23区内の新築マンション価格動向(その61）

>736は純増がどこから発生しているかの発想が無い（大笑）

>736
上京者の購入本格化は2015年以降。
それまでは首都圏出身者の単なる都心部志向で増えただけ。
まだ序章と考えたほうが正しい。

真の意味の都心部居住と郊外近郊の衰退、
そして近郊アパート地帯のスラム化ははこれから始まるのです。

江東区は元々が町工場地帯だったから団塊の世代が多いよ。
居住は公団、都営の賃貸が多い。お金のない人が多い。
だから高齢化も一時的に高率で上がる。

過去の負の遺産ですなあ。

まあ、これから買う人は団塊の世代がいなくなった後の事を考えて買うべきだね。

739
辰巳の都営住宅群は大規模に建て替え予定。
建て替えれば年齢層が変るだろう。

建て替えてもよそから低所得者がやってくるだけ。
都営住宅は貧困層の救済のためにあるんだから。

所得が低い人は近郊のアパートで一生独身ってパターンがほとんどになるから、都営住宅の需要は少なくなるんじゃない？
貧乏でも家庭を持とうと考える人が少なくなって、個人主義だからね。
昔とは考え方が変わっちゃったね。

江東区は今のところ地場の需要が弱いからかなり割安で買えるよ。
地場の人は坪250万円前後が高いと感じて、千葉県とか城東に流出している。

将来的には、
昨今増えたマンション住民の子供たちが購入者になるから上がっちゃう。

区によるメリットあるでしょ。港区とか高校生まで医療費無料だし福祉はやり過ぎ感すらある。

都営住宅は所得制限がありますが？
貧困層救済が主目的なのは間違いないですよ。

所得が高い高齢者によって支えられているような区は将来危うい。

例えば目黒区、杉並区あたり。

>750
貧困層は一生独身のアパート暮らし。
所帯は持たないよ。
団塊Jrあたりからそうで、近郊のアパート暮らしは40代前半からめちゃくちゃ多くなってる。

人口ピラミットの形が変わらないエリアがのいいね！
住み着いてそのまま年取って建物も人も古くなるなるのがさ最悪。

湾岸エリアが独立するならいいと思うが江東区はお荷物大杉。年収１０００万だけど家に要介護の老人を扶養している感じ。

>>752

印象操作ですか？何かエビデンスは？

例えば世田谷区
2000年の人口81万5千人が現在は88万5千人。
7万人増えて、ほぼ同数のアパート居住者が増えている。

所得が低いとそもそも結婚もしなくなったから、都営住宅はあまりいらなくなる。
代わって需要が増えるのは単身者用のアパート。
アパート経営は良いんじゃない？

都営住宅は生活保護受給者用に必要だよ。
現状では都営じゃない集合住宅に住まわせて、家賃５万ちょっとをそれぞれに払っている方が税金の無駄なんだし。

なんだか、今の日本の現状を知らぬまたは遠く離れた発想の方々が多い気がしますね．．．
756さんのように根拠も提示されてるのは、まだ信頼できるし意見としては尊重しますけど、
「アパート居住者」の数の公表はみたことありません。

>>758
いや場所によるでしょ。
目黒駅徒歩物件の都営住宅でタワマンやぼろくないのあるし
賃貸で借りようとすると20万近い物件が都営ってだけで激安で入居できるし。
もっとまともなところに税金は使って欲しいよ。

都営住宅は原則家族持ち。
低所得の独身者は安アパート。
近郊のアパート地帯の人口は増え続けて、
将来高齢化が進むとスラム化の運命でしょう。

マンション購入検討者は30年先の地域の運命にも気配りすべきでしょう。

近郊アパート地帯の独身率は右肩上がりになるでしょう。

＞＞765
一般に都（ＪＫＫ東京）が運営している住宅を都営住宅と言ってるようだけど正確にはＪＫＫが運営
しているものは　一般住宅、都民住宅、都営住宅　の３種類に分かれている。
http://www.to-kousya.or.jp/chintai/index.html

