23区内の新築マンション価格動向(その61）

そもそもが、あり得ない仮定の話だから（笑）

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>>498だけど

あり得ない仮定って？

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この質問は一番イヤだろうね。

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くだらん。

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くだらんことにしたいわなw

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完納なんて有り得ないというくらい少ない。

大規模マンションの急所中の急所。

積立金・管理費の慢性的不足。

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成り上がりさんに人気の地域の大規模マンションが大規模マンションの標準だと思わないこと。
うちのマンションでは完納は普通ですし、潤沢な積立金が有ります。一時金の徴収なしで大規模修繕も出来る見込みですよ。

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いや、519のマンションで未納が問題になってんでしょ
そんな低収入の集まるマンションには、住みたくないな

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入居率も管理費未納も規模は関係ない。
むしろ、一件の未入居、一件の未納の全体に対する影響は規模が小さいほど大きい。

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規模は関係ないんだ？w

10万円も100倍なら・・・w

掛け算すらももダメかいあなたw

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割り算と割合計算ができない構ってチャンはスルーで

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規模が小さいなら修繕費も小さいんだけどね。笑

>>498

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集合住宅に住んだこともないし買ったこともないから、不安だなーって思って質問したんだけど。


やはり急所刺激したらしい。>>498

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管理費とか修繕積立金が高額で買い手がつかない
もしくはその分、物件価格を下げざるを得ないマンション
（バブル期に建ったドムスとか）はあるね。
キャッシュで買っても月々30万とかかかるんじゃ普通の人は買えないし。

未納のままトンズラとかは年イチとかで損金で処理するとして
空き部屋の分も払ってる部屋の合算でカバーするのが普通だから
あまりに払ってる部屋が少なく、合計金額が予定より少なければ
管理内容や修繕計画を見直さざるを得ないね。
つまり将来的な物件の価値が落ちる。マンションが買って終わりじゃないのはそこ。

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そういう特異な例をあげて、大規模マンションはリスキーだということを一般論のように言うのはとうかな？
うちのマンションは入居率１００％だから全く関係のないタラレバの話にしか聞こえないな。

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どっちにしろお金が無い人はマンション買えませんよ。

資産価値考えると近郊郊外の選択肢は無くなったからな。

無理な人は一生賃貸。

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最近のマンションチラシは、同じマンションばかりだ
のぼりのたったマンションも多いし、売り残しでマンション内にモデルルーム置かれたらと不安になるよ

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>531
首都圏出身者の
相続までの仮の住まいとしてのマンション購入もほぼ終わり。
これからは家余り時代だからね。

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特異な例、って…築何年？誰も新築築浅の話してないが。
築浅で100％近いのは当たり前、築年数で不払い発生してたらヤバい。

築後数十年経てば、新築時オーナーの何割かは手放して
手放してなくても賃貸出す割合が高くなるよ。
中古買った新オーナーの経済状態は大抵新築オーナーより落ちる。
賃貸出してるオーナーも自分で住んでない分、コストを厳しく見る。
物件への思い入れもコスト意識も、新築時のオーナーと変わらないと考えたら大間違い。

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そんなに心配なら一生賃貸生活で良いじゃん(笑)

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理論的な話をすべき。
価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

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結局>>498はスルーなんだな。

やはり急所なんだな。

タワマンの。

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新古在庫分の積立金や管理費ってどうなるの？

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デベが肩代わりでしょ。
売れるまで半永久的って訳じゃないだろうけど
（さっぱり売れてない原宿の定借とかどうなってるんだろうね）

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中古空き部屋は？

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修繕費は規模の大きさに比例する。

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498は、どうしたらそういう特殊な状況が起こり得るかをしっかり仮定しないと
まったく現実味がないんだよね。
＞＞498
勝ち誇ったような言い方してるけど、ほとんどの人が真面目に相手してないのを
早く気づくべきだよ。

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業者は真面目に相手したくないだろうね。
普段は、組合のことはわかりかねますなんてはぐらかす話題だから。

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>>498は読まれたくないね。

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中古はどーすんだ中古！

新古と中古が同居しちゃってる大規模もたくさんあるんだから、深刻なんじゃないの？

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アンタッチャブルな話題？

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ちゃんと>>498ってアンカー貼って正々堂々と上げなよw

