23区内の新築マンション価格動向(その61）

利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。

>361
臨海副都心＋中央区の湾岸部なら一気に開発が進んでいないから大丈夫ですよ。
1990年代の後半から始まり約15年経過。
さらに15年は続くからトータルで30年、良い感じで進んでいるのでは？

心配なのは一気に開発が進んで既に終わった品川、芝浦でしょうね。
大崎、五反田あたりも同様かな？

再開発されるエリアは広くないと駄目ですね。

市場の移転が完了したら、
築地の再開発もありますね。

都心と23区西側郊外なら
後者だろうね
前者は供給過剰だし、マンションだらけで住環境がますます悪くなるから、後者の需要が高まる
後者は非都心志向の最強の受け皿

>365
西側近郊のアパート地帯は、
上京者急増の負の遺産で一生独身、一生アパート暮らしの人口が増えるから避けるべきだよ。
渋谷に若者専用のハローワークが10月に開設されほどだからね。

2000年に高卒で上京した人は今30歳だね。

治安が年々悪化するのは明らかだよ。

港区には、日本三大暴力団（日本の構成員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部がある。
最悪の治安劣悪エリア

今時、土地7割って一億の物件ですか？
それとも相当な安普請？

マンションも築47年で上物の減価償却終了。戸建の優位性とは処分のし易さ？

どっちにしても立地がよくなければ見向きもされない。
土地が余り始めたら不便な場所わざわざ買う奴いないから
（再建築不可のタワマン密集地は直線距離でいくら東京駅から近くてもこの限りではない）。

>369
地方は戸建の空き家が増えているけど、
いずれは東京の近郊郊外も同じ運命だろう。

近郊はアパートに生まれ変わる戸建が増えるんじゃない？

地方から上京した人の一生独身、一生アパート率は高くなるから、
これからアパートをもっと増やす必要が出てくるよ。

>369
タワマンの解体技術はゼネコン各社が将来の飯のタネとして色々な方法を競い合っている。まあ、実際にはまだ解体してないが。
だから再建築不可と考えているようでは古い。

＞３６０さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。

質問なのですが、具体的にどの辺りからを指しているのでしょうか？
郊外って意外にどこ辺りから指すのか、今一わからないもんで・・・。

中央線沿線がアパートのメッカとして人口を増やして行きそうだ。

独身率もめちゃくちゃ高くなるんじゃない。
20年後の独身率は8割？？？

>372
郊外は外周区から外側を指します。
いわゆるベッドタウン。

>370

大家もボランティアじゃないから。
これだけ物件余りじゃアパート経営新規参入するのは
よっぽど世間知らずのお馬鹿さんだよ。

>371

工法が進歩して価格がこなれたところで
余剰床創出が見込めなければ費用負担全額自腹に変わりはない。
そしてそんな話はだれも乗らない。

所得の二極化が進むし、
住居を持たない上京者が増えるから外周区のアパート経営は有望だと思うよ。

持ち家が取得できるのは上京者の3割程度では？
残りの7割が一生賃貸で、毎年6万人程度コンスタントに上京するんだから、
アパート住民は少なくとも30年間は増え続ける。

安普請で家賃はできる限り安く。
これがポイントだね。

外周区で余っているのは賃貸マンションでアパートは好調だよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

だから安くしか借りない（貸せない）
滞納踏み倒しリスクのある貧乏人相手の
安普請アパート経営に誰が新規参入するんだよ（笑）
労多くして益少なすぎるだろ。

値段がつくうちに売っぱらった金を運用してる方が
よほど手間もリスクも少ない。

タワマンが再建築不可というのは技術面ではなく経済面からの話ではないだろうか。

ここ１０年くらいに建てられたマンションならタワーに限らず容積率に余裕がある物件はまずない。
しかも巨大なタワーマンションは解体にも建築にも時間がかかるから、一戸あたり千万レベルの解体＆建築費用＋２～３年の仮住まい費用などを考えると4/5以上の建て替え決議が行われるとも思えない。
年とったから８０平米のマンションに住んでいたけど４０平米でＯＫ（還元率が５０％）とかなると違うかもしれないけどね。

