23区内の新築マンション価格動向(その61）

団地ばかりだからねえ。戸建てなら各家庭で修繕建て替えもできようが
費用的に再建築不可能なタワマンばかりでは早晩売り抜けゲームだろう。
ババと解ってて中古買うのは所得も民　度もいま以上にそれなりの人々。

築50年のタワマンね。レトロな感じでいいね

いまだにタワマンは埋立地、としか考えないのがいるんだねえ。
五反田大崎や東池袋や西新宿や武蔵小杉など内陸でタワマン林立している街もあるんだが。

２０代のほぼ半数が通勤時間３０分以内希望だね。
近郊郊外は将来どうなっちゃうんでしょう。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120921-00000006-jsn.html

>200
その頃には、海面が上昇し東京駅周辺は海の底ですよ。

湾岸以外はタワマン『だけ』じゃないから。まだ潰しが利く。
湾岸は買い支えする地元の存在もない。交通インフラも弱い。
商業インフラは集客落ちたら随時撤退。ないない尽くし。

ここって　イニシア志村坂上　の口コミ掲示板ではないの？（笑）

直近10年のマンション供給、2位の駅は「豊洲」　　　　東京カンテイ


　東京カンテイ(東京都品川区)の調べにより、直近10年で新築供給実績の多かった30駅が
明らかになった。

　1位は「川崎」で7803戸。2位「豊洲」(7620戸)、3位「武蔵小杉」(7431戸)がこれに
続く。4位の「品川」(6494戸)と3位の間には約1000戸の開きがあり、上位3駅の供給戸数
が突出していることが分かる。いずれも駅前またはその周辺で大規模な開発が行われた
エリアで、交通と生活の利便性を向上させたことにより、新たなマンション需要が喚起
されたと言える。

　各駅で中心を占める価格帯は、豊洲など4駅を除く26駅で3000万〜4000万円台。特に、
川口などベッドタウンとして現在も開発が進む地域では3000万円台の占める割合が過半を
超える。また間取りは、28駅で3LDKが主流であり、ファミリー物件の需要の根強さが示された。

(http://www.kantei.ne.jp/)

ソース：asahi.com
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201201270005.html

ドアドアで通勤時間が30分以内だと、
電車乗車時間は15分以内と言ったところでしょうね。
やっぱ割高外周区は将来値下がりしそう。

職住近接とかアホなマンション屋の口車に乗って

買ったとたんにリストラとか転勤とか




笑い者にならんように。笑

20代にしたアンケートなんか
意味無いなぁ

少子化による首都圏の人不足を補うために
2000年以降、地方からの上京者が急速に増加しました。
22歳上京として、現在34歳より若い世代。
2015年頃から首都圏マンションの購入主体になります。

首都圏が東京駅を中心にコンパクトにまとまって行きますね。
都心部に美しい街並みが形成され、
国際競争力がある街になることを期待したいです。

東京駅周辺に竣工する高層オフィスビルも耐震性重視で入居率が高いらしい。
東京駅周辺への一極集中が進む。
時計の針が逆回転しているみたいだ。
都庁も東京駅周辺に戻ったりしてｗ

高くないよw
ガラ空きw

今秋、東京駅界隈がさらに魅力的に　三菱のお膝元、丸の内・大手町の変革とは
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120922-00000001-sh_mon-bus_all

都心部の最新オフィスビル周辺で、地価の下落幅が縮小。
大手不動産会社の担当者は、「災害が発生しても、すぐに事業が継続できる新築ビルへの問い合わせが相次いでいる」と話している。

大中企業はみんな内陸か海外目指してますね。

高層ビルばかりが林立する街が美しい街並み？
田舎者の感覚は理解不能。

丸の内仲通りと皇居前あたりはこの季節は特に非常に美しいと感じる。

しかし新宿西口の高層ビル街はあまり美しいと感じない

飯田橋駅の駅前はちっとも美しくないが、神楽坂の路地には美しさを感じる。

>227
東京駅周辺の再開発が進むと西新宿の老朽高層オフィスビルは廃墟になるね。

日本全体として右肩下がりだから、新宿のような副都心は不要になる。
まさに時計の針が逆回転。

いったん拡散した物が再び中心に集中。

豊洲二丁目の周辺は神々しさを感じる。

新宿衰退論者の期待に応えるべく、西新宿周辺は
マンション街として生き残りを図っているわけですよ。
居住性に商圏としての強さは東京駅何km圏とは比較になりませんから。地盤も強いし。