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答えてから言えよチキンw

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>>498は急所のなかの急所

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とりあえず、年収を言ってから発言しませんか？


低い年収の人の意見は聞いても意味ないし。

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中古空き部屋で所有者がいない部屋なんてないんだよ。
不動産持ったことない人は誰も所有しない土地があると思ってるのか？

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そういうわりには完納少ない。

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所有者に対し支払い督促して、払わなければ最悪は競売でも申し立てして売却資金から取り立てとか出来る。

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アフガニスタンの通貨「アフガニ」の価値が上がると言って現金をだまし取ったなどとして、詐欺罪に問われた東京都豊島区池袋１の会社員、鈴木宏輔被告（２６）の公判が２８日、甲府地裁（中西永裁判官）であり、検察側は懲役５年を求刑した。
判決は１１月１２日。
　検察側は論告で、「『手っ取り早く金を手に入れる』という動機は自己中心的で酌量の余地がない」と指摘。「規範意識が低く、再犯の可能性も高い」と主張した。
　弁護側は「事件への関与は従属的にすぎない。深く反省しており、被害者に謝罪の手紙も出している」などとして、執行猶予付き判決を求めた。

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数百戸完納なんてほぼ不可能。

修繕費管理費不足の慢性化は深刻なんだが、地震と同じくらいに悪影響な話題だから触れない。

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競売不成立だったりすると延滞金が溜まる一方だね。
競売サイトなんかは『延滞多し要注意』とか載せたりするけど
新オーナーが被る必要ないんじゃ？って裁判してる人いたような。

>545

普通に売れるまでずっと払い続けるだろ
未納なんてしたら、速攻で民事訴訟だ

たとえばまるっきり売れなかった原宿の三井定借なんかは？
再販業者にバルク売りしなければ極端な話、建物残存期間の50年後まで払い続ける？

売れてない部屋が過半数、とかだったら簡単に規約改正
（管理費修繕費値下げ）できそうだけど

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訴訟起こしても回収にはつながらないからな。

請求されても払えない。

だから破産や任意整理が流行るのかな。

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以前から住民板でも話題になったけど、ことごとく削除。

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契約時には、「お宅さま含めて、これだけの高額マンションをお買いになる方々ですから、そういう心配はないかと…」。

とか言われてその気になって。

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なんで削除？
ランニングコストに興味持つの当たり前じゃん。
マンションなんて今日買って明日売るってもんじゃないんだし
この不況で持ち切れなくなった区分所有者の未払い滞納に
関心が向いて当然ですよ。

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母集団が大規模になれば、様々な欠損リスクも大きくなるんだから。
売り手のせいにはできない問題です。

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損金計上では処理できない規模になったら規約改正ですかね。
かつての億ションが金かけられなくてボロ化促進みたいなもんか。

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小規模マンションで母集団が小規模になると
欠損は少額でも重く伸し掛かる事になるんだが。

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小規模はコストも小規模なわけで。
リカバリーしやすい。

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まあ　足し算掛け算割り算ができない人にはわかり易い話だな。

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スケールメリット、って言葉があるのをご存じ無しか。

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現実、湾岸タワーどうよ？

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2008年あたりには既に問題になっていました。

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素朴な疑問。

何百戸も千戸もあるマンションでさ

修繕積立金なんて全戸遅滞なく完納なんてあり得ないわけじゃん

仮に大規模修繕がきた時に五十戸分しか金がないなんて可能性もあるよね

どうするの？


※計算上大丈夫とか規則上大丈夫とかのレスなら不要でお願いします。

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払わない人が勝利者
正直者がバカを見る時代

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>571

だから面倒ごと再販業者に押しつけるか規約改正画策するんでは？
大手が未来永劫、自分が損し続ける仕組みなんて作るわけないでしょ。

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578＝560なんだが

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投資マンションは買ったやつが負け。闇金みたいなもん。

http://blogs.yahoo.co.jp/digital_devil0611/4709239.html

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>>498はパンドラの箱だったわけだ。

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>>582

本音が出たね。

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＞＞576
それが　どのような状況で起こり得るか説明しないと誰も共感しないし
誰も答えなんか真面目に考えないよ。
書き込みしたことで自己満足している単なる荒らし。その書き込みが何か重要な意味を持っている
と思っているのならどうかしてる。