一般住宅は最低収入などの条件があり賃貸料は周辺に合わせてあるので特に激安というわけではないし
むしろ普通の賃貸住宅と同じ。都民住宅は一般とあまり変わらない扱いだけど収入の上限下限が決
められていて家賃補助が付くこともある。
都営住宅は収入の上限が決められていてとにかく安いが仕様も最低レベル。これがここでよく話題になる
都営住宅ですね。

ＪＫＫの持っているタワマンなんかは一般や都民なので特に格安ということはない。

低所得だと結婚しない人が増えて足立区あたりの都営住宅はガラガラみたいよ。やっぱ、これからは独身者向けの安普請のアパートがもうかるぞ。

首都圏出身者需要は底をついたようだ。

「平成24年8月の新設住宅着工」についてとりまとめましたので、お知らせします。

•市部では2,768戸（前年同月比36.9％減　5か月連続の減少）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/10/60ma4100.htm

都営住宅 単身者の入居資格↓

＜単身者向＞募集の入居資格の概要
１ 東京都内に３年以上居住している単身者（原則として申込時に同居している親族がいない人）で次のいずれかに該当していること。
・６０歳以上の方
・障害者基本法第２条に規定する障害者でその障害の程度が下記(1)～(3)にあてはまる方
(1)身体障害者手帳の交付を受けている１級～４級の障害者
(2)精神障害者保健福祉手帳の交付を受けている１級～３級の障害者（障害年金等の受給に際し、障害の程度が同程度 と判定された方を含む）
(3)知的障害者（愛の手帳の場合は総合判定で１度～４度）
・生活保護受給者
・海外からの引揚者で日本国に引き揚げた日から起算して５年を経過していない人
・ハンセン病療養所入所者等のうち、そのことが国立ハンセン病療養所等の長等の証明書で証明できる人
・配偶者から暴力を受けた被害者で下記(1)～(2)にあてはまる方
(1)配偶者暴力相談支援センターでの一時保護または婦人保護施設において保護を受けてから５年以内の方
(2)配偶者に対し裁判所から接近禁止命令または退去命令が出されてから５年以内の方

２ 所得が定められた基準内であること。
申込者の年間所得の金額が所得基準の範囲内であること。

３ 住宅に困っていること。
原則として、持家のある方、公的な住宅（ＵＲ賃貸住宅・公社住宅・都民住宅・公営住宅など）にお住まいの方は申込むことができません。

４ 申込者が暴力団員でないこと
ここでいう暴力団員とは「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第２条６号に規定する暴力団員をいいます。なお、暴力団員であるか否かの確認のため、警視庁へ照会する場合があります。

