パークコート千代田富士見ザ　タワー　その4(飯田橋)

地権者物件はどこから放出されるのでしょうか？
あのワテラスは竣工の1年前の今年3月には
正規販売代理の一社（某電鉄系）が仲介物件として比較的安い価格で流通させました。
本件は状況が異なるとは思いますが、どなたか情報お持ちでしょうか？

マンションのたった５００戸を念頭に
高級スーパーや高級ブティックが開店するとは思えないな。
飯田橋へ通勤通学する大量の人々を客として、ターゲットにした庶民的な店舗が来るでしょう。
私、ズブの素人の考えですけど。

デベが援助して誘致、売り上げ不振で一年で撤退とかよくある話です。

あそこらへんは、レンタルビデオ屋さんがないので、TSUTAYAが入ってほしいです。

リセ跡地は、3L～かぁ。

あぁ〜、TSUTAYAいいよなぁ。休日に映画をみたくなったときに、雨にぬれずにTSUTAYAまで行けるって最高。ここらへんは映画館もないしね。

ナチュラルハウスみたいな、有機野菜系スーパーもいいな。単なる高級スーパーじゃ、三浦屋があるし。

映画を媒体で観る時代なんてあと少しでしょうに。

近所にららぽーとやビバホームが無い超不便な立地

現時点ではテナントにどこが入るかより、
地権者物件の放出の方に興味があります。
一般的には、地権者物件は仲介なので、
先に手を挙げた人が購入できると聞きました。

679>地権者物件はどこから放出されるのでしょうか？
地権者物件は、順当に考えれば同族で別会社の三井リハウスが仲介し、しっかり仲介手数料を取られる
でしょうね。※手数料だけでもかなりの出費になりまよ。
気に入った位置でも間取りでもなく、安く売り出されるかどうか分からない地権者物件に振り回されず、
新築で希望の住戸を購入された方が、、、居宅使用なら長い目で考えてみたいですね？

おいおいギンレイホールがあるだろう

繰り返しますが、ここの区画にはバチンコなどの遊戯施設はありませんでした。あったのは、郵便局、薬局、レストランの3軒と、斜向かいの交番の並びにあるミニ広場(計画図には広場としてありますが、とても狭い所ですので、勝手にミニをつけました）の所にあった何軒かの飲食店で、これらがサ－ビス業の地権者です。ビルのテナントに歯医者もありました。少なくともタワ－の区画には歓楽街の雰囲気はありませんでした。

付け加えますが、ギンレイホ－ルは、神楽坂下方面の、エロ映画も上映する歴史ある映画館です。この区画には無関係です。

今年も私立小お受験の時期が来ましたが、ここの界隈には私立小が多いので、
こちらのMSも、そういった意味でのブランド（キリスト教）家族組が多いだ
ろうね。
完売前の今から、地権者物件の売りを待つのであれば、優先紹介してもらえ
るよう、水面下で三井にでもお願いしておいたら？それがエチケット＆マナ
－と思いますが。。。何処か、獲物を狙っているみたいにも受け取れますよ。
それとも、完売前の今から地権者物件が欲しければ、ここの板に直接連絡が
貰えるよう、ご自身の連絡先でも書かれておいたら如何ですかね？

地権者住居に拘る方って意外に多いんですね。

今回の地権者住居の位置・間取りを見ましたが、今回は、8割がた、相対的に低層の眺望の悪い
ところが中心ですよね。高齢者が多かったこともあり、そういう所の方が人気だったと聞いています。

地権者住居に関して言うと、位置・間取り的に、相対的には資産価値が高くなさそうな印象を受けました。

そもそもその周辺の部屋は、非地権者住居でも坪@400程度ですし、不確実性の高い地権者住居に
こだわるより、よっぽど予算がキツキツでない限り、一般分譲で好きな間取り・方角等選べばと思いますが。。

キリスト教系の学校だからって、家族がキリスト教徒だと勘違いしてる無知な人って多いんですね。

中古の相場に関しては適当な情報多いですね。
最近の成約ではプラウドタワー26Fで＠360でしたよ。

＠400以上で売りに出ているものは売れ残りが多く、その価格で成約できるかは疑問。
経済情勢も踏まえて、あまり楽観しないほうが良いかと。

>>696

>>642です。プラウドに限らず、付近の物件の直近2年以内の中古成約リストと賃貸成約価格リストを一覧で見せていただいたのですが、、、。具体的な階数はわすれましたが、プラウド30F以上の皇居が見えるフロアで@450でしたよ。方角と階数で結構価格違いました。

