ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？　9

>350さん
参考になりました　ありがとうございます。

15万もあればラウンジの掃除とか楽勝じゃないの？
希望はいつでも入れるのがいいけどそれで管理費が安いならいいかな

>347さんの疑問。
前にも話題になっています。

ここは管理費は共用部分が少ないので、そもそも安いです。
ですから将来的にもあまり変わらない見通しです。
駐車場の話が出ていますが、ここは456戸に対して収容台数が285台と62％に抑えられているうえ、
計算上の利用率想定が7割程度(≒200台)と聞いています。既に、駐車場は残住戸分もないみたいですから、
想定利用率に満たないことはなさそうです。

しかし、修繕積立金は、30年間の長期修繕計画案でも、5年ごとに見直しすることになっています。
それによれば、30年間に予定している駐車場補修・改修費用の約12億円を含めて、
戸当り必要月額積立金は平均で19,673円ですが、当初5年間の平均月額は7,225円ですから、
差額分を今後の増額(当初分の2.7倍が平均ですから、5年後には当初の3倍以上は必要)で賄う必要があることが、予め明示されており、重要事項の説明でも解説されています。

ちなみに、この計画案は管理会社である、丸紅コミュニティが起案しています。

修繕積立金の計画は、あくまでも組合で決定するものですから、入居者皆さんの検討・決議で決まるもの。

どのマンションでも、当初の額から変動(たいてい値上げ…)するものですから、当初の額の高い・安いでなく、
当初と平均の誤差、そもそも計画案が適当であるかを含めて見る必要があります。

比較的に修繕費が高額となる駐車場改修費用の計画が甘く、計画の平均月額では、ぜんぜん賄えないケースもありますし、組合で値上げの決議ができず、先送りになってしまう組合もあります。
前に住んでいたマンションは5年目に5倍に値上げする必要がある変更案が否決されて、先送りになりました。

ここは、計画案の起案が売主系列ではないですが、起案が売主系列の会社だと、計画が甘いケースもあります。

駐車場のすべてがエレベーター式や自走式立体式だけの場合、他に転用できない共用部分が多い場合など
経費を減らしようがない場合には利用率が低下すると、見込み収入分に達しない分は各戸の負担増要素になります。

管理費と修繕積立費の違いが分からない人がいるみたいだな

管理費なんて、景気が爆破的に上昇しない限り、変わらない。
修繕積立は、年数が経ち、管理組合と管理会社が上げを検討、総会で決議の流れ。
基本、修繕積立は上がるという認識.かつ、計画通りに行かないと考えてマンションは購入すべき。

管理収入に占める駐車場利用料は大きいので、利用者が極端に少ないと管理費を値上げせざるを得ないけど、ここはその心配はなさそうですね。

>355さん
347です。詳細な回答ありがとうございます。
以前の話題では、何の説得力もなく上がるやら免震コスト云々等々で参考にならない意見が多数でしたので、自分もモデルルームなどで話を聞いた上で初めて質問させていただきました。

管理費については同感です。費用のかかる共用施設は皆無で、全て有料(スカイラウンジ･ゲストルーム)ですので、管理費から補填するとしても微々たるものでしょう。
駐車場については、タワー式は埋まりましたが、機械式は空いてると聞いてます。ただ、予想以上の申込率みたいですね。
ここは2LDK以下の比較的狭い部屋が多いので、駐車場の稼働に不安があったのですが、とりあえず現状は大丈夫そうですね。

修繕費は確かに5年毎に5000〜8000円の値上げ幅でした。これはどこのタワマンも同様の傾向ですね。

まだタワマンの歴史が浅く、1サイクルした例はおそらく無いと思いますので不安なところはありますが、そこは他のマンションでノウハウを培ったプロの管理会社に委ねるしかないですね。

前向きに検討します。

355さん
修繕積立金の設定が低いので、ここの長期修繕計画はどうなっているのだろうと
心配しておりましたが、やはり値上げしていくんですね。
ここがタワマンである事、機械式駐車場の建替えとなった場合を考慮すると、
さらに予定外の支出も出てきそうな気がします。

