23区内の新築マンション価格動向(その61）

＞275
そのことで価格動向にどういった影響があるの？

値下がりしても売れないってことじゃ？

＞282
なんでそうなる？実際には都心集中郊外過疎の全体的動きがあるんだから
もし、ごく一部の富裕層が遠い所へ出ていってもそんなに影響あるの？っていう素朴な疑問。

275がそういう人もいるよってっていう単なる紹介なら別にいいんです。
スレ的には意味のある書き込みではないけど。

親元志向で近郊郊外に家を買ったのはいいけど、
将来は不安でいっぱい。
現実を受け入れたくないのですよ。
都心部湾岸をネガってストレス解消。どこかの国に似てる(笑)

中学生でも分かる
少子高齢化、人口減、家余り、郊外の衰退。

んもー都心都心って必死w

災害でパニックになりやすい都心エリアに住め、とさ。

マンションダボハゼの思惑と世の中は逆向きらしいぞ。
SHARPの業績不振で8500社に影響。
8500社だ8500社！
ソニーもパナソニックもダメダメで。

その家電メーカーの工場と研究所は市部と神奈川県に集中しているんだよね。
どうなっちゃうんだろう。

焦ること風の如く

建てること林の如く

買い煽ること火の如く

売れ残ること山の如し

神奈川県横須賀市の京浜急行京急田浦―追浜間で、崩れた土砂に特急電車が突っ込み脱線した事故で、同県警は２５日、負傷者が１１人になったと明らかにした。うち乗客の３０～５０代の男女５人が肋骨などを折る重傷、男性運転士（２４）を含む６人は軽いけが。運転士は「土砂崩れに気付いて急ブレーキをかけたが間に合わなかった」と話している。

　国交省によると、現場付近は、昨年４月の調査で「危険度は高くない」と判定され、大雨による運転規制の対象区間ではなかった。

横須賀と横浜の海岸付近は怖いな。
うち小田急だから海は関係ないけど。
川遠いし造成地でもないし、一種住専だから大規模マンションも施設もできないし。

埋立地は都心とは言わないんだよ。

小田急線だって土砂崩れの危険性はあるぜ～

豊洲・有明・東雲は都心だよ

どんどん湾岸タワマンの資産価値が騰がってる

湾岸タワマンは稀少価値が高いし、共用施設も豪華だから、値上りするのもよく分かる。

超巨大地震が都市を襲う！

NHKメガクエイク

Ustreamにビデオ有り。



とか、簡潔にね。

今期もあと四日しか残ってないから買い煽りがすごいな。
でももう無理だよ。

都心止まったまま。
郊外もさらに鈍化。
まさに四面楚歌。

>>304
調べない、確かめない、面倒がりの丸ごとコピペは、ネガらしい行動の表れですね。
ネタがないので過去の投稿を丸ごとコピペ。ネガはこれを叩いて自己満足します。
ネガポイントがいつも同じ話のループになるのも、同じことが原因ですね。

豊洲は都辛です。

首都圏出身者はほぼ購入し終えたから、
近郊郊外で供給されるマンションは50戸を切るような小規模に特化して行く。
大規模は都心部のみとなる。

地方からの上京者需要は2015年から本格化。
それまではマンション市場も閑散状態だね。
都心部を含めて大規模マンションは苦戦するだろう。

なんで2015年になったら上京者が増えるんだよ。
馬鹿も休み休み言え。

2000年以前は首都圏出身者の20代人口が多かったので、
上京者はそれほど必要としなかった。
また、地方経済もバブル崩壊後の税金投入の公共事業で潤っていた。

しかし2000年を境にガラッと変わって上京者が増加、多くが東京を目指すようになった。

これって常識では？

その大量の上京者が持ち家取得年齢に達し始めるのが2015年から。

はっしょって説明すると理解できない人がいるんだねｗ

タワーマンションは教職の方が多くお住まいのようで。

人口動態を理解できない業者が多いんだろうね。

そもそも人口動態なんて分析はしてないでしょ。

空き地があれば作って無理やり販売すればなんとかなると思ってただけで。

デベロッパじゃなくてデストロイヤが正しい。

埋立地の住民はある意味その被害者だよね。

>319
人口が増え続ける右肩上がりの世界では通用していたんだよね。
これからは業者も人口動態を勉強しないと潰れちゃうぞ。
漫然と郊外に大規模マンションなんて作ったら倒産。

買っちゃった人は家族みんな教職に生涯を捧げるようです。

豊洲君のように。


合掌。

＞321
中小零細には無理じゃない？大手だけが生き残るな

2000年以降増加した上京者は賃貸マーケットに影響を与えた。
現状は以下。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
90年代とは様変わりしている。
目黒区、新宿区、世田谷区といったところがかなり下げた。

2015年からは、上京者も購入年齢に達し、
今度は分譲マンションの価格に影響を与え始める。
家賃が下がった区の物件を今高値づかみすると将来の大きな負債となるだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

