23区内の新築マンション価格動向(その61）

確かに同じ都心部でも戸建とマンションじゃ選ぶ場所も変わって来ますね。

お値段の問題も重要ですが、
マンションの場合は眺望とか広々感も重要になるから
戸建の場合とずいぶん違う。
庭付き戸建と違って、近くに大きな公園があるのも重要になるね。

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業者目線だと戸建もマンションも同じなんだろうね。

高級住宅地を売りにして高値でマンションを売りつけるやり方。
田園調布とか成城とか(笑)

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＞343
イメージというか東京都で都心と定義されているの区が千代田、港、中央なんだからしょうがない。
その他の地域は不動産業界が都心に憧れる人向けにイメージアップのために広めただけ。
地方から見れば２３区全体を指して都心と呼ぶこともある。
それぞれ間違ってるとは言えないけど、せめて２３区板内では上記３区を都心としないと都心と
書いた時に何を指しているのか分からなくなるよ。

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345
準工がいいんです
準工が好きなんです
準工じゃ　ダメなんですか・・・

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いいと思うよ。
工場はかっこいいし、男らしい。
でも「準」っていうのは若干女々しい感じだね。

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団塊Jrとそれ以降の若い世代とグラフの形が全く異なってますね。

２０００年以降に上京者が増え、東京に定着して東京の人口減を防いでいるのが良く分かります。

上京者需要の本格化は２０１５年以降になるでしょう。

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水色（現３１～３２歳）と青色（現２６～２７歳）が２０歳を境に急激に増加しているのが上京者増加効果です。
グラフの傾きが緑色（現３６～３７歳）とまったく違います。

水色は現在の３１から３２歳だから、
分譲マンション購入年齢になるのは２０１５年以降でしょう。

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団塊の世代も２０年後は８５歳。
近郊郊外で家が余っちゃうよね。

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マンションって50年後どうするの？
定期借地物件なら問題ないが
普通のマンションは建て替え問題で、負の資産
逆に戸建ては、資産価値の7割を占める土地がまるまる残る

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土地の値段は利用価値で決まるから、当然だが都心部の高度利用が可能な土地は高くなる。

一方、郊外の低層地域は利用価値が低いので安くなる。

要は、50年後のその土地の利用価値で地価が決まるってこと。
地価が維持もしくは上昇するための条件は以下。
①居住人口が増えること
②住環境が良くなること
③開発が継続的に行われること

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>358さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。
円高が続いて製造業が海外に流出して就業人口が減少、
居住者の高齢化が進み人口が減少、
究極は農地価格（その土地の収穫額で地価が決まる）まで下落する。

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利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。

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>361
臨海副都心＋中央区の湾岸部なら一気に開発が進んでいないから大丈夫ですよ。
1990年代の後半から始まり約15年経過。
さらに15年は続くからトータルで30年、良い感じで進んでいるのでは？

心配なのは一気に開発が進んで既に終わった品川、芝浦でしょうね。
大崎、五反田あたりも同様かな？

再開発されるエリアは広くないと駄目ですね。

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市場の移転が完了したら、
築地の再開発もありますね。

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都心と23区西側郊外なら
後者だろうね
前者は供給過剰だし、マンションだらけで住環境がますます悪くなるから、後者の需要が高まる
後者は非都心志向の最強の受け皿

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>365
西側近郊のアパート地帯は、
上京者急増の負の遺産で一生独身、一生アパート暮らしの人口が増えるから避けるべきだよ。
渋谷に若者専用のハローワークが10月に開設されほどだからね。

2000年に高卒で上京した人は今30歳だね。

治安が年々悪化するのは明らかだよ。

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港区には、日本三大暴力団（日本の構成員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部がある。
最悪の治安劣悪エリア

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