25年後の修繕積立金はいくらになりますか？

>332

土壌調査をして汚染があれば、重要事項として説明があるよ。ただ、土壌調査の義務があるのは土壌汚染対策法で指定されて物質を使用していた場合のみ。汚染物質を使っていなくても、関東の場合自然由来の汚染ってのがあるから、不動産購入では土壌調査の有無の確認は必須。任意で土壌調査をする良心的なデベは滅多に無い。

長期修繕計画の見積もりが甘いって以外に、２５年で立てた当初の長期修繕計画以降に配管、エレベータや機械式駐車場といった大物の交換が控えてる。値上げはあるって前提で購入しないで、ぎりぎりで購入しちゃうと家計が破綻するよ。それにマンションって運命共同体だから、自分が破綻しなくても、住民が破綻すると管理費、修繕積立金の未納問題が待ち受ける。

＞＞364

タワーはそれも予定に入れて買ったほうがいいでしょうねえ。
うちもこちらを買うとすれば今後の余裕も買わなければなりません。

購入費で全部出し切って後の管理や積み立てにアップアップでは快適な生活は望めませんので、
かなり先のことまで考えて計算している最中です。

ここにお金を出す価値というものは既に感じていますのであとは我が家の懐次第。

＞370さん
管理費・修繕積立金を滞納する住人が出てきたらどうなるのでしょう。
管理組合で支払いを請求し、支払いに応じれば解決しますが
そうでない場合は？
恐らく売主や管理会社はノータッチですよね。

しつこくすれば普通支払うよ。
そんな事を気にしてたらマンション住めないよ。

355です。

>364さん　>368さん
修繕積立金の設定は、組合決議で決めるものですから、将来どの程度の値上げとなるかは未知数です。
これは、このマンションに限らず、一般的には値上げしなければならないものです。
当初の設定額は、デベ側で暫定したものにすぎず、ほぼ全てのマンションで抑えめになっています。
ここの場合、管理会社が30年間の計画見積もりに対して、5年ごとに5回の値上げを想定しており、
25～30年目の支払い額は、当初の4倍となっています。
当初の平均月額が7,225円ですが、29,255円に値上げが想定され明示されています。

なお、駐車場の建替え?は、エレベーター式は動力部や消耗品の定期的なメンテナンスを行う前提で言えば、
屋内ですから、50年以上はもちます。それよりは、今後、電気自動車が一般化したときの対応など、
このマンションに限らない、クルマの進化による問題が想定されるかもしれません。
ちなみに、機械式はエレベーターに比べて劣化が大きいので、今後利用率が低下したら、機械式を順次、
平面駐車場に変更する対応となるかもしれません。

>370さん
まず、ここの計画案は30年目まで含まれています。
しかし、31～40年目で想定している4億円以上の修繕見積追加費用は含まれていません。
30年間に要する修繕費用の見積合計額は310億円と想定されていますので、年間約10億円。
31年目～40年目の9年間で4億円ですから、年間約4,400万円追加が必要な計算ですので、4.4％の追加をしないと
賄えない計算となります。
但し、あくまでも机上論ですから、想定外の費用が追加される要素もあるし、一方で管理会社の見積もり額を
精査しないことにはわかりません。
想定では、30年間の1戸当り支出予定額の平均が3,437万円となっていますから、40～50年位で分譲価格に匹敵します。
一戸建ての住宅も、30年位で建替えすれば同様の費用を要しますから、そんなもんではないでしょうか???

>374さん
管理費・修繕積立金の滞納は、よくあることです。新聞紙上の競売公告にもよく見られますが、滞納者に対する差押え等で競売になると、落札者が滞納金を組合に対して支払いする義務が生じます。たくさん滞納者が出れば別ですが、落札者が補てんしてくれますので、あまり懸念する必要はないと思います。
ちなみに、売主はノータッチですが、滞納者への催促は管理業務に含まれます。しかし、6か月以上の滞納は、組合から法的手続きを行使することとなり、それに要する費用は組合の負担になります。

このマンションの住民スレを見ると、私以外にも複数のマンション管理士・管理業務主任者・不動産会社社員がいるようで、まあ何とかなるんじゃないですか～

免震装置のメンテは保守契約ですので管理費に含まれます。

確かに外観だったり、ラウンジや内廊下の雰囲気もかなりイメージCGより安っぽい感じしますね~
青田買いはこのリスクがあるからね。

契約者板、確かに荒れてる。。
販売センターにいる人に聞いてみるわ。でその後報告します。

内廊下完成予想CGと実物を比較すると、実物は寒々しい雰囲気で廊下幅も狭く感じる。

ここの建築デザイン監修って、芦原太郎さんですね。

契約者スレで指摘されている花壇は、もともとのデザインとのこと。

名を落としたな！

現時点で、あとなん部屋残っているのでしょうか??