今の10分の1でもいい。
マンション業者なんか無くても困らない。

＞325
そうなったら価格競争もなくなるけどいいの？

中央区が渋谷区を引き離してる。
渋谷区、目黒区、世田谷区のラインは同じ運命か？

価格競争もクソもない。
あと20年したら土下座で売るようになってるよ。

日本経済崩壊で中国人に土下座するとうことですね

マンション業界も業態転換していかないと生き残れないね。

巨大地震後の復興需要ウマーなんだろうけどさ

たぶん今みたいな都市形態ではなくなるし

思ってるほどの数は作れないと思う

復興中に時間差で二発目くる可能性もあるし

どーよ？

日本全体が貧乏になるんだから、
一生独身率と一生賃貸率が高くなるのは当たり前。
東京近郊のアパート経営は繁盛するんじゃない？
木密地域で業火ベルト地帯だけど。

タワマンは再築できないね。

1000世帯マンションに居残った30世帯で大規模復旧工事とか、現実になりそう。

>333さん
郊外マンションは相続までの仮の住まいだから
30年後に親の戸建を相続して一斉に同世代が出て行くとそうなりますね。
郊外のマンションはリスクが大きい。

上京者を含めていろいろな人が住む都心部マンションにしないと駄目ですね。

話のつじつま合ってなさそうだよあなた。

親の家って相続するころには築何年ですか？
そのときあなた何歳ですか？

企業はクビ斬り面談真っ盛りで、みんな夢のマイホームどころじゃなさそうだよ。
マジで戦争も起きそうだし。

>336
建て替えの費用が郊外のマンションを売ってねん出できるか？
その頃には一斉に中古マンションが近郊郊外に溢れて二束三文。
無理かもしれないからちゃんと貯金しよう。

都心は解体撤去作業中ってか

「都心の住宅地」といった場合は山手線内側だろうね。
中央区は都心区だけど都心の住宅地ではない。

都心3区と言えば千代田区、中央区、港区
山手線の内側？あんまり聞かないなぁ

パニック渦中に家族住まわせるってどんな鬼畜亭主だよ。
普通なら家族だけは危険から遠ざけるだろ。

都心３区は確かにそうだけど「都心の住宅地」といってイメージするのは中央区晴海とか中央区日本橋浜町とかではなくて渋谷区の広尾とか文京区の目白台とかそんな場所をイメージするけどな。

みんなは違うの？

>>343
内陸じゃ困るんです！

別に湾岸でもいいけど基本準工だし戸建てはほとんどないから基本住宅地とはいえないよね。

「都心の住宅地」に住みたいのか別に商業地だろうが準工だろうが都心であればいいのかによるが。

みなさん東京駅から半径５ｋｍ圏内を目指して懸命に比較検討しているようでなによりです。

将来資産価値を守るには他に道はないですから。

確かに同じ都心部でも戸建とマンションじゃ選ぶ場所も変わって来ますね。

お値段の問題も重要ですが、
マンションの場合は眺望とか広々感も重要になるから
戸建の場合とずいぶん違う。
庭付き戸建と違って、近くに大きな公園があるのも重要になるね。

業者目線だと戸建もマンションも同じなんだろうね。

高級住宅地を売りにして高値でマンションを売りつけるやり方。
田園調布とか成城とか(笑)

＞343
イメージというか東京都で都心と定義されているの区が千代田、港、中央なんだからしょうがない。
その他の地域は不動産業界が都心に憧れる人向けにイメージアップのために広めただけ。
地方から見れば２３区全体を指して都心と呼ぶこともある。
それぞれ間違ってるとは言えないけど、せめて２３区板内では上記３区を都心としないと都心と
書いた時に何を指しているのか分からなくなるよ。

345
準工がいいんです
準工が好きなんです
準工じゃ　ダメなんですか・・・

いいと思うよ。
工場はかっこいいし、男らしい。
でも「準」っていうのは若干女々しい感じだね。

団塊Jrとそれ以降の若い世代とグラフの形が全く異なってますね。

２０００年以降に上京者が増え、東京に定着して東京の人口減を防いでいるのが良く分かります。

上京者需要の本格化は２０１５年以降になるでしょう。

水色（現３１～３２歳）と青色（現２６～２７歳）が２０歳を境に急激に増加しているのが上京者増加効果です。
グラフの傾きが緑色（現３６～３７歳）とまったく違います。

水色は現在の３１から３２歳だから、
分譲マンション購入年齢になるのは２０１５年以降でしょう。

団塊の世代も２０年後は８５歳。
近郊郊外で家が余っちゃうよね。

マンションって50年後どうするの？
定期借地物件なら問題ないが
普通のマンションは建て替え問題で、負の資産
逆に戸建ては、資産価値の7割を占める土地がまるまる残る

土地の値段は利用価値で決まるから、当然だが都心部の高度利用が可能な土地は高くなる。

一方、郊外の低層地域は利用価値が低いので安くなる。

要は、50年後のその土地の利用価値で地価が決まるってこと。
地価が維持もしくは上昇するための条件は以下。
①居住人口が増えること
②住環境が良くなること
③開発が継続的に行われること