それに経済的余裕がある人は売却するなり、賃貸にするなりして自分は別の物件を買うのではないか？

だからタワマンは分譲ではなくオーナーの数が限られた賃貸や分譲であっても解体費用を積み立てる定期借地権付の物件のほうが現実的。分譲タワマンは基本ババ抜きだから５～１０年くらい住んで売却するのがキャピタルロスも少なく修繕積立金も安いし共用部も傷む前で一番お得だと思う。

あとはあまり面積が広いのも中古市場で売りにくいから７０～８０平米あたりに２～３人で住むのがいいと思う。

六本木ヒルズレジデンスや住友不動産のラトゥールシリーズ
などの高級賃貸は競争力維持のためホテルのように何億円も
投資して共用部も定期的にリニューアルするけど、単なる
修繕ではなくバリューアップするような大規模改修を定期的
に行うには修繕積立金の額もそうとうなものになる。
自分が住んでいるうちに大規模改修がされるならよいが、
将来売却する予定の人は修繕積立金の値上げに賛成しない
だろう。

最後まで残った人が損を引き受ける仕組みだから自分の年齢
やライフステージのタイミングをエグジットのタイミングを
よく考えたほうがいい。

>379

再建築不可の理由は技術面じゃなく金銭面だよ、もちろん。

極端な話、解体費再建築費に二度の引越し（出て戻る）費用に
仮住まい費用全部持ち出し、かつ還元率30％でもいいです、
って区分所有者ばかりなら建て替えられない物件はほぼ存在しなくなる。
けど、現実的にそんな話は口にするだけキチ○イ扱いされるのがオチ。
区分所有者の誰ひとり得しないから。喜ぶのは仕事もらった業者だけ。

タワマンに限らず、大多数が十年一度程度の大規模修繕で
金かかる前に売り抜けして費用負担逃れ考えるから、
結果的に残るのは経済的に出られない、物件内でも所得の低い層に集中する。
売り抜けした奴の物件を中古で買った奴も同様。
段階的にダンピングされて最後残るのは行き場のない独居老人や生活困難者。

そういう輩に追い銭払う余裕あると思う？
千里ＮＴや桜上水みたく、ボロでもいいからここで死なせてくれって奴が大半だよ。

>380

地震で半全壊しても所有しちゃったら逃げられないよ。
個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。
期限が来たら出なきゃならない持ち家に税金払うより、
賃貸サーファーの方がはるかに負担が少ない。もちろんキャピタルロスも。

>個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。

うーん。
反論しようとおもったがその通りだなw

おいらは分譲サーファーで１件目の物件は中古だったけど買値（リフォーム代服務）の＋２００万で売れたので、仲介手数料考えるととんとん。まあ家賃換算すると安くてよかったって感じだけど、運がよかっただけだな。

>382
郊外のマンションは買い手がつかない可能性が大きいから建て替えは難しいでしょうね。
やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内だね。
将来需要が鉄板だから安心。

また話を戻す。

余剰床の作れないタワマンが建て替え成功する根拠は？持ち出しばかりで金銭的なメリット何もないんでは。
東京駅５km圏内物件が老朽化する頃には東京も人口減少本格化なことお忘れなく
（万一余剰床作れても今度は売る相手がいない）。

鉄板なのは、住宅地として一定の評価があるエリアの
建蔽率容積率が余ってるすでに老朽化（築30年以上）物件だけ、と言ってもいい。

都心部の場合は建て替えの権利を売ってその利益で老夫婦に適した広さの中古に移れるね。

例えば、70平米マンションの権利が5500万円だと、
解体＋建て替え費用が3000万円で2500万円手元に残る。
これを元手に50平米の都心部中古マンションを買う。

