グランスイート六義園

グランスイートの並び（隣？）の千石寄りに「ブランズ六義園2」ができるようです。。
元々のブランズ六義園の南になり、ブランズの日照に悪影響を与え得ることに加えて、
敷地と延床の面積比からしても、おそらくこちらも計画道路部分を敷地面積に加えて
容積に算入しているのではと推測されます。これは驚きました。。
グランスイートの日照にも影響があり、結構これは大事ではないかと。

建物の名称：（仮称）ブランズ六義園Ⅱ計画
地番：文京区本駒込六丁目373番18外4筆
敷地面積：1,032.38平米
建築面積：516.83平米
延床面積：4,176.11平米
構造：RC造
階数：地上11階地下0階
高さ：35m
着工：2013年3月1日
完了：2015年4月30日
建築主：東急不動産株式会社
設計者：株式会社三菱地所設計
施工：未定
標識設置年月日：2012年10月24日

うわ、ブランズⅠの方、気の毒ですね。
でもどこに建てるんだろう。
小さい家が結構いっぱい建っていますよね。
このエリア、なんだか新築物件が今後もどんどん増えていきそうで、最終的な日照状態は予測不可能ですね。
日照を重視する方には危険だなー。

グランスイートから民家一軒挟んだ先の駐車場とその隣の建物が建設用地のようだね。

確かにブランズ1号には少なからず影響がありそう。しかも自分のマンションの売主。本当に気の毒だ。

いくらブランズが気の毒と連呼しても、グランスイート六義園の気の毒は減少しませんよ。

>>729
>>730
既存不適格にならないように設計しているんですね。
図面等が配られているのでしょうか？

既存不適格にならないということは、
>>725の敷地面積1,032.38㎡には計画道路部分が含まれていないのでしょうか？

容積率400%の地域で、延床4,176.11÷敷地1,032.38がほぼ400%ですので、
敷地に対して容積をフルに使っている状況です。
もし敷地面積に計画道路が含まれていたら、計画道路実行により既存不適格になると思いますので。
目視した限り、建設地は計画道路部分を除いて1,000㎡も取れそうには思えませんでしたが・・

>742
既存不適格にならないように設計しているんですね。それは頼もしいです。
グランスイートを見ると1/3くらいが計画道路ですので、
計画道路に被らないよう、かなり横に細く長い形状になるんですかね。
そうすると隣の駐車場も建築地になるのでしょうか。
実際の図面を見るのが楽しみです。

ブランズ2号の近隣説明会に行かれたかたいらっしゃいますか？
既存不適格にはならないのでしょうか？
それだけでも確認できればグランスイートは見送り、
ブランズ2号まで待つつもりです。

実際どれくらい売れたのでしょうか。普通なら買わない物件だと考えますが。

上階から確実に埋まってきてます。
私は１０階登録予定です！
抽選が激しいようです。
当たればいいのですが・・・・
１２月中旬から足場解体だそうです！
全貌現れる日が楽しみ！
今度のお正月には全貌見られるかな・・・・

ブランズ2は既存不適格じゃないみたいです。
我が家はブリリアとブランズを候補にして、グランスイートはやめます。
安くなりそうだけど、結局安いだけの物件だし。
南向きっていったって不忍通りぞいでうるさいし。
ところで、大人気って本当ですか？
だって、私がモデルルームにいったときにはガラガラだったものですから。
にわかには信じがたいですね。
こういうサクラぽい書き込みがあると荒れるからやめてほしいです。
751さんがサクラと断定しているわけではありませんが。

ちかごろおかしい書き込み見られなくなったよね。やっぱ販売会社の自演だった？

バスルームに窓があるととてもいいですね！
さすが丸紅さん！目の付けどころが違いますね（笑）
外気に触れながらのんびりバスタイム・・・最高！
一日の疲れも吹っ飛びますね・・・最高！
入浴後は換気して湿気対策に最適ですね。
防音対策もバッチリだからいいですねぇ。
交通量多いけど気になりませんね。
でも競争が激しそうだから、抽選になったらわたしくじ運悪いからなぁ・・・・
ちょっと心配（笑）