第一オフィス街としてフィーチャーされてるのは
東京駅徒歩圏であって直通交通手段がバスしかないような
『直線』何km圏じゃありませんから。
ちなみに東京駅〜新宿駅間は快速で乗り換えなし15分ね。

快速使って15分もかかるのか・・
こりゃダメだわ(笑)

錦糸町あたりの方が将来発展しそうだ。

錦糸町くんだりと比較しようって脳内バイアスのかかり方がそもそも・・・笑
都合のいい答え先にありきで冷静な流行予測なんてできませんよ。

クリスタルキングのヒット曲「大都会」って新宿のことかと思っていたら実は福岡のことでワロタ

あ、発展する＝伸び率ってことなら錦糸町かもね。
乗降客世界一のギネス駅だと、ちょっと減ったくらいで利用者減って叩かれるから。
低位安定だと多少の伸びでも躍進、と取ってもらえるのは羨ましいかぎり。

>235
世の中の変化を甘く見ないことだ、
先行して新宿区と目黒区の家賃レベルはかなり下がっているよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

あと一週間で締切だな。

手遅れだな。

>>238

もともと安いんだから下がったってたいしたことないだろ？

誰かさん
タワーマンションの動向を教えてください。

動向ですか？
311からピタリと止まったままです。
当然です。

昔あった名古屋の有名なチサンマンションみたいにするしかない。
入居全て風俗業者みたいな。
奴らは多少高くても借りてくれるだろ。
なんなら埋立地に特区作ってさ。

神楽坂の路地は地震がきたらヤバイと聞きました。

首都圏出身者の地元志向需要が尽きてきたから
内陸部はもうダメだろう。
家余り相続の時代だからなあ。

もう内地はダメだね。需要がない。


それに反して、湾岸部の需要は旺盛。人間らしい生活が出来て安全でしかも都心。

というか現実は都心が暴落中なんだが

豊洲は都心

資産価値重視の人は中心部にできるだけ近く住みましょう。

金銭的に購入が無理な人は賃貸にしましょう。

一生賃貸の人が増えるから、恥ずかしくないですよ。

近郊、郊外の中古マンションの下落が止まらなくなっている模様。
需要が枯渇しているみたいだ。

資産価値重視の人は東京駅5km圏内のおしゃれで快適なアーバンリゾートライフを送れる街に住みましょう。

金銭的に購入が無理な人は賃貸にしましょう。

一生賃貸の人が増えるから、恥ずかしくないですよ。

（株）東京カンテイは20日、2012年8月の三大都市圏・主要都市別の「中古マンション70平方メートル価格月別推移」を発表した。同社データベースに登録された中古マンション（ファミリータイプ）の「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出、70平方メートル当たりに換算したもの。

　首都圏の中古マンション価格は2,818万円（前月比▲0.2％）と、8ヵ月連続の下落。都県別では、東京都が3,640万円（同0.0％）と横ばいだったが、神奈川県2,425万円（同▲0.1％）、埼玉県1,806万円（同▲1.5％）、千葉県1,817万円（同▲0.5％）と下落基調となった。

東京駅五キロでもゴミ埋立地はないな。

虚しい都心部湾岸ネガがまだ続いているようだね。

２０００年頃からだから早や１２年か(笑)

>257
そうですね。
少子化と人口減が進んで近郊郊外が安泰のはずがない。
割高外周区はかなりやばいです。

東京駅、装い新た　創建時のドーム、地下に免震装置
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO46486750U2A920C1L60000/

