グランスイート六義園

>124
著しい誤解があると思いますが・・
計画道路部分も容積率や建ぺい率の計算上の敷地面積に算入することは認められています。
もし仮に計画道路が事業決定され、計画道路部分が買収された場合、
容積率をオーバーする既存不適格という状態になります。
この段階では違法という訳ではなく取り壊し等を求められることはありません。
ただ、将来、建替えをする場合には計画道路部分の敷地が買収されてしまっているので、
容積率等に算入することができず、結果低い建物しか建てません。
また、私の知る限りですが、計画道路が買収されるに際して、
行政側が容積率を緩和(増加)したり、既存不適格にならない部分しか用地買収をしないことはありません。
粛々と計画道路の全てを買収するだけです。

反対派プログを読むと
赤旗を読んでいる錯覚に陥る。。

本駒込6丁目のマンションとはいえ、外観は高級感と言うか重厚なイメージは感じられないので
お手頃価格で提供してくださることを期待してますが。。

ここは『大和郷』と呼ばれる地域と少しだけはずれるので、強気価格にはならないと思いますが。

平均でブリリアが坪330、ブランズが坪340くらいだったよね。ブリリアは市況が上がる前の価格だから、今売り出すなら350だな。

グランスイートは計画道路等を考慮しなければ坪330-340。あとは既存不適格リスクをどこまで織り込むか次第かと。

そんな高いかなあ。
六義園に隣接しているわけでもないし、
外観も団地風で安っぽいし、
ブリリア、ブランズよりは安価と思います。
そうでなければ、うちはパスですね。

ブリリア北側と南側でかなり価格差があった。
もちろん北側の方が高かった。
ここも南側価格ですよね。

>141
最上階でその価格では周辺物件に比べて安過ぎですよ。
千石3丁目とか4丁目の物件で平均坪300万円を超えるのですから、
本駒込6丁目のこの物件は、計画道路リスクを考慮しても、平均300万円は軽く超えるのでは。
戸数が少なく、需要の強い地域ですのでデベも強気に出るでしょうから。

平米単価90-100万円ということは坪単価300-330万円ということですよね。
最上階は坪単価が最も高いので、最上階坪単価300-330万というのは安過ぎかと思います。

最上階で坪単価３５０万円が私の予想。

ブリリアとブランズは最上階の六義園向きは坪400を超えてましたよね。
ただ、この物件はリビングは南向きで、隣のビルカワはそこまで高くは無いので、
高層階ならば寝室から六義園を見ることが出来るのでしょうか。
そうすると、六義園を見られる高層階と、低層階で結構価格にメリハリがつきそう。
低層階は坪280-290からスタートし、1フロア上がるごとに坪5-10万ずつ上がり、
六義園を見られる高層階は坪350万円オーバー、最上階で370万円とか。
それで平均坪320-330万円。

ビルカワが建て替えられるとしたら何階建てまでＯＫ？

今公開されている間取りでは、Dタイプが高層階の千石寄りの間取りですよね。
そうすると洋室から六義園が見えませんかね？

>149
建ぺい率80%、容積率400%、35m高度地区ですので、高さの上限は35mです。
階高が3mから3.5mの間として10階建てか11階建てくらいでは。
もちろん建ぺい率と容積率の制限もあるので、
11階まで建てるなら、敷地にゆとりを持たせるか、高層階を細くする等の工夫が必要かとは思います。

どうやら丸紅耶蘇の関係者から相当な圧力がかかったか、
重要な広告主に遠慮した自己規制でしょうか。

>153
そうかもしれませんし前面道路の広さはわかりませんが、
並びのマンションは軒並み10から11階建てですので、おそらく前面道路規制による容積率の縮小は無いかと。

一般論では、北側住戸はデメリットになるので
デメリットのない住戸は無しってことか。

気にすることも無い？
ここのＭＲに行った時、営業さんに直接聞いてみると良いですよ。
そう答えてくれるかどうか。

売主様

本日、本物件のチラシが届きました。まったく接触したこともなく、また、まったく関心もない私になぜ送られてきたのでしょうか。留守勝ちの郵便受けには迷惑千万なことです。チラシを送り、その後一定期間、例えば2週間の後、反応がない場合、2回目の送付は止めるような社内ルールを作って頂きたい。

文京区内の物件を求めて大手不動産会社 N、T、T に資料請求したことがあります。ヨコの連絡で名簿を交換しているのですか。いくら「蛇の道は蛇」といっても、個人情報守秘義務のなかで、どうして私に送ってくるのでしょうね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　興味　零より

計画道路が実行されれば3割強の敷地が削られ既存不適格になる。
直ちに取り壊しが求められる訳では無いが、建替時には建物面積や高さが削られるし、
建替え前でも資産価値(リセールバリュー)はかなり悪影響が予想される。

これらを気にするか否かは個人の判断・自己責任でしょう。

勿論、計画道路といっても数十年前に指定されたもので実現性は低いと見る考えや、
問題になるのは建替時で50-60年先で生きていない可能性が高く気にしても仕方ないという考えもあるでしょう。

これらを否定するつもりはありませんが、自己責任ですので、もし計画道路が実行される場合には反対等したりデベに文句を言うことなく、粛々と受け入れるべきかと。

私個人としては本件は仮に実行された場合の損害が大き過ぎる為、
可能性の高低で割り切るような話ではなく、リスクを取るべき事項では無いと考えています。

丸紅の管理がいいというのはうそっぽいですよ。
2005年竣工の文京区の丸紅のマンションですが、
管理があまりにずさんで、
2年くらいで管理会社が三井に変わっちゃいました。
丸紅がいいのは安かろう悪かろうの、
安かろうが極端に安いので、
リセールバリューにすぐれているところ。
大通り沿い、計画道路の二重苦ですから、
相当な安値を期待しています。
管理会社が三井に変わった上記マンションも、
リセールはプラスです。

実現していない計画道路なんて日本中にたくさんあります。
高度成長の時に広げまくった風呂敷ですので本当に優先されるものしか実現しませんよ。
（マッカーサー道路とか。）

第三次に選ばれてるから優先道路なんですよ。
残念ながら。
東池袋とか現在用地取得しているのは、
このマンションにかかっている、
第三次の道路なんです。
だから怖いんです。

1億円はしようという高い買い物で、このリスクを取る話ではないと思うが。
マンションはこの物件だけではないので・・

商店街で有名な大山町の方では拡張された計画道路があり、
新築マンションも更にその道路が商店街をぶち抜いて拡張される前提で建てられていたが。