意外と安いので抽選ですね。

本駒６物件ゆえにかなりの倍率での抽選になりそうだね！

高倍率にはなりそうもない物件とお見受けしますが。
審査請求とやらをされているマンションが大人気と成りうるのか。
物好きはいるでしょうが。
竣工後も売れ残り、買い叩かれて終わるんではないかと予想。
たたき売りをワクワクしながら待つ賃貸マンションオーナーは、いるかもしれませんね。

ブランズの審査請求は丸紅にとっては無意味なことであると思いますね。

足場がはずれて全貌お披露目が楽しみです！

グリンコートとマッチするでしょうね！

計画道路の実現性には疑問がありますね・・・・

早くグランスイート六義園の住人になりたいです。

けど抽選がかなり競争率激しいから心配・・・・

グリーンコートは目の前だし、六義園は徒歩１分だしお散歩には最適ですね！

バスルームに窓があるのもいいですね！

外気に触れながらのバスタイムはあこがれですね！露天風呂気分！

露天風呂気分は無理だと思うよ。
大丈夫？

露天風呂って・・・。必死になってるのを見てたら、なんだかかわいそうになってきた。
ほんと、だいじょうぶ？

審査請求は無意味だな。この場に及んでは。

先日モデルルームに行ってきました。
中層階のCタイプ登録してきましたが、すでに２件登録済で抽選となりそう！
ダメな場合は諦めざる負えませんが、ガンバリマス！
全体としては８割くらいは抽選となりそうな雰囲気を感じました！
きめかまかな対応をしていただきました。
アフターもしっかりしていると感じます。
なによりも周辺環境と六義園がとても気に入りました。
さすがは丸紅さんですね。

営業は大変ですね。他の人気マンションとは大違いですね。丸紅も地に落ちましたね。

営業さん、日本語は正しく使おうね。

誤：この場に及んで
正：この期に及んで

誤：諦めざる負えませんが
正：諦めざるを得ませんが

掲示板は世界中の人が見るものだよ。

>765
>769
ルンルンちゃん丸紅クビになってなかったんだ。

ブランズ六義園２の周辺生活環境配慮事項書によると、

１．日影　建築基準法による中高層の建築の規制を遵守しております。
　　　　　更に、申請敷地面積の４００パーセントの基準容積率に対し、
　　　　　容積率３２５パーセント程度とし、ご近隣や六義園への日影量の軽減も図っております。

３．プライバシー　隣地側外壁面に大きな開口部は設けないようにしました。
　　　　　　　　　隣地側のバルコニーはサービス用とし、４M境界線から離隔をとりました。

４．敷地境界線からの離隔距離　最も隣地境界線までの距離の短い箇所で１Mの離隔をとりました。
　　　　　　　　　道路境界線からバルコニーまでの距離は、両側の道路境界線より９Mの離隔をとり圧迫感に配慮しまし　　　　　　　　　　た。

６．その他　計画決定されている都市計画道路部分は建築申請敷地としておりますが、その部分は容積に反映せず、
　　　　　　ご近隣への影響の軽減を図り、平置きの駐車場程度におさめ、植栽の配置や高空地率の建物とすることで、環境　　　　　　へ配慮した計画としております。

>>773

グランスイート六義園の反対委員会のブログも読んだことがありますが、ブランズ2の近隣への気遣いは丸紅さんと大違いなんですね。
今はインターネットがあって助かります。
よくない評判も知ることができますからね。
この掲示板やブログを知らなければ、危うくグランスイート六義園を買うところでした。
引っ越し時期が遅れてしまいますが、ブランズ2を待つことにします。

なんか噂に聞きましたが、ついに不忍通りの拡幅着手されるんですかね。
今月中に拡幅についての説明会も行われると聞きました。
ってことは、ほんとに近い将来既存不適格になるということですよね。

道路の拡幅って、結構進まないケースもあるから、どうせ不確定な話とくらいにしか思ってなかったけど
説明会も行われるくらいだから、近い将来には拡幅の可能性はかなり高くなったんですかね。
建て替え自体はだいぶ先の話だろうけど、発売時点で既存不適格の可能性が既に高いというのはどうなんすか。
まあ噂だからわからないけどね。。誰か拡幅状況について知ってたら教えてください