ここも正常性バイアスがいるね。笑

異常な人口過密が災害に弱いって。

311でみんなリアルに体験しましたからね。


都心引力は効かないかも。

減災対策にはお金が掛かるから、
重要施設が集中する東京駅から半径５ｋｍ圏内に集中投資するでしょう。

人口が減って行く郊外と
対策に費用と時間が掛かる近郊の木密地帯は捨て置かれるでしょう。

先の先を読んで住むべき場所を慎重に決めましょう。

東京駅周辺は荒川氾濫でも確実に水没するエリア。
大変ですね。

>263
心配しなくても徹底的な対策が取られますよ。
何と言っても日本の中枢部分ですから。
中枢部に住める安心感はお金には替えられないでしょう。

土地の値段が下がるとより駅の近くに、より都心よりの駅に
住みたいというニーズが高まるので郊外でも例えば立川駅
から徒歩５分以内といった場所はそれなりに価格維持を
するのではないだろうか。

逆に駅から遠い場所（徒歩１０分以上など）はよほどの
人気駅でもない限り下がる一方ではないかと考える。

山手線の中など徒歩１０分以上歩くエリアがほとんどない
場所については徒歩５分以内などが条件になるのではないか？

つまり○○区だからＯＫ、○○線だから安心というのは
当てはまらず２３区で価格暴落を避けたいのであれば少なくとも
駅から５分以内の場所にマンションを買うべきと考える。

建物の魅力は経年とともに劣化していくが、立地の魅力は
衰えないからね。

>>264

お金がある自治体とない自治体の差がつくでしょう。
２３区だとダントツでお金があるのが港区です。
港区に住みましょう。

対策しても水没はするわけだが。

>265
立川駅あたりの駅近マンションは地方都市の駅近マンション並みまで下がるでしょうね。
5分圏内80平米で3000万円くらいですね。

郊外は首都圏価格が当てはまらなくなるよ。
首都圏はよりコンパクトに23区の範囲くらいになるんじゃない？
それより外は地方圏。

予算が５００万円足りなくて（けちって）駅までの
距離を妥協したりすると痛い目見るよ。
マンションで立地を妥協すると結局安物買いの銭失
いとなる。

実家が近いとか理由がなければ駅遠はどんなに環境が
よかろうが、建物が気に入ろうが買ってはいけない。

買うなら趣味に対する浪費と思って買うこと。

いくら駅近でも郊外はダメだよ。
円高定着で地場産業も壊滅だろうし、
特に港から遠い内陸部はすさまじいスピードで衰退する。

郊外どころか他県移住してるじゃん。笑

ネットの時代に旧態然とした嘘放送で商売仕掛けるのは難しいよ営業さん。笑

災害に弱い東京

>271は意味不明？？？
何の事ですか？？？

知らないふりをする正常性バイアスw

富裕層ほど事情通だから買わない。
富裕層ほど自由が利くから他へ行く。

買える人ほど、どんどん遠いところへ。

皮肉だね。

日銀が２４日公表した８月８～９日の金融政策決定会合での議事要旨で、長引く円高を背景に、政策委員の１人が為替相場への働き掛けの必要性を示していたことがわかった。委員の名前は非公表だが、８月の会合から加わり、緩和策に積極的とされる佐藤健裕、木内登英両審議委員のいずれかだとみられる。
一方、日銀の山口広秀副総裁は２４日、都内で講演し、「金融政策を用いて直接的に為替相場に影響を与えることは一切考えていない」と、従来の認識をあらためて説明した。

また77円台に戻った。
こんな中でどんな人がマンション買うのかね。

普通の人が買う。実需

その普通の人に買ってもらえなくて焦ってんだろ？

＞275
そのことで価格動向にどういった影響があるの？

値下がりしても売れないってことじゃ？

＞282
なんでそうなる？実際には都心集中郊外過疎の全体的動きがあるんだから
もし、ごく一部の富裕層が遠い所へ出ていってもそんなに影響あるの？っていう素朴な疑問。