また、パークコートの大規模な新築販売を控えているせいもあり、直近のプラウドの中古リセールは少し弱含みで推移しているかもしれないですね。

ただ、今後の経済情勢が不透明な中、今後あまり楽観視しないほうがよいというお言葉自体はおっしゃるとおりかと思います。こういう付加価値勝負型の物件は、周辺相場に比べると確かに単価でみると割高なのは確実に否めないので。

ただ、昨今の金利水準・長期の株価・地価トレンド・住宅ローン減税延長ほぼ確実、等考えると、ダウンサイドは相対的には少ないかなと。

我が家も、当初は全額キャッシュを考えていましたが、昨今の情勢下、含み損を起こしている海外金融資産の現金化は少し控え、あえてローンを少し組む予定です。

ま、全ては抽選当たればですが。。

>>696
その物件らしき情報、レインズだと＠402万でしたが、私の勘違いですかね。

>キリスト教系の学校だからって、家族がキリスト教徒だと勘違いしてる無知な人って多いんですね。
→無知なのはアナタですよ。周辺（キリスト教系）の私立小学校（幼稚園を含む）お受験では、願書
に、何と、親とその親の学歴まで記載する欄があるのをご存じですか？
とどのつまりは受験者の家庭宗教確認。。。ということです。 圧倒的にキリスト教徒の家庭の子が
多いということだけですよ。

695さんとは別人ですが、今はそうなんですか？
私がキリスト教系の中学を受験した時には、親の宗教は関係無かったなあ。

地権者物件は、それなりに良い条件の住戸を確保しています。
仕様は劣っていても、マンションは立地その他の価値でしょう。
内装はしばらく使ってみて、後から自由にリフォームすることができます。
地権者物件は、抽選はありません。
放出に期待！
ワテラスでも大変な騒ぎになっていましたよ。

確かパークタワーグランスカイは、地権者物件を三井以外のデべが
まとめて分譲したんじゃなかったかな。と記憶しているが。
新築として。

地権者物件は、どのサイトをみてれば出るんですかね？

ノムコムとか三井のリハウスですか？

ワテラスでは、販売代理の某社が、
地権者物件を仲介物件として販売と並行して流通させ、
問題になって売り止めにしたとのことです。
詳細は「ワテラスってどうですか？Part5」
地権者物件の問題の根は深い。

@４００でプラウドの南むき高層が買えるなら絶対そっちの方がいい。駅前立地は一枚違います。資産価値はそのうちプラウドが上になりますよ。

中古？いらない。
買うならランドマーク物件、飯田橋のランドマークはここ。

プラウドがランドマークなのは変わらないんじゃない？あの存在感はちょっと特別だよ。

森ビルみたいに地権者との分離を徹底して欲しい。どう考えても、一緒にはやっていけないよ。色々と違い過ぎる。

周辺の私立幼稚園・小学校の件ですが、願書に親の学歴を記入する欄なんてありませんよ！
キリスト教系の学校なので信者さんのご家庭がいらっしゃるのは当然ですが、大多数はそうではないご家庭ですよ。

どの学校の願書でも、親の学歴、宗教、本籍、国籍などは記入欄を作ることすら、国や東京都から禁じられています。悪質だと判断されれば、行政罰をくらいます。差別につながることはＮＧだとのことです。学歴欄、宗教欄などがあったという話は大昔のことと思われます。キリスト教の学校に聞いた所では、キリスト教に理解がある方という条件をつけているようです。キリスト教の授業や行事を邪魔しなければ良いとのことです。従って、信者の方は外部の方が想像しているより少ないとのことです。

プラウドは駅近だけど周辺は雑然。ここは周辺含めた再開発。

願書の用紙には職業欄もありません。面接で聞くことすら禁じられているそうです。どこの学校も「ハシシタ」事件のようなトラブルは学校の品位を問われ、致命傷になります。近所のキリスト教の学校に関しては、外から見た感じですが、伝統的に富裕層のご家庭が多いようです。このパ－クコ－トに来るかは別ですが。

昔（もう、20年近く前）のことですが、娘の小学校受験時に、確かに、願書に記載欄があって
書いた記憶がありますね。真剣になって書いたことですから、今でも忘れませんね。（笑）
きっと、この間で変わられたのではないでしょうか？

「プラウド」概観は迫力満点ですが、同敷地の商業施設に「パチンコ屋」「QBハウス」「サイゼリア」など
首を傾げたくなる店が入居しています。又、JR飯田橋の東口と西口の中間のため、利用に若干ストレス溜まります。
パークコートは西口利用で立地はこちらが上じゃないでしょうか。ただ、警察病院跡地を嫌う人もいるでしょうね。