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＞素朴な疑問。
にお答えしましょう。
小規模だろうと大規模だろうと、その可能性は同じ。
大規模は、少数の未納があっても影響度合いは小さい。
＞仮に大規模修繕がきた時に五十戸分しか金がないなんて可能性もあるよね
こんなことが起きるマンションは、そもそもの計画は破綻している。

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大規模修繕が来た時、、、

その時までそんな状況を放っておく管理組合なら、残念だが諦めるしかないね。

そんな管理組合にお目にかかったことはないがね。

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ありえるパターンとしては修繕積立金が横領されたときかな。
管理会社の社員が横領したとかならともかく、例えば理事に横領されて「ギャンブルにつかっちゃった。テヘッ」とか言われた日にはそうなるね。

修繕積立金が理事に横領されるなんてふつう想定していないから、通帳と印鑑を別に持ったりしていても悪意をもって計画的にやられたらアウト。

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大規模はコストも大規模なのはバカでもわかる。
きっちり計算通りなら、1戸あたりの負担が少ないというスケールメリットもある。
しかしそれが、数百戸もの中で30%50%といったロスになると、とてつもない欠損になる。

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その30%50%のロスとか言うのがなぜ起こるのか詳しく説明してみて。

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＞しかしそれが、数百戸もの中で30%50%といったロスになると、とてつもない欠損になる。
実例があるなら、その実例に基づいて議論したいけど、そもそも「スレ主旨違い」ではあるな。

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地震話題とこの話題は避けたいよね。売り手は。

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＞＞591
そうですね。スレ違いもいいとこですね。
なんか勘違いしちゃった人が粘着してるみたいだし。

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東京には三種類の人間がいる

①山手線の内側に住み、山手線の内側に通勤する
②山手線の外側に住み、山手線の内側に通勤する
③山手線の外側に住み、山手線の外側に通勤する

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>>498は営業の敵ということ。

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豊島区は、池袋駅で携帯電話やスマートフォン（高機能携帯電話）を使った災害訓練を１１月２０日に実施する。帰宅困難者への災害情報提供に狙いを絞った訓練で、鉄道事業者や駅周辺の百貨店など約５０団体が参加。一般参加者も２０００人規模で予定する大規模訓練となる。

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５９５
だからなんなの？

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>>498って、ユーザーサイドには最高に重要なことなんだけど。

新築板にその話題があると買い煽りの障害になる。



売れなくなる障害を取り除くことは売り手にとって最高に重要なこと。

ということだね。

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混乱が予想されるターミナル駅周辺は避けた方がよろしいでしょう。

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>>598

東京ではおそらく一番人数が多いのは②と思われるが今後は
①と③が増え、②の絶対人数は減っていくと考える。
つまりトレンドとして所得の二極化とともに所得の多寡にかかわらず職住接近が進む。

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東京には三種類の人間がいる
①２３区の内側に住み、２３区の内側に通勤する
②２３区の外側に住み、２３区の内側に通勤する
③２３区の外側に住み、２３区の外側に通勤する

港区には三種類の人間がいる
①港区の内側に住み、港区の内側に通勤する
②港区の外側に住み、港区の内側に通勤する
③港区の外側に住み、港区の外側に通勤する

というわけで、東京都も山手線内外も港区にも「通勤する人しかいない」ということが結論だ。

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あれ？　東京には
④山手線の内側に住み、山手線の外側に通勤する
はいないということに．．．．つまり引きこもり？？？

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>>603

それは失念していました。山手線の中に住んで山手線の外側に
通勤する人はいますね。
失礼しました。

>>602

港区は国勢調査のデータを見ると就業先も自区の割合が高かった気がします。

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三種類の人間。

1.マンション売りつけようとする人

2.それに騙されて買って同類になる人

3.騙されない人。

だよ。

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千代田区より港区の方がマンション価格が高いからでしょ。

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千代田区在住者も職場が千代田区の割合が高いですね。確か8割くらいそうだったと思います。
でも千代田区は港区とのように住宅街がないのと、そもそも面積も人口も少ないし、神田エリアなどは下町だからね。

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あと一部上場企業の本社が一番多いのは港区

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>>606
新・都心３区＝千代田区・江東区・港区

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蒲田を忘れるなよ。

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