275がそういう人もいるよってっていう単なる紹介なら別にいいんです。
スレ的には意味のある書き込みではないけど。

親元志向で近郊郊外に家を買ったのはいいけど、
将来は不安でいっぱい。
現実を受け入れたくないのですよ。
都心部湾岸をネガってストレス解消。どこかの国に似てる(笑)

中学生でも分かる
少子高齢化、人口減、家余り、郊外の衰退。

んもー都心都心って必死w

災害でパニックになりやすい都心エリアに住め、とさ。

マンションダボハゼの思惑と世の中は逆向きらしいぞ。
SHARPの業績不振で8500社に影響。
8500社だ8500社！
ソニーもパナソニックもダメダメで。

その家電メーカーの工場と研究所は市部と神奈川県に集中しているんだよね。
どうなっちゃうんだろう。

焦ること風の如く

建てること林の如く

買い煽ること火の如く

売れ残ること山の如し

神奈川県横須賀市の京浜急行京急田浦―追浜間で、崩れた土砂に特急電車が突っ込み脱線した事故で、同県警は２５日、負傷者が１１人になったと明らかにした。うち乗客の３０～５０代の男女５人が肋骨などを折る重傷、男性運転士（２４）を含む６人は軽いけが。運転士は「土砂崩れに気付いて急ブレーキをかけたが間に合わなかった」と話している。

　国交省によると、現場付近は、昨年４月の調査で「危険度は高くない」と判定され、大雨による運転規制の対象区間ではなかった。

横須賀と横浜の海岸付近は怖いな。
うち小田急だから海は関係ないけど。
川遠いし造成地でもないし、一種住専だから大規模マンションも施設もできないし。

埋立地は都心とは言わないんだよ。

小田急線だって土砂崩れの危険性はあるぜ～

豊洲・有明・東雲は都心だよ

どんどん湾岸タワマンの資産価値が騰がってる

湾岸タワマンは稀少価値が高いし、共用施設も豪華だから、値上りするのもよく分かる。

超巨大地震が都市を襲う！

NHKメガクエイク

Ustreamにビデオ有り。



とか、簡潔にね。

今期もあと四日しか残ってないから買い煽りがすごいな。
でももう無理だよ。

都心止まったまま。
郊外もさらに鈍化。
まさに四面楚歌。

>>304
調べない、確かめない、面倒がりの丸ごとコピペは、ネガらしい行動の表れですね。
ネタがないので過去の投稿を丸ごとコピペ。ネガはこれを叩いて自己満足します。
ネガポイントがいつも同じ話のループになるのも、同じことが原因ですね。

豊洲は都辛です。

首都圏出身者はほぼ購入し終えたから、
近郊郊外で供給されるマンションは50戸を切るような小規模に特化して行く。
大規模は都心部のみとなる。

地方からの上京者需要は2015年から本格化。
それまではマンション市場も閑散状態だね。
都心部を含めて大規模マンションは苦戦するだろう。

なんで2015年になったら上京者が増えるんだよ。
馬鹿も休み休み言え。

2000年以前は首都圏出身者の20代人口が多かったので、
上京者はそれほど必要としなかった。
また、地方経済もバブル崩壊後の税金投入の公共事業で潤っていた。

しかし2000年を境にガラッと変わって上京者が増加、多くが東京を目指すようになった。

これって常識では？

その大量の上京者が持ち家取得年齢に達し始めるのが2015年から。

はっしょって説明すると理解できない人がいるんだねｗ

タワーマンションは教職の方が多くお住まいのようで。

人口動態を理解できない業者が多いんだろうね。

そもそも人口動態なんて分析はしてないでしょ。

空き地があれば作って無理やり販売すればなんとかなると思ってただけで。

デベロッパじゃなくてデストロイヤが正しい。

埋立地の住民はある意味その被害者だよね。

>319
人口が増え続ける右肩上がりの世界では通用していたんだよね。
これからは業者も人口動態を勉強しないと潰れちゃうぞ。
漫然と郊外に大規模マンションなんて作ったら倒産。