げ、まじですか？
説明会開催イコール事業化着手だから、この時点で既存不適格コース決定かあ。
値下がりしたら投資目的てか賃貸目的で買うかと考えてたんだけど、やーめた。
なんかあったときにめんどう。
丸紅もさあ、こんなカスみたいな土地開発してないで、もっといいところにマンションたてようぜ。

今月中に道路拡幅説明会が開催されるのでしたら、

もう近隣住民や地権者には、第６建設から案内が届いているのではないでしょうか？

このマンションも地権者だから、営業さんはご存知ではないでしょうか？

計画道路説明会について、
このマンションの営業さんに伺うか、
東京都建設局計画課に確認した方が良いですよね。
きっと測量開始の説明会ですよね。

拡幅は無理です。予定地には新築がたくさんあります。
取り壊しなんてできないでしょう。人が住んでいるのだから。
無理やり壊したら、人権無視ですよ。
地主は高値でしか売りませんよ。

>779様

事業化実現について可能性が低いというあなたの意見は著しく知識がかけており、
このマンションを購入検討する方々を困惑させるものです。

まず、実際に事業に関する説明会があるというならば、
それは事業化の是非を問う性質のものではなく、
これから着手するという宣言を行う場であります。
つまり、住民がいくら異を唱えたからといって、
中止される段階ではありません。
残念ながら、779様のご希望は叶いません。
無理です。

次に、高値で売るというのは、東京都に対してと言う話でしょうか？
でしたら、その願いも叶いません。
道路事業化の際には、決められた土地の値段があり、
ごねたからといって東京都が高値で買い取ると言うこともありません。
ごねて価格がつり上がるのは、
民間企業などが土地の再開発をする際でしょう。

一昔前の地上げ屋の如く、嫌がらせや強制的に家屋を解体するといったことはしないにしろ、
行政は粛々と最後まで動いていくのです。

新築が多いなどは言い訳になりません。
家屋を建てる際に土地が計画道路に含まれていることは、
家主が知らないはずがありません。
つまり、いずれ立ち退く運命にあることは明白であり、
それを知っている上で家屋を建てているのですから、
今更ごねても行政としては何を今更でしょう。

これらのことから計画の変更および中止、
加えて土地の高値売買などは無理でしょう。

地主は売りませんよ。生活がありますよ。
資本主義ですよ。勝手に取り壊しはできませんよ。
売らない限り計画実行は不可能。

往生際の悪い書き込みがありますが、
販売関係の方でしょうか。

さて、先ほども述べましたが、
この計画が覆ることはほぼゼロ％です。

「ほぼゼロ」で「完全なるゼロ」でないのはですね、
たとえば大地震が起きてこの事業どころの話ではなくなった、
東京都の財政が破たんした、
などの大きなトリガーがあった場合には覆ることもあるからです。

住民が異を唱えたところでどうこうなるものではないという事です。
そんなレベルで行政が事業を遂行するわけがない。

また、住民がごねて立ち退きをしないとしても、
このマンションが既存不適格になることは避けられません。

というのも、土地の売買交渉が始まる時点で、
道路となる土地には一切の建物を建築することができなくなります。
これは「建ぺい率」「容積率」にその土地面積分を算入できなくなるという事です。

このグランスイート六義園は
「道路となる土地を参入した建ぺい率・容積率で建っている」ため、
上述した土地売買交渉段階に移った時点で、
「既存不適格物件」となるのです。

住民がごねる、立ち退かない、という事態となるのは、
グランスイート六義園が「既存不適格」になった後のお話です。

ですから、恐らく営業マンの方とお見受けします781様がおっしゃるように、
住民がごねても関係ないのです。

このマンションは、住民がごねる前に「既存不適格」となるのです。

残念ながら、この事実は変えられないという事です。

強制収用により、ゴネた場合にも所有者の意思にかかわらず強制的に用地買収がされます。

783さんがおっしゃるのは土地収用ですね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%8F%8E%E7%94%A8
道路法による道路の計画では用地買収を強制的にできるんです。
次々と論破される781さん・・・。