まあ、将来にわたって需要がある地域のマンションを買うことだね。

建て替えの権利って誰が買うんですか？

それは権利の売買ではなく築５０年の中古マンションを２５００万円で売却するってだけの話ではないだろうか？

管理組合なりデべ。建築許可出る直前に建て替え計画織り込み済価格で普通に売り出す奴もいる
（桜上水団地は建て替え後に住まない場合、平均6,000万くらい払われたらしいが
それに多少の色つけた値段で売りに出してた奴もいた）。

>387
今まで通り30代半ば以降の人たちですよ。
主に
①都心部居住者の子供たち
②毎年外部から東京に集まる人たち

その頃には郊外は疲弊していますが、都心部の需要は永久です。

桜上水は還元率１００％だからね。
追金なしで同じ面積の住宅が手に入る権利なんだから当たり前だよ。

容積率６０％→１６０％になってこれだからね。

>>390

権利を買う金はどうするんですか？
築５０年の物件に住宅ローンはなかなかつきませんよ。

取り壊し費用と建て替え費用がかかるのは戸建もマンションも同じじゃない？

重要なのは建て替えても将来売れなくなるような郊外は買うなってことじゃん。
せっかく建て替えても実質的な資産価値がゼロじゃどうしようもない。

取り壊し費用は当たり前だが戸建てのほうがはるかに安い。
戸建ての解体なんて１日で終わるでしょ。
建築期間も戸建ては長くて半年程度。

仮住まい費用も数百万レベルで変わってくる。

だから建て替えを期待して分譲マンションを買うのは非合理的ってこと。それに郊外はマンションではなく戸建てを借りるのがいちばんいいと思うよ。

>392

現実問題、建て替え計画が決定に近くなるほど売りに出す奴は減る。儲け話をみすみす逃す奴いないから。
計画が煮詰まる段階で買うのは、業者や再建築物件建てて売るデベだね。ローン組んで買う一般客はお呼びでない。

技術が進むから40年後のタワマンの解体費用を予測できる人はいませんよ。
今考えている値段の半分くらいにははっているんじゃない？

普通のマンションで１戸当たり500万円が今の水準だけど。

>392
建て替えられた新築のマンションに住む権利ですよ。

>397

仮に余剰床が２割できたとして1：1.2。0.2を新築取得者に売って解体建築費の足しにする。
それが余剰床なくて1：1で終わっちゃったら新築で売る1に解体建築費含めないと赤になる。

500万が250万で済もうと、自腹250万の赤字覚悟で誰が建て替え希望するんですか？
移民受け入れでもしなきゃ購入対象者は増えないんだよ。

ますます東京駅から半径５ｋｍ圏内が必須条件になってきますね。

余剰床の増える見込みがない東京駅５km物件に
現段階で建て替えの芽はない。
人口減少期に現実的でない法改正でもあれば別だが。

東京の集合住宅がオリンピック契機に南から始まった
歴史を考えても、建て替えが必要になる頃には東側の役目も終了。

>402は何が言いたいのかさっぱり分からないな。

郊外は人口が減って過疎化するから余剰床に期待しても無駄ってことじゃない？

家が余るところに余剰床が出てきても意味がないからね。

ハイブロウすぎた？

おまけに「今」古くなきゃ意味ないってことだよ。
新築築浅買って建て替え考えるとか、まるで現実的でない。

経済回らなくなったら街全体すすけて行きますから。マニラあたり見ると明白。

>>399

「建て替えられた新築のマンションに住む権利」って
だから具体的になんですか？
建て替え決議がされていない状態なら権利＝区分所有権
だからそれは単なる区分所有権の譲渡、すなわち単なる
中古マンションの売買に過ぎないのでは？