普通の低所得の独身者はやっぱ近郊のアパート住まい。
世田谷区の人口は100万人に達するんじゃない？

Ｈ１５年度とＨ２０年度の住宅土地統計調査を見てみるといろいろ見えてくる。

簡単にいうとこの５年間で江東区の平均世帯所得は上がっているが、世田谷区は貧乏人が増えてきている。

世帯増加率（Ｈ１５→Ｈ２０）

江東区　　＋１６％　
世田谷区　＋９％

世帯年収５００万以下増加率

江東区　　＋６％
世田谷区　＋１５％

世帯年収５００～１０００万増加率

江東区　　＋３１％
世田谷区　＋５％

世帯収入１０００万～増加率

江東区　　＋１４％
世田谷区　＋４％

ソースは住宅・土地統計調査（Ｈ１５、Ｈ２０）
世帯年間収入階級表より計算

ちなみに年収１０００万以上の世帯の割合は

Ｈ２０年度データで江東区→１０％、世田谷区→１４％

と世田谷のほうが「高所得者」は多いのだが５００～１０００万の中堅層については

江東区→４０％
世田谷区３７．８％

となっており、Ｈ１５年データだと江東区→３５％、世田谷区３９％であるので逆転している。

20年後、30年後を見据えたら
規制が強い低層エリアの城南城西が良いね
規制が緩い都心湾岸は、コンクリート建築が増え続けて住環境が悪くなる一方だよ

江東区は湾岸の影響が大きいですよね。
湾岸ぬいたらたぶん人口減少区になるよ。

＞＞770
規制が強いと何が良いのか分からないよ。
逆に時代の変化に追い付けず世田谷の足枷になるかもね。

どっちにしろ、ここでほとんど話題にもならないような所は
衰退していくだろうな。

年収１０００万以上の割合を区別に見ると

港区　　　２０％
世田谷区　１５％
江東区　　１０％
足立区　　　５％

とほぼイメージ通り。
ちなみに２３区の平均は約１０％

>768
低所得のアパート居住独身者は税金を支払っていないので、統計から外れる。
世田谷区の実態はもっと悪いと思われる。

恐らく分母は納税者数と思われる。
アパート居住の低所得層は統計から無視される傾向が強いので、
実態が分かり難い。

>>771

ここ１０年の人口増加を見ると江東区は約７万人増えている。
多少でこぼこはあるが人口を減らしている街は全部で１９でその豪快は約２０００．

湾岸エリア（豊洲、東雲、有明）は約４万人人口を増やしておりこれが人口増を牽引しているわけだが、湾岸を除いても３万人くらいの人が増えている。

湾岸エリアへの移転も江東区内からされているケースも多いと考えられるので、湾岸を除いても人口減少区にはならないと考える。

>>774,775

分母は世帯数です。税金を払っていない世帯は１００万以下にカウントされています。

世田谷区は団塊世代の高給取りが続々と定年退職したんだよ。

江東区は一過性の豊洲人気、来るのも早いが逃げ出す足も早い。

>776その江東区を取り囲むように生活保護世帯比率が高いエリアが存在する。
実質的に江東区も二極化しとります。豊洲と枝川は別世界。

>>776
アパート一大集積区である世田谷区の人口は2000年以降約7万人増えて、
総人口90万人が目の前。
100万人も夢じゃない。
待機児童数がめちゃ増えそう。

いわゆる業火ベルト地帯＝アパート集積地帯の人口が増えているのが気がかり。
対策の取りようが無いけど。

アパートの戸数は２３区でだいたい４２万戸くらいある。
（住宅統計より：２階建て共同住宅　木造をアパートと推定）
数として多いのは世田谷区の５万４千戸、杉並区５万３千戸、練馬区４万２千戸、大田区３万８千戸とこの４区で約５割程度を占める。

ただ割合として多いのは杉並区で戸建てを含む全戸数の２割がアパート、あと多いのは中野区の１６％で中央線沿いにアパートが多いことがわかる（神田川の世界）

ちなみに世田谷区は１３％、大田区は１２％。
外周区に木造アパートが多いのは容積率の規制が厳しいエリアが多いのと高さ規制があるためと思われる。

足立、江戸川、葛飾の城東３区はアパートが多いイメージがあるがいずれも２～２，５万戸程度で割合も８～１０％と２３区全体の平均以下。

>>779
豊洲と枝川、絵に描いたようなどんぐりの背比べですね。

>778
団塊世代は1949年生れまでなので、
バブル時代頃に住まいを高値掴みで買った世代となる。

バブル時代に世田谷はマンションは数億ション、戸建てなら10億前後出さなければ、ロクな物件はなかった。

つまり、団塊世代で当時に世田谷区物件を買えた人は極めて少数派。
退職した数など、統計には大した影響なし。

>783
派遣社員は勤める会社がころころ変わるから、
東京と横浜の中間が便利。
アパート需要は城西から城南にシフト中で、
中央線沿線は年を食った人が多いよ。

将来は大田区と世田谷区が有望。

新宿の衰退を考えると中央線沿線のアパートは余るかも。

実際に杉並区の人口はこの10年間あまり増えていない。

>785
世代の問題じゃなくて全体が自然に衰退しているってことでしょうか？

>>787

杉並はやばい感じだよ。中央線と丸の内線、井の頭線駅徒歩５分以内に収斂するのではないか？

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/shinnkihonnkoso_shiryo...

世帯年収1千万円以上で世田谷区に賃貸していた人たちが都心部の分譲マンションを買って引っ越したからじゃない？
>785さんの言う通りで、団塊の世代引退と言う一時的な物じゃなくて、
構造的に高所得年収世帯が減っているのだと思うよ。