売らない限り計画実行は不可能ということだ。

785
だからさー強制的に立ち退かされるって言ってんの。
法律で決まってんの。
ばかなの？

隣の駐車場にワンルームマンションが建設されますが、既存不適格ではない。
デザイナーズ。
敷地ぎり建て、７階。１階店舗。
都内地場の開発。賃貸で単身若い人向け。
環境がいいので若い人には向いて。
グランスイートも売れ残った住戸は賃貸、３０～４０年で償還。
ってとこか。

786
だからさー強制的に立ち退かされないて言ってんの。
法律で決まってないの。
ばかなの？

既存不適格になるとそんなに困るの？

私も前に住んでいたマンションの前の道路に
拡幅の予定があったので、重要事項説明で、
実施されると既存不適格になると説明されました。

しかし、拡幅部分には建物はなく、
建て替えない限りは問題なしと判断して
納得して購入しました。
だって、建て替えは半端じゃない話で
既存不適格であるないに関わらず、
容積率いっぱいに建てられたマンションでは
ほぼ不可能だと認識しているからです。

ここで騒いでいる人達の論点が今一つ見えません。
あと、東急が丸紅よりマシだとは信じ難いですね。
デベなんてどこも酷いものです。

近隣の文京区民ですが、ここ1週間ほど測量の方々を多くみかけます。
この計画と関係あるのでしょうか。
みなさんよくご存じですね。
私の近辺は道路拡幅工事はないですが、現在文京区では積極的に道路工事をしているのによく遭遇します。
私も来年入居で別のマンションを購入しましたが、このように問題の起こる物件は避けた方が無難ですね。
気持ちよく入居できませんので。

値が下がれば買いですね。
そしてレンタル。
用地売却。
最高環境のため、人気物件間違いなし！
隣にできるマンション同様だね！

３０年４０年後建て替えなしで、改修で済ませばOKってことでしょう。
既存不適格は住む人が納得すればいいことですね。
当事者でない他人がとやかくいうことではありませんね。
住もうとする人に失礼ですね。

納得して購入される住人をあたたかく皆でお迎えしましょう。
本駒込６丁目は由緒ある六義園をかかえる都内の高級住宅街の一角を担うのですから・・・・

販社が不都合な事実を埋めようとして書き込んでいるようですが、
書けば書くほど欠点が見えてきてドツボにはまってますね。

面白いからしばらく覗きにきますね。

日本語は正しく使おうね、営業マンさん。

誤 一角を担う
正 一翼を担う

ただし、793の文章では一翼を担うとは書けない。
こんなところに張り付いてないで。
ちゃんとお勉強しないと、営業トークをするときに困るのはあなたですよ。

＞788
強制退去させることができるんですよ。
道路、橋、鉄道などの場合に限りますけれど。
今回は道路ですからね。
計画を止めることはもはや無理ですからね。
それにしても、無知であることを掲示板という公の場に嬉々としてさらしている788には、深く同情いたします。
無知は罪。

既存不適格の何が悪い！と意見を述べている人々へ。

このマンションが駐車場ゼロ＆アプローチゼロ物件になる事実を
どう受け止めるおつもりですか。

この辺りでは、
「『駐車場ゼロ』『アプローチゼロ』の新築分譲マンション」
はありません。

加えて述べるなら、
この界隈では見掛けない外廊下ではないですか！

既存不適格云々以前に、
安っぽさが目立つ残念物件になることでしょう。

>790さん
11月28日に、東京都の第六建設事務所の説明会が予定されています。
先日、チラシがポストに入ってました。
都市計画道路環状第四号線の整備事業について着手するんですって。

>793さん
由緒あるって大和郷の事かしら？
ここって町会も違うし、ただ6丁目ってだけでしょ。
全然違うと思うんだけど。

駐車場「ゼロ」＆アプローチ「ゼロ」に本当になるかどうかは知りませんが、
購入する人がそれを承知で買っていれば何の問題もないと思います。

逆に聞きますが、何がどう問題なのでしょうか？

この建物の建築が認可された時には拡幅計画の実施日程はまだ
決まっていなかったのでしょうから、この点に関してデベには
落ち度はないと思います。決まっていない時点では、不適格では
ないので建築が許可されます。だからこそ既存不適格であって、
建物を壊さなければいけないわけではありません。

