住宅ローン減税の拡充

＞1339さん
その通りですよ。1％の減税＜金利ですから。

この政策は「500万引きで家が買える！」と勘違いしてしまう層に家を買わせるためのものですよ。

それか、年収600万円以下で現金給付が得られる層なら少しオトクに買える。

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>1340
安部とマスコミに誘導されて簡単に円高是正に向かい、日経も上がっている

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>1337
言葉足らずだったかもしれません。
後回しにするつもりだった買い物を、先にするという意味です。
1年後に10万円で買うつもりでいたものを、今9.9万円で買ってもインフレ率からすれば収入に対して等価です。

過去のインフレ時期にはこの理論で、多くの人がローンを組んで、手元のお金も大量に使いました。
いつか車を買うんだから買ってしまえ的な発想。
ものの値段はどんどん上がるので、早めに借金して買う方が得だったんですね。
いわゆるバブル景気の仕組みです。今のご時世からすれば危険極まりない。
けっして勧めているわけではなく可能性の話です。

インフレかガンガン来る予想をされている方には、こんな未来もありえるというご参考までに。

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減税枠が欲しくて返せもしないのに5000万も借金するアホがほんとにいるのかな？
こんな計算もできない能なしをダンナに持った奥さんには激しく同情します。

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そんなアホな人はなかなかいないよ。だから結局、駆け込み購入はある程度あるよ。

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共稼ぎだったら、4000万円くらいまでは2013年でOKですからね。
そこそこ税金を払っているなら駆け込みますとも。
うちは一昨年の年末に増税案がでたあたりで、駆け込みのつもりで物件を探し始めました。

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>>1339
控除枠小さいなら繰り上げしちゃってもいいと思うよ
控除額より利息分(戻り保証料含む)が少ない場合繰り上げしない方が得だけど

実際のところ保証料返還手数料など考えると0.9％前後が損益分岐点っぽい
俺はわかりやすく「1％超えたら繰り上げ」としてるが。

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最悪のケースの中で、もっとも損益が小さくなるように考えるのが一番です。
とにかく大きなリスク要因から潰していけば、得はしなくても損する可能性と最大額が減っていきます。
こういうのをミニマックス戦略っていいます。

逆に、リスクがない場合には利益の最小値がもっとも大きくなるように選びます。

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2013組で、2000万ローン組んだ人も年々ローン残高は2000万以下になるから、やはり来年の方がよさそうな。

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自民党の政策は金融緩和なので、金利は上がらないのではないですか?

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ミニマックス戦略考慮するとなると繰り上げしない方がいいんだな

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≫1349

私が良くわかってないのかもしれないけど…
ローン残高に対する減税だから、残高2000切ってる時点で2013でも2014でも
戻ってくる額は20万以下で同じじゃないのですか？

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>1350
だから金利の安い2013年がいいんじゃないの。
物価が上がって金融緩和やめたら金利上がるじゃない。

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金利はあくまでフラットの話だよね。変動なら今年も来年もリスクは基本的に同じ。実際、変動の人の方が圧倒的に多いから、減税より金利を気にかけた方がいいよ。

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1349さん。住宅ローン減税の仕組み勘違いしてるよ？

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物価2%上がって消費税3％上がる。5%できくか？と問われれば
答えはNOもっと実質的に上がる上に金利で待って何が得なの？
不動産の価値も上がるって事忘れんように。俺は来年まで待たない

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物価5％も上がるんですか？
給料5％上がれば大丈夫ですが
上がらないだろうな！人事院が抑制しそう。

しかし不動産も5％上がる！
でも金利が5％も上がらないでしょ？

私見ですが消費税5％上がって、ようやく物価2％かな
しかし、その時の景気感ってどうだろう？
そんな状況で金利が上がるかな？
ということで自己責任で来年竣工分を買います！

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過去の金利を参考に
不動産の価値は5%どころか上がれば10%位すぐ上がる。
今が今なだけにね。俺の戯言で済んだらいいが・・・
何か臭うんだな、今回の日銀の対応。

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長期金利＝国債10年物の金利がそんなに上がったら日本は破綻してますね。
連動してハイパーインフレにでもなれば、金利なんてどうでもよくなっちゃうかもね。