募集要項の内容や願書様式の記入欄については、15年ほど前から特に厳しい指導、検閲が入るようになったようです。問題が発生すれば、都庁に呼びつけられるとか。

プラウド千代田富士見からの引越組です。プラウドのQBハウスやサイゼリア、サパナ、家家家は結構利用させてもらってますよ。近いからパークコートになくても良いですが、日常的に使えるお店は大切です。郵便局と文教堂はオフィス棟の下に入りそうですね。スーパーは三浦屋やサントクが近いから無理かな？プラウド居住者はエレベーターでサントクにほぼ直行できるのがすごく良いところです。プラウドもそうですが、コンセルジュ取り次ぎのクリーニングは高いので安いクリーニング屋さんが欲しいですね。日本歯科大が待ち時間も短くてすごく良いので歯医者さんはいらないかな。テナント情報はほとんどないので単なる願望です。

規制という側面もあるけど、ただでさえ少子化のご時世で、キリスト教徒（日本の人口の１％未満）にターゲット絞ったら学校経営はさぞ大変でしょう。

キリスト教の学校も、カトリックやプロテスタントなど色々なわけだし。

プロテスタントもカトリックも学校のスタンスは同じだと思います。この付近はカトリックですが。

プラウドの立地で駅へのアクセスにストレス感じる人は居ないと思いますよ(笑)
東口の居酒屋・キャバクラ雑居ビルの前を通るのが嫌というなら解りますが。

こちらのテナントには安い居酒屋なんかは勘弁願いたいですね。
学生達が敷地内で馬鹿騒ぎする、悪夢のような光景が…。

三浦屋のクオリティで品揃えが良いスーパーが入ってくれれば嬉しいです。
三徳の鮮魚とかはあまり買う気になれないので。

テナントの話だとか、学校の話はどうでも良いのです。
いかに確実にゲットできるかに興味です。
申し込み期限ぎりぎりに抽選倍率の低い住戸に狙いを
定めて申し込もうと思います。早目にローン事前審査して
最終的な申し込みはぎりぎりまで様子見。
確実にゲットという意味で、地権者住戸の放出も話題になって
いるのでしょう。心情わかります。

プラウドの人は西口なんじゃないの？入り口は西口側にあったような。

地権者物件を地権者から直接購入することはできますか。
地権者も購入者も、仲介手数料は不要ですね。
お互いにハッピーです。
地権者にどのようアプローチすれば効果的でしょう。
どなたか情報あればお教えください。

駅から少し離れるから近隣オフィス需要を取り込む飲み屋と外食チェーンと弁当屋じゃないかな。コンビニは入るだろうけどスーパーは厳しいかも。

夕方、現地へ行きました。5時の夕焼け小焼けの曲が大音量で流れ出した瞬間に、えっ？となりました。曲になっていないのです。

素人考えなのですが・・・北西側向かいの理科大の高い建物二棟と、電車側の崖と、外堀の水面の間の空間で音がやまびこして重なり合い、曲として聞き取れなくなってしまったんだと思います。

タワーになったら更にこだましてしまうのかしら？と不安になりました。ウチはこんなことにはめげず、北西側を買いたいと思っています。（販売の方も、線路側の住宅は防音性能の高い窓を使っているって資料を見せてくれましたし。）

音の反響などに詳しい方がいらっしゃいましたら、電車の音の将来（タワーが建ったら電車の音も更に響いて大きくなってしまうのでしょうか？それとも今のままの音量程度で行けそうなのでしょうか？また、設計の時点でそういう音の問題を予想して窓の防音設定をするものなのですか？）等についてご意見を頂けませんでしょうか？

あと、北西角部屋の商業棟との間の風切音の可能性についての見解も、詳しい方がいらっしゃいましたらコメントお願いいたします。

あと、プラウドにお住まいの方で、例えば、ラムラとの間で音が反響する等、感じたことがある方がいらっしゃいましたらどういった感じかお教えいただけると有難いのですが・・・どうぞよろしくお願いいたします。

現時点では
テナンントはあまり重要な要素ではありません。
このスレでなんだかんだ言っても影響はないのです。
それよりも、希望物件をどう確保するかが問題です。

＞７２３
地権者は仲介手数料分乗っければ安心安全に取引できるんだよ。
どこの馬の骨とも分からん者と直接売買するメリットまるでなしでしょ。

気に入っているのならば
音など気にせずに、はやく買った方が良いですよ。
ある程度の騒音は許容。