あと、外廊下が問題？？

六義園近郊には外廊下は駄目とでもいうのでしょうか？
どこかの法律かどこかの条例にそんなことが書いてあるのでしょうか？
単なる住民エゴにしか聞こえません。
日照権よりもはるかに荒唐無稽に聞こえます。

こんな反対運動じゃ誰の支持も受けられませんよ。
出直したらいかがですか。

なお、私は丸紅関係者じゃないです。
というよりも、マンションからベニエステートを追い出した経験がありますが、
こんな理不尽な話を聞くと大嫌いな会社でも擁護したくなります。

800さんが書く通り、条件に対する判断は購入者に委ねられるだろう。

だが、書き込みを反対者のものだと断定するのはいかがだろうか。

あなたが丸紅関係者ではないのにわざわざここに書き込んでご意見をのべられたように、
やはり反対者ではない誰かが外廊下や駐車場ゼロやアプローチゼロの点について
わざわざ書き込みをしている可能性を考えることはできないのか。

この掲示板の流れを振り返ってみれば、
グランスイート六義園に不都合な真実の書き込みがあるたびに、
やれ反対派の戯れ言だの、やれ反対派には誰も同意できないだの、
あげくのはてには反対派はお下劣で恥ずかしいだの、
読んでいるこちらが恥ずかしい限りである。

それはまるで、不都合な真実を隠すべく
丸紅関係者がこぞって議論の矛先を変えんとしているようではないか。

マンションコミュニティを利用する意義は、
業者の出す広告やモデルルームでのブプロモーションでは知ることのできない
ネガティブな事実を知ることができるところにもあるのだ。

ネガティブな書き込みも購入検討者にはとてもありがたい判断材料のひとつとなる。

その材料を与える場を摘み取ろうとするなかれ。

800さんとて、消して安くない買い物をする場合には、
いい情報も悪い情報も、両方手に入れようとするのではなかろうか。

>801
800です。
あなたのレスを読んだので、反対運動をしている方の書いたブログを
ざっと眺めてきました。

申し訳有りませんが、私のレスは撤回するわけには行きません。
反対運動の方は既存不適格になることをやはりメインの反対理由に
されているように読めます。

拡幅が行われた場合に、購入者が既存不適格になることを承知であれば、
なんら問題となる話ではありません。当然、重要事項説明にはでていると思います。

万が一、重要事項説明に出ていないのなら、大いに叩いて計画を潰してください。

ということで、まともな神経のある人々からはとても共感が得られない
反対運動だと思います。

それから、建て替えだけがマンションの終着点ではないですよ。
建て替え時に規模縮小する可能性だって大いにあるし、容積率の規制が緩和される
可能性だってあるし、建て替え費用が出せなくて新たな建築用用地として売却される
可能性もあります。というより、容積率に余裕が無いのに建て替えがうまく
いった例なんか私は知りませんよ。反対運動の方はあまりに不勉強だと思います。

たとえば用地買収があって、それが組合の収入になたったりするかもしれないということですかね。
将来的にそれって修繕金の減額とか、購入者にプラスになることでしょうか。

800さん、あなたはなにか勘違いされていないだろうか？

私はこの掲示板は良い情報も悪い情報も、
購入検討者にはいずれもありがたい判断材料になるのだから、
知る機会を奪うなかれと書いたのだ。

あなたが不勉強だと指摘する反対派の運動でも、
参考にして助かった人々もいるであろう。

既存不適格の何が問題なのかとむきになられているようだが、
既存不適格であることが全くネックにならないと思うのならば、
それでいいではないか。

あなたがどれほど勉強されたのかはわからないが、
反対者に不勉強だと指摘するくらいであるのだから、
世間一般の意見もあなたに同調するのだろう。

それならば、此の物件の売れ行きは芳しいものとなるだろうし、
あなたがここで反対派を貶める必要はないではないか。

なにか売れ行きにでも心配でもあるのかと、
穿った見方をしてしまいそうだ。

横から失礼

＞801さん
拡幅が行われた場合に、購入者が既存不適格になることを承知であれば、
なんら問題となる話ではありません。
→意味がわかりません。

まともな神経のある人々からはとても共感が得られない
→「まともな神経」というのがなにを指しているのか理解に苦しむところですが、
あなたがキリキリしている丸紅関係者でないのなら、
「まとも」じゃないと言い放つ神経が異常です。
それと「人々」という言葉を用いて、
それがあたかも一般的な感覚であることを強調しているのも違和感を感じます。