それとも建て替え決議以降の区分所有権譲渡についての
話をしているのかな？

>>398

だから郊外に住むときは買わずに借りたほうがいいんだよ。
郊外に住む理由だっていろいろあるでしょ。職場が郊外だったり、どうしても大型犬を飼いたいとかさ。

都心業者の印象操作はうんざり
23区の話なのに、郊外は廃れると、あたかも23区郊外が廃れるかのように印象操作

都心業者の印象操作にはうんざり
都心にある国会議事堂とかの国家の中枢があるイメージを利用するが、実際はビルばかりで住むのに適さない

都心高台の高級住宅地に平日朝の9時ごろ来てごらん？
お迎えの黒塗りの高級車がいなくなったころ、今度はデイケアのワゴン車がやってくる時間だ。

お屋敷から６５歳くらいの老人が家から出てきて結構若いのになと思うとそれは息子さん。車椅子に押されてでてきてデイケアサービスの車に収容されるのは９０歳近いご老人だよ。

まー。２０年後はどうなっちゃうのかね。

いや　印象操作でも何でもないし。
未来に実際に起きることは分からないけど、現状の傾向からそうなると予測してるだけだよ。
住むのに適す適さないというのはあくまで個人的な趣向ですよね。個人的趣向や感想は否定
しませんが、それを前面に持ち出されてもここでの議論が混乱するだけだと思います。

都心に住みたい≠東京駅から５キロ以内に住みたい

なので問題ない

都心じゃないじゃん

住環境の好悪≠価格維持可能か、だからね。
印象操作でも何でもなく、人口減少期に土地が余るの解ってて
わざわざ不便な場所（郊外、駅遠）とか
評価の定まってない新興住宅地選ばないでしょ。

子育てとか考えてバイアスかかる人はいるにしても
単身子なしなら間違いなく、多少の環境良さより
通勤の楽さと価値の維持を取る。

って人が多いほど、都心の価値は保たれる。

近郊郊外を高値づかみした人は不安の真っただ中なんでしょうね。

都心部湾岸ネガに走る気持ちも分かるけど、
同じような被害者を増やすだけじゃないの。

おとなしく時代の趨勢に従いなさい。

都心部≠湾岸

心都心＝湾岸部

三菱地所、新丸ビルで外国企業向けビジネス支援事業を展開
　三菱地所は10月から、東京都から運営業務を受託した「ビジネスコンシェルジュ東京」を新丸の内ビルディング内に開設する。
　同施設は、外国企業に対するビジネス支援サービスをワンストップで提供するもの。東京都が「アジアヘッドクォーター特区」の一環として、外国企業誘致を促進する目的で計画したものだ。民間ノウハウの活用として、三菱地所の提案が採用された。
[住宅新報　2012年09月27日]

マンションしかない団地の街のどこが都心なんだ？
日本語を知らない中国人か？

良かった！豊洲には色んな会社の本社もある。
マンションしかない街に当て嵌まらない。

豊洲は6ヶ月連続上昇

現在、23区でマンション開発がもっとも活発なエリアは板橋区の都営三田線沿線です。

豊洲最高　ワンダフル

板橋区？

売れそうにないけどマジですか？

板橋区はランク外だぞ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

志村坂上のアステラス跡地と前野町のペンタックス跡地がでかいですよ。

湾岸埋立地はすっかりマンションが売れない場所として有名になりました。
買っちゃった土地だから建てるしかないけど、売るのにものすごく苦労してます。
そもそもタワマンブームはもう過去のものですからね。

メガクエイクブーム!