買っちゃった人は家族みんな教職に生涯を捧げるようです。

豊洲君のように。


合掌。

＞321
中小零細には無理じゃない？大手だけが生き残るな

2000年以降増加した上京者は賃貸マーケットに影響を与えた。
現状は以下。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
90年代とは様変わりしている。
目黒区、新宿区、世田谷区といったところがかなり下げた。

2015年からは、上京者も購入年齢に達し、
今度は分譲マンションの価格に影響を与え始める。
家賃が下がった区の物件を今高値づかみすると将来の大きな負債となるだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

今の10分の1でもいい。
マンション業者なんか無くても困らない。

＞325
そうなったら価格競争もなくなるけどいいの？

中央区が渋谷区を引き離してる。
渋谷区、目黒区、世田谷区のラインは同じ運命か？

価格競争もクソもない。
あと20年したら土下座で売るようになってるよ。

日本経済崩壊で中国人に土下座するとうことですね

マンション業界も業態転換していかないと生き残れないね。

巨大地震後の復興需要ウマーなんだろうけどさ

たぶん今みたいな都市形態ではなくなるし

思ってるほどの数は作れないと思う

復興中に時間差で二発目くる可能性もあるし

どーよ？

日本全体が貧乏になるんだから、
一生独身率と一生賃貸率が高くなるのは当たり前。
東京近郊のアパート経営は繁盛するんじゃない？
木密地域で業火ベルト地帯だけど。

タワマンは再築できないね。

1000世帯マンションに居残った30世帯で大規模復旧工事とか、現実になりそう。

>333さん
郊外マンションは相続までの仮の住まいだから
30年後に親の戸建を相続して一斉に同世代が出て行くとそうなりますね。
郊外のマンションはリスクが大きい。

上京者を含めていろいろな人が住む都心部マンションにしないと駄目ですね。

話のつじつま合ってなさそうだよあなた。

親の家って相続するころには築何年ですか？
そのときあなた何歳ですか？

企業はクビ斬り面談真っ盛りで、みんな夢のマイホームどころじゃなさそうだよ。
マジで戦争も起きそうだし。

>336
建て替えの費用が郊外のマンションを売ってねん出できるか？
その頃には一斉に中古マンションが近郊郊外に溢れて二束三文。
無理かもしれないからちゃんと貯金しよう。

都心は解体撤去作業中ってか

「都心の住宅地」といった場合は山手線内側だろうね。
中央区は都心区だけど都心の住宅地ではない。

都心3区と言えば千代田区、中央区、港区
山手線の内側？あんまり聞かないなぁ

パニック渦中に家族住まわせるってどんな鬼畜亭主だよ。
普通なら家族だけは危険から遠ざけるだろ。

都心３区は確かにそうだけど「都心の住宅地」といってイメージするのは中央区晴海とか中央区日本橋浜町とかではなくて渋谷区の広尾とか文京区の目白台とかそんな場所をイメージするけどな。

みんなは違うの？

>>343
内陸じゃ困るんです！

別に湾岸でもいいけど基本準工だし戸建てはほとんどないから基本住宅地とはいえないよね。

「都心の住宅地」に住みたいのか別に商業地だろうが準工だろうが都心であればいいのかによるが。

みなさん東京駅から半径５ｋｍ圏内を目指して懸命に比較検討しているようでなによりです。

将来資産価値を守るには他に道はないですから。

確かに同じ都心部でも戸建とマンションじゃ選ぶ場所も変わって来ますね。

お値段の問題も重要ですが、
マンションの場合は眺望とか広々感も重要になるから
戸建の場合とずいぶん違う。
庭付き戸建と違って、近くに大きな公園があるのも重要になるね。

業者目線だと戸建もマンションも同じなんだろうね。

高級住宅地を売りにして高値でマンションを売りつけるやり方。
田園調布とか成城とか(笑)

＞343
イメージというか東京都で都心と定義されているの区が千代田、港、中央なんだからしょうがない。
その他の地域は不動産業界が都心に憧れる人向けにイメージアップのために広めただけ。
地方から見れば２３区全体を指して都心と呼ぶこともある。
それぞれ間違ってるとは言えないけど、せめて２３区板内では上記３区を都心としないと都心と
書いた時に何を指しているのか分からなくなるよ。