東側 70cとかいいとおもってるのですが。。

因みに最近契約された方で値引き提示うけられた方いらっしゃいますか？
参考までに教えて頂ければと。。

足し算もできないやつの憶測なんてあてにならないね(笑)

公式に第4期以降の「全住戸（30戸）」って書いてあるから（1か月くらい前の時点）、今は30切ってるんじゃないかな。モデルルームに確認してみるといいよ。

＞＞345

あらかじめ予定時間帯を告知して頂ければ回数が多いほうが綺麗さを保てますから歓迎です。
その時だけカーテンをするなりで問題ないですものね。

ここのスカイウィンドウは本当に総面積が広いですから全体が汚れると採光が悪くなったことが内から気付くぐらいだと思います。
小まめに拭いて頂けると気持ちが良いです。

５０～６０って言ってた

こまめに拭いて頂きたいのはわかりますが、
ゴンドラ清掃の料金って結構高いそうですよ。
別なタワマンでは１日に数十万掛かると言ってました。
もちろん１日で終わるわけはなく。

＞397
それは8月の時点。今は30弱。キャンセル住戸足しても30あるかないか。
高額の部屋が残ってるから、安めの部屋はかなり少ないよ。

>398さん
不動産に関連するサイトの読み物にタワマンの窓掃除にかかる費用が
書かれていたのですが、それを読んでびっくり。
１か月あたり107万3600円、年間で約1288万円！！
こまめに掃除していただけると嬉しい反面、かなりの額が動くことに驚きです。

販売広告かちょっとかわってる。やっぱりもう30きってるのかな？！

30は普通に切ってるし。高額部屋は苦しそうだけどね。

>398

ココ31階建てだから1日で全部の窓を拭くのは無理だろうなあー。
しかも日にち分けてやってもらうとして次の日が予報に反して雨とかだと大変そうだあ。

個人的には自分が住んでいるタワーの窓の大清掃の様子を外から見るというのも貴重な体験だと考えてて、たまにはその日が休日だと嬉しかったりして。

ゴンドラで降りてきた清掃業者の方と目が合うのは気まずくないですか？
私なら、できれば平日昼の不在時に清掃していただきたいですね。

販売が伸びていた4期2次も、確かもうじきですよね？
概要に第4期以降の全住戸（30戸）を基礎として～とあるから、先着順と
合わせると本当に残り少なくなっているんですね。

清掃日を教えてくれればその日はカーテン引くかな。

直窓は業者さんにお任せするとしてバルコニーや清掃の入らない窓系はちゃんと自分で掃除しないとですよね、
せっかくの眺望が汚れで曇ってしまわないように、新居を機会に超キレイ好きに変わろうかしら、笑。
内装も明るい系なので実際マメに掃除しないと勿体ないですよね。

住人が売れ行き心配してどうすんだ。
もう買っちゃったんだから大人しくしていればいいのに。

「わーい私が買ったマンションってこんなに人気ー！友達に自慢できるー^^」
或いは
「どうしよう、こんなに残ってる・・・人気ないのかしらん。友達に言うの恥ずかしいな。もう！ダーリンの年収が少ないからだわ」

って気をモミモミしたいんだろ

というよりリセールが気になるんじゃない？売れ残り物件だと

それでも買う人は買うからね。全部売れるだろう。

今住んでいるマンションも最初こんなところに？と思ったんだけど、完売。
その上賃貸に出したら大人気、借り手が並んでいる。
誰も負ける仕事なんかしない、したくない。
だから、目に見えるものがすべてではないよ。