ちょいちょい入る単なる湾岸ネガが邪魔
相応しいスレに行って下さい。

地震の不安は湾岸だけじゃないよ。

プラス戦争不安もにわかに高まってきました。

外周区のアパート需要も北部は苦戦。

横浜との交通の便が良い大田区、世田谷区あたりが人気。
派遣社員の場合、すぐに派遣先が変わるから横浜と東京の中間を選ぶ傾向が強い。
アパート経営は大田区、世田谷区が良さそうだ。
この両区は今後も人口が増え続けそうだ。

外周区のさらに外側に脱出されて都心は締め日を迎えました。

ストレートな意見Thank you！

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外と言われ
高級住宅街スレではレベルが低いと言われ
このスレで頑張るのはわかるが
埼玉や千葉の話である「郊外が廃れる」論を必死で持ち出して話をすり替え、あたかも23区郊外より都心が優位であるかのように主張するのは痛々しいと言うしかない。

だれか千葉埼玉の話した？
まあ、ここ1、2年の直近の話しと10年20年の割と長いスパンでの話は別だからね。
「郊外が廃れる」論は割と長い期間を見越しての話。業界関係者なら「郊外が廃れる」論
みたいな危機感は持ってるだろ？営業の自由度が少ない中小不動産業関係者ならなおさら。

それをすり替えだとか痛々しいと言うのなら信頼できる客観的データを持ち出して
きちんと反論すればよい。

＞437
ではなんで世田谷が廃れるんだ？
廃れようがない。

日本屈指の一種低層は世田谷区なんだけどね、大規模団地が作れない。

渋谷に「東京わかものハローワーク」－愛称「わかハロ」、35歳未満対象に
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120927-00000042-minkei-l13

>439
世田谷区は世界に類を見ないような一大アパート集積地になるでしょう。
区民の人口は100万人を超えるかも。

日比谷、有楽町をメーン会場に188カ国、約2万人が参加する「国際通貨基金・世界銀行年次総会 2012」（10月9日～）開催に合わせて、銀座エリアでは飲食店、文化団体などが一丸となって外国人をもてなす「GINZA INTERNATIONAL WEEK」を実施する。メーン会場は、帝国ホテル（千代田区内幸町1）と東京国際フォーラム（丸の内3）。

港区某所にアパートもっている友人いわくここ数年不動産屋が紹介してくる客に最近ナマポの若い人が多いので油断ならんらしい。
家賃は区から直接支払われるので滞納はないのだが、その代わりこっちの都合で出て行ってもらうのがほぼ不可能になってしまうので。

歳を重ねてもそのままアパート暮らしの人が増えるから、
世田谷区あたりの近郊アパート集積区の人口は増え続ける。
問題は高齢になって職を失い生活保護対象となってから。

世田谷区のアパート集積エリアって例えばどこですか？
ほかの区に比べると集積度が高いのでしょうか？

アパートって生まれてから一度も住んだことないからどういう人が住むのかよくわからないよ。
学生時代とかならともかく、社会人で住んだことある人っているの？
少なくとも分譲マンション買う人は住まないのではないか？
だからマンコミでアパートアパートいっても人種が違うので意味がないのでは

>449さん
これを見れば理解できるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

>450
治安と住環境が悪化するから、
間接的ですが影響があります。
区の財政も悪くなります。

世田谷区、人口多すぎるね。
今の半分くらいなら住環境最高なんだけどね。
わがままですね。

>>451

杉並区とか足立区とか練馬区とか江戸川区のほうが面積や人口に対する数は多いように見えるのですが？
それに家賃も高いですよね。

>454
おっしゃる通り、
世田谷区は面積も広いし値下げ余地もまだまだあるから他区より競争力があります。

世田谷通りのぼろ市近くに住んでたことがあるが、
学生向けの木造アパートが結構あったなあ。

>>450
そもそも、アパートとマンションの定義の違いは何？
どちらも集合住宅という点では一緒のはず。

せいぜい建築費や設備の違いではないの？

世田谷は外国人がやたら多くなってきた　治安が悪くなるのが心配

港区なんて暴力団だらけ
なんせ日本三大暴力団（日本の暴力団員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部があるからね

地方から上京して近郊でアパート暮らし、
そのまま年を取って、生活保護。
30年後にはそんな人が増えるんじゃない？