345
準工がいいんです
準工が好きなんです
準工じゃ　ダメなんですか・・・

いいと思うよ。
工場はかっこいいし、男らしい。
でも「準」っていうのは若干女々しい感じだね。

団塊Jrとそれ以降の若い世代とグラフの形が全く異なってますね。

２０００年以降に上京者が増え、東京に定着して東京の人口減を防いでいるのが良く分かります。

上京者需要の本格化は２０１５年以降になるでしょう。

水色（現３１～３２歳）と青色（現２６～２７歳）が２０歳を境に急激に増加しているのが上京者増加効果です。
グラフの傾きが緑色（現３６～３７歳）とまったく違います。

水色は現在の３１から３２歳だから、
分譲マンション購入年齢になるのは２０１５年以降でしょう。

団塊の世代も２０年後は８５歳。
近郊郊外で家が余っちゃうよね。

マンションって50年後どうするの？
定期借地物件なら問題ないが
普通のマンションは建て替え問題で、負の資産
逆に戸建ては、資産価値の7割を占める土地がまるまる残る

土地の値段は利用価値で決まるから、当然だが都心部の高度利用が可能な土地は高くなる。

一方、郊外の低層地域は利用価値が低いので安くなる。

要は、50年後のその土地の利用価値で地価が決まるってこと。
地価が維持もしくは上昇するための条件は以下。
①居住人口が増えること
②住環境が良くなること
③開発が継続的に行われること

>358さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。
円高が続いて製造業が海外に流出して就業人口が減少、
居住者の高齢化が進み人口が減少、
究極は農地価格（その土地の収穫額で地価が決まる）まで下落する。

利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。

>361
臨海副都心＋中央区の湾岸部なら一気に開発が進んでいないから大丈夫ですよ。
1990年代の後半から始まり約15年経過。
さらに15年は続くからトータルで30年、良い感じで進んでいるのでは？

心配なのは一気に開発が進んで既に終わった品川、芝浦でしょうね。
大崎、五反田あたりも同様かな？

再開発されるエリアは広くないと駄目ですね。

市場の移転が完了したら、
築地の再開発もありますね。

都心と23区西側郊外なら
後者だろうね
前者は供給過剰だし、マンションだらけで住環境がますます悪くなるから、後者の需要が高まる
後者は非都心志向の最強の受け皿

>365
西側近郊のアパート地帯は、
上京者急増の負の遺産で一生独身、一生アパート暮らしの人口が増えるから避けるべきだよ。
渋谷に若者専用のハローワークが10月に開設されほどだからね。

2000年に高卒で上京した人は今30歳だね。

治安が年々悪化するのは明らかだよ。

港区には、日本三大暴力団（日本の構成員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部がある。
最悪の治安劣悪エリア

今時、土地7割って一億の物件ですか？
それとも相当な安普請？

マンションも築47年で上物の減価償却終了。戸建の優位性とは処分のし易さ？

どっちにしても立地がよくなければ見向きもされない。
土地が余り始めたら不便な場所わざわざ買う奴いないから
（再建築不可のタワマン密集地は直線距離でいくら東京駅から近くてもこの限りではない）。

>369
地方は戸建の空き家が増えているけど、
いずれは東京の近郊郊外も同じ運命だろう。

近郊はアパートに生まれ変わる戸建が増えるんじゃない？

地方から上京した人の一生独身、一生アパート率は高くなるから、
これからアパートをもっと増やす必要が出てくるよ。

>369
タワマンの解体技術はゼネコン各社が将来の飯のタネとして色々な方法を競い合っている。まあ、実際にはまだ解体してないが。
だから再建築不可と考えているようでは古い。

