件が見つかり独自で調査したところが管理費が修繕積立金の３倍位でしたのでさらに調査しました。自主管理でマンションの屋内に温水プールがあり燃料費が高く使用料は無料であり管理費が高くつく原因を発見。それでも合計すると駐車場代も含めると少し割高ではあるから購入を考えオープンハウス時に専用部を調査したらベランダの修繕に手抜きを発見した。購入意欲がなくなり断った。現在も検討中だが時々同マンションを検索すると売り出し物件が日々多くなり安くなっている。この物件はおそらく修繕費を節約したために目に見える所だけを繕っているマンションであると認定して購入はやめました。

フィットネスやホテルのプールなら入る気するがマンション管理会社の衛生管理じゃ……

温水プールは機械式駐車場より始末が悪い。廃止できても後日に問題を残す。購入しないで良かったですね。今後売る逃げで価格は下がるでしょう。組合員がどう対応するか。救世主は大変だよ。出てこないと確実にスラム化する。

そもそも大規模は共用施設満載だからスレタイ物件にメリットない、
みたいな主張を毎日してる人がいるけど、それらの高額共用施設を
運営してるのは素人の輪番理事ってことわかっていってるのかな？

修繕費用や改装や廃止などある種の経営判断を求められるよ。
永久に新品じゃないんだし。

プールはいらねえな。
でも１０００戸くらいあるマンションだと一戸あたりの維持費はたいしたことないのかもね。

ドムスは１５戸くらいでプールあるけど管理費は月３０万とか超えている。プール、ジムだけで１０万くらいだったかな？

規模が大きい≠共用物件満載

規模が大きい＝予算規模が大きい