容積率に余裕が無いのに建て替えがうまくいった例なんか私は知りませんよ
→グランスイート六義園は建て替えが上手くいくことはない、という結論なんですね。
勉強になりました。

既存不適格になるわけがないと言う主張が論破されたら、お次は既存不適格の何が悪いと来ましたか。
こちらも購入者の判断に任せれば良いと言う至極真っ当な反論があったのでこれ以上の議論は無意味。
さて、更なるカードは何が出てくるのでしょうか。
さしずめ反対派を貶める論調にチェンジと言ったところでしょうかね。
不毛なこと。

既存不適格の建物なんかいくらでもあります。
耐震基準がいい例です。
ここの反対運動は他の正当な理由がある
反対運動にとっては、いっしょくたにされる
危険があって、いい迷惑です。

806の予想通りの展開

25戸って全員と知り合えるぐらいの少戸数ですね。同じマンションに誰が住んでいるかわかってスッキリした気持ちで住めるって考えたら少ないのもアリかな。

最上階どうですか、少ないからもう売れてしまったかな。
２ＬＤＫの一番広いタイプがそこなら考えたいのですけど。

地主同志話し合いで分配すればよろしい。


専有面積、共有面積、購入価格等を加味することになろうと思われます。


だから、地主は高値売却を考えるのであります。それは義務です。土地は財産であります。


言いなりで売却すれば思う壺になるだけ。しかし市場価格を勉強しなければなりません。



大体１億５００００万というところであろう。



丸紅さんより重要事項説明をうけてなっとくして購入すれば何の問題も無い。



外廊下は予算上内廊下にできなかっただけでビルカワに面していることだけで別に何の問題も無い。


「『駐車場ゼロ』『アプローチゼロ』の新築分譲マンション」はいくらだってあるし無ければだめということはない。


だから建築許可がおりたのである。


依って何の問題も無い。


誰かも言ってたように、既存不適格になっても建て替えは現法ではできなくても改修はOKであるから、このことを納得して


買って住めばいいだけのことである。また現法変更可能性も０ではないということも事実である。すべてを納得して購入すれ


ば何の問題も無い。



まともな人間からすれば、なぜ反対なの？だね。



のぼりまで立てて何やっての？だね。




















　

反対！反対！と騒いでいるのはビルカワとブランズだけでしょう？


丸紅さんのグランスイートによって景観を阻害されてイライラしているだけなんでしょう？


しかし丸紅さんは違法なことは何もしてないんでしょう？


まともなことをしているだけだよね。


だったら二人とも文句さえも言えないよ。

ここの計画地は、
絶対高さ制限が指定されている、
区域における特例の不適用エリアです。

したがって、
・既存不適格建築物の建て替えの特例
・大規模敷地における特例
・総合設計による特例

これら適用しません。

どこかの無知な輩が土地を高値で売れるとぬかしているが、東京都とは金額交渉の余地はない。
あくまでも決められている金額リストにしたがって売買されるのみ。ごねたところで土地収用の法に則り立ち退かされるまで。

ところで、先ほど誰かが書かれたように、やはり、反対運動がおかしくて丸紅はおかしくないと言った書き込みが増えてきた。

決して隠し通すことのできない不都合な事柄から消費者の目を逸らせようと画策しているのだろうが、かえってその不自然さが丸紅関係者の無駄な足掻きである印象を強めてしまっていることに、本人らは気付かないのだろうか。

>811

>だったら二人とも文句さえも言えないよ。

えーっ！反対運動しているのはたった二人きりなのー？
そんな馬鹿な。

日本語が正しく使えないカワイソウな書込みをちらほら見かけるけれど、同じ人物が書いているのかな？
日本語は正しく使おうね、営業さん。