＞３６０さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。

質問なのですが、具体的にどの辺りからを指しているのでしょうか？
郊外って意外にどこ辺りから指すのか、今一わからないもんで・・・。

中央線沿線がアパートのメッカとして人口を増やして行きそうだ。

独身率もめちゃくちゃ高くなるんじゃない。
20年後の独身率は8割？？？

>372
郊外は外周区から外側を指します。
いわゆるベッドタウン。

>370

大家もボランティアじゃないから。
これだけ物件余りじゃアパート経営新規参入するのは
よっぽど世間知らずのお馬鹿さんだよ。

>371

工法が進歩して価格がこなれたところで
余剰床創出が見込めなければ費用負担全額自腹に変わりはない。
そしてそんな話はだれも乗らない。

所得の二極化が進むし、
住居を持たない上京者が増えるから外周区のアパート経営は有望だと思うよ。

持ち家が取得できるのは上京者の3割程度では？
残りの7割が一生賃貸で、毎年6万人程度コンスタントに上京するんだから、
アパート住民は少なくとも30年間は増え続ける。

安普請で家賃はできる限り安く。
これがポイントだね。

外周区で余っているのは賃貸マンションでアパートは好調だよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

だから安くしか借りない（貸せない）
滞納踏み倒しリスクのある貧乏人相手の
安普請アパート経営に誰が新規参入するんだよ（笑）
労多くして益少なすぎるだろ。

値段がつくうちに売っぱらった金を運用してる方が
よほど手間もリスクも少ない。

タワマンが再建築不可というのは技術面ではなく経済面からの話ではないだろうか。

ここ１０年くらいに建てられたマンションならタワーに限らず容積率に余裕がある物件はまずない。
しかも巨大なタワーマンションは解体にも建築にも時間がかかるから、一戸あたり千万レベルの解体＆建築費用＋２～３年の仮住まい費用などを考えると4/5以上の建て替え決議が行われるとも思えない。
年とったから８０平米のマンションに住んでいたけど４０平米でＯＫ（還元率が５０％）とかなると違うかもしれないけどね。

それに経済的余裕がある人は売却するなり、賃貸にするなりして自分は別の物件を買うのではないか？

だからタワマンは分譲ではなくオーナーの数が限られた賃貸や分譲であっても解体費用を積み立てる定期借地権付の物件のほうが現実的。分譲タワマンは基本ババ抜きだから５～１０年くらい住んで売却するのがキャピタルロスも少なく修繕積立金も安いし共用部も傷む前で一番お得だと思う。

あとはあまり面積が広いのも中古市場で売りにくいから７０～８０平米あたりに２～３人で住むのがいいと思う。

六本木ヒルズレジデンスや住友不動産のラトゥールシリーズ
などの高級賃貸は競争力維持のためホテルのように何億円も
投資して共用部も定期的にリニューアルするけど、単なる
修繕ではなくバリューアップするような大規模改修を定期的
に行うには修繕積立金の額もそうとうなものになる。
自分が住んでいるうちに大規模改修がされるならよいが、
将来売却する予定の人は修繕積立金の値上げに賛成しない
だろう。

最後まで残った人が損を引き受ける仕組みだから自分の年齢
やライフステージのタイミングをエグジットのタイミングを
よく考えたほうがいい。

>379

再建築不可の理由は技術面じゃなく金銭面だよ、もちろん。

極端な話、解体費再建築費に二度の引越し（出て戻る）費用に
仮住まい費用全部持ち出し、かつ還元率30％でもいいです、
って区分所有者ばかりなら建て替えられない物件はほぼ存在しなくなる。
けど、現実的にそんな話は口にするだけキチ○イ扱いされるのがオチ。
区分所有者の誰ひとり得しないから。喜ぶのは仕事もらった業者だけ。

タワマンに限らず、大多数が十年一度程度の大規模修繕で
金かかる前に売り抜けして費用負担逃れ考えるから、
結果的に残るのは経済的に出られない、物件内でも所得の低い層に集中する。
売り抜けした奴の物件を中古で買った奴も同様。
段階的にダンピングされて最後残るのは行き場のない独居老人や生活困難者。

