23区内の新築マンション価格動向(その61）

＞＞636
シティテラス板橋蓮根とかもそんなものだから
＞＞634　
ぐらいなんじゃないの？

６３４
恥ずかしいから板橋物件なんて出さないでくれる（笑）

自分は634じゃないけど、その感覚はないわぁ。
むしろ価格動向スレなのに価格に関する話題が少なすぎる。
640こそスレ違い。

上京者のマンション購入が本格化するのは2015年から。

それまでは閑散状態が続くでしょう。

対象となる上京者の数は年間で6万人。
その内の3割が5千万円以上のマンションが買える人たち。
従って6万人Ｘ3割÷2＝約1万戸が
2015年以降の都心部マンションに対する年間需要となるでしょう。

テレアポには関係ないだろ

640は埋立地の営業なんだろ、どうせ。
都内でも一番の売れ残りエリアだよね。

本当は4500万も厳しい客に5000万のマンションを売りつけるのがデベ営業。
こいつらの口車に乗ったら破滅だよ。

いくら23区の外れとは言え、4500は出せないと満足いく買い物は出来ませんよ。

そもそも地方から出てきて頭金をどうやったらたまるか、誰か教えて？

結婚して社宅に入れば貯まるのでは？
家賃が激安の社宅を持ってるような会社じゃないと無理だがね。
零細企業では永遠に23区に家は買えません。

それより、消費税が倍になったからマンションを買おう！
にはならんだろうな。

年収の10倍がどうのこうのって、なにか根拠あんの？


公務員でさえ毎年のように年収下がってるご時勢にさ。

>651
１５歳から２０歳を見ても意味ないよ。
昔は大勢の人が田舎にＵターンして東京には残らなかった。
今はほとんどがそのまま残る傾向。
１５歳から３０歳で見て見なさい。
全然違うから(笑)
それにしても何回言っても分からないんだね。

地方、郊外は家余り。

国土交通省はこのほど、2008年度平均を100とした「不動産価格指数(12年5月分)」を発表した。
それによると、全国のマンション指数は106.0で前年比0.9ポイント上昇。
更地・建物付き土地は88.5(前年比3.8ポイント下落)だった。
両方を合わせた住宅総合指数は91.1(同3.1ポイント下落)だった。

651さんは世田谷区の人口が2000年以降何万人増えたか調べてみなさい。

巨大なアパートストックが上京者を吸収しているんだよ。

理論的な話をすべき。
価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

>>655
まるで、都心は余ってないとでも言いたそうだねw

>657
そんなこと言っても首都圏出身者の需要が終わって家余り。
後は2015年以降から本格化する上京者需要なんだから。
古くからの住宅地で価格も割高な城南城西は常識的にはかなり下げるんじゃない？
上京者は地縁が無いから合理的に考えるからね。

学生向けアパートでさえ余る時代に、上京者増える計算してるって、かなりオメデタイ。

東京都人口予測　最新版
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12ra0301.xls

城南・城西は比較的早く人口減少に転じる予測です。

盤石なのは都心3区+新宿、文京区。

西側近郊の住宅地化が始まったのは1955年以降。

逆算すればいつごろから家余りが始まるか分かるよ。
家を買った時に奥さんが25歳だったとすれば、今何歳でしょうｗ

城南・城西は今がピークなのかも。

今買ったら高値づかみ間違いなし。

都心の売れ残りぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

城南・城西の凋落ぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外といわれ
高級住宅街スレではレベルが低いといわれ
このスレで必死に頑張らなきゃと思うのは痛いほどわかる。
だけど、需要の割に供給が多いから、価格が下落するのは間違いない。

>662 空き家になるのかね、やっぱり。
ブランド住宅地だったら需要は残るだろうけど。

今一番ピークなのは城東埋立地でしょ。

かたまって住む時代は昭和で終わったんだよ。

城東埋立地って具体的にはどの地名の話だい？

長距離通勤の時代も終わりつつあるよね

これが今年東京都の出した人口予測。住宅の需要予測と言ってもいいと思います。
西側だと世田谷練馬が増える予想になっていていますね。
江戸川が増える要素ってなんでしょう？

>>673

江戸川区が増える要素は昔から同じ

・ギリギリ東京
・他の城東外周区（葛飾区、江戸川区）に比較して都心への
　交通の便がよい
・世田谷、杉並に比べると都心までの通勤時間のわりに
　価格が手ごろ
・イオン等ロードサイド的巨大商業店舗が充実している
・基本若い子育て世代が多く流入してくるのと出生率も
　23区の中でも高い

９０年代バブルのころは都心部からどんどん人口が減っていったが
２３区で歴史上唯一人口が減っていないのは練馬区と江戸川区だけ。

一般に地価が下がると都心回帰し地価が上がると郊外に人口は分散
していくわけだが、県境にある外周区はバッファの役割を果たすため
地価の上下にかかわらず人口が増える傾向にある。

地価・賃料が下がると今まで都内に住むのをあきらめていた層が
流入し、地価・賃料が上がってもなんとか都内にとどまりたいという
層がいるわけだ。

バブルで人口が減ったのは
地下高騰で住民が高く土地を売却して郊外に買い換えたからだろう。
で、跡地は土地投資の対象となり、なかなか人が住めなかった。

なので、土地投資の対象にならない街が人口の減らなかった街。
自慢にはならない。

価格は、需要と供給で決まる。
供給数が多いエリアは、価格が下がりやすい。

人口が増えるのは、新規マンション供給数が多いから。
どんなに人気エリアでも、新規マンション供給数が少ないと人口は増えない。
人口の増減と価格動向は関係ない。

そりゃそうだね。
でも、少なくとも人口の減るエリアで価格が上がる要素は無いように思えるけど・・・
どやって価格を維持していくのでしょうか？

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区の規模にしては供給数が多い江東区、港区あたりが下がりやすい？

>675さん
2000年以降に外周区の人口が増えたのは、
地方からの上京者が増えて、そのままアパート暮らしする人が増えたからだよ。
それほど地方に仕事が無いってことだね。
首都圏が少子化で人手が不足しているのも要因だけどね。
この傾向はまだまだ続いて、少子化も相まって、
地方の人口減少に拍車がかかるね。

逆に世田谷区あたりの人口は増え続けて100万人に達するかもね。
待機児童も増え続けそう。

城東の安いエリアは増加ですね
それだけ景気が悪いことが証明された感じかな
いつ起こるかわからない震災より安さが勝った

外周区でも東側は人口増えていないよ。
飲食、小売り系に勤めるには西側外周区のほうが便利。
アパート経営するなら西側外周区だよ。

都心8区の8月の販売戸数は計1044戸
契約率は平均86.5%で好調を維持している模様です。
都心部居住が基本の流れであるのは変わりない様です。

常識的には千代田区を中心に時計回りの8区だよ。
順番に言うと、
①千代田区②中央区③港区④新宿区⑤文京区⑥台東区⑦墨田区⑧江東区
いわゆる旧東京市を指します。

文句は国土交通省に。