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住宅ローン減税は0金利じゃなきゃ全く旨味がない。
よって変動金利を選択するしかない。

住宅ローン減税を満額受けるためには2014年から2024年の10年間政策金利利上げがないとなる。
無理でしょ。結局、利上げ時に繰上返済せざるえない。

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何故無理なのかしらんが、
利上げしたら繰り上げすればいいだけじゃない

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利上げしたら一括返済できる資金力があるなら2014年組のがいいかもね。
しかし中々数千万の現金をいつでも使える人は少ないもんよ。

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リスクを考えるとミックスローンですかね。
政策の効果は5年もあればわかってくるので、金利が上がるなら変動を、変わらないなら固定を繰り上げしていけばリスク管理しやすいです。
もしくは変動10年固定特約と組み合わせるか。

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ミックスローンは良いと思うが0金利にはならない。
住宅ローン減税の旨味がない。

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2013年、2014年1〜3月組
終わったよ・・・orz

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変動でも10年間ずっと0金利になるかは不確定だし、数年で返せるように組まない限りはリスクを見込まないと難しいのでないですかね。
たぶん変動の最優遇は0.675（もっといいのもある？）だと思うのですが。
手元にローンを完済できる現金を用意した上で、ローンを実行すれば確実ですね。
つまり一括で払える人は変動で借りた方が得です。

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>>1365
ミックスで、
0.775%と、1.9%25年か1.85%20年の
組み合わせで、実質1.2%相当に
できないかな？と、試算してる。

団信込で考慮すると、フラットSより
有利にできる気がするけど

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私は変動一本。皆さんそんな簡単に変動金利が固定を上回ると思ってるんですか？
もしうまくインフレになって変動金利が継続的に高くなってる時は皆さんの給料も上がってるから大丈夫ですよ。

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>1369
全く同意。

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>>1368さん
私も同様
変動の割合を２、固定の割合を１にして固定２０年にすると
変動を２５年以上（場合によっては３０年でも）
フラットに団信つけるより支払い総額は安くなりそう

変動1.7の優遇をもらっているので、変動が店頭4.5か4.8くらい上がってもいけそう
とにかく、月々の支払いを家計的にみた支払い能力の２割減までにとどめ（余力を残す）
総支払額を仮にフラット３５団信込みで1.9より下回るように試算している

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すいません、この記事見ると、
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130119-00000005-mai-pol
一番最後の行に
>１４年度予算編成が本格化する今秋から具体的な制度設計に入る
って書いてあるから、具体的なことは秋から決めて、いつ決まるんだかは分からないけど、
今の段階ではまだまだ案でしかないってことですよね？
40万とか50万とか情報が錯そうしていますし。

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>1372
もちろんそうなのですが、最近の傾向として政府案がそのまま制度になることが多いです。
あらかじめ財務省にネゴシエーションしているのと、国会審議が形式的になっていることによります。
昔は自民党内の派閥争いがすごかったのですが、今は政党が多局化して党内の意見を内閣がとりまとめられているからかもしれません。

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>>1371
割合をどうするか迷ってるけど、
同じく変動2の固定1にしようと検討中

減税終了後の10年後の選択肢として、

変動繰り上げ
固定繰り上げ
両方繰り上げ
借り換え←たぶんあり得ないと思うけど

の4択できるのがいいね。

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>1373
政府案が具体化されていないから具体的な制度設計を今秋やると言ってるのでは？

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ほぼ決まってると思うが、、、

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減税拡大で得な人。 1、年収は高いけど貯蓄がない人。 2、年収は低く、貯蓄もあんまりだけど無謀なローンをくみたい人。 だけど結局、現金持ってる人が絶対に有利なのは間違いない。

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>1376
現金給付については、政府内でほぼ決まっているとしても、知らされていない人にとっては決まっていないのと区別できないです。

住宅ローン減税は日経の記事で内容が固まったと出ていますね。

2014年3月末までの入居で、最大200万円
2014年4月～2017年末までの入居で、最大400万円

これなら金利上昇リスクと入居までの家賃を考えると今買い控える必要はなくなったと思います。
ただ、2014年3月近くの引渡し物件では、引渡しされているのに入居を4月まで待つという珍現象が起こる気がします。