そういう輩に追い銭払う余裕あると思う？
千里ＮＴや桜上水みたく、ボロでもいいからここで死なせてくれって奴が大半だよ。

>380

地震で半全壊しても所有しちゃったら逃げられないよ。
個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。
期限が来たら出なきゃならない持ち家に税金払うより、
賃貸サーファーの方がはるかに負担が少ない。もちろんキャピタルロスも。

>個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。

うーん。
反論しようとおもったがその通りだなw

おいらは分譲サーファーで１件目の物件は中古だったけど買値（リフォーム代服務）の＋２００万で売れたので、仲介手数料考えるととんとん。まあ家賃換算すると安くてよかったって感じだけど、運がよかっただけだな。

>382
郊外のマンションは買い手がつかない可能性が大きいから建て替えは難しいでしょうね。
やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内だね。
将来需要が鉄板だから安心。

また話を戻す。

余剰床の作れないタワマンが建て替え成功する根拠は？持ち出しばかりで金銭的なメリット何もないんでは。
東京駅５km圏内物件が老朽化する頃には東京も人口減少本格化なことお忘れなく
（万一余剰床作れても今度は売る相手がいない）。

鉄板なのは、住宅地として一定の評価があるエリアの
建蔽率容積率が余ってるすでに老朽化（築30年以上）物件だけ、と言ってもいい。

都心部の場合は建て替えの権利を売ってその利益で老夫婦に適した広さの中古に移れるね。

例えば、70平米マンションの権利が5500万円だと、
解体＋建て替え費用が3000万円で2500万円手元に残る。
これを元手に50平米の都心部中古マンションを買う。

まあ、将来にわたって需要がある地域のマンションを買うことだね。

建て替えの権利って誰が買うんですか？

それは権利の売買ではなく築５０年の中古マンションを２５００万円で売却するってだけの話ではないだろうか？

管理組合なりデべ。建築許可出る直前に建て替え計画織り込み済価格で普通に売り出す奴もいる
（桜上水団地は建て替え後に住まない場合、平均6,000万くらい払われたらしいが
それに多少の色つけた値段で売りに出してた奴もいた）。

>387
今まで通り30代半ば以降の人たちですよ。
主に
①都心部居住者の子供たち
②毎年外部から東京に集まる人たち

その頃には郊外は疲弊していますが、都心部の需要は永久です。

桜上水は還元率１００％だからね。
追金なしで同じ面積の住宅が手に入る権利なんだから当たり前だよ。

容積率６０％→１６０％になってこれだからね。

>>390

権利を買う金はどうするんですか？
築５０年の物件に住宅ローンはなかなかつきませんよ。

取り壊し費用と建て替え費用がかかるのは戸建もマンションも同じじゃない？

重要なのは建て替えても将来売れなくなるような郊外は買うなってことじゃん。
せっかく建て替えても実質的な資産価値がゼロじゃどうしようもない。

取り壊し費用は当たり前だが戸建てのほうがはるかに安い。
戸建ての解体なんて１日で終わるでしょ。
建築期間も戸建ては長くて半年程度。

仮住まい費用も数百万レベルで変わってくる。

だから建て替えを期待して分譲マンションを買うのは非合理的ってこと。それに郊外はマンションではなく戸建てを借りるのがいちばんいいと思うよ。

>392

現実問題、建て替え計画が決定に近くなるほど売りに出す奴は減る。儲け話をみすみす逃す奴いないから。
計画が煮詰まる段階で買うのは、業者や再建築物件建てて売るデベだね。ローン組んで買う一般客はお呼びでない。

技術が進むから40年後のタワマンの解体費用を予測できる人はいませんよ。
今考えている値段の半分くらいにははっているんじゃない？

普通のマンションで１戸当たり500万円が今の水準だけど。

>392
建て替えられた新築のマンションに住む権利ですよ。

>397

仮に余剰床が２割できたとして1：1.2。0.2を新築取得者に売って解体建築費の足しにする。
それが余剰床なくて1：1で終わっちゃったら新築で売る1に解体建築費含めないと赤になる。

500万が250万で済もうと、自腹250万の赤字覚悟で誰が建て替え希望するんですか？
移民受け入れでもしなきゃ購入対象者は増えないんだよ。