>358さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。
円高が続いて製造業が海外に流出して就業人口が減少、
居住者の高齢化が進み人口が減少、
究極は農地価格（その土地の収穫額で地価が決まる）まで下落する。

利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。

>361
臨海副都心＋中央区の湾岸部なら一気に開発が進んでいないから大丈夫ですよ。
1990年代の後半から始まり約15年経過。
さらに15年は続くからトータルで30年、良い感じで進んでいるのでは？

心配なのは一気に開発が進んで既に終わった品川、芝浦でしょうね。
大崎、五反田あたりも同様かな？

再開発されるエリアは広くないと駄目ですね。

市場の移転が完了したら、
築地の再開発もありますね。

都心と23区西側郊外なら
後者だろうね
前者は供給過剰だし、マンションだらけで住環境がますます悪くなるから、後者の需要が高まる
後者は非都心志向の最強の受け皿

>365
西側近郊のアパート地帯は、
上京者急増の負の遺産で一生独身、一生アパート暮らしの人口が増えるから避けるべきだよ。
渋谷に若者専用のハローワークが10月に開設されほどだからね。

2000年に高卒で上京した人は今30歳だね。

治安が年々悪化するのは明らかだよ。

港区には、日本三大暴力団（日本の構成員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部がある。
最悪の治安劣悪エリア

今時、土地7割って一億の物件ですか？
それとも相当な安普請？

マンションも築47年で上物の減価償却終了。戸建の優位性とは処分のし易さ？

どっちにしても立地がよくなければ見向きもされない。
土地が余り始めたら不便な場所わざわざ買う奴いないから
（再建築不可のタワマン密集地は直線距離でいくら東京駅から近くてもこの限りではない）。

>369
地方は戸建の空き家が増えているけど、
いずれは東京の近郊郊外も同じ運命だろう。

近郊はアパートに生まれ変わる戸建が増えるんじゃない？

地方から上京した人の一生独身、一生アパート率は高くなるから、
これからアパートをもっと増やす必要が出てくるよ。

>369
タワマンの解体技術はゼネコン各社が将来の飯のタネとして色々な方法を競い合っている。まあ、実際にはまだ解体してないが。
だから再建築不可と考えているようでは古い。

＞３６０さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。

質問なのですが、具体的にどの辺りからを指しているのでしょうか？
郊外って意外にどこ辺りから指すのか、今一わからないもんで・・・。

中央線沿線がアパートのメッカとして人口を増やして行きそうだ。

独身率もめちゃくちゃ高くなるんじゃない。
20年後の独身率は8割？？？

>372
郊外は外周区から外側を指します。
いわゆるベッドタウン。

>370

大家もボランティアじゃないから。
これだけ物件余りじゃアパート経営新規参入するのは
よっぽど世間知らずのお馬鹿さんだよ。

>371

工法が進歩して価格がこなれたところで
余剰床創出が見込めなければ費用負担全額自腹に変わりはない。
そしてそんな話はだれも乗らない。

所得の二極化が進むし、
住居を持たない上京者が増えるから外周区のアパート経営は有望だと思うよ。

持ち家が取得できるのは上京者の3割程度では？
残りの7割が一生賃貸で、毎年6万人程度コンスタントに上京するんだから、
アパート住民は少なくとも30年間は増え続ける。

安普請で家賃はできる限り安く。
これがポイントだね。

外周区で余っているのは賃貸マンションでアパートは好調だよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

だから安くしか借りない（貸せない）
滞納踏み倒しリスクのある貧乏人相手の
安普請アパート経営に誰が新規参入するんだよ（笑）
労多くして益少なすぎるだろ。

値段がつくうちに売っぱらった金を運用してる方が
よほど手間もリスクも少ない。

タワマンが再建築不可というのは技術面ではなく経済面からの話ではないだろうか。

ここ１０年くらいに建てられたマンションならタワーに限らず容積率に余裕がある物件はまずない。
しかも巨大なタワーマンションは解体にも建築にも時間がかかるから、一戸あたり千万レベルの解体＆建築費用＋２～３年の仮住まい費用などを考えると4/5以上の建て替え決議が行われるとも思えない。
年とったから８０平米のマンションに住んでいたけど４０平米でＯＫ（還元率が５０％）とかなると違うかもしれないけどね。

それに経済的余裕がある人は売却するなり、賃貸にするなりして自分は別の物件を買うのではないか？

だからタワマンは分譲ではなくオーナーの数が限られた賃貸や分譲であっても解体費用を積み立てる定期借地権付の物件のほうが現実的。分譲タワマンは基本ババ抜きだから５～１０年くらい住んで売却するのがキャピタルロスも少なく修繕積立金も安いし共用部も傷む前で一番お得だと思う。

あとはあまり面積が広いのも中古市場で売りにくいから７０～８０平米あたりに２～３人で住むのがいいと思う。