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子供がいるとなかなか簡単には入居をずらすのはむずかしんだよな。 スムーズに新しい環境になれてほしいし。

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フラット35で3500万円借入で計算してみたところ、
金利が現在1.90%から2.15%に上がると、実際の控除額110万円の差が帳消しになりました。
これくらい上がってしまう可能性は高いと思います。

上記は消費増税分は含んでいないので、ほぼ消費税分だけが追加控除されるという本来の目的に沿った形になったと思います。

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>1380は間違いでした。すいません。
2.05%に上がっただけで帳消しです。
たったの0.15%でした。

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住宅減税最大400万円　所得税率45％は4000万円超
政府・自民党、13年度改正固める
2013/1/19 2:01
　2013年度の税制改正で、住宅ローン減税と主に富裕層を対象にした所得・相続増税の内容が固まった。政府・自民党は18日、13年末に期限が切れる住宅ローン減税を４年間延長し、所得税などから差し引くことができる最大の控除額を10年間で400万円に上げる方向で最終調整に入った。所得税の最高税率は現行の40％から45％に引き上げ、適用する課税所得を「４千万円超」の部分とする方向だ。
　住宅ローン減税はローン残高の一定割合を所得税から差し引く制度。400万円の控除額は14年４月から17年末までの入居に適用する。過去最大規模のローン減税を長めに実施し、消費増税に伴う住宅の駆け込み需要と反動減を防ぐ。対象とするローン残高の上限を４千万円とし、毎年末の残高のうち１％分を毎年の所得税額から引けるようにする。
　14年１～３月は最大控除額が200万円の現行制度を延長する。14年４月の消費増税と同時に最大控除額は２倍に上がる。住宅市場への影響を和らげるため、最大控除額を据え置く方針だ。

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一転して2013年早期の入居組が2014年以降の入居組より有利となる可能性が高まった。
良かった良かった。

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これが2013年と2014年を同じ需要にするための制度設計なんですね。
ここで色々調べた検討中の詳しい方々が、どちらが有利か議論するぐらいのバランスなんで、多分大丈夫なんでしょう。
ただ、2014年の有利具合のさじ加減が難しく、現金給付だけは直前に調整する余地を残したのかもしれませんね。

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すみません。2013年2月実行、3月入居ですが、みる限りは、減税額は以前のまま200万円のように解釈できますが。如何でしょうか？

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新築マンションで2014年2月に引き渡しの場合、住民票の移動と実際の引越しを4月1日に行えば、4月以降の控除が受けられるのでしょうか？
勉強不足で申し訳ございませんが、ご教示いただければと思います。

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２０１４年の２月実行⇒３月入居の物件の場合は、２０１３年と変わらず、最大２００万円の控除ということでしょうか？
この場合、入居日を１ヶ月遅らせて、２０１４年の２月実行⇒４月入居にすれば、消費税が増税前の５％で購入でき、控除は拡充後の４００万円という解釈でいいのでしょうか？
このパターンが、金利上昇リスクを考慮しない場合、１ヶ月分の家賃負担分を差し引いても最も有利なパターンと思えるのですがいかかげしょうか？
詳しい人に教えてもらいたいです。

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消費税８％の人だけ拡充適応のようです。
ローン実行日でチェックできるので、消費税５％かつ拡充適応はない、と解釈しています。

所得税は暦年課税、現在の減税は入居日ベースなどを根拠に、１２１４年１月〜３月のミラクル期間をしていましたが、この期間は結局２０１３年の制度適応。ならばローン実行日、つまり消費税をいくら払ったかで分けるということでしょう。
残念ですが、これ以上期待せず、ご自分が買える現実的な物件をお探しになった方がよろしいかと。

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そこは今のところ不明です。

個人的には認められないような気がします。

従来から住宅ローン減税の入居基準は甘かった。
甘々でそのままいくなら2014年1月からでもよかった。
でも、今回わざわざ面倒なのに4月入居にした。
ということは税率確認のため、厳密に
何か住民票以外の基準を設けるはず。
という勝手な推測です。

大綱にこの辺まで書かれるかはわかりませんね。

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>>1388さん
ローン実行日を見たって税率は判定できませんよ。
9月までに契約して4月に引き渡し受ければ5%ですから。

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