買うのと賃貸は別物。
例えば勝どきビューは売れ残りタワマンだけど
賃貸は大人気。

>>423

レックスガーデンがそれと似た条件であるかどうかは私には分かりかねますがとても参考になりました。

特別に利便性が良い立地というわけではないだけに「住む」にはどうなのかというのは賛否ありますよね。

でも他のマンションのお話でもそういった前例があることは検討にあたって心強いです。

駅近でこの価格なら条件はいいほうですよね。

駅近のレックスガーデン周辺はまだ開発の余力あり。
京葉線とりんかい線がつながれば更にアップ、その時は商業施設とともに歩道建設も期待できる。
都内では首都高間近のマンションをよく見かける。ここはマシな方だ。気にならない。
公園がいっぱい、５０メートルプールも歩いて行ける。辰巳駅までの道もすばらしい。バス停が目の前。
都心へのアクセスもいい。
都内最終兵器東雲２丁目。。は言い過ぎかな？
これからいろいろできるのを楽しみにしとけ。
町はあなたが作って行くもの。根が腐ってる人の話は聞かない方がいい。

免震を経験した人はまず免震の物件に目がいっちゃう。
これから増えると思うけど、まだまだ。
実際免震マンションでよかったと感じたのは例の余震が続いた時だった。
地震警報機を切って寝るくらいだった。
それくらいでは免震ゴムも、建物も損傷無し。

契約者や住人が売れ行きを気にするのは、割と普通のことでは？
私も自分が契約したマンションがどのくらい売れているのか気になり、
掲示板をチェックしたりしますよ。
理由は単純で、管理組合が気がかりな事と人気の度合いを確認して
安心したいのだと思います。

まだ入居してる人がいないので何とも言い難いですが、このマンションは投資目的(転売･賃貸)の人が多いんですかね。

やたらと周辺の環境とか人気を気にしてますね。
他の東雲物件と見比べてですが。

＞＞430

これだけのマンションですから価値を見出して投資目的という方も中にはいらっしゃるのでは。

我が家は普通に住むことを考えての検討ですが、投資目線の方々の現時点での物件に対する評価は、良いなら嬉しいことです。

住む為に買う我が家としても、価値のあるマンションに住まうほうがお金を出す意味もありますし、いいところに住んでいると、たまには人にも言ってもらいたいですもの。

現在５０～６０強残ってるそうです

ここって営業が下手だよね。絶対物件自体は良いのに。

値下げが遅いだけでは？

ブランズ、ブリリアとここと同じく震災前物件はとっくに値下げしてて、バンベールにまでされてる。メリデメあるから値下げすべきとは言わないけど完売できないのは明らかにそのせい。

投資目的で賃貸の住民が多いマンションは、
家主が実際に住んでいないので管理に無関心になると聞きました。
結果として、管理組合や大規模修繕の計画がおろそかになり
建て替えたくても建て替えられないという事態が起こりうるのではないでしょうか。

この前モデルルームいったけど、そんなに残ってなかったよー。

売れるとふんでるから、まだ値引きはしないんでしょ。実際に売れると思うし。
まあ、1か月半くらい前の時点で公式で全戸数30ってなってたから、今はそれより減ってるでしょ。

公式みても、まだ５４戸以上ありそうだが。しかも販売開始時期もとっくに過ぎてるみたい。
しかもオプション付き住戸販売開始ってDM来てたよ。

モデルルーム見たけど、残り20位だったよ。高めなのが残ってた。

更新されてる物件概要に記載されてる残戸数の最低５４戸以上が真実だろう。

買えなくて悔しいんだね～

そうそう

ここは長谷工だから残戸数もリセットするよ

ここが売れちゃうと困る人？
こないだ行ったらもう20戸くらいで高額の部屋しかなかったよ。
もう三井で検討してるけどあっちは管理費が高いんで躊躇してる。

↑　同じ悩みです。管理費は賃貸に出すときに障害になるんだよね。
家賃にそのまま乗っけるのが難しい。海外赴任があるので考え中です。
ここは管理費は安いけど、もう安い部屋が無くなってる。

ここと三井と比較したら、管理費の差額で一ランク広い部屋のローン支払いが出来る。